Le dispositif Relance logement, souvent appelé dispositif Jeanbrun, est entré dans le paysage des investisseurs en 2026. Depuis la fiche publiée par Bercy sur l’investissement locatif, beaucoup d’acquéreurs regardent de nouveau l’ancien avec travaux. L’idée est simple à première vue : acheter un logement dans un bâtiment collectif, réaliser des travaux importants, louer nu à usage de résidence principale, puis amortir une partie du prix et des travaux.
Le risque, lui, est plus concret. Un acquéreur signe un compromis en pensant bénéficier du dispositif. Les devis ne sont pas assez précis. Les travaux n’atteignent pas le seuil requis. Le calendrier glisse. Le DPE final n’est pas celui annoncé. L’entreprise refuse de reprendre le chantier. Le notaire n’a pas intégré de clause de sécurité. Au moment de déclarer, le contribuable découvre que l’opération n’entre pas dans les conditions annoncées.
Dans l’ancien, le point sensible n’est donc pas seulement fiscal. C’est un sujet de vente immobilière, de preuve, de contrat de travaux, de délai de location et de responsabilité des intervenants.
La règle des travaux : pourquoi le seuil de 30 % doit être sécurisé avant l’achat
L’article 31 du Code général des impôts prévoit, pour certains logements anciens situés dans un bâtiment d’habitation collectif, une déduction au titre de l’amortissement lorsque les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition. Le texte vise aussi les logements qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
Cette condition ne se vérifie pas avec une estimation orale. Elle suppose de rapprocher le prix d’acquisition, les travaux éligibles, les devis, les factures et la date d’achèvement. Le seuil de 30 % doit pouvoir être démontré si l’administration fiscale demande des justificatifs.
Exemple simple : si le logement est acheté 300 000 euros, les travaux d’amélioration doivent atteindre au moins 90 000 euros pour sécuriser l’entrée dans la branche « ancien avec travaux ». Mais tout ne se vaut pas. Des meubles, des frais de décoration ou des honoraires mal documentés ne remplacent pas des travaux entrant dans le périmètre utile. Une ligne globale « rénovation appartement » dans un devis peut devenir un problème.
La première précaution consiste donc à obtenir, avant la signature définitive, des devis détaillés par poste : isolation, chauffage, ventilation, électricité, plomberie, menuiseries, sols, reprises structurelles, remise aux normes, honoraires de maîtrise d’oeuvre s’ils existent. Chaque poste doit être daté, chiffré, attribué à une entreprise identifiée et rattaché au logement concerné.
Ce que le compromis doit prévoir
Le compromis ne doit pas se limiter au prix, au financement et à la date de réitération. Si l’achat est construit autour du dispositif Jeanbrun dans l’ancien, plusieurs clauses deviennent utiles.
La première est une clause d’information sur l’objectif de l’opération. Elle ne transforme pas le vendeur en conseiller fiscal, mais elle établit que l’acquéreur achète pour louer nu et réaliser un programme de travaux déterminé. Cette précision évite qu’un intervenant prétende ensuite que le montage fiscal était extérieur à la vente.
La deuxième est une clause sur les documents remis. Il faut lister les diagnostics, les devis, les audits, les documents de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale, les autorisations déjà obtenues et les informations relatives aux travaux. Si une autorisation de copropriété est nécessaire, le compromis doit le dire. Si les travaux touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur, le risque ne peut pas être traité comme une formalité.
La troisième est une condition ou une réserve liée aux travaux. Selon le dossier, il peut être prudent de subordonner l’achat à l’obtention de devis définitifs, d’une autorisation d’assemblée générale, d’un financement travaux ou d’une confirmation technique. Une clause mal rédigée peut ne servir à rien. Une clause précise peut permettre à l’acquéreur de sortir du compromis ou de renégocier si le programme ne tient plus.
La quatrième concerne le calendrier. Le dispositif impose une mise en location dans un délai déterminé après l’achèvement des travaux ou l’acquisition, selon le cas. Si le chantier a six mois de retard, la fiscalité, le prêt, la vacance locative et les engagements du bailleur peuvent être affectés.
Pour les points de vente immobilière, notre page sur le compromis de vente immobilier permet de replacer ces clauses dans la stratégie contractuelle.
Les pièces à réunir pour éviter une remise en cause
Un dossier Jeanbrun ancien doit être pensé comme un dossier de preuve. Il faut conserver le compromis, l’acte authentique, le prix d’acquisition, les plans, les diagnostics, les devis signés, les factures, les preuves de paiement, les attestations d’assurance des entreprises, les photos avant travaux, les photos après travaux, les échanges avec les entreprises, les autorisations de copropriété et le bail signé.
Il faut aussi conserver la chronologie. Date du compromis. Date de l’acte. Date de début des travaux. Date d’achèvement. Date de première mise en location. Date de prise d’effet du bail. Date de déclaration fiscale. Un dossier incomplet peut donner l’impression que les conditions ont été reconstruites après coup.
En cas de contrôle, le propriétaire doit pouvoir montrer que les travaux retenus pour atteindre le seuil de 30 % correspondent à des prestations réelles, payées, exécutées et rattachées au logement. Il doit aussi pouvoir justifier que le logement est loué nu à usage de résidence principale, dans le respect des plafonds applicables.
L’erreur fréquente consiste à raisonner seulement avec un tableur de rentabilité. Le tableur ne prouve ni la nature des travaux, ni leur date, ni leur paiement, ni l’affectation du logement.
Retard de chantier ou travaux insuffisants : qui peut être responsable ?
Plusieurs responsabilités peuvent être discutées, mais elles ne se confondent pas.
