La réforme de l’article L. 145-41 du Code de commerce par la loi du 26 mai 2026 : la suspension judiciaire de la clause résolutoire dans le bail commercial subordonnée à la capacité financière du preneur
La clause résolutoire constitue, dans le bail commercial, l’instrument de résiliation le plus redouté du preneur. Insérée dans la quasi-totalité des contrats, elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux, sans que le juge du fond ne dispose, en principe, du pouvoir d’apprécier l’opportunité de cette sanction contractuelle. Ce mécanisme, régi par l’article L. 145-41 du Code de commerce, vient de connaître une modification substantielle par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026. Le législateur y ajoute une condition nouvelle à la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire : la capacité du preneur à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette exigence, qui ancre le pouvoir modérateur du juge dans une logique de viabilité économique du preneur, s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de rééquilibrage des rapports locatifs, dont l’arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026 constitue la manifestation la plus récente.
I. La suspension judiciaire de la clause résolutoire, un pouvoir modérateur réaffirmé mais désormais conditionné
A. Le mécanisme classique de l’article L. 145-41 : le commandement préalable et l’acquisition automatique de la clause
Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. [[ L’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, est consultable sur https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477. ]] Ce mécanisme, d’ordre public, impose au bailleur une double exigence formelle : la délivrance d’un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire et la mention, à peine de nullité, du délai d’un mois dont dispose le preneur pour s’exécuter. Le texte précise que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
L’article 1343-5 du Code civil, auquel renvoie expressément l’article L. 145-41, confère au juge le pouvoir de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. [[ L’article 1343-5 du Code civil est consultable sur https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032035267. ]] La décision du juge suspend alors les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai ainsi fixé. Ce dispositif constitue le fondement légal du pouvoir modérateur du juge en matière de clause résolutoire, lui permettant de paralyser temporairement les effets de la défaillance contractuelle du preneur.
L’articulation entre ces deux textes a donné lieu à une jurisprudence nourrie. La Cour de cassation a notamment précisé que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire antérieurement dénoncés. En conséquence, les effets d’un commandement visant la clause résolutoire, dont l’acquisition n’a pas encore été constatée judiciairement, sont anéantis par cette acceptation. La Cour de cassation a ainsi cassé un arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que le bailleur, en notifiant aux locataires une acceptation du principe du renouvellement du bail postérieurement au commandement, avait renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé. [[ Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 19-13.738, Publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/627b536b76c5d9057df7fdf5. ]] Par ailleurs, le formalisme du commandement est rigoureusement sanctionné : la Cour de cassation exige que celui-ci reproduise à peine de nullité la mention du délai d’un mois et qu’il comporte un décompte précis des sommes réclamées, afin de permettre au preneur d’identifier avec certitude l’étendue de sa dette. La Cour de cassation a ainsi rappelé, par un arrêt du 13 février 2020, que la clause résolutoire ne peut être acquise lorsque le commandement ne vise pas expressément ladite clause et ne mentionne pas, à peine de nullité, le délai d’un mois prévu par le texte. [[ Cass. 3e civ., 13 février 2020, n° 18-24.522, Publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5b8a1dd81c31a2e41ac4. ]]
Le statut des baux commerciaux, dont le régime est fixé aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, encadre strictement les droits respectifs du bailleur et du preneur. [[ Les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce sont consultables sur https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146407/. ]] Le droit au renouvellement du bail, consacré par l’article L. 145-14 du même code, constitue l’un des piliers de la propriété commerciale et ne peut être refusé par le bailleur que moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction. [[ Article L. 145-14 du Code de commerce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006576075/. ]] La clause résolutoire vient ainsi tempérer cette protection légale en offrant au bailleur une voie de résiliation rapide en cas de défaillance du preneur dans l’exécution de ses obligations. L’équilibre entre ces deux impératifs — protection de la propriété commerciale et efficacité du recouvrement — constitue l’axe structurant de la réforme du 26 mai 2026.
