L’obligation de jouissance paisible du bailleur commercial a l’epreuve des desordres de copropriete : l’extension pretorienne de l’article 1719 du Code civil
I. L’absolutisme renforce de l’obligation de jouissance paisible du bailleur commercial
A. Le principe cardinal : une obligation ne cessant qu’en cas de force majeure
L’article 1719 du Code civil constitue le socle intangible des obligations du bailleur. Aux termes du 3° de ce texte, le bailleur est oblige, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particuliere, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la duree du bail [[Article 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127 : « Le bailleur est oblige, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particuliere : 1° De delivrer au preneur la chose louee (…) ; 2° D’entretenir cette chose en etat de servir a l’usage pour lequel elle a ete louee ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la duree du bail ; 4° D’assurer egalement la permanence et la qualite des plantations. ».]]. Cette obligation n’est pas une simple exhortation contractuelle dont les parties pourraient moduler la portee. Elle constitue un imperatif juridique qui ne saurait etre ecarte que dans l’hypothese, rigoureusement circonscrite, d’un cas de force majeure.
Ce principe a ete enonce avec une vigueur particuliere des un arret fondateur de la troisieme chambre civile du 9 octobre 1974, par lequel la Cour de cassation a juge que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louee ne cesse qu’en cas de force majeure [[Civ. 3e, 9 oct. 1974, n° 73-11.721, Bull. n° 345, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000006995901]]. Cette formule, lapidaire et tranchante, n’a jamais ete remise en cause depuis plus d’un demi-siecle. Bien au contraire, la jurisprudence recente de la troisieme chambre civile l’a reaffirmee avec une constance qui temoigne de sa volonte de ne laisser au bailleur aucune echappatoire en dehors de la force majeure.
L’arret rendu le 16 mars 2023 en offre une illustration eclatante. La troisieme chambre civile y censure une cour d’appel qui, pour debouter une locataire de ses demandes, avait retenu que la bailleresse, informee des infiltrations, avait fait toutes les demarches necessaires pour qu’il y soit remedie aupres du syndic de la copropriete et du constructeur. La Cour de cassation casse cette decision au motif que la cour d’appel a statue sans constater qu’il avait ete remedie aux desordres et par des motifs impropres a caracteriser un cas de force majeure, seul de nature a exonerer la bailleresse de ses obligations d’entretien et de garantie de jouissance paisible [[Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 22-10.013, https://www.courdecassation.fr/decision/6412c9d3314ae0a62152cf6a]]. Le simple fait que le bailleur ait accompli des demarches ne constitue pas une cause d’exoneration. Seul le resultat — la cessation effective du trouble — importe, et a defaut de resultat, seule la force majeure libere le bailleur de son obligation.
Par un arret du 30 novembre 2023, la meme chambre a doublement censure un arret qui, d’une part, avait deduit de l’absence de connaissance par le syndicat des coproprietaires d’un defaut d’entretien qu’il etait exonere de sa responsabilite sans etablir que le fait du tiers presentait le caractere de la force majeure, et qui, d’autre part, avait denature les conclusions du preneur invoquant precisement l’article 1719 du Code civil [[Civ. 3e, 30 nov. 2023, n° 22-22.738, https://www.courdecassation.fr/decision/656986f98d601c83182c15b3]]. La Cour de cassation rappelle ainsi que l’article 1719 est d’ordre public et que le juge ne saurait en meconnaitre l’invocation par le preneur sans denaturer ses ecritures.
Il resulte de cette construction pretorienne constante qu’en matiere de bail commercial, l’obligation de jouissance paisible pesant sur le bailleur est d’une rigueur exceptionnelle. Elle est independante de toute stipulation contractuelle. Elle ne supporte ni delegation ni transfert. Elle ne s’eteint que par la force majeure, c’est-a-dire par un evenement imprevisible, irresistible et exterieur au bailleur, dont le standard probatoire demeure exigeant.
A cet egard, le rapprochement de l’arret du 30 novembre 2023 avec celui du 16 mars 2023 permet de degager une ligne directrice constante : la Cour de cassation refuse de faire dependre l’etendue de l’obligation du bailleur de la nature du contrat conclu entre le syndicat des coproprietaires et ses membres. L’obligation de l’article 1719 est autonome et ne saurait etre modulee par les contraintes internes de la copropriete. Cette autonomie confere a l’obligation de jouissance paisible une portee quasi absolue qui depasse le cadre strict de l’article 1719 pour englober l’ensemble des obligations de faire pesant sur le bailleur, y compris celles resultant de l’article 1720 du Code civil.
