L’extension du champ de l’abus de confiance aux immeubles : portée du revirement du 13 mars 2024 pour la pratique immobilière
L’abus de confiance peut-il porter sur un immeuble ? La question, longtemps résolue par la négative, vient de connaître un retournement spectaculaire. Par un arrêt du 13 mars 2024 publié au Bulletin, la chambre criminelle de la Cour de cassation a jugé que l’abus de confiance peut désormais porter sur un bien quelconque, en ce compris un immeuble, rompant avec une ligne jurisprudentielle établie depuis plus de vingt ans. Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement d’une évolution amorcée en matière d’escroquerie par l’arrêt du 28 septembre 2016, intéresse directement l’ensemble des professionnels et des particuliers qui détiennent ou confient des biens immobiliers à titre précaire. Administrateurs de biens, gérants de sociétés civiles immobilières, mandataires, usufruitiers, emphytéotes et, plus largement, toute personne à qui la jouissance d’un immeuble est confiée sans transfert de propriété, se trouvent désormais exposés à un risque pénal dont ils étaient jusqu’alors exonérés. La portée de ce revirement mérite une analyse approfondie, tant ses conséquences pratiques pour la gestion, la location et la transmission des immeubles sont importantes. Après avoir examiné les fondements et la justification de cette nouvelle solution, on en mesurera les incidences concrètes pour la pratique immobilière.
I. La consécration de l’immeuble comme objet du délit d’abus de confiance
A. L’abandon d’une solution historique devenue intenable
L’article 314-1 du code pénal définit l’abus de confiance comme le fait par une personne de détourner, au préjudice d’autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu’elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un usage déterminé [[Article 314-1 du code pénal, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042780077 : « L’abus de confiance est le fait par une personne de détourner, au préjudice d’autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu’elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un usage déterminé. L’abus de confiance est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende. »]]. La lettre du texte n’opère aucune distinction entre les meubles et les immeubles. Or, la chambre criminelle avait forgé, depuis un arrêt du 10 octobre 2001, une jurisprudence constante excluant les immeubles du champ de cette incrimination [[Crim. 10 oct. 2001, n° 00-87.605, Bull. crim. 2001, n° 205, https://www.courdecassation.fr/decision/6079a8d99ba5988459c4f1a3 : « l’abus de confiance ne peut porter que sur des fonds, des valeurs, ou un bien quelconque, à l’exclusion d’un immeuble »]]. Cette solution avait été maintenue par un arrêt du 14 janvier 2009, contribuant à ancrer dans la pratique une distinction que la doctrine n’avait cessé de contester.
L’affaire à l’origine de cette solution historique est elle-même éclairante. Une locataire s’était vu confier les clés d’une chambre pour un week-end déterminé et s’était maintenue dans les lieux bien au-delà du terme convenu. La cour d’appel avait condamné cette dernière pour abus de confiance, en retenant que les clés, en tant que bien quelconque, avaient été détournées. La Cour de cassation avait censuré cette analyse au motif que, sous couvert de la non-restitution des clés, c’est en réalité l’utilisation abusive d’un immeuble qui était réprimée, ce que l’article 314-1 ne permettait pas.
Cette exclusion des immeubles suscitait en effet des critiques doctrinales nourries. La formule « bien quelconque », par sa généralité délibérée, ne laissait pas présager une catégorie fermée aux immeubles [[B. de Lamy, « L’abus de confiance peut-il porter sur un immeuble ? », D. 2002, p. 1796.]]. L’article 516 du code civil, aux termes duquel « Tous les biens sont meubles ou immeubles », ne fournissait aucun fondement à cette exclusion [[Article 516 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428592]]. Par ailleurs, la jurisprudence avait déjà admis que la notion de bien quelconque, dans le cadre de l’abus de confiance, pouvait englober des biens incorporels tels qu’un numéro de carte bancaire [[Crim. 14 nov. 2000, n° 99-84.522, Bull. crim. 2000, n° 338, https://www.courdecassation.fr/decision/6079a8ca9ba5988459c4ef02 : « les dispositions de l’article 314-1 du Code pénal s’appliquent à un bien quelconque et non pas seulement à un bien corporel »]], une connexion internet mise à disposition des salariés ou encore le temps de travail de salariés utilisé à des fins autres que celles pour lesquelles ils perçoivent une rémunération [[Crim. 19 juin 2013, n° 12-83.031, Bull. crim. 2013, n° 145]]. L’exclusion des immeubles apparaissait dès lors comme une anomalie dans une construction jurisprudentielle par ailleurs expansive.
