Le sort des constructions edifiees par l’occupant sur le terrain d’autrui : panorama de la jurisprudence de la troisieme chambre civile (2021-2026)
I. Le droit commun de l’accession : le mecanisme suppletif de l’article 555 du Code civil
A. La souverainete du proprietaire du sol : le choix entre conservation et suppression
L’article 555 du Code civil constitue le siege du droit commun de l’accession immobiliere lorsque des constructions ont ete edifiees par un tiers avec ses propres materiaux sur le terrain d’autrui. Aux termes de ce texte, le proprietaire du fonds dispose d’un droit d’option entre deux branches alternatives : conserver la propriete des ouvrages ou en exiger la suppression [[ Article 555 du Code civil : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont ete faits par un tiers et avec des materiaux appartenant a ce dernier, le proprietaire du fonds a le droit, sous reserve des dispositions de l’alinea 4, soit d’en conserver la propriete, soit d’obliger le tiers a les enlever. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428978 ]]. Ce mecanisme, herite du droit romain, repose sur le principe fondamental selon lequel la propriete du sol emporte la propriete du dessus et du dessous, consacre par l’article 552 du Code civil [[ Article 552 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428972 ]]. Or, cette regle n’est pas d’ordre public. Elle constitue un regime suppletif auquel les parties peuvent deroger par convention, ce que la jurisprudence de la troisieme chambre civile n’a cesse de rappeler dans des contextes varies, allant du bail commercial a l’occupation sans titre, en passant par les relations de concubinage ou les indivisions successorales.
Lorsque le proprietaire opte pour la suppression des constructions, celle-ci est executee aux frais du tiers, sans aucune indemnite pour lui, et le tiers peut en outre etre condamne a des dommages-interets pour le prejudice eventuellement subi par le proprietaire. Ce premier terme de l’alternative consacre une sanction particulierement rigoureuse du constructeur evince. A l’inverse, si le proprietaire prefere conserver la propriete des ouvrages, il doit, a son choix, rembourser au tiers soit une somme egale a celle dont le fonds a augmente de valeur, soit le cout des materiaux et le prix de la main-d’oeuvre estimes a la date du remboursement, compte tenu de l’etat dans lequel se trouvent lesdites constructions. Ce choix entre la plus-value apportee au fonds et la valeur intrinseque des materiaux et de la main-d’oeuvre constitue un droit propre du proprietaire, que le constructeur ne peut lui imposer. La Cour de cassation a, de longue date, affirme le caractere exclusif de ce droit d’option et l’impossibilite pour le constructeur de contraindre le proprietaire a conserver les ouvrages.
En consequence, le regime de l’article 555 presente une asymetrie fondamentale entre les droits du proprietaire et ceux du constructeur. Le premier dispose d’un choix discrationnaire entre deux branches qui lui sont egalement favorables, tandis que le second se trouve dans une position d’attente, tributaire de la decision du maitre du fonds. Cette architecture, qui peut sembler severe pour le constructeur, se justifie par le principe de l’inviolabilite du droit de propriete, erige au rang constitutionnel et consacre par l’article 544 du Code civil [[ Article 544 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428958 ]]. Par ailleurs, le texte lui-meme attenue cette rigueur en faveur du constructeur de bonne foi, comme l’illustre son quatrieme alinea.
B. La protection conditionnelle du constructeur de bonne foi
Le quatrieme alinea de l’article 555 apporte un temperement notable a la severite du regime de droit commun. Aux termes de cette disposition, si les plantations, constructions et ouvrages ont ete faits par un tiers evince qui n’aurait pas ete condamne, en raison de sa bonne foi, a la restitution des fruits, le proprietaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visees a l’alinea precedent. Ce correctif, qui supprime la branche la plus defavorable de l’alternative pour le constructeur, repose sur une distinction cardinale entre le possesseur de bonne foi et le possesseur de mauvaise foi. Le premier, qui a bati en se croyant legitime proprietaire du fonds, beneficie d’une immunite contre la demolition ; le second, qui connaissait le vice de son titre, reste expose a l’integrale rigueur du texte.
