Traitement des impayés locatifs : le décret du 12 février 2026 à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile
I. Une réforme administrative structurante pour l’équilibre des rapports locatifs
A. La redéfinition de la notion d’impayé et le renforcement du signalement précoce
Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement, publié au Journal officiel du 13 février 2026, refond intégralement le chapitre IV du titre II du livre VIII du code de la construction et de l’habitation [[Décret n° 2026-84 du 12 février 2026, JORF n° 0037 du 13 février 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053465727.]]. Pris pour l’application du II de l’article 12 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, ce texte substitue à l’ancien dispositif un mécanisme articulant signalement précoce par le bailleur, saisine obligatoire de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et maintien par défaut de l’aide personnelle au logement. Son entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2027.
La première innovation du décret réside dans la définition renouvelée de la situation d’impayé. Le nouvel article R. 824-2 du code de la construction et de l’habitation retient désormais deux critères alternatifs. L’impayé est constitué lorsque, trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, le ménage n’a toujours pas payé sa dépense de logement, ou lorsque le montant de l’impayé dépasse 450 euros. Cette double définition rompt avec la logique antérieure qui exigeait une appréciation plus lâche de la situation. Le seuil de 450 euros permet un déclenchement plus rapide de la procédure lorsque la dette atteint un montant significatif, indépendamment de toute condition de durée. À l’inverse, le critère temporel de trois mois protège le bailleur confronté à un impayé de faible montant mais persistant. La dépense de logement comprend le loyer ou la redevance, déduction faite de la réduction de solidarité, ainsi que les charges locatives.
Le choix du législateur de fixer un seuil monétaire de 450 euros n’est pas anodin. Il correspond approximativement à deux mois de loyer dans le parc social et à un mois de loyer dans le parc privé pour les logements de taille moyenne situés hors des zones tendues. Cette dualité de critères, l’un temporel et l’autre quantitatif, permet une gradation de la réponse administrative : un impayé de faible montant mais persistant déclenche la procédure au terme de trois mois, tandis qu’un impayé plus lourd active le dispositif dès sa constitution. La jurisprudence récente de la Cour de cassation sur la prescription de l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière illustre, par analogie, l’importance de la fixation d’un point de départ précis et objectif pour le déclenchement des procédures. Par un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile a jugé que l’action en rectification d’un acte notarié est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, quand bien même elle aurait pour effet de résoudre la question de l’existence d’un droit réel sur la partie du bien concernée [[Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-22.365, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69e07df7cdc6046d476a8f73.]]. La rigueur avec laquelle la chambre apprécie le point de départ de la prescription rejoint l’exigence de précision qui caractérise la nouvelle définition de l’impayé.
Le dispositif de signalement est également resserré. Selon l’article R. 824-3, le bailleur qui perçoit l’aide pour le compte du bénéficiaire doit signaler la situation d’impayé à l’organisme payeur dans un délai de deux mois après sa constitution, sauf si la somme due a été réglée en totalité entre-temps. L’organisme payeur dispose ensuite d’un délai de quinze jours pour informer la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, en application de l’article R. 824-4. Par ailleurs, et c’est là une nouveauté notable, l’article R. 824-5 impose à l’organisme payeur de se saisir et d’informer la commission dès qu’il a connaissance d’un défaut de paiement, même si celui-ci ne constitue pas encore une situation d’impayé au sens de l’article R. 824-2. L’objectif affiché est d’instaurer un dialogue entre les acteurs institutionnels avant que la dette ne se cristallise.
La jurisprudence de la troisième chambre civile fournit un éclairage utile sur les conséquences pratiques des impayés locatifs. Par un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation a précisé les modalités d’imputation des indemnités d’occupation sur le dépôt de garantie. Elle y affirme qu’« est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation » [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.758, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/697b0381cdc6046d471136ea.]]. Cette solution, qui consacre la connexité entre la créance de restitution du dépôt de garantie et la dette d’indemnité d’occupation, permet au bailleur d’opérer une compensation sans que le locataire puisse invoquer la prescription de l’action en paiement. Elle sécurise ainsi l’équilibre économique des rapports locatifs en aval de la résiliation.