B. La condition nouvelle issue de la loi du 26 mai 2026 : la capacité financière du preneur comme préalable à la suspension
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a inséré, au sein de l’article L. 145-41 du Code de commerce, un alinéa nouveau qui dispose que l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le texte précise qu’il s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 28 mai 2026. Cette disposition nouvelle opère un infléchissement significatif du régime antérieur, dans lequel l’octroi des délais de paiement relevait du pouvoir discrétionnaire du juge, apprécié au regard des critères généraux de l’article 1343-5 du Code civil, sans que le législateur n’impose de condition spécifique tenant à la solvabilité du preneur.
La portée de cette innovation législative est double. D’une part, elle ancre la suspension judiciaire de la clause résolutoire dans une logique de viabilité économique du preneur, excluant implicitement le bénéfice de cette mesure aux débiteurs dont la situation financière est irrémédiablement compromise. D’autre part, elle impose au preneur qui sollicite des délais de paiement de rapporter la preuve non seulement de sa capacité à apurer l’arriéré locatif, mais également de sa faculté à honorer le loyer courant, et ce dès avant la première audience. Cette exigence pourrait, en pratique, conduire les juges du fond à solliciter des justificatifs comptables et financiers plus fournis que par le passé, transformant l’office du juge des référés ou du juge du fond en une forme d’appréciation prospective de la solvabilité du preneur.
Or, cette évolution législative intervient dans un contexte jurisprudentiel marqué par une tension entre le formalisme protecteur de la clause résolutoire et l’émergence de mécanismes concurrents de paralysie, au premier rang desquels figure l’exception d’inexécution. La réforme du 26 mai 2026, en resserrant les conditions d’accès à la suspension judiciaire, pourrait paradoxalement renforcer l’attractivité de cette voie alternative pour les preneurs confrontés à un commandement de payer.
II. L’exception d’inexécution, parade renforcée par la jurisprudence récente face à l’acquisition de la clause résolutoire
A. La consécration prétorienne de l’exception d’inexécution par l’arrêt du 5 mars 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 mars 2026 constitue une décision majeure pour le droit des baux commerciaux, en ce qu’il consacre le principe selon lequel le juge saisi d’une action en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire doit, lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution, en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386. ]]
Dans cette espèce, une société bailleresse avait, par acte du 17 octobre 2019, signifié à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. La locataire avait quitté les lieux après la signification d’un commandement de quitter les lieux consécutif à une ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire. La cour d’appel de Cayenne, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner la locataire au paiement des loyers, avait retenu que l’exception d’inexécution devenait inefficace une fois la clause résolutoire acquise et que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1184, 1719, 1728 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce, en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé.
La haute juridiction énonce, dans un attendu de principe, que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette formulation marque une avancée significative dans la protection du preneur, en dissociant clairement le régime de la suspension judiciaire fondée sur l’article 1343-5 du Code civil de celui de l’exception d’inexécution, laquelle obéit à une logique distincte.
La Cour de cassation rappelle, à l’appui de cette solution, sa jurisprudence antérieure selon laquelle le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. [[ Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/68b88e4dcdc6046d4796e7fb. ]] Cet arrêt du 18 septembre 2025 avait déjà marqué une évolution notable en dispensant le preneur de toute mise en demeure préalable lorsqu’il entend opposer l’exception d’inexécution. L’arrêt du 5 mars 2026 parachève cette construction en affirmant que le juge du fond est tenu d’examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution, même en l’absence de demande de délais de paiement dans le mois du commandement.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 11 mai 2022, que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail emporte renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire pour des manquements antérieurs, dès lors que les effets de celle-ci n’ont pas été constatés par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. [[ Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 19-13.738, Publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/627b536b76c5d9057df7fdf5. ]] Cette solution, combinée avec les enseignements de l’arrêt du 5 mars 2026, dessine un paysage contentieux dans lequel le preneur dispose de plusieurs voies de défense pour paralyser les effets du commandement.
