La promesse unilatérale de vente et l’interdiction de rétractation du promettant : la chambre commerciale ancre le revirement de 2023
La promesse unilatérale de vente figure parmi les instruments les plus usités de la pratique contractuelle, qu’elle porte sur un fonds de commerce, des titres sociaux ou un ensemble immobilier à usage professionnel. Sa physionomie juridique a pourtant connu, au cours de la dernière décennie, une mutation d’une ampleur que peu de réformes législatives atteignent en droit privé. Le législateur de 2016, par l’article 1124 du code civil, a consacré l’irrévocabilité de la promesse pendant le délai d’option, mettant fin à une jurisprudence séculaire qui autorisait le promettant à se rétracter, sauf à engager sa responsabilité. La chambre commerciale de la Cour de cassation, par un arrêt du 15 mars 2023 publié au Bulletin, a franchi une étape supplémentaire en étendant cette solution aux contrats conclus antérieurement à la réforme, opérant ainsi un revirement de jurisprudence dont la portée intéresse l’ensemble du contentieux des affaires. La présente étude se propose d’analyser la construction prétorienne de l’engagement définitif du promettant (I) avant d’en mesurer la portée pratique pour les opérateurs économiques (II).
I. La consécration de l’engagement définitif du promettant
A. Le droit antérieur à la réforme de 2016 : l’inefficacité relative de la rétractation
Le droit antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016 se caractérisait par une jurisprudence constante de la Cour de cassation selon laquelle la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée. Cette solution, forgée par la troisième chambre civile le 15 décembre 2009 [[Cass. 3e civ., 15 déc. 2009, n° 08-22.008, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000021537347 : la cour d’appel, ayant constaté que le promettant s’était rétracté avant la levée d’option, en déduit exactement qu’en dépit de la faute commise par le promettant, la vente n’était pas formée.]] puis reprise avec constance par la chambre commerciale [[Com., 11 mai 2011, n° 10-12.875 ; Com., 13 sept. 2011, n° 10-19.526 ; Com., 14 janv. 2014, n° 12-29.071.]] reposait sur un postulat que la doctrine n’a cessé de critiquer : l’assimilation de la promesse unilatérale à une simple offre de vente.
Or, cette analyse méconnaissait la nature contractuelle de la promesse unilatérale. Ainsi que l’a relevé la chambre commerciale dans son arrêt du 15 mars 2023, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un contrat, préalable au contrat définitif, qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien [[Com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6411732af6c989fb0243569b.]].
Par ailleurs, le législateur est intervenu par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, non amendée sur ce point par la loi de ratification du 20 avril 2018, pour modifier la sanction de la rétractation illicite du promettant. Aux termes de l’article 1124, alinéa 2, du code civil, désormais applicable aux contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis [[Article 1124 alinéa 2 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040818.]]. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. L’article 1589 du code civil, pour sa part, dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix [[Article 1589 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441324.]]. Cette dualité de textes, qui n’a jamais été parfaitement articulée, traduit néanmoins une commune volonté de renforcer la force obligatoire des avant-contrats.
Dès lors, une tension est apparue entre le droit antérieur issu de la jurisprudence et le droit nouveau issu de la réforme. Cette tension a été résolue de manière éclatante par la troisième chambre civile dès 2021, puis par la chambre commerciale en 2023.
B. Le revirement de 2023 : l’interdiction de principe de la rétractation
L’arrêt rendu par la chambre commerciale, financière et économique le 15 mars 2023, publié au Bulletin, constitue le point d’orgue d’une évolution qui avait été amorcée par la troisième chambre civile. En l’espèce, un protocole d’accord cadre avait été conclu le 21 juin 2012 entre deux sociétés, prévoyant l’entrée de l’une au capital de la filiale de l’autre et comportant une promesse unilatérale de cession de titres. Le promettant s’étant rétracté avant la levée de l’option, la cour d’appel de Rennes avait rejeté la demande de réalisation forcée de la vente en faisant application de la jurisprudence antérieure à 2016. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.