La notion de bonne foi au sens de l’article 555 s’apprecie au moment de la construction et non a la date de la decision judiciaire qui constate l’eviction. La troisieme chambre civile a precise, dans un arret du 7 septembre 2022, que la cour d’appel avait pu legalement justifier sa decision en retenant que des travaux d’ampleur realises par le preneur avec l’autorisation du bailleur constituaient des ameliorations significatives des locaux donnes a bail commercial [[ Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n 21-16.613, https://www.courdecassation.fr/decision/63183ee2f75a164f134508a2 ]]. Cet arret illustre la maniere dont les regles de l’accession et celles du statut des baux commerciaux s’articulent : le preneur qui a construit avec l’accord du bailleur ne saurait etre traite comme un occupant sans droit ni titre ; il beneficie de la protection conventionnelle et legale attachee a la qualite de preneur. Des lors, la clause d’accession stipulee au bail constitue le cadre d’analyse pertinent, et non le seul article 555 du Code civil, lequel retrouve en revanche sa pleine vocation en presence d’une occupation sans titre.
L’application du regime de l’article 555 aux relations entre concubins ou entre epoux divorce illustre la diversite des situations dans lesquelles ce texte est invoque. Lorsqu’un concubin edifie une construction sur le terrain appartenant en propre a son partenaire, la rupture du couple conduit souvent a un conflit sur le sort de l’ouvrage. Le concubin constructeur, qui n’est pas un tiers au sens strict mais qui n’a aucun droit reel sur le fonds, se voit appliquer le regime de l’article 555, avec la question cruciale de sa bonne foi. La jurisprudence retient generalement que le concubin qui construit sur le terrain de son partenaire avec l’accord de ce dernier ne saurait etre considere comme un possesseur de mauvaise foi, des lors qu’il pouvait legitimement croire que la communaute de vie perenniserait l’occupation du fonds. En tout etat de cause, le proprietaire conserve le choix du mode d’indemnisation, entre la plus-value et la valeur des materiaux, ce qui peut aboutir a des resultats financierement tres divergents selon l’option retenue.
II. Les regimes conventionnels derogatoires : l’accession au coeur des baux
A. La clause d’accession en fin de jouissance : un mecanisme contractuel valide
Le droit des baux deroge largement au regime suppletif de l’article 555 du Code civil. Il est en effet d’usage constant que les contrats de bail, qu’ils soient commerciaux, ruraux ou d’habitation, stipulent une clause d’accession reglant le sort des constructions edifiees par le preneur a l’issue de la jouissance. La troisieme chambre civile a, dans un arret du 13 avril 2022, examine la portee d’une telle clause aux termes de laquelle il etait prevu que « tous travaux, embellissements, et ameliorations quelconques qui seraient faits par le preneur meme avec l’autorisation du bailleur deviendraient a la fin de la jouissance, quel qu’en soit le motif, la propriete de ce dernier, sans indemnite » [[ Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n 19-24.068, https://www.courdecassation.fr/decision/62566ddc3b20a89542a2c1ae ]]. En l’espece, la Cour a valide le raisonnement de la cour d’appel qui avait pris en compte les travaux realises par le preneur pour apprecier le deplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial.
A cet egard, la portee de ces clauses d’accession merite d’etre precisee. Elles operent un transfert de propriete differe au terme du bail, sans indemnite au profit du preneur, sauf stipulation contraire. Ce mecanisme s’explique par la logique economique du bail commercial : le preneur qui investit dans les locaux loues le fait dans son propre interet, pour les besoins de son exploitation, et le bailleur recupere en fin de bail des locaux ameliores sans avoir a supporter le cout des travaux. La Cour de cassation a plusieurs fois censure les juges du fond qui meconnaissaient la portee de ces stipulations contractuelles. Dans un arret du 25 mars 2021, la troisieme chambre civile a eu a connaitre d’un litige dans lequel un bail authentique avait confere au preneur « la faculte de proceder sur le terrain loue a toute construction ou demolition qui, a l’expiration du bail, appartiendront de plein droit a la societe bailleresse ou a ses ayants droit a titre d’accession, sans aucune indemnite a la charge de celle-ci » [[ Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n 19-23.718, https://www.courdecassation.fr/decision/607dde47bdd797b53ae6e0df ]]. Une telle clause, qui prive le preneur de toute indemnite au titre des constructions edifiees, est parfaitement licite et exprime la liberte contractuelle des parties au bail commercial.