Le législateur a recouru à cette même notion de bien quelconque dans la définition de l’escroquerie, à l’article 313-1 du code pénal [[Article 313-1 du code pénal, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006418192 : « L’escroquerie est le fait, soit par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manoeuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d’un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge. »]]. Après avoir également jugé qu’un immeuble ne pouvait être l’objet d’une escroquerie, la Cour de cassation avait opéré un premier revirement le 28 septembre 2016, en posant que l’escroquerie peut porter sur un immeuble, lequel constitue un bien au sens de l’article 313-1 du code pénal [[Crim. 28 sept. 2016, n° 15-84.485, Bull. crim. 2016, n° 254, https://www.courdecassation.fr/decision/5fd920420c76cfbd58052214 : « l’escroquerie peut porter sur un immeuble, lequel constitue un bien au sens de l’article 313-1 du code pénal »]]. Ce précédent rendait la position maintenue en matière d’abus de confiance d’autant plus difficile à justifier. La chambre criminelle l’a explicitement relevé dans son arrêt du 13 mars 2024, en indiquant que cette décision s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure et ancienne admettant que le délit peut porter indirectement sur un immeuble.
C’est dans ce contexte que la chambre criminelle a décidé de procéder à un nouvel examen de sa jurisprudence, en énonçant au paragraphe 53 de son arrêt qu’il convient désormais de juger que l’abus de confiance peut porter sur un bien quelconque en ce compris un immeuble [[Crim. 13 mars 2024, FS-B, n° 22-83.689, https://www.courdecassation.fr/decision/65f150a628057200093c3f91]]. La Cour a pris soin de justifier ce revirement en se référant aux travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption du nouveau code pénal, desquels il ressort que la notion de bien quelconque, participant à la définition de l’objet de la remise, doit s’entendre de tout bien, meuble ou immeuble. La portée symbolique de cette décision ne doit pas être sous-estimée : en rattachant directement sa solution à l’intention du législateur, la chambre criminelle suggère que c’est l’ancienne position qui constituait une anomalie au regard du texte, et non le revirement qui viendrait troubler la cohérence de la loi pénale. Ce faisant, elle confère à l’arrêt du 13 mars 2024 une autorité renforcée et réduit considérablement les chances d’un nouveau retournement à court ou moyen terme.
B. Les conditions de la remise à titre précaire d’un immeuble
L’originalité de la solution réside moins dans son résultat que dans sa méthode. La Cour ne s’est pas contentée d’affirmer le revirement, elle a déroulé une motivation en plusieurs étapes destinée à en établir la légitimité. Elle a d’abord constaté l’existence de controverses doctrinales justifiant un nouvel examen, puis elle a mobilisé les travaux parlementaires pour restituer l’intention du législateur de 1992, et elle a enfin démontré que l’évolution était prévisible au regard de la dynamique d’ensemble de la jurisprudence relative à la notion de bien quelconque. Cette construction en escalier, typique des grands revirements de la chambre criminelle, confère à la décision une autorité particulière et rend improbable un retour en arrière à brève échéance.
Le revirement ne supprime pas pour autant les exigences structurelles de l’abus de confiance. Il demeure indispensable que l’immeuble ait été remis à titre précaire, c’est-à-dire à charge pour le détenteur de le rendre, de le représenter ou d’en faire un usage déterminé. La distinction entre la remise en pleine propriété et la remise à titre précaire conserve toute son acuité. La chambre criminelle rappelle que l’acte de détournement, constitutif de l’infraction, peut résulter d’une utilisation du bien à des fins étrangères à celles qui avaient été convenues, lorsque cet usage implique la volonté du possesseur de se comporter, même momentanément, comme le propriétaire du bien [[Crim. 13 fév. 1984, n° 82-94.484, Bull. crim. 1984, n° 49]].