B. La consécration du rôle décisionnaire de la CCAPEX et le maintien conditionné de l’aide
La seconde refonte majeure porte sur le rôle de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, désormais érigée en autorité décisionnaire du maintien ou de la suspension de l’aide personnelle au logement. Le décret du 12 février 2026 s’articule avec le décret n° 2026-83 du même jour, relatif aux commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives [[Décret n° 2026-83 du 12 février 2026, JORF n° 0037 du 13 février 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053465566.]], qui définit les missions, la composition et les modalités de fonctionnement de ces commissions.
Le nouvel article R. 824-6 du code de la construction et de l’habitation pose le principe du maintien de l’aide personnelle au logement lorsque le bénéficiaire est en situation d’impayé. Ce maintien vaut même lorsque le bail a été résilié et que l’occupant s’acquitte d’une indemnité d’occupation et des charges fixées par le juge jusqu’à son départ effectif. Il ne peut être remis en cause que par une décision de suspension de la commission de coordination, saisie en application de l’article L. 824-2. Le texte instaure ainsi un mécanisme de maintien par défaut, dont l’inversion de la charge décisionnelle constitue un infléchissement notable par rapport au dispositif antérieur.
L’innovation la plus significative réside toutefois dans l’encadrement des motifs de suspension de l’aide. Jusqu’alors, l’impossibilité manifeste pour un allocataire de faire face à sa dépense de logement pouvait être remise en cause sur le fondement d’une pluralité de motifs. Le nouvel article R. 824-7 limite strictement les cas dans lesquels cette impossibilité manifeste peut être contestée à deux hypothèses seulement : une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté la présence de troubles de jouissance, ou tout document établissant la capacité financière de l’allocataire à régler sa dépense de logement sans compromettre ses conditions de subsistance ou celles de sa famille. À défaut de saisine fondée sur l’un de ces deux motifs, la commission maintient le versement de l’aide pour tout bénéficiaire en situation d’impayé. Cette architecture juridique traduit une volonté de lier plus étroitement le sort de l’aide à la situation sociale du ménage, et non plus à la seule existence d’une dette locative.
Par ailleurs, le nouvel article R. 824-10 énumère limitativement les situations dans lesquelles la CCAPEX suspend le versement de l’aide. Il s’agit exclusivement de trois hypothèses : une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté la mauvaise foi de l’allocataire, une décision d’irrecevabilité de la demande déposée auprès de la commission de surendettement sur le fondement de sa mauvaise foi, ou une fin de prise en charge des mesures de surendettement prononcée pour le même motif. La suspension prend effet le premier jour du mois suivant la notification de la décision à l’organisme payeur, conformément à l’article R. 824-11.
La réforme introduit également un volet d’accompagnement social renforcé. Lorsque l’impayé est constitué dans les conditions du seuil de 450 euros, l’organisme payeur doit proposer au ménage, dans un délai de quinze jours, un accompagnement social et des modalités de traitement de la dette, sous condition de reprise du paiement, même partiel, de la dépense de logement. En l’absence de réponse du bénéficiaire dans un délai d’un mois, l’organisme payeur renouvelle ses propositions. Il peut notamment saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement, la commission de médiation ou, en cas de difficultés plus importantes, accompagner le bénéficiaire dans sa démarche de saisine de la commission de surendettement. Ce dispositif s’inspire de la philosophie générale de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, dont il actualise les mécanismes.
II. L’articulation du nouveau dispositif avec les principes jurisprudentiels du droit des obligations locatives
A. L’obligation continue de délivrance et l’exception d’inexécution comme tempéraments au paiement du loyer
La réforme du traitement des impayés ne peut être comprise indépendamment du cadre général du droit des obligations du bailleur et du preneur. La troisième chambre civile a, par plusieurs décisions récentes, précisé la portée de l’obligation de délivrance du bailleur et les conditions dans lesquelles le locataire peut opposer une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers. Ces principes jurisprudentiels interagissent directement avec le mécanisme de signalement et de maintien de l’aide institué par le décret du 12 février 2026.
