L’interdiction des meublés de tourisme en copropriété après la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 : la proportionnalité comme clef de voûte
Par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 [[Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, JORF du 20 mars 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053704054.]], le Conseil constitutionnel a validé le dispositif issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur [[Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000050613944_21-11-2024.]], qui permet désormais aux copropriétés d’interdire, à la majorité des deux tiers et non plus à l’unanimité, la location de meublés de tourisme dans les lots à usage d’habitation ne constituant pas la résidence principale du copropriétaire. Cette décision, qui était attendue depuis le renvoi de la question prioritaire de constitutionnalité par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 décembre 2025 [[Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 25-40.030, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a80c75782d5f06853645 : « La disposition, en ce qu’elle permet d’inclure dans le règlement de copropriété une interdiction générale et définitive de donner en location meublée pour de courtes durées la partie privative d’un lot contre le gré de son copropriétaire, est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété. »]], opère un déplacement significatif de l’équilibre entre le droit de propriété individuel du copropriétaire et le pouvoir normatif de l’assemblée générale. La construction du Conseil constitutionnel mérite une analyse attentive, tant elle révèle, sous l’apparence d’une validation, un raisonnement tout entier fondé sur la proportionnalité et le cantonnement du dispositif contesté. L’étude de cette décision, mise en perspective avec la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, permet d’en mesurer la portée exacte sur le contentieux privé de la copropriété.
I. La substitution de la proportionnalité à l’unanimité
A. Le dispositif contesté : l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965
Le régime antérieur à la loi Le Meur imposait, pour toute restriction apportée aux conditions de jouissance des parties privatives, le respect de l’unanimité des copropriétaires, en application combinée des articles 9 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis [[Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256.]]. Aux termes de l’article 9 de cette loi, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Ce principe de libre jouissance, qui constitue la traduction, dans l’ordre juridique de la copropriété, du droit de propriété consacré par l’article 544 du code civil selon lequel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » [[Article 544 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428859.]], ne pouvait être limité que par une décision unanime de l’assemblée générale. La Cour de cassation en avait tiré une jurisprudence ferme, constante depuis l’arrêt du 20 mai 2021, qui rappelle que si le règlement de copropriété peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires, ces restrictions doivent être justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes [[Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-15.449, https://www.courdecassation.fr/decision/60a5fb3164e4c120b431c22a.]] et qu’à défaut, la clause qui excède cette justification est réputée non écrite [[Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-14.368, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4b2345949c4fa83897be ; Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 18-23.797, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca363334761e605236abae.]]. Or, par l’effet de l’article 6 de la loi du 19 novembre 2024, le législateur a inséré au sein de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 un nouvel alinéa permettant à l’assemblée générale de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublés de tourisme des lots à usage d’habitation ne constituant pas la résidence principale du copropriétaire, et ce à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires, prévue à l’article 26 de la même loi. Cette disposition, qui substitue à l’unanimité une majorité qualifiée, a immédiatement suscité un contentieux constitutionnel.
La question prioritaire de constitutionnalité a été transmise au Conseil constitutionnel par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 décembre 2025, sur renvoi du tribunal judiciaire de Caen. Le litige à l’origine de cette QPC opposait une société civile immobilière, propriétaire de plusieurs lots au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, au syndicat des copropriétaires qui avait adopté, le 13 mars 2025, une délibération interdisant la location en meublés de tourisme dans les locaux à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale. La Cour de cassation a estimé que la question présentait un caractère sérieux, relevant que la disposition contestée, en ce qu’elle permet à l’assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d’un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d’exercer une certaine activité, était « susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de nature à porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi » et, en second lieu, « susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété ». La haute juridiction ajoutait que ces atteintes pourraient être considérées comme disproportionnées, en ce que la disposition critiquée « ferait peser sur les propriétaires de certains lots, une contribution excessive à l’objectif de régulation et de contrôle des changements d’usage des locaux d’habitation mis en oeuvre par le législateur pour lutter contre la pénurie de logements et qu’elle pourrait méconnaître l’équilibre des droits et obligations des copropriétaires résultant de la destination de l’immeuble ». Cette motivation de la Cour de cassation, d’une remarquable densité, anticipait les termes mêmes du débat constitutionnel.