En consequence, le bailleur commercial ne peut se prevaloir de la repartition des competences entre le syndicat des coproprietaires et les coproprietaires pour opposer au preneur une quelconque limitation de responsabilite. Le contrat de bail est autonome et les obligations qu’il genere s’executent independamment des relations internes a la copropriete.
B. L’articulation avec le regime de la copropriete : l’inefficacite exoneratoire du renvoi au syndicat
La situation du bailleur commercial dont le local loue est situe dans un immeuble soumis au statut de la copropriete est particulierement delicate. Les desordres affectant le local trouve frequentement leur origine dans les parties communes, sur lesquelles le bailleur n’a pas de maitrise directe. La tentation est grande, pour le bailleur, de se retrancher derriere l’inertie du syndicat des coproprietaires et de soutenir qu’il a accompli les diligences necessaires en saisissant le syndic, sans pouvoir davantage.
La troisieme chambre civile a fermement ecarte cette ligne de defense par un arret de formation de section du 19 juin 2025, dont la portee est considerable. Elle y juge que les diligences par le bailleur accomplies pour obtenir du syndicat des coproprietaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le liberent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loues [[Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f85253664177a3e75a]]. La formule, qui figure au paragraphe 21 de l’arret, est d’une nettete absolue et constitue desormais la reference incontournable sur ce point.
Cet arret du 19 juin 2025 procede a une double cassation aux enseignements complementaires. D’une part, il rappelle que le bailleur est tenu d’executer les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loues et que, sauf force majeure, il ne saurait se soustraire a cette obligation en se bornant a invoquer l’inaction du syndicat des coproprietaires. D’autre part, il substitue a la notion de perte de chance, employee par la cour d’appel, celle d’indemnisation integrale du prejudice de jouissance, etendant ainsi la reparation due au preneur a l’integralite de la periode comprise entre l’information du bailleur et la cessation effective du trouble.
L’arret du 21 mai 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de cette jurisprudence et en confirme la rigueur. La troisieme chambre civile y casse un arret qui avait juge que les bailleurs ne pouvaient se voir reprocher de ne pas avoir deploye les moyens suffisants pour remedier aux desordres des lors qu’ils avaient immediatement porte les faits a la connaissance du syndic de copropriete et que des expertises amiables avaient ete organisees. La Cour de cassation censure cette analyse au motif que la cour d’appel n’a pas caracterise une circonstance de force majeure de nature a exonerer les bailleurs de leur obligation [[Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-10.905, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0e9fc6cdc6046d4766836f]]. En d’autres termes, le fait que le bailleur ait saisi le syndic n’est pas de nature a le liberer ; il reste tenu de garantir au preneur la jouissance paisible, quand bien meme la source du desordre se situe dans les parties communes et echappe a son pouvoir de gestion.
Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle s’applique dans le contexte d’un local commercial donne a bail, soumis au regime de la copropriete. Le bailleur commercial ne peut donc se prevaloir de la separation entre parties privatives et parties communes pour reduire la portee de son obligation. La circonstance que le bail soit conclu pour un usage commercial — ce qui constitue en soi un indice de la qualite professionnelle du bailleur — renforce au contraire l’exigence de diligence et d’efficacite qui pese sur lui.
Cette jurisprudence revet une dimension pratique considerable pour les preneurs commerciaux dont les locaux sont situes dans des immeubles en copropriete. Le preneur qui subit un trouble de jouissance du fait d’un defaut d’entretien des parties communes dispose d’un levier contentieux contre son bailleur, independamment de toute action qu’il pourrait former contre le syndicat des coproprietaires. La position du preneur est d’autant plus solide que le bailleur ne pourra utilement lui opposer les diligences qu’il a accomplies aupres du syndic pour se degager de sa propre responsabilite. A cet egard, le preneur n’a pas a s’immiscer dans les relations internes entre le bailleur, le syndicat des coproprietaires et le syndic : son unique interlocuteur contractuel est le bailleur, et c’est exclusivement aupres de lui qu’il est en droit de rechercher la cessation du trouble et l’indemnisation du prejudice subi. Cette solution presente l’avantage d’une grande simplicite contentieuse pour le preneur, qui n’a pas a demeler l’echeveau des responsabilites entre le bailleur et les organes de la copropriete.
