L’exception d’inexécution face à la clause résolutoire : la troisième chambre civile consolide l’office du juge
I. L’affirmation prétorienne d’un mécanisme de paralysie de la clause résolutoire par l’exception d’inexécution
A. Le socle légal de l’exception d’inexécution dans les contrats synallagmatiques de bail
La réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016 a formalisé, aux articles 1219 et 1220 du Code civil, le mécanisme de l’exception d’inexécution que la jurisprudence appliquait de longue date aux rapports locatifs sous le visa de l’article 1184 ancien du Code civil. L’article 1219 dispose aujourd’hui qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1220 en étend la portée en permettant au débiteur de suspendre l’exécution de sa prestation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne pourra pas exécuter ses propres obligations à l’échéance. Ces textes consacrent un tempérament essentiel au principe de la force obligatoire des contrats, en autorisant une partie à se soustraire provisoirement à ses engagements lorsque son partenaire contractuel a manqué aux siens de manière suffisamment caractérisée pour que la suspension de l’exécution puisse être regardée comme légitime. [[ Article 1219 du Code civil, ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571 ]]
Dans le contrat de bail, les obligations réciproques des parties sont définies avec une précision notable par le Code civil, qui en fait un contrat synallagmatique par excellence. Le bailleur est tenu, aux termes de l’article 1719, de trois obligations principales qui forment un bloc indivisible : délivrer au preneur la chose louée, entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 renforce cette obligation de délivrance en imposant au bailleur de délivrer une chose en bon état de réparations de toute espèce, obligation dont la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 16 octobre 2025, qu’elle ne saurait être écartée au motif que le preneur aurait pris le logement à bail en connaissance de son état d’indécence. En contrepartie, l’article 1728 impose au preneur deux obligations principales : user paisiblement de la chose louée et payer le prix du bail aux termes convenus. [[ Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, pourvoi n° 23-18.664, https://www.courdecassation.fr/decision/68f086c38af7f48b3631ea3f ]]
Or, jusqu’à une période récente, la jurisprudence de la Cour de cassation manifestait une certaine réticence à admettre que le preneur puisse opposer au bailleur une exception d’inexécution pour se soustraire au paiement des loyers lorsque le contrat comportait une clause résolutoire de plein droit. Cette réticence trouvait son fondement dans une lecture combinée du mécanisme protecteur des délais de paiement de l’article 1343-5 du Code civil et du formalisme procédural propre à la clause résolutoire. Le raisonnement traditionnel pouvait être résumé ainsi : le locataire qui cesse de payer ses loyers doit néanmoins, dans le mois du commandement de payer, soit s’exécuter, soit saisir le juge aux fins de délais de paiement ; à défaut, la clause résolutoire est acquise de plein droit, sans que le juge puisse s’y opposer, sauf à caractériser une contestation sérieuse. Cette approche formelle confinait la clause résolutoire à un automatisme difficilement compatible avec la reconnaissance d’une exception d’inexécution qui, par nature, neutralise l’obligation de payer tant que le manquement du créancier persiste. [[ Articles 1719 et 1728 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442183 ]]
Le formalisme de la clause résolutoire, qu’elle relève de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation ou de l’article L. 145-41 du Code de commerce pour les baux commerciaux, constitue un instrument remarquablement efficace entre les mains du bailleur. Ces dispositions organisent un mécanisme automatique : un commandement de payer est délivré par acte extrajudiciaire et, si le locataire ne s’exécute pas dans un délai déterminé — un mois en matière commerciale, six semaines en matière d’habitation — la résiliation est acquise de plein droit. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le locataire conserve certes la faculté de saisir le juge pour solliciter des délais de paiement, en application de l’article 1343-5 du Code civil, mais l’articulation entre cette faculté procédurale et le droit substantiel d’opposer une exception d’inexécution est longtemps demeurée incertaine, les juridictions du fond ayant parfois tendance à considérer que le défaut de saisine aux fins de délais de paiement dans le mois du commandement rendait irrecevable toute contestation ultérieure fondée sur les manquements du bailleur. [[ Article L. 145-41 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006439354 ]]
B. La construction jurisprudentielle : de l’arrêt du 18 septembre 2025 à la confirmation du 5 mars 2026
C’est par un arrêt du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé un principe dont la portée dépasse le seul contentieux du bail commercial. La Cour y juge que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette décision rompt avec une conception rigoriste du formalisme de la clause résolutoire, en reconnaissant que l’exception d’inexécution puisse opérer de plein droit, c’est-à-dire sans que le preneur ait à accomplir une formalité préalable à l’égard du bailleur. [[ Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié au Bulletin ]]