Par un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation a consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur. Elle énonce que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et en déduit que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fabcdc6046d47944243.]]. Cette solution, rendue sous le visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, met fin à une divergence d’interprétation sur le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de délivrance.
La Cour de cassation a également, le même jour, rendu un arrêt de principe sur l’articulation entre exception d’inexécution et clause résolutoire dans le bail commercial. Elle y juge que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386.]]. L’arrêt précise que le juge est tenu de vérifier l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, même si ce dernier n’a pas saisi le juge dans le délai d’un mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, dès lors que le manquement du bailleur à ses obligations rendait les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés [[Se référant à Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié. Judilibre Direct].].
Ces deux décisions, combinées, dessinent un équilibre entre les droits du bailleur à obtenir le paiement des loyers et les droits du locataire à opposer les manquements du bailleur lorsque ceux-ci privent le logement de sa destination. L’incidence de ces principes sur le dispositif de traitement des impayés institué par le décret du 12 février 2026 est évidente : un locataire fondé à invoquer une exception d’inexécution ne saurait être considéré comme étant en situation d’impayé de mauvaise foi au sens de l’article R. 824-10. La commission de coordination devra, dans l’exercice de son pouvoir de suspension, prendre en considération l’existence éventuelle d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
L’obligation de délivrance du bailleur est définie par les articles 1719 et 1720 du code civil [[Articles 1719 et 1720 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006118130/]], qui imposent au bailleur de délivrer la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur. Le locataire est quant à lui tenu, par l’article 1728 du code civil [[Article 1728 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443515/]], de payer le prix du bail aux termes convenus. La troisième chambre civile rappelle régulièrement que ces obligations sont réciproques et interdépendantes. Il en résulte que le signalement d’un impayé à l’organisme payeur, prévu par les nouveaux articles R. 824-3 et suivants, pourrait utilement être précédé, de la part du bailleur, d’une vérification de l’état du logement au regard de ses propres obligations.
B. La sécurisation des droits du bailleur et la préservation de l’équilibre contractuel
Le décret du 12 février 2026 n’a pas pour seul effet d’encadrer le maintien de l’aide personnelle au logement. Il s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des prérogatives du bailleur face aux impayés, que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile vient conforter sur plusieurs aspects. L’analyse croisée du texte réglementaire et des décisions de la Cour de cassation révèle une convergence vers une meilleure protection des intérêts du bailleur, sans pour autant sacrifier les droits du locataire en difficulté.
Le premier apport jurisprudentiel concerne l’imputation des indemnités d’occupation sur le dépôt de garantie, déjà évoquée. La Cour de cassation a expressément jugé que le bailleur peut retenir, sur le dépôt de garantie versé par le locataire, le montant de l’indemnité d’occupation due par celui-ci lorsqu’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail. Cette solution, qui préserve la trésorerie du bailleur, est en cohérence avec le maintien par défaut de l’aide personnelle au logement prévu par le nouvel article R. 824-6, y compris après résiliation du bail. Le texte et la jurisprudence convergent ainsi pour éviter que le bailleur ne supporte seul le coût d’une occupation sans droit ni titre.
Le deuxième apport réside dans la précision du régime des congés pour reprise. Par un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile a jugé que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » [[Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69e07e06cdc6046d476a9097.]]. Cette solution, qui met fin à une controverse sur la transmissibilité du droit de reprise, intéresse indirectement la problématique des impayés, dans la mesure où un congé pour reprise prive d’effet prive également le bailleur de la possibilité de récupérer son bien et d’y installer un locataire solvable. L’arrêt rappelle que le congé pour reprise est attaché à la personne du bénéficiaire désigné, ce qui impose au bailleur de s’assurer de la pérennité du projet de reprise au moment où il délivre le congé.
