Les servitudes immobilieres a l epreuve de la troisieme chambre civile : extinction, prescription et etendue (2024-2026)
La troisieme chambre civile de la Cour de cassation a consacre sa lettre mensuelle du mois de mai 2026 au droit des servitudes [[Lettre de la troisieme chambre civile, n20, mai 2026, Servitudes, https://www.courdecassation.fr/publications/lettre-de-la-troisieme-chambre-civile/ndeg20-mai-2026/servitudes.]]. Ce signal institutionnel intervient apres une periode de construction jurisprudentielle particulierement dense, au cours de laquelle la Haute juridiction a rendu plusieurs arrets destines a la plus large diffusion, portant tant sur les conditions d extinction de la servitude que sur la prescription des actions qui s y rattachent ou encore sur la delimitation de son assiette. Le present article se propose d en offrir une lecture organisee, en confrontant les apports les plus recents de la troisieme chambre civile aux textes du Code civil dont ils precisent la portee.
L interet de cette production jurisprudentielle ne reside pas seulement dans sa densite. Il tient a la rarete meme d un traitement thematique unifie par la Cour de cassation, qui a choisi de regrouper en quelques mois des arrets de principe couvrant les principaux contentieux de la matiere : extinction de la servitude, prescription des actions, delimitation de l assiette et portee du titre constitutif. La coherence de ces solutions, qui depassent le cadre de l espece pour enoncer des regles generales, justifie une etude d ensemble.
La matiere des servitudes, regie par les articles 637 a 710 du Code civil, repose sur un equilibre delicat entre la permanence du droit reel immobilier et la protection du proprietaire du fonds servant. Cet equilibre est aujourd hui interroge par une jurisprudence qui, tout en reaffirmant les principes cardinaux de la matiere, en renouvelle sensiblement les conditions de mise en oeuvre. Deux mouvements se dessinent, dont l analyse successive permettra d en mesurer la portee : d une part, un resserrement des conditions de l extinction de la servitude et de la prescription des actions qui s y rapportent ; d autre part, une redefinition de l assiette et de l etendue des servitudes, qu elles soient d origine legale ou conventionnelle.
I. L extinction de la servitude, entre condition stricte et prescription breve
A. Le non-usage trentenaire : une exigence d actes materiels de passage
Aux termes de l article 706 du Code civil, la servitude est eteinte par le non-usage pendant trente ans. L article 707 du meme code precise que les trente ans commencent a courir, s agissant de servitudes discontinues, du jour ou l on a cesse d en jouir [[Articles 706 et 707 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430304]]. La jurisprudence a, de longue date, considere que le delai de prescription extinctive d une servitude discontinue commence a courir a compter du dernier acte d exercice de cette servitude [[Cass. 3e civ., 11 janv. 2006, n 04-16.400, Bull. 2006, III, n 14, https://www.courdecassation.fr/decision/60794d559ba5988459c4867a]].
Un arret rendu le 15 janvier 2026, publie au Bulletin et reference dans la lettre thematique de la troisieme chambre civile, est venu preciser la notion meme d acte d exercice. Dans cette affaire, une proprietaire d un fonds dominant se prevalait d une servitude de passage constituee par acte notarie du 26 mai 1961 pour obtenir le retablissement du passage sur le fonds voisin. La cour d appel de Lyon avait retenu que la servitude n etait pas eteinte, au motif que la beneficiaire avait demontre son intention d user de la servitude par des lettres de mise en demeure et des proces-verbaux de constat d huissier. La Cour de cassation a censure cette analyse au visa des articles 706 et 707 du Code civil.
La Haute juridiction a enonce que les actes d exercice d une servitude de passage s entendent d actes materiels de passage, qui, caracterisant un usage de la servitude, sont de nature a faire obstacle a son extinction pour non-usage [[Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n 24-14.618, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6968b98bcdc6046d475f2a64]]. Par cette formule, la Cour de cassation exclut que les demarches contentieuses ou conservatoires puissent, a elles seules, interrompre le cours de la prescription extinctive. La mise en demeure, le constat d huissier, la correspondance echangee entre les parties sont inoperants s ils ne s accompagnent pas d un passage effectif sur le fonds servant.