L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement de l’office du juge face à la clause résolutoire. La Cour de cassation avait déjà posé, dans un arrêt du 19 novembre 2020, que la suspension des effets de la clause résolutoire prévue par l’article L. 145-41 ne peut être ordonnée que lorsque l’acquisition de cette clause n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée. [[ Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405, Publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/5fca28c944c18c2bde4ac5a2. ]] Cet encadrement temporel du pouvoir modérateur du juge, conjugué à la nouvelle condition de capacité financière introduite par la loi du 26 mai 2026, impose désormais au preneur une vigilance accrue quant au moment et aux conditions dans lesquels il sollicite la suspension de la clause résolutoire.
B. L’articulation nouvelle entre exception d’inexécution et suspension judiciaire sous l’empire de la loi du 26 mai 2026
La coexistence, dans le droit positif, de deux mécanismes distincts de paralysie de la clause résolutoire — la suspension judiciaire sur le fondement des articles L. 145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, d’une part, et l’exception d’inexécution de droit commun, d’autre part — soulève des questions d’articulation que la jurisprudence récente et la réforme législative contribuent à éclairer.
La suspension judiciaire, désormais subordonnée à la démonstration par le preneur de sa capacité à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la première audience, suppose que le preneur ne conteste pas, en son principe, l’obligation de payer le loyer. Elle s’inscrit dans une logique de régularisation a posteriori, le juge accordant des délais pour permettre au preneur de bonne foi de se libérer de sa dette tout en poursuivant l’exécution du bail. À cet égard, la réforme du 26 mai 2026 renforce la dimension économique de l’appréciation judiciaire, en imposant au juge de vérifier la solvabilité du preneur avant d’accorder la suspension.
L’exception d’inexécution, en revanche, repose sur un fondement distinct : le preneur ne conteste pas le principe de son obligation, mais en paralyse l’exigibilité en invoquant le manquement préalable du bailleur à ses propres obligations, notamment l’obligation de délivrance conforme énoncée à l’article 1719 du Code civil. La Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt du 5 mars 2026, que cette exception peut être invoquée même en l’absence de demande de délais de paiement dans le mois du commandement, ce qui la distingue radicalement du mécanisme de l’article L. 145-41. Dès lors, un preneur confronté à un commandement de payer pourra, selon sa situation, emprunter l’une ou l’autre de ces voies, voire les cumuler à titre subsidiaire.
La réforme du 26 mai 2026 pourrait, en pratique, avoir pour effet d’accroître le recours à l’exception d’inexécution dans les hypothèses où le preneur ne serait pas en mesure de démontrer sa capacité financière au sens du nouvel alinéa de l’article L. 145-41. En effet, un preneur dont la trésorerie est obérée mais qui invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pourra, sur le fondement de l’arrêt du 5 mars 2026, voir le juge examiner le bien-fondé de cette exception sans avoir à satisfaire aux conditions financières de la suspension. Cette asymétrie entre les deux mécanismes confère à l’exception d’inexécution un rôle accru dans le contentieux locatif commercial.
Par ailleurs, l’articulation de ces deux mécanismes avec le régime du commandement préalable demeure régie par les principes classiques. Le commandement, pour être valable, doit viser expressément la clause résolutoire et mentionner, à peine de nullité, le délai d’un mois. La Cour de cassation rappelle constamment que le juge ne peut suppléer d’office le moyen tiré de cette nullité, qui doit être invoqué par la partie qui s’en prévaut. [[ Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-10.180 : https://www.courdecassation.fr/decision/5fca9978cdee268c83a3ff9b. ]] De même, la Haute juridiction veille à ce que le commandement comporte un décompte précis et individualisé des sommes réclamées, à défaut de quoi il est privé d’effet.