La chambre commerciale énonce avec une clarté qui ne laisse place à aucune ambiguïté que, compte tenu de l’évolution du droit des obligations, il apparaît nécessaire de modifier la jurisprudence de la Cour pour juger, désormais, à l’instar de la troisième chambre civile, que « le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire » [[Com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6411732af6c989fb0243569b.]].
La formulation retenue est délibérément générale et dépourvue de restriction temporelle. L’expression « même avant l’ouverture du délai d’option » écarte la possibilité pour le promettant de se rétracter dans l’intervalle séparant la signature de la promesse du début du délai d’exercice de l’option. La réserve finale « sauf stipulation contraire » ouvre la voie à des aménagements conventionnels dont la validité devra être appréciée au regard de l’économie contractuelle et de l’interdiction des clauses privant de sa substance l’obligation essentielle du débiteur.
À cet égard, la Cour de cassation a pris soin d’écarter les griefs tirés de la sécurité juridique et de la protection de la confiance légitime. Elle rappelle que les exigences de la sécurité juridique et de protection de la confiance légitime des justiciables ne consacrent pas de droit acquis à une jurisprudence constante. Une évolution de jurisprudence n’est pas en soi contraire à une bonne administration de la justice, dans la mesure où l’absence d’une approche dynamique et évolutive serait susceptible d’entraver tout changement ou amélioration [[Com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, précité, reprenant CEDH, Unédic c. France, n° 20153/04, 18 déc. 2008 ; Legrand c. France, n° 23228/08, 26 mai 2011 ; Allègre c. France, n° 22008/12, 12 juill. 2018.]].
Par ailleurs, la Cour relève qu’une très grande majorité de la doctrine appelait ce revirement de ses vœux bien avant la conclusion du protocole litigieux et que la réforme du droit des contrats du 10 février 2016, intervenue antérieurement à la rétractation, y avait mis fin pour les contrats conclus à compter de son entrée en vigueur, confirmant ainsi les doutes préexistants quant au bien-fondé, et donc au maintien, de la jurisprudence antérieure. En conséquence, le revirement consacré par la décision n’a pas pour effet de priver, même rétroactivement, le promettant de son droit à un procès équitable.
II. La portée pratique du nouveau régime
A. L’exécution forcée en nature comme sanction de la rétractation illicite
Le principal apport du revirement de 2023 réside dans la sanction attachée à la rétractation illicite du promettant. Sous l’empire du droit antérieur, le bénéficiaire de la promesse ne pouvait prétendre qu’à des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la faute du promettant. La cour d’appel de Rennes, dans l’arrêt censuré par la chambre commerciale, en avait déduit que le rejet de la demande de réalisation forcée de la vente entraînait le rejet de la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la réalisation tardive de la vente. Le raisonnement était cohérent avec la jurisprudence antérieure, mais il produisait une conséquence économiquement désastreuse pour le bénéficiaire.
Or, le nouveau principe modifie radicalement l’équilibre des sanctions. La Cour de cassation affirme désormais que la révocation de la promesse avant l’expiration du temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. La sanction encourue par le promettant rétractant est donc l’exécution forcée en nature, conformément au droit commun des obligations tel qu’il résulte de l’article 1103 du code civil, aux termes duquel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Le bénéficiaire peut ainsi obtenir la constatation judiciaire de la vente, le jugement valant acte de vente.
Cette solution confère à la promesse unilatérale une force obligatoire qui la rapproche fonctionnellement de la promesse synallagmatique, sans pour autant en reproduire le mécanisme. Dans la promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent réciproquement et la vente est réputée conclue dès l’échange des consentements, sous réserve des conditions suspensives. Dans la promesse unilatérale, le promettant seul s’engage, le bénéficiaire conservant la liberté de ne pas lever l’option. Mais l’engagement du promettant est désormais ferme et définitif, ce qui prive la rétractation de tout effet libératoire.
En pratique, la mise en œuvre de l’exécution forcée suppose que le bénéficiaire lève l’option dans le délai convenu, que les conditions suspensives soient réalisées et que le contrat définitif puisse être formé. La cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 3 juin 2025, a ainsi fait application de l’article 1124 du code civil pour rappeler que la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une partie accorde à l’autre le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire de la promesse [[CA Reims, 3 juin 2025, n° 24/00538, https://www.courdecassation.fr/decision/683fd65de79c32380cc4c046.]]. Cette décision illustre la diffusion du nouveau régime dans la pratique judiciaire et la stabilisation progressive de la jurisprudence postérieure au revirement.
