La convention d’occupation précaire à l’épreuve du statut des baux commerciaux : la construction prétorienne d’une frontière entre précarité légitime et détournement frauduleux
I. La définition prétorienne des conditions d’existence de la convention d’occupation précaire
A. L’exigence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties
L’article L. 145-5-1 du Code de commerce, introduit par la loi du 18 juin 2014, dispose que n’est pas soumise au statut des baux commerciaux « la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties »[[Article L. 145-5-1 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103454.]]. La formule légale pose une condition unique mais exigeante : l’occupation ne peut être précaire que si, et seulement si, elle est justifiée par un motif extérieur aux parties, échappant à leur libre détermination. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement précisé les contours de cette exigence, en définissant ce qui constitue, ou non, une circonstance particulière au sens du texte.
Par un arrêt du 12 décembre 2019, publié au Bulletin, la Cour de cassation a posé un principe directeur essentiel : ne constitue pas une cause objective de précarité justifiant le recours à une convention d’occupation précaire le projet de cession du fonds de commerce ou du droit au bail du preneur lui-même, cet événement ne présentant pas un caractère extérieur à la volonté des parties[[Cass. 3e civ., 12 déc. 2019, n° 18-23.784, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca604a96ea9747c2dcff1d : « [le] projet de cession portait sur le fonds de commerce de la locataire ou son droit au bail, ce qui excluait l’existence d’une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d’occupation précaire »]]. En l’espèce, un accord avait autorisé le preneur à se maintenir dans les lieux pour une durée de vingt-trois mois afin de favoriser la cession de son fonds de commerce. La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait retenu la qualification de convention d’occupation précaire, au motif que l’incertitude de la cession ne saurait constituer une cause objective de précarité extérieure aux parties.
A l’inverse, la Cour de cassation admet la qualification de convention d’occupation précaire lorsque l’occupation s’inscrit dans un contexte d’aménagement urbain échappant à la maîtrise exclusive des parties. Dans un arrêt du 26 mars 2020, elle approuve une cour d’appel d’avoir retenu que des conventions portant sur un local situé dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté, ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique, constituaient des conventions d’occupation précaire exclusives du statut des baux commerciaux[[Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-12.015, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5944aa4c3b2dde120170 : « la durée d’occupation ne pouvait résulter de la seule volonté des parties mais de circonstances particulières liées, pour des motifs d’intérêt général, à la nécessité de constitution d’une réserve foncière »]]. La constitution d’une réserve foncière par une collectivité territoriale, en ce qu’elle est commandée par des motifs d’intérêt général et tributaire d’opérations d’aménagement complexes, présente un caractère objectif suffisant pour exclure la volonté des parties comme unique déterminant de la durée d’occupation.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a validé la qualification de convention d’occupation précaire dans l’hypothèse d’un projet de réhabilitation urbaine porté par une commune. Dans un arrêt du 14 novembre 2019, elle approuve les juges du fond d’avoir relevé que, « depuis l’origine des relations contractuelles, le sort de l’immeuble, dont la destruction avait été évoquée plusieurs fois, était lié à la réalisation par la commune d’un projet de réhabilitation du centre ville et que les lieux loués n’étaient pas destinés à rester pérennes »[[Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-21.297, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca62a1cd9db94aae9c7997 : « la cour d’appel, qui a caractérisé l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties et permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire, a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le statut des baux commerciaux n’était pas applicable »]]. La Cour déduit de cette seule constatation que le statut des baux commerciaux est inapplicable, consacrant ainsi une conception large de la cause objective de précarité lorsqu’elle s’ancre dans une politique publique d’aménagement.
La jurisprudence impose donc une distinction rigoureuse entre la précarité résultant d’un projet propre au preneur, fût-il incertain dans sa réalisation, et celle tenant à des circonstances véritablement extérieures, de nature urbanistique ou domaniale, dont la survenance ne dépend pas de la seule volonté des parties au contrat.
B. L’absence de cause objective de précarité comme fondement de la requalification
Lorsque les circonstances invoquées pour justifier la précarité de l’occupation ne présentent pas le caractère objectif requis, la sanction est la requalification de la convention en bail commercial. Cette requalification emporte application rétroactive du statut impératif des baux commerciaux, avec toutes les conséquences qui en découlent : droit au renouvellement, indemnité d’éviction, protection de la propriété commerciale.
Or, la Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux des qualifications retenues par les juges du fond. La simple stipulation contractuelle qualifiant la convention d’« occupation précaire » ne lie ni le juge ni les parties, la qualification véritable s’appréciant au regard des conditions objectives de fait et de droit existant au moment de la conclusion de la convention. L’intitulé donné par les parties à leur accord est inopérant si les conditions substantielles de la précarité font défaut.
