L’indemnité d’éviction en bail commercial : panorama des enseignements de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Le droit à l’indemnité d’éviction : un principe renforcé mais procéduralement encadré
A. L’affirmation du principe indemnitaire et ses conditions d’exercice
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue au profit du preneur un droit au renouvellement de son bail dont la privation ouvre, en principe, le bénéfice d’une indemnité d’éviction. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose à cet égard que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » mais qu’il « doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » [[ Article L. 145-14 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221741. ]]. La loi confère ainsi au preneur un droit de créance contre le bailleur qui choisit de ne pas renouveler le bail, à moins que ce dernier ne justifie d’un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du même code [[ Article L. 145-17 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221800. ]].
La troisième chambre civile a rappelé avec constance que le congé délivré par le bailleur, même fondé sur un motif erroné, demeure valable dès lors qu’il est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. Dans un arrêt du 8 février 2006, elle a ainsi jugé qu’« un bailleur de locaux à usage commercial étant toujours en droit de refuser le renouvellement du bail venu à expiration en payant une indemnité d’éviction et, en pareille hypothèse, le congé n’ayant pas à être motivé », le congé délivré pour un motif erroné n’en est pas moins valable [[ Cass. 3e civ., 8 fév. 2006, n° 04-17.898, https://www.courdecassation.fr/decision/60794df29ba5988459c48ca9. ]]. Cette solution consacre le caractère discrétionnaire du refus de renouvellement, pourvu que le bailleur honore son obligation indemnitaire.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé de quel bailleur pèse l’obligation lorsque la propriété des locaux est démembrée. Dans un arrêt du 19 décembre 2019, la troisième chambre civile a énoncé qu’« en cas de démembrement de la propriété, l’indemnité d’éviction n’est due que par l’usufruitier qui a, seul, la qualité de bailleur » [[ Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-26.162, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5fa30a694546ea5cd80c. ]]. Cette solution, qui préserve le nu-propriétaire d’une condamnation personnelle, illustre la rigueur avec laquelle la Cour détermine le débiteur de l’obligation indemnitaire en considération de la seule qualité de bailleur.
La qualification du congé constitue une étape déterminante du processus. La troisième chambre civile a jugé, le 11 janvier 2024, qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » [[ Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, https://www.courdecassation.fr/decision/659f9e603328fa00087a2841. ]]. En conséquence, le bailleur qui modifie substantiellement les conditions contractuelles dans son offre de renouvellement s’expose à devoir l’indemnité, la modification des clauses et conditions équivalant juridiquement à un refus de renouvellement. Cette jurisprudence rappelle que le formalisme protecteur du statut ne saurait être contourné par des offres de renouvellement qui en altéreraient l’économie.
À cet égard, l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, dispose que sont réputés non écrits les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement [[ Article L. 145-15 du code de commerce, modifié le 28 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142457. ]]. La troisième chambre civile a jugé que cette loi est applicable aux baux en cours et que l’action tendant à voir réputée non écrite une telle clause n’est soumise à aucune prescription [[ Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, https://www.courdecassation.fr/decision/6555c06a30a74083181bd373. ]]. Cette double affirmation consolide la protection du preneur en neutralisant les clauses conventionnelles qui tendraient à priver le droit au renouvellement de sa substance.
La troisième chambre civile a également rappelé, le 28 octobre 2009, que l’absence ou l’insuffisance de motivation d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction [[ Cass. 3e civ., 28 oct. 2009, n° 07-18.520, https://www.courdecassation.fr/decision/60795bc19ba5988459c494cf. ]]. En d’autres termes, le bailleur qui omet de motiver son refus se prive de la faculté d’invoquer les motifs graves et légitimes mais ne peut échapper à l’obligation indemnitaire. Le congé mal motivé se mue ainsi en congé avec offre implicite d’indemnité, préservant les droits du preneur.
B. La prescription biennale : un écueil procédural redoutable
Si le droit à l’indemnité d’éviction est consacré avec force, son exercice est strictement encadré par la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. La troisième chambre civile en a tiré des conséquences rigoureuses dans deux arrêts du 12 février 2026 qui constituent des décisions majeures pour la pratique du droit des baux commerciaux.