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 13 mars 2024, une société titulaire d’un marché public d’exploitation d’un centre d’enfouissement de déchets s’était vu confier un terrain et ses aménagements par les collectivités concernées. En exploitant le site au-delà des stipulations contractuelles, en y accueillant des déchets privés facturés à des entreprises tierces sans autorisation, la société et ses dirigeants avaient réduit de manière irréversible la capacité d’enfouissement résiduelle du site. La Cour a considéré que l’exploitation à laquelle se sont livrés les prévenus en marge du marché liant la société aux collectivités concernées a consisté en une utilisation du site non conforme au cahier des clauses techniques particulières dont il est résulté une réduction, à leur insu et en fraude de leurs droits, des capacités d’enfouissement résiduelles du site qu’elles avaient remis à titre précaire, portant ainsi atteinte de façon irrémédiable à l’utilité de l’immeuble [[Crim. 13 mars 2024, FS-B, n° 22-83.689, §61, https://www.courdecassation.fr/decision/65f150a628057200093c3f91]]. La Cour en a déduit qu’est ainsi caractérisé un usage abusif de l’immeuble qui, traduisant la volonté manifeste des prévenus de se comporter, même momentanément, comme propriétaires, s’analyse en un détournement entrant dans le champ de l’article 314-1 du code pénal.
Sur le terrain de la prévisibilité du revirement, la Cour a écarté le grief tiré de la violation de l’article 7 de la Convention européenne des droits de l’homme. Elle a relevé que le principe de non-rétroactivité ne s’applique pas à une simple interprétation jurisprudentielle à la condition qu’elle ne soit pas imprévisible, et que les demandeurs, professionnels avertis, ne sauraient invoquer le droit à une jurisprudence figée interdisant d’étendre le champ d’application de l’article 314-1 du code pénal au détournement d’un immeuble, la Cour de cassation s’étant, par plusieurs arrêts antérieurs aux faits poursuivis, engagée dans le sens d’un élargissement de la conception de l’objet détourné [[Crim. 13 mars 2024, FS-B, n° 22-83.689, §60, https://www.courdecassation.fr/decision/65f150a628057200093c3f91]]. En d’autres termes, le revirement était prévisible pour des opérateurs normalement diligents, ce qui prive de portée l’argument de la non-rétroactivité de la loi pénale plus sévère.
La Cour a également précisé un point important relatif au préjudice. Si la cour d’appel avait retenu à tort que le préjudice n’est pas un élément constitutif du délit d’abus de confiance, la cassation n’a pas été encourue de ce chef, dès lors que l’existence d’un préjudice, qui peut n’être qu’éventuel, se trouve nécessairement incluse dans la constatation du détournement [[Crim. 13 mars 2024, FS-B, n° 22-83.689, §62, https://www.courdecassation.fr/decision/65f150a628057200093c3f91]]. Cette formulation, qui reprend une solution classique, rappelle que la caractérisation du détournement absorbe celle du préjudice, sans qu’il soit besoin pour la partie poursuivante d’établir un préjudice distinct et chiffré.
II. Les conséquences du revirement pour les acteurs de la pratique immobilière
A. Les hypothèses de détournement dans la gestion et la transmission des biens
Le revirement du 13 mars 2024 ouvre un champ nouveau à la répression pénale dans des configurations immobilières classiques. La remise à titre précaire d’un immeuble caractérise de nombreuses relations juridiques : le mandat de gestion locative confié à un administrateur de biens, le prêt à usage consenti à un proche, la convention d’occupation précaire, le bail emphytéotique ou à construction, la mise à disposition d’un local dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un marché public. Dans toutes ces situations, le détenteur de l’immeuble n’en est pas propriétaire et se trouve tenu d’en faire un usage conforme à la convention qui fonde sa détention. Tout usage abusif traduisant la volonté de se comporter en propriétaire est désormais susceptible de recevoir la qualification pénale de l’article 314-1 du code pénal.