A cet égard, un arrêt de la troisième chambre civile du 6 juillet 2022, publié au Bulletin, illustre la rigueur de ce contrôle. La Cour y énonce, dans le cadre d’une convention d’occupation portant sur un logement initialement domanial, que « la validité d’une convention y dérogeant est conditionnée à l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties autres que celles résultant de la seule domanialité du bien, ce qu’il appartient au juge de vérifier »[[Cass. 3e civ., 6 juil. 2022, n° 21-18.450, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62c526eda2c42363790793c1 : « la validité d’une convention y dérogeant est conditionnée à l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties autres que celles résultant de la seule domanialité du bien, ce qu’il appartient au juge de vérifier »]]. Si la décision concerne la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le principe dégagé est transposable au statut des baux commerciaux : l’appartenance au domaine public ne suffit pas, à elle seule, à justifier la précarité ; il faut que des circonstances additionnelles, indépendantes de la volonté des parties, justifient l’exclusion du régime protecteur.
De surcroît, une succession de conventions d’occupation précaire renouvelées sur une longue période constitue un indice puissant de l’absence de cause objective de précarité. La Cour de cassation a ainsi eu à connaître d’une espèce dans laquelle sept conventions successives, qualifiées de « conventions d’occupation précaire », avaient été conclues entre 2009 et 2014 pour les mêmes locaux, la locataire n’ayant jamais quitté les lieux. La Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait déclaré irrecevable l’action en requalification, en énonçant que le point de départ de la prescription biennale courait à compter du dernier contrat conclu[[Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/646efdd63fdabad0f888e660 : « la locataire demandait la requalification du dernier contrat conclu entre les parties, en sorte que le point de départ de la prescription de son action courait à compter du 1er novembre 2014 »]]. Dès lors, la multiplication des conventions successives ne paralyse pas l’action du preneur, au contraire : elle offre autant de points d’entrée pour une demande en requalification.
En conséquence, la construction prétorienne de la troisième chambre civile consacre un principe directeur : la convention d’occupation précaire est une exception au statut protecteur des baux commerciaux, dont les conditions doivent être interprétées strictement. Toute tentative d’éluder le statut par une qualification contractuelle artificielle se heurte à la réalité objective des circonstances, que le juge a le devoir de vérifier.
II. Le contentieux de la requalification : la double rigueur procédurale
A. La prescription biennale et son point de départ dans l’hypothèse de conventions d’occupation précaire successives
L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans »[[Article L. 145-60 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222196.]]. Ce bref délai, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, constitue un instrument procédural redoutable entre les mains du bailleur qui entend opposer l’irrecevabilité de l’action en requalification. La question du point de départ du délai est donc déterminante, en particulier lorsque la relation contractuelle s’est nouée à travers une succession de conventions distinctes.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 25 mai 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin, constitue l’apport le plus significatif de la période récente sur cette question. La Cour y consacre une solution protectrice du preneur : le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, « même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée »[[Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/646efdd63fdabad0f888e660 : « Le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée »]]. En d’autres termes, chaque convention successive ouvre un nouveau délai de prescription, de sorte que le preneur qui invoque la requalification du dernier contrat conclu n’est pas enfermé dans la prescription du premier.
Cette solution rompt avec la thèse, parfois soutenue par les bailleurs, selon laquelle l’unicité de la relation contractuelle imposerait de faire courir le délai à compter de la première convention. La Cour de cassation rejette expressément ce raisonnement, en reprochant à la cour d’appel d’avoir jugé que « le point de départ du délai de prescription est la date de conclusion de la convention initiale, y compris en cas de reconduction tacite ou de renouvellement par avenants successifs ». La cassation intervient au visa de l’article L. 145-60, la Haute juridiction précisant que la locataire demandait la requalification du dernier contrat conclu le 1er novembre 2014, en sorte que la prescription n’était pas acquise.
Par ailleurs, la jurisprudence admet que l’action en requalification puisse être exercée par voie reconventionnelle par le bailleur lui-même, comme l’illustre un arrêt du 9 septembre 2021. En l’espèce, une convention intitulée « location commerciale, convention d’occupation précaire » avait été conclue pour vingt-trois mois. A l’expiration du terme, la locataire s’étant maintenue dans les lieux, le bailleur a sollicité qu’il soit jugé qu’un bail commercial soumis au statut avait pris naissance. La Cour de cassation rejette le pourvoi de la locataire qui invoquait la prescription, dès lors que le bailleur « avait sollicité, non pas que la convention du 1er septembre 2005 soit requalifiée en bail commercial, mais qu’il s’agissait d’un bail dérogatoire, non soumis au statut des baux commerciaux »[[Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-18.036, https://www.courdecassation.fr/decision/6139ac35bb4a9505126d19de : « la cour d’appel a relevé que […] la société Roger Barbier avait sollicité, non pas que la convention du 1er septembre 2005 soit requalifiée en bail commercial, mais qu’il soit jugé qu’il s’agissait d’un bail dérogatoire, non soumis au statut des baux commerciaux »]].
En revanche, la prescription biennale s’applique avec une rigueur particulière lorsque l’action en requalification est exercée plus de deux ans après la conclusion du contrat. La Cour de cassation rappelle constamment, au visa de l’article L. 145-60, que ce délai est d’ordre public et que son non-respect entraîne l’irrecevabilité de la demande. La combinaison de ce bref délai avec l’exigence d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés crée un double verrou procédural que le preneur doit impérativement maîtriser.