L’entreprise de travaux peut répondre d’un retard, d’un abandon de chantier, de malfaçons, d’une surfacturation ou d’une prestation non conforme au devis. La demande portera alors sur l’exécution du contrat, la reprise des désordres, la restitution d’un acompte ou l’indemnisation du préjudice.
Le vendeur peut être concerné s’il a dissimulé une information, remis des documents inexacts ou vendu un bien présenté comme compatible avec un projet qui ne l’était pas. La discussion dépendra des mentions du compromis, des échanges précontractuels et des garanties prévues.
Le professionnel qui a conseillé l’opération peut engager sa responsabilité si le montage a été présenté comme acquis sans vérification suffisante. La cour d’appel de Paris a rappelé, dans un dossier de défiscalisation immobilière, que l’opération pouvait être regardée comme « une opération d’investissement globale dont le bien immobilier est le support » (CA Paris, 24 mars 2025, n° 24/01400). Cette formule n’est pas une règle automatique pour tous les dossiers Jeanbrun, mais elle illustre l’importance du conseil donné autour d’une opération immobilière fiscalisée.
Le notaire, enfin, n’est pas le garant de la rentabilité du projet. En revanche, son rôle peut être discuté si un risque juridique évident relatif à l’acte, aux autorisations, à la destination du bien ou aux informations essentielles n’a pas été traité.
Faut-il signer avant d’avoir tous les devis ?
Signer sans devis définitifs est possible, mais risqué. L’acquéreur qui s’engage trop tôt prend le risque de découvrir après coup que les travaux coûtent moins que le seuil requis, coûtent beaucoup plus que prévu, ne sont pas acceptés par la copropriété ou ne peuvent pas être exécutés dans le calendrier annoncé.
La bonne méthode consiste à distinguer trois niveaux.
D’abord, les travaux nécessaires à l’éligibilité du dispositif. Ceux-là doivent être chiffrés avec précision et documentés.
Ensuite, les travaux nécessaires à la location. Un logement peut entrer dans une logique fiscale mais rester difficile à louer si l’état, la distribution, l’isolation acoustique ou les équipements ne suivent pas.
Enfin, les travaux de confort ou de valorisation. Ils peuvent être utiles commercialement, mais ils ne doivent pas être mélangés avec les travaux invoqués pour franchir le seuil de 30 %.
Si les devis ne sont pas stabilisés, le compromis doit intégrer une marge de sécurité. À défaut, l’acquéreur supporte seul le risque d’un projet fiscal qui ne tient plus.
Paris et Île-de-France : attention à la copropriété et aux délais
À Paris et en Île-de-France, beaucoup de logements anciens sont en copropriété. Les travaux peuvent toucher la façade, les fenêtres, les conduits, les planchers, les évacuations, les parties communes ou la structure. Une autorisation d’assemblée générale peut être nécessaire. Dans certains immeubles, le règlement de copropriété limite aussi les usages, les nuisances de chantier ou les transformations.
Le calendrier d’une assemblée générale ne se cale pas toujours sur le calendrier fiscal de l’investisseur. Si l’autorisation est refusée ou reportée, le budget et la date de location peuvent être bouleversés. Il faut donc vérifier les procès-verbaux récents, les travaux votés dans l’immeuble, les impayés de charges, les procédures en cours et les contraintes techniques avant de signer.
La tension locative parisienne peut rendre le projet attractif, mais elle ne corrige pas un dossier mal sécurisé. Le bail doit rester conforme aux règles de location nue à usage de résidence principale, avec un loyer compatible avec les plafonds du dispositif et, le cas échéant, avec les règles locales d’encadrement des loyers.
Que faire si le projet dérape après signature ?
La première étape est de figer les preuves. Il faut sauvegarder les annonces, les mails, les SMS, les devis, les factures, les comptes rendus de chantier, les photos et les documents de copropriété. Il ne faut pas seulement appeler l’entreprise ou l’agent immobilier. Il faut écrire.
La deuxième étape est de qualifier le blocage. Le problème vient-il du seuil de 30 %, d’un retard de chantier, d’une autorisation de copropriété, d’une erreur de conseil, d’un financement travaux, d’un DPE final insuffisant ou d’une impossibilité de louer dans les délais ? La réponse détermine le recours.
La troisième étape est de chiffrer. Le préjudice peut comprendre la perte de l’avantage fiscal, les loyers perdus, les intérêts intercalaires, les frais de relogement d’un locataire prévu, les coûts de reprise, les pénalités et parfois la perte de chance de ne pas avoir acheté ou d’avoir acheté à un autre prix.
La quatrième étape est d’adresser une mise en demeure ciblée. Elle doit viser la bonne personne et la bonne obligation. Une mise en demeure contre l’entreprise n’a pas le même contenu qu’une réclamation contre un vendeur, un intermédiaire ou un conseiller.
Sources utiles
Les textes et sources à consulter sont notamment l’article 31 du Code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2026, et la fiche officielle de Bercy sur le dispositif Relance logement.
Pour les risques de sortie anticipée, voir aussi notre article sur le dispositif Jeanbrun et la revente avant 9 ans.
Pour les litiges plus larges liés à un achat immobilier, le cabinet intervient aussi en droit immobilier à Paris.
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Le cabinet peut relire votre compromis, vos devis, vos clauses travaux et les documents remis avant l’achat afin d’identifier les risques de remise en cause du dispositif Jeanbrun.
Une consultation téléphonique peut être organisée en 48 heures avec un avocat du cabinet pour sécuriser la signature, la mise en demeure ou le recours utile.
Vous pouvez appeler le 06 46 60 58 22 ou utiliser le formulaire de contact du cabinet.
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