La gestion locative constitue un terrain d’application naturel du nouveau principe. L’agent immobilier ou l’administrateur de biens qui, dans le cadre d’un mandat de gestion, sous-louerait le bien sans l’accord du propriétaire, le laisserait dépérir par inaction fautive ou en modifierait unilatéralement la destination, pourrait voir sa responsabilité pénale engagée sur le fondement de l’abus de confiance. La jurisprudence antérieure au revirement ne permettait de sanctionner que le détournement des loyers, considérés comme des fonds remis à titre précaire, mais non l’usage abusif de l’immeuble lui-même. Cette asymétrie disparaît avec l’arrêt du 13 mars 2024.
La situation des indivisaires et des associés de sociétés civiles immobilières mérite également l’attention. Le gérant de SCI qui utiliserait l’immeuble social à des fins personnelles sans l’accord des associés, ou qui le détournerait de sa destination statutaire, s’expose désormais à des poursuites pénales qu’il pouvait auparavant écarter en invoquant l’exclusion des immeubles du champ de l’abus de confiance. De même, l’indivisaire qui, chargé de l’administration d’un bien indivis, en ferait un usage contraire à l’intérêt commun pourrait voir sa responsabilité pénale recherchée, indépendamment des sanctions civiles prévues par le régime de l’indivision. La gestion d’une SCI requiert désormais une vigilance accrue quant à la destination de l’immeuble social et à l’information régulière des associés sur les conditions de son utilisation.
L’usufruitier d’un immeuble se trouve également concerné par cette évolution. L’article 578 du code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. L’usufruitier qui, par des actes excédant ses droits, porterait atteinte à la substance de l’immeuble ou en modifierait la destination sans l’accord du nu-propriétaire, pourrait désormais engager sa responsabilité pénale sur le fondement de l’abus de confiance. La jurisprudence civile sanctionnait déjà de tels comportements par la déchéance de l’usufruit sur le fondement de l’article 618 du code civil, mais l’ajout de la voie pénale modifie substantiellement l’équilibre des rapports entre usufruitier et nu-propriétaire.
La vente immobilière elle-même n’est pas à l’abri de cette nouvelle grille de lecture. La jouissance anticipée consentie à l’acquéreur avant la réitération de la vente par acte authentique place ce dernier dans une situation de détention précaire du bien. Si l’acquéreur, avant d’en devenir propriétaire, dégradait sciemment l’immeuble ou l’utilisait à des fins non convenues, il pourrait commettre un abus de confiance. La circonstance que le compromis de vente ait été signé ne le fait pas échapper à cette qualification, dès lors que le transfert de propriété n’est pas encore intervenu.
B. L’articulation entre la voie pénale et les voies civiles
Le revirement ne se borne pas à ajouter une qualification pénale à des comportements déjà sanctionnés par le droit civil. Il modifie l’équilibre des voies de droit ouvertes aux propriétaires et aux titulaires de droits réels victimes d’un usage abusif de leur immeuble. La voie pénale présente en effet des atouts procéduraux que la voie civile ne procure pas : l’enquête pénale permet de réunir des preuves que le demandeur civil aurait du mal à obtenir par lui-même, et la constitution de partie civile devant le juge répressif ouvre droit à des dommages et intérêts sans avoir à supporter la charge exclusive de la preuve.
La confiscation de l’immeuble, peine complémentaire prévue par l’article 314-1 du code pénal, peut également être ordonnée dans les conditions du droit commun. La chambre criminelle avait déjà eu l’occasion de valider la confiscation d’un bien immobilier appartenant à une société condamnée pour abus de confiance [[Crim. 3 mai 2018, n° 17-82.098, Bull. crim. 2018, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca9256e45d5a863c8baa5c : rejet du pourvoi contre la confiscation en valeur dans la limite de 500 000 euros d’un bien immobilier]]. Cette possibilité, qui existait déjà lorsque l’abus de confiance portait sur des fonds ayant servi à acquérir un immeuble, prend une dimension nouvelle lorsque l’immeuble est lui-même l’objet du délit.
Par ailleurs, l’articulation avec le droit des vices cachés et la garantie d’éviction mérite d’être soulignée. Lorsqu’un vendeur dissimule à l’acquéreur l’existence d’une procédure pénale en cours pour abus de confiance portant sur l’immeuble vendu, la question de l’annulation de la vente pour dol ou pour erreur sur les qualités substantielles de la chose se pose avec une acuité renouvelée. Le vendeur qui aurait connaissance de ce qu’il a lui-même détourné l’immeuble qu’il s’apprête à vendre s’exposerait à une double sanction : pénale pour l’abus de confiance commis, et civile pour le dol par réticence à l’égard de l’acquéreur.