B. Les garde-fous retenus par le Conseil constitutionnel
Le Conseil constitutionnel a pourtant validé le dispositif, en écartant le grief tiré de l’atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre. Il a fondé sa décision sur un raisonnement en trois temps qui mérite d’être restitué avec précision. Premièrement, il a identifié deux objectifs d’intérêt général poursuivis par le législateur : la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme au sein des copropriétés, et la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. La France est devenue le deuxième marché mondial de la plateforme Airbnb, derrière les États-Unis, et près de vingt pour cent des nuitées saisonnières y sont effectuées dans un meublé de tourisme mis à la location par un particulier. En 2024, quatre-vingt-un pour cent des communes françaises accueillaient au moins une offre Airbnb, selon une étude de l’Institut Terram publiée en octobre 2025 [[Terram, Tourisme 2.0 : anatomie de la France Airbnb, octobre 2025, https://institut-terram.org/publications/tourisme-2-0-anatomie-de-la-france-airbnb/.]]. Ce développement exponentiel a provoqué à la fois une diminution de l’offre locative privée traditionnelle et une hausse du coût des logements, tant à la location qu’à l’achat.
Deuxièmement, le Conseil constitutionnel a relevé que le champ d’application de la mesure était circonscrit à trois égards : elle ne concerne pas les résidences principales, mais uniquement les résidences secondaires ; elle ne s’applique qu’aux copropriétés dont le règlement comporte déjà une clause d’habitation bourgeoise interdisant les activités commerciales ; enfin, la portée de la mesure est limitée, puisqu’elle se contente de modifier les règles de majorité sans altérer les règles de fond régissant le droit d’usage et de jouissance des parties privatives. En d’autres termes, le législateur n’a pas créé un pouvoir exorbitant pour l’assemblée générale : il a simplement abaissé le seuil majoritaire requis pour adopter une interdiction qui aurait déjà pu être votée à l’unanimité. Troisièmement, la décision d’interdiction est réversible, la même majorité des deux tiers pouvant ultérieurement y mettre fin. Le Conseil constitutionnel en a déduit que, « au regard des objectifs poursuivis, la loi ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété, ni à d’autres droits et libertés garantis par la Constitution ».
Cette décision s’inscrit en rupture avec la jurisprudence antérieure du Conseil constitutionnel, qui avait censuré, par sa décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, l’article 19 de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR [[Cons. const., 20 mars 2014, n° 2014-691 DC, https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2014/2014691DC.htm.]], qui permettait aux copropriétaires d’interdire le meublé de tourisme à la majorité simple des copropriétaires. La différence entre les deux dispositifs tient essentiellement au renforcement des garde-fous par le législateur de 2024 : une majorité qualifiée des deux tiers en lieu et place de la majorité simple, un cantonnement aux seules copropriétés comportant une clause d’habitation bourgeoise, et l’exclusion expresse des résidences principales. Le Conseil constitutionnel a ainsi validé un dispositif plus protecteur que celui de 2014, tout en maintenant l’exigence d’un contrôle de proportionnalité dont la rigueur ne se dément pas. Par cette décision, la rue de Montpensier confirme que si le législateur peut déroger au principe d’unanimité qui gouverne traditionnellement les restrictions aux droits des copropriétaires, c’est à la condition expresse que la dérogation soit strictement proportionnée aux objectifs d’intérêt général poursuivis.