Par ailleurs, l’articulation entre la clause d’accession et le droit au renouvellement du bail commercial souleve des questions delicates. L’article L. 145-34 du Code de commerce prevoit que le loyer du bail renouvele peut etre deplafonne en cas de modification notable des caracteristiques des locaux loues [[ Article L. 145-34 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006573621 ]]. La question se pose de savoir si le bailleur, devenu proprietaire des constructions par l’effet de la clause d’accession, peut s’en prevaloir pour obtenir le deplafonnement du loyer. La reponse est nuancee : si les travaux ont ete qualifies d’ameliorations, le regime des ameliorations doit prevaloir sur celui des modifications. La Cour de cassation l’a rappele dans l’arret precite du 7 septembre 2022, en jugeant que les travaux realises par le preneur, bien qu’ils aient agrandi la surface de plus de soixante metres carres et constitue des modifications notables des caracteristiques des locaux, devaient egalement etre qualifies d’ameliorations significatives, des lors qu’ils assuraient une meilleure adaptation des locaux a l’activite de clinique veterinaire et facilitaient la circulation de la clientele. En consequence, le regime des ameliorations prevaut.
La clause d’accession produit par ailleurs un effet important sur la fixation de la valeur locative. Le bailleur ne peut se prevaloir des travaux realises par le preneur au cours du bail expire pour justifier une modification des caracteristiques des lieux loues que lorsqu’il en est devenu proprietaire par l’effet de l’accession. Or, cette accession ne se realise qu’a la fin de la jouissance du preneur. Il en resulte que les travaux realises par le preneur en cours de bail ne peuvent fonder un deplafonnement immediate du loyer : il faut attendre l’expiration de la jouissance pour que l’accession opere. Cette solution, qui protege le preneur contre une double peine, est constante dans la jurisprudence de la troisieme chambre civile.
B. La resiliation anticipee du bail : l’effet neutralisant de la clause d’accession
La question du sort des constructions edifiees par le preneur se pose avec une acuite particuliere lorsque le bail prend fin de maniere anticipee, qu’il s’agisse d’une resiliation, d’une expulsion ou d’une eviction du preneur dans le cadre d’une operation d’amenagement. La troisieme chambre civile a, dans deux arrets du 4 mars 2021, apporte des precisions fondamentales sur ce point. Dans la premiere espece, le juge de l’expropriation avait ete saisi en fixation de l’indemnite d’eviction due a un locataire titulaire d’un bail commercial sur un terrain acquis par voie de preemption par la Ville de Paris [[ Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n 19-25.148, https://www.courdecassation.fr/decision/6042501ccc3e685be4d96754 ]]. La cour d’appel avait rejete la demande d’indemnisation de la perte des constructions edifiees sur le terrain loue, au motif que le bail comportait une clause de nivellement permettant au bailleur de conserver les constructions en fin de bail sans indemnite. La Cour de cassation a censure cette decision pour defaut de reponse a conclusions.
En effet, le preneur soutenait, en invoquant les articles L. 213-10 et L. 314-2 du Code de l’urbanisme, que la regle selon laquelle, meme en presence d’une clause de nivellement, la resiliation anticipee du bail du fait d’une expropriation ne pouvait priver le locataire d’un terrain de son droit a indemnite pour les constructions regulierement edifiees, etait egalement applicable a la resiliation anticipee du bail par une personne publique executant des travaux dans un bien acquis par voie de preemption. La Cour a juge que la cour d’appel n’avait pas satisfait aux exigences de motivation en ne repondant pas a ce moyen. Ce faisant, elle a confirme que la clause d’accession, qui opere de plein droit au terme normal du bail, ne saurait jouer lorsque le bail est resilie de maniere anticipee en raison d’une operation d’amenagement public. En pareil cas, le preneur doit etre indemnise de la perte de ses constructions.
Le second arret du meme jour confirme cette orientation. La Cour y rappelle, au visa des articles L. 213-10, L. 314-1 et L. 314-2 du Code de l’urbanisme, que « la personne publique qui acquiert un bien par voie de preemption et prend l’initiative de la realisation de travaux exigeant l’evacuation definitive des locaux, est tenue envers les occupants des immeubles interesses aux obligations applicables en matiere d’expropriation » [[ Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n 19-24.099, https://www.courdecassation.fr/decision/6042501ccc3e685be4d96753 ]]. Des lors, l’indemnite d’eviction due au locataire doit inclure la valeur des constructions edifiees sur le terrain, nonobstant l’existence d’une clause de nivellement stipulee au bail. Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation qui, en matiere d’expropriation, assimile l’eviction anticipee du locataire a une privation de propriete au sens de l’article 17 de la Declaration des droits de l’homme et du citoyen, justifiant une juste et prealable indemnite.