Cette position merite d etre rapprochee de la definition de la servitude discontinue donnee par l article 688 du Code civil, qui precise que sont discontinues les servitudes qui ont besoin du fait actuel de l homme pour etre exercees, telles les servitudes de passage. Des lors, l exercice de la servitude suppose necessairement un acte positif de passage. L intention, meme manifestee par ecrit, ne saurait s y substituer. En consequence, le proprietaire du fonds dominant qui se trouve empeche de passer par le fait du proprietaire du fonds servant ne peut se contenter de protester : il doit agir en justice avant l expiration du delai trentenaire pour faire constater son droit et obtenir le retablissement du passage. A defaut, la servitude s eteint.
Cette solution s inscrit dans le prolongement d un arret du 14 mars 2024, egalement publie au Bulletin, par lequel la troisieme chambre civile avait deja rappele que le delai de prescription extinctive d une servitude discontinue court a compter du dernier acte d exercice de cette servitude [[Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n 22-16.452, https://www.courdecassation.fr/decision/65f2a2168591f70008cf3031]]. L arret du 15 janvier 2026 en tire une consequence pratique de premiere importance : pour celui qui se pretend titulaire d une servitude de passage, la passivite est le premier peril.
B. La prescription quinquennale de l action en travaux : une qualification inattendue
Un second arret de principe, rendu le 5 mars 2026, egalement publie au Bulletin et selectionne par la lettre thematique de la troisieme chambre civile, concerne la prescription de l action exercee par le proprietaire du fonds dominant pour obtenir du proprietaire du fonds servant la prise en charge des travaux devenus necessaires a l exercice de la servitude.
En l espece, un syndicat des coproprietaires d une residence, beneficiaire d une servitude de passage sur des voies de desserte appartenant a une societe tierce, avait assigne celle-ci en paiement du cout des travaux de remise en etat, au motif que la degradation des voies etait imputable au proprietaire du fonds servant. La societe defendresse avait souleve une fin de non-recevoir tiree de la prescription. La cour d appel de Paris avait accueilli cette fin de non-recevoir en retenant que l action etait soumise a la prescription quinquennale des actions personnelles et mobilieres de l article 2224 du Code civil.
La Cour de cassation a approuve cette qualification. Elle a rappele que le proprietaire d un fonds greve d une servitude de passage n est pas tenu d entretenir, ni d ameliorer l assiette de la servitude mais seulement d observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende a diminuer l usage de la servitude ou a le rendre plus incommode [[Cass. 3e civ., 5 dec. 1972, n 71-11.040, Bull. n 658, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000006988835]]. Elle a egalement rappele que les articles 697 et 698 du Code civil, selon lesquels les ouvrages necessaires pour user et conserver une servitude sont a la charge de celui auquel est due la servitude, ne sont pas applicables lorsque ces ouvrages sont devenus necessaires a l exercice de la servitude du fait du proprietaire du fonds servant [[Cass. 3e civ., 4 fev. 2009, n 07-21.451, Bull. n 32, https://www.courdecassation.fr/decision/60794db19ba5988459c48c2f]], dont la responsabilite releve du droit commun [[Cass. 3e civ., 30 janv. 1970, n 67-13.985, Bull. n 82]].
Il s en deduit que l action exercee par le proprietaire du fonds dominant contre le proprietaire du fonds servant tendant a ce que ce dernier supporte les travaux devenus necessaires, par son fait, a l exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n 24-21.049, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb4cdc6046d479445e3]].
Cette qualification, que le pourvoi contestait en invoquant le caractere reel de la charge pesant sur le fonds servant, emporte une consequence pratique considerable. Le proprietaire du fonds dominant qui constate une degradation des ouvrages necessaires a l exercice de la servitude, imputable au fait du proprietaire du fonds servant, dispose d un delai de cinq ans a compter du jour ou il a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant d agir. Par dela ce delai, son action est irrecevable. Ce delai quinquennal, sensiblement plus court que le delai trentenaire des actions reelles immobilieres, commande une vigilance accrue du proprietaire du fonds dominant.
Au-dela de la question de la prescription, cette solution rappelle la distinction fondamentale entre l obligation passive du proprietaire du fonds servant de ne pas aggraver la servitude et l obligation active de reparer les consequences d un fait personnel. La premiere releve du droit des servitudes, la seconde du droit commun de la responsabilite civile, et les regimes de prescription qui leur sont attaches different radicalement.