II. Les conséquences sur le contentieux privé de la copropriété
A. L’articulation avec l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965
La décision du Conseil constitutionnel ne vide pas le débat contentieux ; elle le déplace. En effet, si la constitutionnalité du dispositif est désormais acquise, il reste que la mise en œuvre de l’interdiction du meublé de tourisme doit s’articuler avec les principes fondamentaux du droit de la copropriété, au premier rang desquels figurent les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de l’article 8, alinéa 2, « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Cette disposition continue de s’appliquer indépendamment de la modification des règles de majorité. Autrement dit, la décision de l’assemblée générale d’interdire le meublé de tourisme, même adoptée à la majorité des deux tiers conformément au nouvel article 26 d), doit toujours être justifiée par la destination de l’immeuble. Une interdiction votée dans un immeuble dont le règlement ne comporte pas de clause d’habitation bourgeoise, ou dont la situation et les caractères ne justifieraient pas une telle restriction, demeurerait susceptible d’annulation sur le fondement de l’article 8 de la loi de 1965.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec constance que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété [[Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.587, https://www.courdecassation.fr/decision/693134fe83684346b6373ff6 : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. » ; Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/607dde4dbdd797b53ae6e2b3.]]. Il s’ensuit que le nouvel article 26 d) ne peut être interprété comme conférant à l’assemblée générale un blanc-seing pour interdire toute location meublée touristique dans toute copropriété. La condition posée par le législateur lui-même, à savoir l’existence d’une clause d’habitation bourgeoise dans le règlement de copropriété, constitue le premier garde-fou. Mais au-delà de cette condition textuelle, le juge judiciaire conservera un contrôle entier sur la conformité de la décision d’interdiction à la destination de l’immeuble. La Cour de cassation a d’ailleurs eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 16 octobre 2025 concernant une résidence de tourisme placée sous le statut de la copropriété, que la libre disposition des parties privatives par les copropriétaires ne s’exerce que sous la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble [[Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-14.303, https://www.courdecassation.fr/decision/68f086b58af7f48b3631ea2d : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »]], et qu’à l’inverse, une restriction à la libre jouissance des parties privatives ne peut être fondée que sur des stipulations expresses du règlement de copropriété, dont le juge contrôle la portée. La même logique gouvernera l’application du nouvel article 26 d).
Par ailleurs, la décision du Conseil constitutionnel laisse en suspens la question de la combinaison du nouvel article 26 d) avec l’article 9 de la loi de 1965 dans sa dimension protectrice du copropriétaire minoritaire. Le Conseil constitutionnel a pris soin de relever que la portée de la mesure se limitait aux locations de courte durée et que les lots concernés pouvaient parfaitement faire l’objet de locations de longue durée. Cette précision n’est pas anodine : elle signifie que l’interdiction ne saurait être étendue, par la voie réglementaire ou par une interprétation extensive du règlement de copropriété, à toute forme de location, ce qui priverait le copropriétaire de la substance même de son droit de jouissance. Le juge judiciaire sera ainsi appelé à vérifier, dans chaque espèce, que l’interdiction votée ne constitue pas une restriction disproportionnée au droit de jouissance du copropriétaire, au sens de l’article 9 de la loi de 1965. La Cour de cassation a d’ailleurs jugé que le juge doit caractériser en quoi, au regard des caractères ou de la situation de l’immeuble, une restriction porte atteinte à la destination de la copropriété, faute de quoi sa décision encourt la cassation pour défaut de base légale. Cette exigence de motivation renforcée s’appliquera avec une acuité particulière dans le contentieux qui ne manquera pas de naître de l’application du nouvel article 26 d).
B. La portée pratique pour les syndicats de copropriétaires et les copropriétaires bailleurs
La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 ouvre une voie procédurale nouvelle pour les syndicats de copropriétaires confrontés aux nuisances générées par les locations de courte durée. Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, les copropriétaires souhaitant interdire cette activité devaient, soit obtenir l’unanimité des voix pour modifier le règlement de copropriété, soit démontrer que les locations en cause portaient atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires sur le fondement de l’article 9 de la loi de 1965, ce qui supposait une action contentieuse individuelle et la preuve d’un trouble effectif. Désormais, le syndicat des copropriétaires peut agir de manière préventive et collective, en inscrivant à l’ordre du jour d’une assemblée générale une résolution portant interdiction des meublés de tourisme, qui pourra être adoptée à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Cette faculté nouvelle représente un instrument de régulation dont l’efficacité est potentiellement considérable, notamment dans les immeubles situés dans les zones touristiques où la proportion de résidences secondaires mises en location de courte durée est élevée.