En conséquence, le risque supporté par le promettant se trouve sensiblement accru. Sous l’empire du droit antérieur, la rétractation fautive exposait le promettant à une condamnation à des dommages et intérêts dont le quantum, apprécié souverainement par les juges du fond, était souvent inférieur au prix de vente convenu et ne compensait que partiellement le préjudice subi par le bénéficiaire. Désormais, le promettant s’expose à être contraint de céder son bien ou ses titres, nonobstant sa rétractation, ce qui constitue une modification substantielle de l’économie de l’avant-contrat.
B. Les aménagements conventionnels et les limites du dispositif légal
La réserve « sauf stipulation contraire » insérée par la chambre commerciale dans l’attendu de principe ouvre aux parties la faculté de moduler la rigueur du dispositif légal. La pratique notariale et la rédaction des avant-contrats, qu’il s’agisse de cession de fonds de commerce ou de protocole de cession d’entreprise, devront désormais intégrer cette nouvelle donne. La stipulation contraire évoquée par la Cour de cassation pourrait prendre la forme d’une clause expresse autorisant le promettant à se rétracter, assortie le cas échéant du versement d’une indemnité compensatrice forfaitaire.
À cet égard, il convient de distinguer la rétractation conventionnelle de la faculté de dédit. La première, si elle est stipulée, permet au promettant de se délier de son engagement sans avoir à justifier d’un motif légitime. La seconde consiste en l’octroi au bénéficiaire de la faculté de ne pas lever l’option en contrepartie du versement d’une indemnité d’immobilisation au promettant. La cour d’appel de Reims, dans l’arrêt précité du 3 juin 2025, a ainsi fait application d’une clause stipulant que l’indemnité d’immobilisation « sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus » [[CA Reims, 3 juin 2025, n° 24/00538, précité]]. Ces clauses, essentielles dans la phase préparatoire des opérations de cession, doivent être rédigées avec une précision qui tienne compte de l’évolution de la jurisprudence.
Par ailleurs, l’incidence du revirement sur les garanties d’actif et de passif mérite une attention particulière. La date d’appréciation des conditions de validité de la vente étant, selon la chambre commerciale, celle de la promesse et non celle de la levée d’option, il en résulte que les déclarations du promettant, sur lesquelles reposent les garanties consenties au bénéficiaire, doivent être appréciées au jour de la signature de la promesse. Toute modification de la situation du bien ou de la société cible entre cette date et la levée d’option doit être appréhendée contractuellement, sous peine de priver le bénéficiaire de la protection qu’il recherche. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, sur ce point, rappelé que les déclarations du promettant dans la promesse unilatérale, même lorsqu’elles portent sur des éléments extérieurs au bien vendu, engagent le promettant dès la signature et ne peuvent être unilatéralement modifiées après l’acceptation du bénéficiaire [[Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/60d2fc2bf19537059c73aebe : la promesse unilatérale de vente, en ce qu’elle comporte l’engagement définitif de vendre du promettant, oblige ce dernier à maintenir les conditions essentielles de la vente projetée pendant toute la durée de l’option.]].
En outre, la nullité du contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence, prévue par l’article 1124, alinéa 3, du code civil, constitue une sanction autonome de la rétractation illicite. Cette disposition, qui s’inscrit dans la logique d’opposabilité des droits personnels aux tiers de mauvaise foi, confère au bénéficiaire évincé une action en nullité contre le tiers acquéreur, à charge pour lui d’établir la connaissance par ce dernier de l’existence de la promesse. La jurisprudence est encore peu abondante sur cette question, mais la doctrine s’accorde à considérer que la publicité foncière de la promesse, lorsqu’elle est possible, constitue un mode de preuve privilégié de la connaissance du tiers.