Par un arrêt du 5 mars 2026, également publié au Bulletin, la troisième chambre civile a confirmé cette orientation et en a précisé la portée procédurale avec une clarté remarquable, dans une affaire opposant une SCI bailleresse à une société locataire d’un local à usage mixte, commercial et d’habitation, situé à Cayenne. La locataire, qui avait cessé de payer les loyers en raison de l’état d’indécence des locaux — imputable à la bailleresse — s’était vu signifier, le 17 octobre 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis avait été assignée en constatation de l’acquisition de cette clause. La cour d’appel de Cayenne, par un arrêt du 26 février 2024, avait retenu que la clause résolutoire était acquise dès le 17 novembre 2019, aux motifs que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386 ]]
La Cour de cassation censure cette analyse avec une netteté qui ne laisse place à aucune ambiguïté. Après avoir rappelé le contenu des obligations respectives du bailleur et du preneur définies aux articles 1719 et 1728 du Code civil, ainsi que le mécanisme de la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du Code de commerce, et après avoir cité sa propre décision du 18 septembre 2025, la Cour énonce le principe directeur suivant : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». La portée de cette décision est double : elle consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport aux délais de grâce de l’article 1343-5 du Code civil, et elle impose au juge une obligation positive de vérification du bien-fondé de l’exception. [[ Ibid., attendu n° 13 ]]
En l’espèce, la situation factuelle était particulièrement éclairante quant à la nécessité d’un tel contrôle judiciaire. La cour d’appel de Cayenne avait pourtant elle-même constaté l’existence de « nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation effective des lieux ». Ces constatations, qui caractérisaient sans équivoque un manquement grave et prolongé de la bailleresse à ses obligations de délivrance et d’entretien, auraient dû logiquement conduire la cour d’appel à examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par la locataire. Or, par un raisonnement que la Cour de cassation juge privé de base légale, la cour d’appel avait considéré que ces constatations étaient sans incidence sur le jeu de la clause résolutoire, estimant que « la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, et l’exception d’inexécution devenant inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise ». La Cour de cassation exige au contraire du juge du fond qu’il recherche « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». [[ Ibid., attendus n° 14 et 15 ]]
II. L’office du juge renforcé face à l’invocation de l’exception d’inexécution par le preneur
A. L’obligation positive de vérification du bien-fondé de l’exception
L’apport majeur de l’arrêt du 5 mars 2026 réside dans la nature même de l’obligation qu’il impose au juge : il ne s’agit pas d’une simple faculté dont l’exercice serait laissé à son appréciation discrétionnaire, mais d’un devoir de vérification. Le juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire ne peut se borner à relever que le locataire n’a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement. Il doit rechercher, même d’office si le locataire l’y invite, si le défaut de paiement des loyers procédait d’une exception d’inexécution et, le cas échéant, en apprécier le caractère fondé. Ce faisant, la Cour de cassation promeut un contrôle substantiel du juge, par opposition à un contrôle purement formel qui se limiterait au constat du non-paiement dans le délai du commandement. [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, précité ]]
Cette exigence de vérification substantielle s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui tend à renforcer la protection du preneur confronté aux manquements du bailleur, mouvement dont on peut percevoir les manifestations dans plusieurs décisions récentes de la troisième chambre civile. Par un arrêt du 16 avril 2026, rendu sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, la Cour a rappelé que le juge qui statue sur une demande de résiliation du bail d’habitation doit déduire de la dette locative le montant correspondant aux allocations de logement conservées par l’organisme payeur en application de l’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation, lorsque l’indécence du logement — constatée par cet organisme — a justifié cette conservation. La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait condamné la locataire au paiement de l’intégralité des loyers sans déduire cette somme, au motif que « le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». La solution est rigoureuse : le juge du fond ne saurait se limiter au constat comptable du non-paiement, il lui incombe de vérifier si la somme réclamée correspond effectivement à la dette exigible du locataire, compte tenu des déductions légales opérées par l’organisme payeur. [[ Cass. 3e civ., 16 avril 2026, pourvoi n° 25-10.188, https://www.courdecassation.fr/decision/69e07c64cdc6046d476a55fa ]]