Dans la première espèce, la Cour énonce que « le congé délivré par le bailleur sur le fondement de l’article L. 145-9 du code de commerce met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » [[ Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9acdc6046d47ff4260. ]]. La Cour ajoute que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action du locataire ». Cette précision revêt une importance pratique considérable : le locataire ne peut se prévaloir du comportement déloyal du bailleur pour échapper à la forclusion encourue.
Dans la seconde espèce, rendue le même jour, la troisième chambre civile confirme que le point de départ de la prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé, peu important que le bailleur ait initié une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile [[ Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9dcdc6046d47ff435f. ]]. Le locataire ne saurait donc se reposer sur l’initiative procédurale du bailleur pour différer l’introduction de sa propre action en paiement de l’indemnité.
La prescription biennale s’applique également à la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’occupation. Dès lors, le bailleur qui tarde à réclamer cette indemnité s’expose à la voir prescrite à hauteur des sommes échues plus de deux ans avant sa demande. Une jurisprudence plus ancienne, mais constamment réaffirmée, rappelle que « l’application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce à l’action en paiement de l’indemnité d’occupation entraîne l’extinction totale du droit à réclamer cette indemnité » [[ Cass. 3e civ., 10 mars 2004, n° 02-16.548, https://www.courdecassation.fr/decision/60794d109ba5988459c47f98. ]].
Or, l’article L. 145-9 du code de commerce impose au bailleur de délivrer congé par acte extrajudiciaire au moins six mois avant l’expiration du bail. Le preneur dispose ensuite de deux ans pour contester le congé ou solliciter le paiement de l’indemnité. La rigueur de ce délai contraint les praticiens à une vigilance particulière dans la computation des délais, sous peine de forclusion. La troisième chambre civile a encore précisé, le 25 janvier 2023, qu’il résulte des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce que « le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux » [[ Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac993de8405dea530e4. ]]. Cette protection, conjuguée à la prescription biennale, dessine un équilibre procédural dont la maîtrise est essentielle pour le conseil des parties.
L’article L. 145-58 du code de commerce confère en outre au bailleur un droit de repentir qui lui permet, après avoir refusé le renouvellement du bail, de revenir sur sa décision et d’offrir le renouvellement. La troisième chambre civile a jugé, le 30 novembre 2005, que ce droit peut être exercé même lorsque le bailleur a initialement refusé le renouvellement sans offre d’indemnité pour motifs graves et légitimes [[ Cass. 3e civ., 30 nov. 2005, n° 04-19.703, https://www.courdecassation.fr/decision/60794d5d9ba5988459c48813. ]]. Ce mécanisme correctif, qui permet au bailleur d’éviter le paiement de l’indemnité en renonçant à son refus, doit toutefois être exercé dans les formes et délais prescrits par la loi, sous peine d’inopposabilité au preneur.
II. Le quantum de l’indemnité d’éviction : une appréciation souveraine sous contrôle de la Cour de cassation
A. Les composantes de l’indemnité d’éviction et leur évaluation
L’article L. 145-14 du code de commerce énonce que l’indemnité d’éviction « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Le texte ajoute une réserve importante : « sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». La charge de la preuve d’un préjudice moindre incombe donc au bailleur, ce qui constitue une garantie substantielle pour le preneur évincé.
La détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s’opère selon les usages de la profession concernée. À cet égard, la troisième chambre civile a censuré, le 5 février 2014, l’arrêt d’une cour d’appel qui avait retenu que seul le montant hors taxe du chiffre d’affaires devait être pris en considération, sans rechercher quelles étaient les modalités d’évaluation propres à la profession [[ Cass. 3e civ., 5 fév. 2014, n° 13-10.174, https://www.courdecassation.fr/decision/60797b189ba5988459c4a11b. ]]. Cette solution rappelle que l’évaluation du fonds doit s’ancrer dans les pratiques du secteur économique considéré et ne saurait être déterminée par une règle uniforme et abstraite.