Le troisième apport concerne le formalisme de la publicité foncière, qui intéresse, par analogie, la rigueur procédurale attendue du bailleur dans le nouveau dispositif de traitement des impayés. Par un arrêt du 7 mai 2026, la Cour de cassation a jugé que lorsqu’une demande de renouvellement d’une inscription d’hypothèque est adressée par voie postale, c’est sa date de réception au service de la publicité foncière qui doit être prise en compte, et non sa date d’expédition [[Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 23-24.003, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69fc2e44cdc6046d47e407e8.]]. La chambre motive sa décision par la nécessité de sécuriser les transactions immobilières et le crédit. Transposée au dispositif de signalement des impayés, cette exigence de rigueur formelle invite le bailleur à ne pas se contenter d’expédier un signalement à l’organisme payeur, mais à s’assurer de sa réception effective dans le délai de deux mois imparti par le nouvel article R. 824-3.
En tout état de cause, l’article 1743 du code civil rappelle le principe de l’opposabilité du bail à l’acquéreur de la chose louée [[Article 1743 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444269/]]. La troisième chambre civile en a récemment fait application en matière de bail rural, jugeant que « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail » [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.852, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/697b037fcdc6046d4711366b.]]. Ce principe d’opposabilité, qui garantit la stabilité des situations locatives, est un corollaire nécessaire du dispositif de traitement des impayés : l’acquéreur d’un bien loué, confronté à un impayé du locataire en place, pourra actionner les mécanismes de signalement et de saisine de la commission de coordination au même titre que le bailleur initial.
Par ailleurs, le dispositif transitoire prévu par l’article 5 du décret mérite une attention particulière. Le texte dispose que l’aide suspendue avant le 1er janvier 2027 est rétablie sans effet rétroactif pour les situations d’impayés constituées à cette date. Toutefois, l’aide peut être rétablie avec effet rétroactif lorsque le bénéficiaire exécute un plan d’apurement signé avant le 1er janvier 2027, qu’il s’agisse d’un plan amiable entre bailleur et locataire, d’un plan ordonné par le juge ou d’un plan conventionnel de redressement établi dans le cadre d’une procédure de surendettement. Le rétablissement rétroactif est également prévu lorsqu’un nouveau bail a été signé avec effet rétroactif ou lorsque la dette locative a été intégralement soldée. Cette disposition transitoire, qui opère une distinction entre les situations constituées avant et après l’entrée en vigueur du décret, illustre la volonté du pouvoir réglementaire de ne pas pénaliser les locataires ayant engagé une démarche de régularisation avant la réforme, tout en incitant à la conclusion de plans d’apurement avant la date butoir.
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs demeure le texte de référence pour l’ensemble de ces questions [[Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/]]. Ses articles 15 et 22 notamment, relatifs au congé et au dépôt de garantie, irriguent l’ensemble de la jurisprudence de la troisième chambre civile et constituent le socle sur lequel le décret du 12 février 2026 vient se greffer. La réforme ne modifie pas les dispositions législatives mais en améliore la mise en œuvre administrative, dans une logique de complémentarité entre le droit substantiel des obligations locatives et le droit procédural du traitement des impayés.
Conclusion
Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 opère une refonte substantielle du traitement administratif des impayés locatifs, dont les principaux axes sont la redéfinition de la notion d’impayé, le renforcement du signalement précoce par le bailleur, la consécration du rôle décisionnaire de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et l’encadrement strict des motifs de suspension de l’aide personnelle au logement. L’articulation de ces nouvelles règles avec la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, qu’il s’agisse de l’obligation continue de délivrance, de l’exception d’inexécution ou de l’imputation des indemnités d’occupation sur le dépôt de garantie, permet d’identifier les points de convergence et de tension entre la logique administrative de prévention des expulsions et la logique judiciaire de résolution des contentieux locatifs. Il appartiendra aux praticiens, bailleurs comme locataires, d’anticiper l’entrée en vigueur de ce dispositif au 1er janvier 2027 en intégrant ces nouvelles exigences procédurales à leurs pratiques contractuelles et contentieuses.
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