Par ailleurs, si l’exception d’inexécution ne saurait être invoquée de manière purement dilatoire, il appartient au juge de vérifier, au cas par cas, la gravité des manquements reprochés au bailleur. La jurisprudence de la troisième chambre civile fournit à cet égard des critères d’appréciation éprouvés par une pratique constante : les désordres allégués doivent être d’une gravité telle qu’ils rendent les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, que cet usage soit commercial ou d’habitation. Par un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour a rappelé que le comportement du locataire peut constituer une cause d’exonération du bailleur, notamment lorsque le preneur a fait obstacle à la réalisation de travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les critères de décence ou lorsque les désordres invoqués résultent d’un défaut d’entretien imputable au locataire lui-même, en méconnaissance des règles relatives à l’aération du logement. La cour d’appel, qui avait relevé ces circonstances, avait pu en déduire « que le comportement fautif de la locataire avait constitué la cause exclusive des dommages subis ». [[ Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, pourvoi n° 23-18.664, https://www.courdecassation.fr/decision/68f086c38af7f48b3631ea3f ]]
En outre, l’office du juge ne se limite pas à la vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution une fois celle-ci invoquée. Par un arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a rappelé, à propos d’un bail commercial, que le juge ne saurait dénaturer les termes clairs et précis d’une clause résolutoire, sous peine de violer le principe selon lequel le juge ne peut méconnaître la loi des parties. En l’espèce, la cour d’appel de Chambéry avait refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire au motif que celle-ci ne prévoyait pas expressément le cas du non-paiement de la clause pénale, ni des frais du commandement. La Cour de cassation censure cette analyse, en relevant que le contrat de bail stipulait que la clause résolutoire s’appliquait « en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail », ce dont il résultait que « la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé ». Cette décision illustre la vigilance de la Cour de cassation quant à la correcte interprétation des clauses contractuelles par les juges du fond, y compris dans le sens d’une application rigoureuse de la clause résolutoire lorsque ses termes sont suffisamment larges pour englober le manquement invoqué. [[ Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, pourvoi n° 24-12.423, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a82175782d5f06853b28 ]]
B. L’extension du mécanisme aux baux d’habitation et le rééquilibrage des rapports bailleur-preneur
Si l’arrêt du 5 mars 2026 a été rendu en matière de bail commercial, sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la portée de la solution qu’il consacre dépasse le seul champ du statut des baux commerciaux. Le visa de la décision inclut en effet les articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du Code civil, dont la portée n’est aucunement limitée au bail commercial. Le mécanisme de l’exception d’inexécution, tel que formalisé par les articles 1219 et 1220 du Code civil, s’applique à l’ensemble des contrats synallagmatiques, et le bail d’habitation, régi par la loi du 6 juillet 1989, n’échappe pas à ce principe. La circonstance que le formalisme de la clause résolutoire soit régi, en matière d’habitation, par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 — qui prévoit un délai de six semaines, et non d’un mois — ne modifie en rien le principe selon lequel le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, indépendamment de l’absence de saisine aux fins de délais de paiement. [[ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900019 ]]
Par un arrêt du 16 octobre 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans le contentieux des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’articulation entre la clause résolutoire et les dispositions protectrices du droit au logement. Statuant sur le cas d’un locataire de la société Elogie-Siemp auquel un supplément de loyer de solidarité avait été réclamé en l’absence de réponse à l’enquête annuelle de ressources, la Cour a jugé que les dispositions des articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui sanctionnent par la déchéance du droit au maintien dans les lieux les locataires ne répondant pas à l’enquête de ressources, étaient inapplicables à l’action du bailleur fondée sur la clause résolutoire. La Cour maintient ainsi une distinction nette entre les sanctions propres au statut du logement social et le mécanisme contractuel de la clause résolutoire, tout en rappelant que les dispositions nouvelles de l’article L. 441-3 du même code, issues de la loi ELAN du 23 novembre 2018, sont dépourvues de caractère interprétatif et ne sauraient justifier une application rétroactive. [[ Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-11.047, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087448af7f48b3631eae9 ]]
La décision du 5 mars 2026 s’inscrit ainsi dans un mouvement de rééquilibrage des rapports entre bailleur et preneur, que la jurisprudence de la troisième chambre civile traduit de manière cohérente depuis plusieurs années. En renforçant l’office du juge dans l’appréciation de l’exception d’inexécution, la Cour de cassation rappelle que la clause résolutoire, fût-elle stipulée de plein droit, n’est jamais totalement affranchie du contrôle juridictionnel. Ce contrôle ne se limite pas à la vérification formelle du respect des délais de paiement prévus par les textes ; il s’étend à l’examen substantiel des obligations réciproques des parties et de leurs inexécutions respectives, conformément à l’économie générale du contrat de bail telle que le Code civil la définit.