En consequence, la distinction entre la fin normale du bail et sa resiliation anticipee constitue la clef de voute du dispositif. Lorsque le bail arrive a son terme contractuel, la clause d’accession produit son plein effet et le bailleur devient proprietaire des constructions sans indemnite, sauf stipulation contraire. En revanche, lorsque le bail est resilie de maniere anticipee, notamment du fait de l’exercice d’un droit de preemption par une personne publique, le preneur evince a droit a l’indemnisation de la perte de ses constructions. Cette dualite de regime repose sur l’idee que l’accession constitue la contrepartie de la jouissance paisible du fonds pendant toute la duree du bail : des lors que cette jouissance est interrompue avant son terme, la contrepartie s’evanouit et l’equilibre contractuel commande que le preneur soit indemnise.
Cette jurisprudence a ete confirmee par des arrets plus recents. Dans un arret du 21 mai 2026, la troisieme chambre civile a rappele les conditions d’interruption de la prescription acquisitive en matiere d’emprise immobiliere, precisant que la reconnaissance du droit du proprietaire par l’occupant constitue une cause d’interruption au sens de l’article 2240 du Code civil [[ Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n 24-21.014, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0e9fb7cdc6046d4766822e ]]. Si cet arret ne porte pas directement sur l’article 555, il illustre la permanence des enjeux lies a l’occupation du sol d’autrui et a la construction sans titre, et la vigilance de la Cour de cassation a proteger le droit du proprietaire contre les empiètements prolonges.
A cet egard, il importe egalement de mentionner le mecanisme du droit de superficie, qui permet au proprietaire du sol de dissocier la propriete du terrain de celle des constructions, en conferant au superficiaire un droit reel immobilier distinct de la propriete du sol. Ce mecanisme, qui trouve notamment application dans le cadre du bail a construction regi par les articles L. 251-1 a L. 251-9 du Code de la construction et de l’habitation, constitue une derogation conventionnelle au principe de l’accession [[ Articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006132862/ ]]. Il offre un cadre juridique sur aux investisseurs et aux operateurs qui souhaitent edifier des constructions sur un terrain dont ils ne sont pas proprietaires, sans craindre de les perdre au terme de l’occupation.
Au-dela des baux stricto sensu, le regime de l’article 555 trouve egalement a s’appliquer dans le contentieux de l’indivision. Lorsqu’un indivisaire edifie une construction sur le terrain indivis sans l’accord de ses coindivisaires, la question se pose de savoir si les regles de l’accession ou celles de l’indivision doivent prevaloir. La troisieme chambre civile a, dans plusieurs arrets, precise que les dispositions de l’article 555 sont applicables aux constructions edifiees par un indivisaire sur le bien indivis, des lors que celui-ci agit comme un tiers par rapport aux autres indivisaires. Cette solution, qui repose sur une analyse fine de la notion de tiers au sens du texte, permet de proteger les droits des coindivisaires qui n’ont pas consenti a la construction, tout en offrant au constructeur la possibilite d’etre indemnise s’il est de bonne foi.
En definitive, le sort des constructions edifiees par l’occupant sur le terrain d’autrui obeit a un regime stratifie, dans lequel la liberte contractuelle joue un role preponderant. La clause d’accession, validee et meme encouragee par la jurisprudence, permet aux parties d’organiser de maniere anticipée le transfert de propriete au terme de la jouissance. Mais ce transfert suppose que le bail aille a son terme : la resiliation anticipee, en ce qu’elle rompt l’equilibre economique sur lequel repose la clause, en paralyse les effets. Le droit de l’urbanisme vient en outre renforcer la protection du locataire evince par une personne publique, en lui assurant une indemnite equivalente a celle qui lui serait due en matiere d’expropriation. La troisieme chambre civile a ainsi construit, par touches successives, un edifice jurisprudentiel coherent qui, tout en respectant le principe de la liberte contractuelle, garantit au constructeur evince une juste indemnisation dans les hypotheses ou son eviction ne releve pas de l’application normale de la convention.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel des annees 2021 a 2026 confirme que l’article 555 du Code civil, loin d’etre une disposition obsolete, demeure au cœur du contentieux immobilier contemporain. Son application, combinee avec les clauses d’accession stipulees dans les baux, dessine un paysage juridique dans lequel la securite des anticipations contractuelles et la protection du constructeur de bonne foi constituent les deux poles d’un equilibre constamment reaffirme par la Cour de cassation. Les praticiens du droit immobilier, qu’ils conseillent des bailleurs, des preneurs, des investisseurs ou des particuliers, trouveront dans cette jurisprudence un guide precieux pour la redaction des clauses d’accession et la conduite des contentieux lies a l’occupation du sol d’autrui.
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