Les départs de logement se multiplient à l’approche de l’été. Un locataire remet les clés, attend le remboursement de sa caution, puis reçoit un silence, un décompte incomplet ou une retenue forfaitaire pour nettoyage, peinture ou charges. Le bailleur, de son côté, peut avoir des dégradations à faire chiffrer, des loyers restant dus ou une régularisation de charges à attendre.
Le dépôt de garantie n’est pas une somme que le propriétaire conserve librement. La loi fixe un délai de restitution, impose des justificatifs pour les retenues et prévoit une pénalité lorsque le solde n’est pas rendu à temps. Le bon réflexe consiste donc à vérifier trois points : la date de remise des clés, la comparaison entre les états des lieux et les pièces qui justifient les sommes retenues.
En 2026, la page Service-public consacrée au dépôt de garantie a été mise à jour et confirme ces règles pratiques. Pour un locataire comme pour un bailleur, le sujet se traite rarement par une simple protestation. Il faut un dossier court, daté, documenté et orienté vers la preuve.
Quel délai pour rendre le dépôt de garantie ?
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais.
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés.
Lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences avec l’état des lieux d’entrée, le délai maximal est de deux mois à compter de la remise des clés.
La date essentielle n’est donc pas toujours la date de fin du bail. C’est la remise des clés qui déclenche le délai. Elle peut être prouvée par un reçu, une mention dans l’état des lieux de sortie, un courrier recommandé, un message du gestionnaire, un procès-verbal de commissaire de justice ou tout échange écrit suffisamment clair.
Le locataire doit aussi communiquer sa nouvelle adresse. Si l’absence de restitution vient de l’absence d’adresse transmise, la pénalité de retard peut être écartée. En pratique, il faut donc transmettre l’adresse par écrit au moment de l’état des lieux ou immédiatement après.
Le propriétaire peut-il garder toute la caution ?
Oui, mais seulement si les sommes retenues sont dues et justifiées. Le dépôt de garantie peut couvrir des loyers impayés, des charges locatives, des réparations locatives ou des sommes que le bailleur doit payer à la place du locataire.
La retenue ne peut pas être forfaitaire. Le bailleur doit expliquer ce qu’il retient et produire les pièces utiles : état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie, photographies datées, devis, facture, décompte de charges, quittances impayées, échange avec le locataire, ou constat de commissaire de justice.
Une ligne vague du type « remise en état : 600 euros » est fragile. Une retenue pour peinture complète du logement est aussi contestable si l’état des lieux ne montre que des traces d’usage normal. À l’inverse, un trou dans une porte, une serrure cassée, une plaque de cuisson brisée ou un meuble manquant peuvent justifier une retenue si les pièces sont cohérentes.
La vétusté doit être prise en compte. Le locataire ne doit pas financer à neuf un équipement ancien qui s’est usé normalement. Le bailleur doit distinguer les dégradations imputables au locataire et l’usure liée au temps.
Retenue pour charges : pourquoi le bailleur garde parfois 20 %
Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes. Cette provision ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie, lorsqu’elle est justifiée.
Cette règle vise surtout les charges de copropriété récupérables. Le bailleur peut ne pas disposer immédiatement du décompte définitif au moment où le locataire part. Il peut alors garder une partie limitée du dépôt, puis régulariser dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Là encore, la retenue doit rester compréhensible. Le bailleur doit indiquer qu’il s’agit d’une provision sur charges, expliquer le montant conservé et restituer le solde lorsque les comptes sont arrêtés. Une retenue de 20 % ne doit pas devenir un oubli permanent.
Si les parties veulent solder immédiatement les comptes, elles peuvent le faire amiablement. Il faut alors formaliser l’accord par écrit, avec un montant clair et une mention indiquant ce qui est réglé.
Quelle pénalité si la caution est rendue en retard ?
À défaut de restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Exemple simple : le dépôt restant dû est de 900 euros et le loyer mensuel hors charges est de 1 000 euros. Si le bailleur restitue avec un mois de retard commencé, la majoration peut être de 100 euros. Si deux périodes mensuelles sont commencées, elle peut atteindre 200 euros.
Cette pénalité se calcule sur le solde qui devait revenir au locataire, pas sur une somme que le bailleur peut légitimement retenir. D’où l’importance de trancher d’abord ce qui est dû, ce qui est justifié et ce qui ne l’est pas.
La pénalité n’est pas automatique dans tous les cas. Elle peut être discutée si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse ou si le bailleur démontre que la retenue était justifiée. Mais un silence prolongé, sans décompte ni pièce, expose le bailleur.
Que faire si le propriétaire ne rend pas la caution ?
La première étape consiste à reconstituer le dossier.
Le locataire doit réunir le bail, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, la preuve de remise des clés, la preuve de transmission de sa nouvelle adresse, les échanges avec le bailleur ou l’agence et les éventuelles photographies du logement.
Ensuite, il faut envoyer une mise en demeure courte. Le courrier doit rappeler la date de remise des clés, le délai applicable, le montant du dépôt de garantie, les sommes déjà restituées, les retenues contestées et la demande de remboursement. Il faut aussi demander les justificatifs si le bailleur invoque des travaux, des charges ou des réparations.