Par ailleurs, l’arrêt du 21 mai 2026, publié au Bulletin, rappelle que même la nullité absolue d’un contrat pour objet illicite n’exclut pas le jeu de certaines restitutions entre les parties, ce qui illustre la cohérence de la jurisprudence de la troisième chambre civile dans le traitement des situations de déséquilibre contractuel. En l’espèce, un bail commercial avait été conclu sur un bien appartenant au domaine public, ce qui le frappait de nullité absolue en raison de l’illicéité de son objet, les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public. La cour d’appel de Basse-Terre avait refusé d’allouer au bailleur une indemnité d’occupation au motif qu’il n’était pas propriétaire du bien litigieux. La Cour de cassation censure cette analyse, au visa des articles 1131 et 1304 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en énonçant que « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies ». La Cour ajoute que la cour d’appel ne pouvait refuser l’indemnité d’occupation alors qu’elle avait constaté que le bailleur avait fourni à la locataire « la jouissance effective d’un local à usage de restaurant » pendant plus de dix ans. [[ Cass. 3e civ., 21 mai 2026, pourvoi n° 24-16.483, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea06bcdc6046d47669105 ]]
Cette solution, bien qu’elle intervienne dans un contexte distinct de celui de l’exception d’inexécution, participe d’un même souci de justice contractuelle : le juge ne saurait s’en tenir à une application mécanique des sanctions attachées à une irrégularité — qu’il s’agisse de la nullité du contrat ou de l’acquisition d’une clause résolutoire — sans prendre en considération les prestations effectivement fournies et les manquements réciproques des parties. La restitution en valeur des prestations fournies, même en cas de nullité absolue, et l’obligation de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, même en présence d’une clause résolutoire acquise dans les formes, traduisent une même exigence de contrôle judiciaire des effets du contrat anéanti ou résolu.
La cohérence de cette évolution jurisprudentielle se vérifie également dans le contentieux des baux d’habitation, où l’obligation de délivrance d’un logement décent, prévue par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, constitue le pendant de l’obligation de paiement des loyers. Comme l’a jugé la troisième chambre civile dans un arrêt du 13 mars 2025, le bailleur qui manque à son obligation de délivrance ne saurait prétendre au paiement intégral des loyers, quand bien même le contrat comporterait une clause résolutoire. La Cour a ainsi cassé une décision qui avait prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire sans rechercher si les manquements du bailleur à son obligation de délivrance justifiaient l’exception d’inexécution invoquée par le preneur. [[ Cass. 3e civ., 13 mars 2025, pourvoi n° 22-23.406, https://www.courdecassation.fr/decision/67d283e2f79d05e49e360a9a ]]
En définitive, l’arrêt du 5 mars 2026, conjugué à l’arrêt du 18 septembre 2025 qu’il cite expressément et aux décisions subséquentes du 16 avril 2026, du 21 mai 2026 et des 16 et 18 décembre 2025, dessine un droit de l’exception d’inexécution en matière locative dont les lignes de force peuvent être ainsi résumées. Le locataire peut opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable dès lors que les locaux sont impropres à leur destination. Le juge est tenu de vérifier le bien-fondé de cette exception, indépendamment de l’absence de demande de délais de paiement dans le mois du commandement. Et le bailleur ne peut s’en remettre au seul écoulement du délai du commandement de payer pour obtenir le constat automatique de la résiliation du bail, le juge devant exercer un contrôle substantiel des manquements respectifs des parties. Ces principes, énoncés en matière de bail commercial mais transposables aux baux d’habitation par le jeu des articles 1219 et 1220 du Code civil, redéfinissent l’équilibre des droits et obligations entre les parties au contrat de bail.
Conclusion
La construction jurisprudentielle opérée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en 2025 et 2026 consolide un mécanisme de contrôle juridictionnel de la clause résolutoire qui tend à garantir l’effectivité des obligations du bailleur, notamment celle de délivrance d’un local conforme à sa destination. En imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution indépendamment de l’absence de saisine aux fins de délais de paiement, la Cour de cassation substitue à un contrôle formel de la clause résolutoire une appréciation substantielle des manquements réciproques des parties. Cette évolution, qui s’inscrit dans le sillage de la réforme du droit des contrats de 2016, renforce la protection du preneur sans pour autant priver le bailleur d’un instrument de résiliation efficace, dès lors que ses propres obligations ont été scrupuleusement exécutées. Elle invite corrélativement les praticiens — tant bailleurs que preneurs — à une rigueur accrue dans la documentation des manquements allégués et dans la conduite des procédures de résiliation.
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