Des lors, il ressort de cette double jurisprudence que l’obligation de jouissance paisible constitue un continuum insecable entre le bailleur et le preneur. Le bailleur ne peut s’en liberer en opposant l’interposition d’un tiers, fut-il un syndicat des coproprietaires. Il doit, en toutes circonstances, garantir au preneur la jouissance effective et paisible des locaux, a peine d’engager sa responsabilite et d’etre condamne a reparer l’integralite du prejudice subi.
II. Les prolongements contentieux de l’obligation : exception d’inexecution et reparation integrale
A. L’exception d’inexecution comme arme du preneur face a la clause resolutoire
La rigueur de l’obligation de jouissance paisible trouve son prolongement naturel dans le regime de l’exception d’inexecution. L’article 1184 du Code civil, dans sa redaction anterieure a l’ordonnance du 10 fevrier 2016, dispose que la condition resolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas ou l’une des deux parties ne satisfera point a son engagement. Ce mecanisme, dont le preneur est en droit de se prevaloir, constitue une arme contentieuse puissante face aux tentatives du bailleur de mettre en jeu une clause resolutoire pour defaut de paiement des loyers.
L’arret de la troisieme chambre civile du 5 mars 2026, publie au Bulletin et rendu en formation de section, en fournit une illustration magistrale. La Cour de cassation y juge que lorsque, assigne par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause resolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la delivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexecution, le juge doit en verifier le bien-fonde, peu important que le locataire n’ait pas demande en justice des delais de paiement dans le mois de la delivrance du commandement [[Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386, paragraphe 13]]. Cette formule constitue un veritable revirement methodologique dans la mise en œuvre de la clause resolutoire.
Auparavant, une lecture stricte de l’article L. 145-41 du Code de commerce conduisait certains juges du fond a considerer que le preneur qui n’avait ni paye les loyers ni saisi le juge dans le mois du commandement ne pouvait plus opposer l’exception d’inexecution, la clause resolutoire etant alors acquise. Le 5 mars 2026, la Cour de cassation ecarte definitivement cette interpretation en affirmant que le juge doit verifier le bien-fonde de l’exception d’inexecution, quand bien meme le preneur n’aurait pas saisi le juge dans le delai du commandement. Cette solution repose sur un principe essentiel : l’exception d’inexecution, parce qu’elle est intrinsequement liee a l’imperatif de l’article 1719, prevaut sur le jeu formel de la clause resolutoire.
L’arret du 5 mars 2026 rappelle en outre, dans son paragraphe 12, que le locataire a bail commercial peut se prevaloir d’une exception d’inexecution pour refuser, a compter du jour ou les locaux sont, en raison du manquement du bailleur a ses obligations, impropres a l’usage auquel ils etaient destines, d’executer son obligation de paiement des loyers sans etre tenu de delivrer une mise en demeure prealable [[Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba041e4abb8795b568fc7 cite dans l’arret du 5 mars 2026]]. Cette dispense de mise en demeure prealable renforce encore la position du preneur. Des lors que les locaux sont devenus impropres a l’usage commercial, le preneur peut suspendre le paiement des loyers sans formalite prealable, le bailleur etant deja informe par la nature meme du manquement a son obligation de delivrance et d’entretien.
En consequence, l’exception d’inexecution s’articule avec les articles 1719 et 1720 du Code civil pour constituer un veritable bouclier procedurale au profit du preneur. Le bailleur qui n’assure pas la jouissance paisible des lieux ne peut simultanement exiger le paiement integral des loyers. Les deux obligations sont interdependantes, et le manquement du bailleur paralyse l’action en resolution fondee sur le non-paiement, quand bien meme une clause resolutoire aurait ete stipulee au contrat.
B. L’evaluation du prejudice de jouissance : de la perte de chance a l’indemnisation integrale
Le second enseignement majeur de l’arret du 19 juin 2025 concerne l’evaluation du prejudice de jouissance subi par le preneur. La cour d’appel de Riom, dans l’arret censure, avait limite l’indemnisation a une somme correspondant a une perte de chance d’obtenir une refection plus rapide de la toiture, retenant que la responsabilite de la bailleresse etait engagee pour son retard dans l’accomplissement des diligences aupres du syndic. La Cour de cassation casse cette analyse avec une nettete remarquable, au motif que la bailleresse devait, en l’absence de force majeure caracterisee, indemniser integralement la locataire de son prejudice de jouissance a compter du jour ou elle en a ete informee jusqu’a sa cessation [[Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B, paragraphe 24, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f85253664177a3e75a]].