B. Les conditions de recevabilité de l’action en requalification
Le preneur qui sollicite la requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial doit satisfaire à une condition préalable tenant à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. L’article L. 145-1, I, du Code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles dans lesquels un fonds est exploité par « un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés »[[Article L. 145-1 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044056347.]]. La Cour de cassation en déduit une règle procédurale stricte : le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice.
Par un arrêt du 24 novembre 2021, la troisième chambre civile a fait une application rigoureuse de cette exigence. En l’espèce, un exploitant de café-restaurant avait conclu successivement trois contrats d’occupation avec un syndicat mixte, puis avait assigné ce dernier en requalification en bail commercial. La cour d’appel avait rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’immatriculation, en retenant que la radiation du preneur du registre du commerce résultait du non-renouvellement frauduleux de la convention par le bailleur. La Cour de cassation censure cette décision, en énonçant que « le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice »[[Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 19-25.251, https://www.courdecassation.fr/decision/619de445b458df69d4022a8a : « Il en résulte que le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice »]]. La Cour considère que les circonstances ayant conduit à la radiation, fussent-elles imputables au bailleur, sont inopérantes : seule compte l’existence ou l’absence d’une immatriculation au jour de l’assignation.
Cette solution, d’une particulière sévérité, a conduit la Cour de cassation à casser sans renvoi et à déclarer irrecevable l’action du preneur. Elle illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction applique les conditions d’accès au statut des baux commerciaux, y compris lorsque le preneur a pu être contraint de cesser son activité en raison même du comportement du bailleur.
En outre, la distinction entre la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du Code de commerce doit être soigneusement maintenue. Le bail dérogatoire permet aux parties de déroger au statut pour une durée maximale de trois ans ; à l’expiration de cette durée, si le preneur est laissé en possession, un nouveau bail soumis au statut s’opère de plein droit. La convention d’occupation précaire, quant à elle, échappe au statut quelle que soit sa durée, à la condition impérative que les circonstances particulières objectives soient caractérisées. La frontière entre ces deux figures est essentielle : le bail dérogatoire est une dérogation temporaire, dont le terme fait naître le statut ; la convention d’occupation précaire est une exclusion permanente, dont la légitimité est subordonnée à la persistance du motif de précarité.
Par ailleurs, il convient de ne pas confondre la prescription de l’action en requalification avec la prescription de l’action en paiement qui pourrait en découler. La troisième chambre civile a ainsi jugé que la demande de requalification d’une convention en bail commercial est une action exercée en vertu du statut, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60, quand bien même elle serait présentée par voie d’exception et non par voie d’action principale. La forme procédurale n’altère pas la nature de la demande ni le régime de prescription qui lui est applicable.
Enfin, la réforme introduite par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique n’a pas modifié le régime de la convention d’occupation précaire proprement dit, à la différence d’autres pans du droit du bail commercial. L’article L. 145-5-1 demeure inchangé. En revanche, les modifications apportées au statut des baux commerciaux par cette loi, notamment en matière de clause résolutoire et d’encadrement des loyers, pourraient indirectement renforcer l’attrait des bailleurs pour le recours à la convention d’occupation précaire comme moyen d’échapper au statut. Cette perspective appelle une vigilance accrue des praticiens et, sans doute, un renforcement du contrôle juridictionnel des motifs de précarité invoqués.
Dès lors, la construction prétorienne de la Cour de cassation en matière de convention d’occupation précaire révèle une tension permanente entre deux impératifs contradictoires. D’une part, la nécessité de reconnaître la légitimité d’occupations temporaires justifiées par des circonstances objectives, notamment en matière d’aménagement urbain et de gestion domaniale. D’autre part, l’impératif de protection de la propriété commerciale du preneur, qui commande une interprétation stricte des conditions de la précarité et une application rigoureuse des règles de prescription propres à garantir l’accès effectif au juge.
Conclusion
La convention d’occupation précaire occupe une place singulière dans le statut des baux commerciaux. Figure d’exclusion du régime protecteur, elle est tout à la fois un outil nécessaire de gestion temporaire du patrimoine immobilier et un instrument potentiel de contournement du statut impératif. La Cour de cassation, par une construction prétorienne élaborée, a défini avec une précision croissante les critères qui séparent l’occupation véritablement précaire de celle qui dissimule un bail commercial. L’exigence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, le contrôle rigoureux des qualifications, la fixation du point de départ de la prescription biennale au jour de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée et l’exigence d’immatriculation du preneur à la date de sa demande en justice forment un ensemble cohérent de règles dont le praticien ne saurait s’affranchir. La réforme du 26 mai 2026, si elle n’a pas modifié le texte de l’article L. 145-5-1, renforce paradoxalement l’enjeu de cette qualification, en accentuant les contraintes pesant sur le bailleur dans le cadre du statut et, partant, la tentation d’y échapper par la voie de la convention précaire. Les juridictions du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation, devront maintenir une vigilance constante pour que l’exception ne devienne pas la règle.
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