Enfin, le nouvel alinéa de l’article L. 145-41 précise que la condition de capacité financière du preneur s’apprécie « avant la date de la première audience ». Cette précision temporelle impose au preneur de produire, dès l’introduction de l’instance, les éléments comptables et financiers permettant au juge d’apprécier sa solvabilité. Elle exclut, en pratique, les demandes de suspension formées à l’audience sans justificatifs préalables, et pourrait inciter les praticiens à anticiper la constitution du dossier financier du preneur dès la délivrance du commandement. À cet égard, la réforme aligne le contentieux de la clause résolutoire sur les standards probatoires en vigueur dans les procédures collectives, où la démonstration de la viabilité de l’entreprise conditionne l’octroi des mesures de sauvegarde.
Le contentieux de la clause résolutoire dans le bail commercial se trouve ainsi, à la faveur de la loi du 26 mai 2026 et de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, à un point d’équilibre nouveau. La suspension judiciaire, conditionnée à la preuve de la capacité financière du preneur, coexiste avec une exception d’inexécution dont le champ d’application a été élargi par l’arrêt du 5 mars 2026. L’office du juge, loin d’être cantonné au constat mécanique de l’acquisition de la clause résolutoire, se déploie désormais dans une double direction : l’appréciation de la solvabilité du preneur, d’une part, et l’examen du bien-fondé de l’exception d’inexécution, d’autre part. La pratique contentieuse devra intégrer ces nouvelles données, tant dans la rédaction des commandements que dans la stratégie procédurale déployée en défense.
La clause résolutoire insérée au bail commercial demeure, en toute hypothèse, un instrument dont la mise en oeuvre requiert une rigueur formelle absolue de la part du bailleur. Le preneur dispose, pour sa part, d’un arsenal défensif renforcé par la jurisprudence récente, sans préjudice des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux dont il bénéficie par ailleurs. [[ Pour une présentation détaillée du statut des baux commerciaux, voir https://kohenavocats.fr/avocat-bail-commercial-paris/. ]]
Il convient, enfin, de relever que la réforme du 26 mai 2026 ne modifie pas le principe, constamment réaffirmé par la Cour de cassation, selon lequel la clause résolutoire ne peut être acquise si le preneur, dans le mois du commandement, a saisi le juge des référés d’une contestation sérieuse portant sur l’obligation de payer. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 6 octobre 2022, que la contestation du décompte des sommes réclamées dans le commandement fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire lorsqu’elle présente un caractère sérieux, ce qu’il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement. [[ Cass. 3e civ., 6 octobre 2022, n° 21-18.167 : https://www.courdecassation.fr/decision/633e6e3e7c449d03b55e7f13. ]] De même, la Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 9 septembre 2021, que l’acquisition de la clause résolutoire est subordonnée à l’absence de toute cause d’inexigibilité de la créance locative, le juge devant vérifier que les sommes réclamées sont certaines, liquides et exigibles. [[ Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-16.742 : https://www.courdecassation.fr/decision/6139a3be4e422e72b1595da8. ]] L’ensemble de ces principes, conjugué aux innovations de la loi du 26 mai 2026, dessine un contentieux de la clause résolutoire à la technicité croissante, qui exige des praticiens une maîtrise conjointe du formalisme contractuel, des règles procédurales et des exigences probatoires nouvelles imposées par le législateur. [[ Pour un accompagnement en droit des baux commerciaux, voir https://kohenavocats.fr/avocats-en-droit-immobilier-et-droit-des-affaires-a-paris-kohen-avocats/avocats-droit-immobilier-paris/avocats-baux-commerciaux-paris/. ]]
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 et l’arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026 transforment, en l’espace de quelques semaines, le régime contentieux de la clause résolutoire dans le bail commercial. La première subordonne la suspension judiciaire à la démonstration, par le preneur, de sa capacité à apurer l’arriéré locatif et à honorer le loyer courant avant la première audience, ancrant ainsi le pouvoir modérateur du juge dans une logique de viabilité économique. Le second consacre le principe selon lequel l’exception d’inexécution doit être examinée au fond par le juge, indépendamment de toute demande de délais de paiement dans le mois du commandement. Ces deux évolutions, législative et prétorienne, dessinent un nouvel équilibre entre la force obligatoire du contrat et la protection du preneur, dont la pratique mesurera prochainement la portée.
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