Cependant, la mise en œuvre pratique de ce dispositif soulève plusieurs difficultés que les praticiens du droit de la copropriété ne sauraient ignorer. En premier lieu, la notion de clause d’habitation bourgeoise, à laquelle le nouvel article 26 d) subordonne son application, n’est pas définie par la loi et a donné lieu à une abondante jurisprudence dont les contours demeurent incertains. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que la clause d’habitation bourgeoise ne saurait valablement limiter le droit de jouissance des copropriétaires au-delà de ce qui est justifié par la destination de l’immeuble [[Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6079654a9ba5988459c49891 ; Cass. 3e civ., 17 juin 2014, n° 12-16.700, https://www.courdecassation.fr/decision/613728f2cd5801467743399c : « est illicite et doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété qui interdit de façon générale et absolue toute activité commerciale sans lien avec la destination de l’immeuble. »]]. Il appartiendra au juge du fond de déterminer, dans chaque espèce, si la clause d’habitation bourgeoise figurant au règlement de copropriété est suffisamment caractérisée pour fonder l’application du nouvel article 26 d). En deuxième lieu, la distinction entre résidence principale et résidence secondaire, qui conditionne le champ d’application de l’interdiction, pourra donner lieu à des contestations de fait. En troisième lieu, la décision d’interdiction étant réversible, le copropriétaire évincé pourra solliciter, lors d’une assemblée générale ultérieure, l’abrogation de l’interdiction, ouvrant ainsi la voie à un contentieux cyclique dont les juridictions auront à connaître.
Du côté des copropriétaires bailleurs, la décision du Conseil constitutionnel ne les prive pas de tout recours. D’une part, ils pourront contester la régularité de la décision d’interdiction sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, en démontrant que la restriction n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble. D’autre part, ils pourront invoquer la jurisprudence de la Cour de cassation qui sanctionne les clauses du règlement de copropriété qui, sous couvert de préserver la destination de l’immeuble, portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété du copropriétaire. L’arrêt du 10 septembre 2020 [[Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 18-23.797, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca363334761e605236abae.]] a ainsi rappelé que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation », et la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui n’avait pas caractérisé en quoi la restriction litigieuse était justifiée par la destination de l’immeuble. Enfin, la Cour de cassation a également jugé que le juge doit constater que les conditions de jouissance des lots du copropriétaire dont il est demandé qu’il soit fait interdiction de louer portent atteinte à la destination de l’immeuble, faute de quoi l’interdiction encourt la cassation. Ce contrôle judiciaire constitue une garantie essentielle pour le copropriétaire minoritaire, dont le droit de propriété ne saurait être anéanti par une décision majoritaire qui excéderait ce qui est nécessaire à la préservation de la destination de l’immeuble.
La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de régulation des locations de courte durée à l’échelle nationale, qui a également conduit le législateur à permettre aux communes de réduire le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales, de soumettre à autorisation préalable les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, et de mettre en place des zonages restrictifs. L’ensemble de ces dispositions dessine un régime juridique de la location meublée touristique dont la complexité croissante appelle une vigilance renforcée de la part des propriétaires comme des syndicats de copropriétaires. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont l’arrêt du 27 mars 2025 [[Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-18.769, https://www.courdecassation.fr/decision/67e4f3b8482b9311fa9a3de8.]] concernant l’exploitation concurrente d’une résidence de tourisme au sein d’un même ensemble immobilier, et celui du 16 octobre 2025 déjà cité concernant la gestion unique d’une résidence de tourisme, témoigne de la fréquence croissante des litiges dans ce domaine. L’office du juge judiciaire, gardien de l’équilibre entre le droit de propriété individuel et l’intérêt collectif de la copropriété, se trouve ainsi renforcé par la décision du Conseil constitutionnel, qui a pris soin de ne valider le dispositif qu’en raison des garde-fous précis qui l’encadrent.
Conclusion
La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 valide un dispositif dont la constitutionnalité était sérieusement mise en doute par la Cour de cassation elle-même, mais elle ne le fait qu’en raison du caractère circonscrit de la mesure et des garanties qui l’accompagnent. Le raisonnement du Conseil constitutionnel, tout entier fondé sur le contrôle de proportionnalité, rappelle que la modification des règles de majorité en matière de copropriété ne saurait aboutir à vider de sa substance le droit de propriété du copropriétaire, tel qu’il est protégé par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et décliné, dans l’ordre interne de la copropriété, par les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. Le contentieux à venir portera moins sur la validité de principe de l’interdiction que sur ses conditions concrètes de mise en œuvre, et le juge judiciaire conservera un entier pouvoir d’appréciation sur la proportionnalité de chaque mesure d’interdiction au regard de la destination de l’immeuble et des droits des copropriétaires minoritaires. La sécurité juridique des copropriétés qui s’engageront dans cette voie dépendra, en définitive, de la rigueur avec laquelle les décisions d’interdiction seront motivées et proportionnées.
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