II. L assiette et l etendue des servitudes, entre rigueur du titre et realisme judiciaire
A. La servitude legale d enclave : un droit reel au service d un fonds determine
Aux termes de l article 682 du Code civil, le proprietaire dont les fonds sont enclaves et qui n a sur la voie publique aucune issue, ou qu une issue insuffisante, soit pour l exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriete, soit pour la realisation d operations de construction ou de lotissement, est fonde a reclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complete de ses fonds, a charge d une indemnite proportionnee au dommage qu il peut occasionner [[Article 682 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430276]]. Ce texte, pierre angulaire du regime des servitudes legales, a fait l objet de plusieurs arrets recents qui en eclairent la portee.
Par un arret du 19 juin 2025, publie au Bulletin, la troisieme chambre civile a rappele avec fermete un principe fondamental : la servitude pour cause d enclave ne peut etre instituee que pour l usage et l utilite d un fonds determine et non au profit d une personne [[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n 24-11.456, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f25253664177a3e752]]. L arret se fonde sur la definition meme de la servitude donnee par l article 637 du Code civil, selon lequel une servitude est une charge imposee sur un heritage pour l usage et l utilite d un heritage appartenant a un autre proprietaire. En l espece, la cour d appel de Poitiers avait reconnu une servitude legale de passage au profit d un proprietaire, sans identifier avec precision le fonds dominant auquel cette servitude devait etre rattachee. La cassation etait encourue pour violation des articles 637 et 682 precites.
Cette rigueur se manifeste egalement dans la definition de l etat d enclave. Un arret du 14 mars 2024, publie au Bulletin, a juge que le fonds qui beneficie d une tolerance de passage permettant un acces suffisant a la voie publique pour les besoins de son exploitation n est pas enclave, tant que cette tolerance est maintenue, peu important qu elle ne soit pas personnellement accordee au proprietaire mais a celui qui exploite ce fonds [[Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n 22-15.205, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/65f2a1658591f70008cf2f13]]. La Cour de cassation a ainsi refuse de reconnaitre l etat d enclave d un fonds dont le fermier beneficiait, par tolerance, d un passage sur un fonds voisin. La tolerance de passage, qu elle soit accordee au proprietaire ou a l exploitant, prive le fonds de son caractere enclave et fait obstacle a la reconnaissance d une servitude legale sur le fondement de l article 682.
Par ailleurs, la question de l indemnite due au proprietaire du fonds servant a ete clarifiee par un arret du 12 septembre 2024, publie au Bulletin. La Cour de cassation y a pose en principe que lorsque plusieurs proprietaires de fonds enclaves beneficient d un passage sur un fonds voisin, chacun d eux est redevable a l egard du proprietaire de ce fonds d une indemnite reparant les inconvenients et desagrements causes par l exercice de son droit, chaque proprietaire beneficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui cause par les autres usagers de la servitude [[Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n 22-18.602, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/66e29caab6b267943afda8e6]]. Correlativement, en l absence de convention ou de loi la prevoyant, aucune condamnation solidaire au paiement de l indemnite ne peut etre prononcee. La Cour fonde cette solution sur les articles 1309 et 1310 du Code civil, qui posent respectivement le principe de division des obligations et l exception de solidarite, laquelle ne se presume pas.
Il appartenait des lors au juge du fond de fixer l indemnite due par chaque proprietaire des fonds beneficant du passage, a proportion des desagrements que chacun causait au fonds servant. En statuant autrement, la cour d appel avait meconnu l etendue de son office. Cette solution, qui impose au juge un examen individualise de la situation de chaque fonds dominant, renforce la protection du proprietaire du fonds servant tout en complexifiant le reglement des litiges impliquant une pluralite de beneficiaires.
B. La servitude conventionnelle : la primaute du titre constitutif
L article 686 du Code civil dispose qu il est permis aux proprietaires d etablir sur leurs proprietes, ou en faveur de leurs proprietes, telles servitudes que bon leur semble, pourvu que les services etablis ne soient imposes ni a la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement a un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n aient d ailleurs rien de contraire a l ordre public. Le texte ajoute que l usage et l etendue des servitudes ainsi etablies se reglent par le titre qui les constitue [[Article 686 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430282]].