Cette substitution de l’indemnisation integrale a la perte de chance constitue une evolution notable du droit de la reparation. En ramenant le prejudice a une simple probabilite d’amelioration, la perte de chance reduit mecaniquement le montant de l’indemnisation, au benefice du bailleur defaillant. En imposant l’indemnisation integrale, la Cour de cassation fait prevaloir le droit du preneur a la reparation de l’integralite du dommage cause par le manquement du bailleur, conformement au principe de la reparation integrale sans perte ni profit pour la victime.
L’articulation entre les articles 1719 et 1720 du Code civil fonde egalement ce raisonnement. Aux termes de l’article 1720, le bailleur est tenu de delivrer la chose en bon etat de reparations de toute espece et d’y faire, pendant la duree du bail, toutes les reparations qui peuvent devenir necessaires, autres que les locatives [[Article 1720 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442784 : « Le bailleur est tenu de delivrer la chose en bon etat de reparations de toute espece. Il doit y faire, pendant la duree du bail, toutes les reparations qui peuvent devenir necessaires, autres que les locatives. ».]]. Le meme arret du 19 juin 2025 preciser que, sauf force majeure, le bailleur est tenu d’executer les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loues et, a defaut d’executer lui-meme les travaux de reprise, est tenu d’avancer a la locataire les sommes necessaires a leur execution. Il en resulte que le bailleur ne peut se contenter d’attendre que le syndicat des coproprietaires agisse : il doit prendre les devants, le cas echeant en avancant les fonds necessaires a la remise en etat, quitte a exercer ulterieurement un recours contre le syndicat des coproprietaires.
Cette obligation d’avancer les sommes necessaires constitue un prolongement pratique de l’obligation de jouissance paisible. Elle impose au bailleur une obligation de faire qui ne souffre aucun delai, l’obligation de delivrance etant, comme l’a rappele un autre arret de la troisieme chambre civile, une obligation continue [[Civ. 3e, 20 janv. 2021, n° 19-25.287, https://www.courdecassation.fr/decision/600fe8133cffc4b31c2bcaae]]. La continuite de l’obligation implique que le bailleur ne peut differer son execution en invoquant des considerations d’opportunite ou de disponibilite budgetaire.
Par ailleurs, l’arret du 21 mai 2026 consolide cette exigence en jugeant que la cour d’appel n’a pas donne de base legale a sa decision en se bornant a constater les diligences accomplies par les bailleurs aupres du syndicat sans caracteriser la force majeure. L’indemnisation du prejudice de jouissance doit ainsi courir de la date de l’information du bailleur jusqu’a la cessation effective du trouble, sans que le bailleur puisse invoquer des relais intermediaires de responsabilite pour limiter la duree de la periode d’indemnisation.
Il resulte de ce corpus jurisprudentiel une gradation remarquable dans la protection du preneur commercial. L’obligation de jouissance paisible, deja absolue dans son principe, est renforcee par une obligation d’avance des fonds necessaires aux travaux, combinee a un regime probatoire favorable au preneur et a un mecanisme d’exception d’inexecution qui fait obstacle a la clause resolutoire. Cette construction, edifiee arret apres arret par la troisieme chambre civile, temoigne d’une volonte de faire prevaloir la substance du droit sur les formalismes contractuels ou les contingences de la copropriete.
Conclusion
La jurisprudence recente de la troisieme chambre civile, dont les arrets des 19 juin 2025 et 21 mai 2026 constituent les pierres angulaires, a considerablement renforce l’effectivite de l’obligation de jouissance paisible pesant sur le bailleur commercial. Ce dernier ne peut se retrancher ni derriere l’inertie du syndicat des coproprietaires ni derriere le formalisme de la clause resolutoire pour echapper a ses obligations. La force majeure demeure l’unique cause d’exoneration, et son standard probatoire est eleve. Correlativement, le preneur dispose d’un arsenal contentieux renforce, associant l’exception d’inexecution, l’obligation d’avance des fonds et le droit a une indemnisation integrale de son prejudice de jouissance. Cette evolution s’inscrit dans une tendance plus large de la Cour de cassation a renforcer la protection substantielle du preneur commercial, en faisant prevaloir l’effectivite des obligations legales sur les constructions contractuelles ou les contingences du regime de la copropriete. La securite juridique qui en resulte pour le preneur est d’autant plus remarquable qu’elle repose sur des textes anciens — les articles 1719 et 1720 du Code civil — que la Cour de cassation investit d’une portee renouvelee, a la mesure des enjeux economiques du bail commercial contemporain.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.