Il y a lieu d’observer que la position de la chambre commerciale ne se limite pas au seul contentieux immobilier ou des cessions de titres. La notion de promesse unilatérale irrigue l’ensemble du droit des contrats commerciaux, qu’il s’agisse de promesses d’exclusivité, de préférence ou de premier refus. Si le pacte de préférence répond à une logique distincte, sanctionné par la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur, la promesse unilatérale se caractérise par la détermination des éléments essentiels du contrat futur et par l’engagement ferme du promettant.
Enfin, l’arrêt du 15 mars 2023 comporte un enseignement qui dépasse le seul droit des contrats pour toucher à la méthodologie même de la Cour de cassation. En acceptant d’appliquer un revirement à un contrat conclu en 2012, soit avant même la réforme de 2016, la chambre commerciale affirme une conception active de l’office du juge, qui ne saurait être entravé par la crainte de méconnaître des situations acquises sous l’empire d’une jurisprudence dont la légitimité était contestée. Cette démarche, qui avait déjà été suivie par la troisième chambre civile dans ses arrêts du 23 juin 2021 et du 20 octobre 2021, marque une convergence des chambres de la Cour de cassation sur un point de droit qui avait divisé la doctrine pendant plusieurs décennies.
Pour les praticiens du droit des affaires, la leçon est double. D’une part, la promesse unilatérale est désormais un instrument d’une grande sécurité juridique pour le bénéficiaire, qui peut compter sur l’exécution forcée de la vente en cas de rétractation du promettant. D’autre part, la rédaction des promesses unilatérales requiert une vigilance accrue, tant pour le promettant qui souhaite préserver une faculté de rétractation conventionnelle que pour le bénéficiaire qui entend sécuriser le pacte d’associés ou l’acquisition projetée. Dans les contentieux commerciaux qui naissent de ces situations, la maîtrise de l’articulation entre le droit commun des obligations et les règles spéciales du droit des sociétés ou du droit des fonds de commerce est devenue indispensable.
En pratique, la combinaison de l’article 1124 du code civil, dans sa rédaction issue de la réforme de 2016, et de l’arrêt de la chambre commerciale du 15 mars 2023, dont la publication au Bulletin atteste la vocation à faire jurisprudence, dessine un régime de la promesse unilatérale de vente qui se caractérise par une protection renforcée du bénéficiaire et une responsabilisation accrue du promettant. Ce point d’équilibre, que ni le droit antérieur ni la réforme prise isolément ne parvenaient à atteindre, témoigne de la capacité du droit des obligations à s’adapter aux exigences de la pratique des affaires sans renoncer à sa fonction de prévisibilité. Les juridictions du fond, à l’image de la cour d’appel d’Orléans dans un arrêt du 12 février 2026, intègrent désormais cette grille d’analyse en vérifiant systématiquement si la promesse litigieuse constitue une promesse unilatérale emportant engagement définitif ou une simple offre de vente révocable, distinction dont dépendent tant la validité de la rétractation que la nature des sanctions encourues [[CA Orléans, 12 fév. 2026, n° 24/01527, https://www.courdecassation.fr/decision/69994e1ccdc6046d4732bb2a : la cour, après avoir écarté la qualification de promesse synallagmatique au profit de celle de promesse unilatérale, applique le régime de l’article 1124 du code civil pour déterminer les obligations respectives des parties.]].
Conclusion
L’arrêt rendu par la chambre commerciale le 15 mars 2023 parachève une évolution entamée par la troisième chambre civile et anticipée par la réforme du droit des contrats de 2016. En consacrant l’engagement définitif du promettant dès la signature de la promesse unilatérale, la Cour de cassation met fin à une jurisprudence qui permettait au promettant de se rétracter au prix de dommages et intérêts. La sanction de la rétractation illicite est désormais l’exécution forcée en nature, sauf stipulation contraire. Cette solution, qui s’applique y compris aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, confère à la promesse unilatérale une efficacité qui la rend comparable à la promesse synallagmatique, sans toutefois remettre en cause la liberté d’option du bénéficiaire. Les praticiens sont invités à intégrer cette nouvelle donne dans la rédaction des avant-contrats, en particulier les clauses relatives à l’indemnité d’immobilisation et aux facultés de rétractation conventionnelles, afin de sécuriser des opérations dont les enjeux économiques justifient une anticipation rigoureuse des risques juridiques.
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