Ce principe de primaute du titre a ete rappele avec force par un arret du 21 mai 2026, rendu au visa de l article 686 du Code civil. Dans cette affaire, une servitude de passage conventionnelle avait ete instituee par un acte du 26 juillet 1985 dans les termes suivants : les parties conviennent de creer une servitude de passage de deux metres de largeur sur onze metres de longueur environ, sur le terrain restant la propriete du vendeur, cette servitude s exercant perpetuellement pour permettre l acces a une maison appartenant a l acquereur. La cour d appel de Bastia avait ordonne la demolition d un portail et de murets edifies par le proprietaire du fonds servant, au motif que l acces a la voie publique n etait plus possible depuis la servitude. La Cour de cassation a censure cette decision, reprochant a la cour d appel de n avoir pas recherche, comme il le lui etait demande, si l acte constitutif n avait pas institue une servitude de passage prevoyant uniquement un acces aux escaliers desservant le premier etage de la maison edifiee sur le fonds dominant, sans acces direct a la voie publique [[Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n 25-11.199, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0e9fa2cdc6046d4766809b]].
Cet arret illustre la force du titre constitutif dans le contentieux des servitudes conventionnelles. Le juge ne peut etendre la portee de la servitude au-dela de ce que les parties ont prevu. La lettre de l acte constitutif delimite l etendue du droit reel, et le juge ne saurait y suppleer par des considerations d opportunite ou d equite.
Dans le meme ordre d idee, l article 701 du Code civil prevoit que le proprietaire du fonds debiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende a en diminuer l usage ou a le rendre plus incommode. Il ne peut notamment changer l etat des lieux ni transporter l exercice de la servitude dans un endroit different de celui ou elle a ete primitivement assignee. La troisieme chambre civile a rappele, par un arret du 18 janvier 2023 publie au Bulletin, que le proprietaire du fonds servant qui meconnait cette interdiction s expose non seulement a une action en retablissement de la servitude, mais egalement a des dommages et interets [[Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n 22-10.700, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/63c79ef6da31367c908eb902]]. L obligation du proprietaire du fonds servant est donc une obligation de ne pas faire, dont la violation constitue une faute au sens de l article 1240 du Code civil.
L ensemble de ces decisions dessine un regime de la servitude conventionnelle dans lequel le titre constitutif joue un role cardinal. Il fixe l usage et l etendue de la servitude, non seulement dans les rapports entre les parties originaires, mais egalement a l egard de tous les ayants cause successifs. Le juge, saisi d un litige, doit interpreter ce titre sans le denaturer ni en elargir la portee. En cela, la jurisprudence recente de la troisieme chambre civile consolide la securite juridique des droits reels immobiliers, tout en rappelant que la liberte contractuelle, en matiere de servitudes, s exerce dans le cadre strict de l article 686 du Code civil.
Conclusion
La jurisprudence de la troisieme chambre civile de la Cour de cassation, telle qu elle se degage des arrets rendus entre 2024 et 2026, temoigne d un double mouvement. D une part, elle renforce les exigences probatoires pesant sur le proprietaire du fonds dominant, qu il s agisse de demontrer l exercice effectif de la servitude pour echapper a la prescription extinctive ou de qualifier l action en responsabilite contre le proprietaire du fonds servant pour ne pas se heurter a la prescription quinquennale. D autre part, elle consolide l assise textuelle du droit des servitudes en reaffirmant la primaute du titre constitutif et le caractere reel de la servitude, attachee a un fonds et non a une personne.
Ces evolutions ne sont pas seulement doctrinales. Elles emportent des consequences pratiques immediates pour les proprietaires, les notaires et les praticiens du contentieux immobilier. La redaction du titre constitutif, la surveillance des delais de prescription et la preuve des actes materiels d exercice constituent desormais les trois axes de vigilance autour desquels s organise la securite juridique des servitudes. La lettre thematique de la troisieme chambre civile du mois de mai 2026, en selectionnant ces arrets parmi les plus significatifs de la periode, confirme que la matiere est entree dans une phase de consolidation jurisprudentielle dont les effets se feront sentir durablement. Les articles 637 a 710 du Code civil, souvent consideres comme un heritage technique du Code Napoleon, trouvent ainsi un second souffle dans des arrets qui, sans les modifier, en renouvellent l interpretation et en precisent les conditions d application dans le contentieux contemporain.
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