Le courrier doit rester factuel. Il est inutile d’accuser le bailleur de mauvaise foi si le dossier ne le prouve pas. Il suffit de poser les dates et les pièces.
Si le bailleur ne répond pas, le locataire peut saisir un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation lorsque le litige relève de sa compétence. En cas d’échec, le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour obtenir la restitution du solde, les pénalités et, selon le dossier, des frais.
Que faire si le bailleur estime les retenues justifiées ?
Le bailleur doit éviter deux erreurs.
La première est de retenir une somme sans explication. Même lorsque le locataire a laissé le logement en mauvais état, la retenue doit être reliée à des pièces.
La seconde est de confondre dégradation et vétusté. Une moquette ancienne, une peinture vieillie, des traces normales d’occupation ou un équipement usé ne se facturent pas comme une remise à neuf.
Le bailleur a intérêt à établir un décompte précis :
- montant du dépôt de garantie ;
- loyers ou charges restant dus ;
- retenues pour réparations, avec justificatifs ;
- provision sur charges, si elle est applicable ;
- solde à restituer ;
- date de virement ou de chèque.
Si le locataire conteste, le bailleur doit répondre avec les pièces, pas avec une formule générale. Une réponse documentée peut éviter un contentieux. Elle protège aussi le bailleur si le dossier va devant le juge.
État des lieux signé, non signé ou absent : quelles conséquences ?
Lorsque les états des lieux d’entrée et de sortie existent, la comparaison est le point de départ. Le bailleur ne peut retenir que ce qui ressort de cette comparaison, sauf preuve complémentaire solide.
Si l’état des lieux de sortie n’a pas été signé, la situation devient plus sensible. Un document unilatéral peut être contesté. Le bailleur doit alors prouver l’état réel du logement à la sortie. Le constat de commissaire de justice peut être utile lorsque le désaccord est sérieux.
Si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le logement est présumé avoir été remis en bon état, sauf preuve contraire. Cette présomption peut peser lourdement contre le locataire, mais elle n’autorise pas pour autant des retenues non justifiées.
Si aucun état des lieux de sortie n’existe, le bailleur aura plus de difficulté à prouver les dégradations imputables au locataire. Les photographies, messages et constats peuvent aider, mais ils ne remplacent pas toujours un état des lieux contradictoire.
Paris et Île-de-France : les dossiers fréquents après un départ
À Paris et en Île-de-France, les litiges de dépôt de garantie reviennent souvent dans des situations très concrètes : colocation, logement meublé, bail étudiant, départ précipité, gestion par agence, régularisation de charges de copropriété ou retenue pour ménage.
La densité du marché locatif rend aussi les remises en location rapides. Le bailleur peut vouloir faire intervenir une entreprise tout de suite. Le locataire, lui, peut ne recevoir qu’une facture globale après coup. Le bon réflexe consiste à demander le détail : quelle pièce, quelle dégradation, quel montant, quelle facture, quelle part relève de la vétusté.
Lorsque le logement est situé dans une copropriété, la provision de 20 % sur charges doit être distinguée des réparations locatives. Le bailleur ne doit pas mélanger une attente de décompte de copropriété avec une retenue pour dégradations.
Pour un locataire qui déménage en juin ou juillet, il faut conserver les preuves au moins jusqu’à restitution complète : état des lieux, photos, remise des clés, nouvelle adresse, RIB transmis et relances.
Quelles pièces préparer avant d’agir ?
Un dossier solide tient souvent en dix pièces :
- le bail ;
- la preuve du dépôt de garantie versé ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- l’état des lieux de sortie ;
- la preuve de remise des clés ;
- la nouvelle adresse transmise au bailleur ;
- les photos du logement à l’entrée et à la sortie ;
- les échanges avec l’agence ou le propriétaire ;
- le décompte de restitution reçu ;
- les devis, factures ou décomptes de charges communiqués par le bailleur.
Si une pièce manque, il faut l’indiquer dans la mise en demeure. Par exemple : « Vous indiquez retenir 420 euros au titre de réparations, mais aucun devis ni facture ne m’a été transmis. »
Le juge ne tranche pas une impression générale. Il regarde les dates, les documents et la cohérence des montants.
Sources officielles utiles
Les règles peuvent être vérifiées sur les sources suivantes :
- l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance : restitution du dépôt de garantie, délais et majoration ;
- la fiche Service-public vérifiée le 10 mars 2026 : dépôt de garantie dans un bail d’habitation ;
- le formulaire Service-public vérifié le 11 mars 2026 : demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué.
Pour les litiges liés à l’état des lieux et à la preuve des retenues, vous pouvez aussi lire notre analyse sur la charge de la preuve lors de la restitution du dépôt de garantie et notre page dédiée à l’avocat en litige de dépôt de garantie à Paris.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous avez quitté un logement et votre dépôt de garantie n’est pas rendu, ou vous êtes bailleur et vous devez sécuriser des retenues avant contestation.
Le cabinet peut examiner les états des lieux, le décompte et les justificatifs pour déterminer ce qui peut être réclamé ou retenu. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
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