La valeur du droit au bail constitue un élément de l’indemnité d’éviction auquel la troisième chambre civile attache une importance particulière. Dans un arrêt du 13 octobre 2021, elle a cassé la décision d’une cour d’appel qui avait retenu une valeur du droit au bail nulle en se fondant sur la seule absence de différentiel positif entre le loyer des nouveaux locaux et celui des locaux évincés. La Cour énonce que « l’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce » [[ Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340, https://www.courdecassation.fr/decision/616676cfa1c75d6f42603edf. ]]. Cette jurisprudence prohibe toute minoration systématique de la valeur du droit au bail et impose une évaluation concrète de cet élément d’actif incorporel.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a jugé que l’indemnité d’éviction doit également couvrir les frais de réinstallation du preneur, indépendamment des clauses d’accession stipulées au profit du bailleur. L’arrêt du 13 septembre 2018 énonce à cet égard qu’« une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur dans le bail qui a pris fin ne fait pas obstacle au droit du preneur d’être indemnisé de ses frais de réinstallation au titre de l’indemnité d’éviction » [[ Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 16-26.049, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca877390b1da78832773be. ]]. En conséquence, le bailleur ne saurait invoquer une clause d’accession pour réduire l’indemnité due au titre de la réinstallation, ces deux éléments relevant de logiques juridiques distinctes.
Dans un arrêt du 23 novembre 2023, la Cour a étendu cette protection au preneur évincé dans le cadre d’une préemption mettant fin prématurément au bail. Elle a jugé que « le preneur, qui bénéficie des règles applicables en matière d’expropriation, a droit à l’indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail » [[ Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-20.866, https://www.courdecassation.fr/decision/655f01103d9dff83188895d4. ]]. Cette solution consacre le droit du preneur à être indemnisé de la totalité de son préjudice, y compris pour les aménagements et constructions réalisés, nonobstant toute stipulation contractuelle contraire.
L’article L. 145-30 du code de commerce permet au preneur évincé qui perçoit l’indemnité d’éviction d’en opérer le remploi dans l’acquisition d’un nouveau fonds de commerce ou d’un immeuble à usage commercial, dans un délai déterminé par décret. Ce mécanisme de remploi, qui vise à favoriser la réinstallation du commerçant évincé, emporte des conséquences fiscales significatives pour le preneur comme pour le bailleur. L’indemnité d’éviction constitue, pour le preneur qui la perçoit, la contrepartie de la perte de son fonds de commerce et relève du régime des plus-values professionnelles lorsqu’elle excède la valeur nette comptable du fonds. Pour le bailleur qui la verse, elle constitue une charge déductible de son résultat imposable dans les conditions du droit commun. Ces considérations fiscales, bien qu’excédant le champ de la jurisprudence de la troisième chambre civile, constituent un paramètre déterminant de la négociation entre les parties et de la stratégie contentieuse.
B. Les mécanismes protecteurs du preneur évincé
Au-delà du quantum de l’indemnité, le statut des baux commerciaux organise un ensemble de garanties procédurales destinées à assurer l’effectivité du droit à indemnité. L’article L. 145-28 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » [[ Article L. 145-28 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039280359. ]]. Ce droit au maintien dans les lieux constitue une garantie essentielle qui interdit au bailleur d’obtenir l’expulsion du preneur tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été intégralement versée.
Durant cette période de maintien dans les lieux, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation dont la troisième chambre civile a précisé le régime. Dans un arrêt du 27 février 2025, elle a jugé que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » [[ Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, https://www.courdecassation.fr/decision/67c00a651125355ef3efdbb7. ]]. Cette substitution rétroactive de l’indemnité d’occupation au loyer, opérant à compter de l’expiration du bail, illustre la cohérence du mécanisme indemnitaire voulu par le législateur.
La troisième chambre civile a également précisé que la règle du plafonnement du loyer ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation. Dans un arrêt du 17 juin 2021, elle a énoncé que « la règle du plafonnement du loyer ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation due par le preneur en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, laquelle doit être fixée en fonction de la valeur locative » [[ Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-15.296, https://www.courdecassation.fr/decision/60cae522b4ddf981c0180e26. ]]. En conséquence, l’indemnité d’occupation peut excéder le montant du loyer plafonné, ce dont le preneur qui se maintient dans les lieux doit être averti.