La distinction entre les fonds remis à titre précaire et les fonds versés en pleine propriété reste toutefois une ligne de partage essentielle. La chambre criminelle continue de juger que les sommes versées en exécution d’un contrat de prestation de services, qui entrent dans le patrimoine du prestataire, ne sont pas remises à titre précaire et ne peuvent donc faire l’objet d’un abus de confiance [[Crim. 5 avr. 2018, n° 17-81.085, Bull. crim. 2018, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca94c6ec166e8923b2cf88 : « l’abus de confiance ne peut porter que sur des fonds, valeurs ou biens remis à titre précaire »]]. Cette solution, transposée au domaine immobilier, conduit à distinguer soigneusement, parmi les conventions portant sur un immeuble, celles qui opèrent un transfert de propriété de celles qui ne confèrent qu’une détention précaire. La vente, la donation, l’apport en société sont exclus du champ de l’abus de confiance en ce qu’ils transfèrent la propriété. Le prêt à usage, le dépôt, le mandat, la convention d’occupation précaire y entrent pleinement.
Enfin, la coexistence de la voie pénale avec les actions civiles traditionnelles que sont l’action en revendication, l’action en expulsion, l’action en responsabilité contractuelle ou délictuelle, ou encore l’action en réparation du trouble anormal de voisinage, offre au justiciable une palette de recours qu’il lui appartient de combiner de manière stratégique. La prescription de l’action publique, qui est de six ans pour les délits à compter de la commission de l’infraction en application de l’article 8 du code de procédure pénale, doit être articulée avec les prescriptions civiles, qu’il s’agisse de la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil ou de la prescription biennale applicable à certaines actions entre bailleur et locataire. L’abus de confiance ne se substitue pas à ces actions civiles, il s’y ajoute, dans les limites propres à la qualification pénale, et notamment dans le respect du principe d’interprétation stricte de la loi pénale.
Une dernière précision s’impose quant à l’application du revirement dans le temps. La Cour de cassation a pris soin d’écarter le grief tiré de la violation du principe de non-rétroactivité en relevant que le revirement était prévisible et que les prévenus, professionnels avertis, ne pouvaient invoquer un droit à une jurisprudence figée. Il n’en demeure pas moins que l’appréciation de la prévisibilité d’un revirement reste une question de fait soumise au contrôle des juridictions du fond, et que son application à des faits antérieurs au 13 mars 2024 ne saurait être tenue pour systématique. Les praticiens du droit immobilier devront demeurer attentifs à la manière dont les juridictions pénales apprécieront, au cas par cas, la prévisibilité de cette évolution prétorienne pour les justiciables qui leur sont déférés.
Conclusion
Le revirement opéré par la chambre criminelle le 13 mars 2024 constitue une avancée significative dans la protection pénale du patrimoine immobilier. En abandonnant l’exclusion jurisprudentielle des immeubles du champ de l’abus de confiance, la Cour de cassation met un terme à une anomalie que la doctrine dénonçait depuis plus de vingt ans et aligne le régime de cette incrimination sur celui de l’escroquerie, dont l’extension aux immeubles était acquise depuis 2016. Cette unification du droit des atteintes frauduleuses aux biens, par-delà la distinction du meuble et de l’immeuble, renforce la cohérence du droit pénal des affaires et offre aux praticiens du droit immobilier un instrument répressif dont ils étaient jusqu’alors privés. Les gestionnaires de biens, les administrateurs de SCI, les mandataires, les usufruitiers et, plus généralement, tous ceux qui détiennent un immeuble à titre précaire doivent désormais intégrer ce risque pénal dans l’exercice de leurs missions. La décision de la chambre criminelle, par sa construction méthodique et l’autorité qui s’attache à un arrêt de formation de section publié au Bulletin, constitue un jalon durable de la jurisprudence pénale immobilière. Elle appelle les professionnels du secteur à une vigilance nouvelle dans la rédaction des conventions portant sur l’usage d’un immeuble et dans l’exécution des missions qui leur sont confiées.
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