Par ailleurs, la Cour de cassation veille à ce que l’expertise judiciaire, fréquemment ordonnée pour évaluer l’indemnité d’éviction, ne constitue pas un obstacle à la saisine du juge du fond. Dans un arrêt du 6 avril 2023, la troisième chambre civile a jugé qu’« une instance, relative à la seule annulation d’un congé refusant le renouvellement d’un bail commercial et offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, ne fait pas obstacle à une demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, avant tout procès, destinée au recueil des éléments de preuve nécessaires à l’évaluation et à la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation, dont le juge du fond n’a pas été saisi » [[ Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 22-10.475, https://www.courdecassation.fr/decision/642e739c8b510604f5bc1ae5. ]]. Cette solution, qui consacre l’autonomie de la mesure d’expertise par rapport à l’instance au fond, facilite la préparation du chiffrage indemnitaire sans imposer au preneur de renoncer à contester le principe même de l’éviction.
Le choix entre les différentes méthodes d’évaluation du fonds de commerce — méthode du chiffre d’affaires, méthode du résultat, méthode du barème professionnel — relève du pouvoir souverain des juges du fond. La troisième chambre civile ne censure que les erreurs de droit ou les insuffisances de motivation, sans se substituer à l’appréciation des cours d’appel pour déterminer la méthode la plus appropriée. Dans un arrêt du 15 octobre 2008, elle a ainsi jugé que justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, usant de son pouvoir souverain pour évaluer la valeur du droit au bail selon la méthode la plus appropriée, retient que l’indemnité d’éviction allouée au preneur évincé qui s’est réinstallé dans des locaux équivalents doit comprendre une somme représentant les frais d’acquisition du nouveau bail ainsi que les frais de déménagement et d’aménagement [[ Cass. 3e civ., 15 oct. 2008, n° 07-17.727, https://www.courdecassation.fr/decision/607950e99ba5988459c49093. ]]. Cette marge d’appréciation conférée aux juges du fond rend l’expertise judiciaire déterminante, le rapport d’expertise constituant souvent la pièce maîtresse du débat contradictoire sur le quantum indemnitaire.
Les clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux font l’objet d’un contrôle renforcé depuis la loi du 18 juin 2014. La troisième chambre civile a jugé, le 6 novembre 2025, qu’« une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du même code si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » [[ Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, https://www.courdecassation.fr/decision/690c496b1f8a20b910eb5803. ]]. Cette jurisprudence, qui sanctionne les clauses dérogeant aux dispositions d’ordre public protectrices du preneur, s’inscrit dans le mouvement d’affermissement des garanties légales contre les stipulations conventionnelles abusives.
Enfin, la troisième chambre civile a précisé le sort des sommes indûment versées par le preneur en exécution d’une clause ultérieurement réputée non écrite. Dans un arrêt du 23 janvier 2025, elle a jugé que « la stipulation réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du loyer non indexé, dans la limite de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil » [[ Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, https://www.courdecassation.fr/decision/6791e5dffebfd77128ddee1a. ]]. Cette solution, en soumettant l’action en restitution de l’indu à la prescription quinquennale de droit commun plutôt qu’à la prescription biennale, préserve les droits du preneur qui a indûment acquitté des loyers indexés sur le fondement d’une clause réputée non écrite.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel des années 2023 à 2026 révèle une troisième chambre civile soucieuse de préserver l’équilibre du statut des baux commerciaux, entre la protection du preneur évincé et la sécurité juridique des procédures. La prescription biennale continue de produire des effets d’une rigueur redoutable, tandis que le contrôle des clauses réputées non écrites et la détermination du quantum indemnitaire font l’objet d’un affinement constant. La pratique du droit des baux commerciaux impose désormais une vigilance accrue dans le respect des délais de procédure et dans l’évaluation des composantes du préjudice indemnisable. L’anticipation de la fin du bail, la formalisation rigoureuse des congés et le chiffrage précis de l’indemnité constituent les trois piliers sur lesquels le conseil doit fonder sa stratégie, qu’il intervienne au soutien du bailleur ou du preneur. L’évolution jurisprudentielle, loin de se figer, continue d’enrichir un contentieux dont la technicité et les enjeux financiers ne cessent de croître.
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