L’obligation de délivrance d’un logement décent : une garantie d’ordre public à l’épreuve des clauses exonératoires (2022-2026)
La question de la décence du logement constitue l’un des contentieux les plus sensibles du droit du bail d’habitation. Elle met en présence un bailleur tenu d’une obligation de délivrance et un locataire dont la santé, la sécurité et la dignité sont en jeu. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts rendus entre 2022 et 2026, considérablement renforcé la protection du locataire en affirmant le caractère absolu de l’obligation de délivrance d’un logement décent et en précisant les contours procéduraux de l’exception d’inexécution que le preneur peut opposer au bailleur défaillant.
Le cadre légal de cette obligation repose sur deux textes fondamentaux. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent [[Article 1719 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443547]]. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un niveau de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation [[Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977105]]. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont exclus de la catégorie des logements décents.
Ce corpus normatif, complété par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent [[Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000005632175]], fonde une obligation dont la Cour de cassation ne cesse de rappeler la portée impérative. L’analyse de la jurisprudence récente révèle une double dynamique : d’une part, le caractère de résultat de l’obligation de délivrance est affirmé avec une rigueur croissante (I), d’autre part, les protections procédurales offertes au locataire sont consolidées par une articulation renouvelée entre exception d’inexécution et clause résolutoire (II).
I. Une obligation de résultat dont le caractère d’ordre public exclut toute exonération conventionnelle
A. Le fondement légal d’une obligation au contenu précisé par la jurisprudence
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. La loi du 6 juillet 1989 est venue préciser, pour les baux d’habitation, que cette obligation emporte celle de remettre un logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de cette décence : le logement doit notamment disposer d’une installation permettant un chauffage normal et d’une alimentation en eau potable, assurer le clos et le couvert, et ne pas laisser apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants.
Par un arrêt publié au Bulletin du 14 décembre 2023, la troisième chambre civile a précisé que le décret du 30 janvier 2002 a « pour objet de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur » et que ses dispositions « sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation » [[Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/657aabd7c3656883187886d8]]. Cette décision rappelle l’articulation des textes : l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil se combinent pour imposer au bailleur une obligation dont le contenu est défini par le pouvoir réglementaire. En cela, la décence du logement constitue un standard légal dont le juge assure le contrôle effectif.
Par ailleurs, la loi du 9 avril 2024 est venue renforcer cette exigence en intégrant un critère de performance énergétique dans la définition du logement décent. À compter du 1er janvier 2025, un logement classé G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation est réputé non décent. Cette évolution législative, qui s’inscrit dans la politique de lutte contre les passoires thermiques, élargit le champ des manquements susceptibles d’être reprochés au bailleur et accroît corrélativement le contentieux de l’obligation de délivrance.
La Cour de cassation a très tôt qualifié cette obligation d’obligation de résultat. L’arrêt du 16 mai 2024 énonce à cet égard que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent » [[Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438, https://www.courdecassation.fr/decision/6645a24c98cdd0000806503e]]. La formule, constante dans la jurisprudence de la troisième chambre civile, ancre l’obligation dans la nature même du contrat de bail, lui conférant un caractère impératif auquel les parties ne peuvent déroger.
En conséquence, le locataire qui sollicite le conseil d’un avocat en droit du bail d’habitation dispose d’un fondement d’une particulière solidité, la jurisprudence ayant pris soin de préciser que la décence du logement ne s’apprécie pas seulement à l’entrée dans les lieux mais tout au long de l’exécution du contrat.
B. La force majeure, seul événement de nature à exonérer le bailleur
La rigueur de l’obligation de délivrance trouve son expression la plus nette dans la règle, constamment réaffirmée, selon laquelle seul un événement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent. La Cour de cassation a posé ce principe avec une netteté particulière dans un arrêt du 27 juin 2024, en censurant une cour d’appel qui avait rejeté les demandes indemnitaires d’une locataire au motif que celle-ci avait dissuadé les bailleurs de poursuivre les travaux et ne leur avait adressé aucune mise en demeure. La troisième chambre civile considère qu’en statuant « par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail », la cour d’appel a violé les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 [[Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226, https://www.courdecassation.fr/decision/667d33070e9e6ea7dff2c9a8]].
Cette solution emporte deux conséquences pratiques de première importance. D’une part, l’inertie du locataire, qui n’aurait pas adressé de mise en demeure au bailleur ou qui aurait tardé à agir, ne constitue pas une cause d’exonération pour ce dernier. D’autre part, les travaux entrepris par le bailleur pour remédier aux désordres ne l’exonèrent pas davantage, dès lors que le logement demeure, pendant la période considérée, non conforme aux normes de décence. Le parallélisme avec la garantie des vices cachés en matière immobilière est éclairant : dans les deux cas, la diligence du débiteur de l’obligation ne saurait effacer rétroactivement le préjudice subi par le créancier.
L’arrêt du 16 octobre 2025 confirme et amplifie cette analyse en jugeant inopérantes les clauses par lesquelles le preneur déclare prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent. En l’espèce, le bail stipulait que le preneur déclarait « avoir une parfaite connaissance des lieux loués qu’il prend dans leur état » et qu’après signature de l’état des lieux, le preneur ne pourrait « plus formuler de réserves ». La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait retenu ces clauses pour rejeter la demande d’indemnisation des locataires, en jugeant que la cour d’appel avait statué « par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible » [[Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-16.682, https://www.courdecassation.fr/decision/68f086bb8af7f48b3631ea35]].
Cette décision revêt une portée considérable pour la pratique contractuelle. Elle signifie qu’aucune clause du bail, fût-elle expressément acceptée par le locataire, ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. La clause dite de « prise en l’état », fréquemment insérée dans les contrats de location, est ainsi privée de tout effet quant à l’obligation de délivrance, dont le caractère d’ordre public interdit toute dérogation conventionnelle. La jurisprudence rejoint ici la solution dégagée par l’arrêt du 16 mai 2024, qui avait déjà censuré une cour d’appel pour avoir retenu, par des « motifs impropres à exclure l’indemnisation de désordres, incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail », que les bailleurs avaient été diligents en procédant à des travaux [[Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438, précité]].
Dès lors, le bailleur ne peut utilement se prévaloir ni de la connaissance qu’avait le locataire de l’état du bien lors de l’entrée dans les lieux, ni des travaux qu’il aurait entrepris pour y remédier, ni de l’absence de réclamation du preneur. Seule la survenance d’un cas de force majeure, au sens de l’article 1218 du code civil — événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées — est susceptible de l’exonérer. Cette exigence, d’une rigueur peu commune en droit des contrats, témoigne de l’importance que le législateur et le juge attachent à la protection du logement, bien essentiel du locataire.
II. Les protections procédurales du locataire face au bailleur défaillant
A. L’exception d’inexécution, rempart du locataire contre la clause résolutoire
La seconde grande avancée jurisprudentielle de la période récente concerne l’articulation entre l’exception d’inexécution, que le locataire oppose au bailleur pour justifier la suspension du paiement des loyers, et la clause résolutoire, que le bailleur actionne pour obtenir la résiliation du bail. La Cour de cassation a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt publié au Bulletin qui clarifie l’office du juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, la troisième chambre civile énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386]].
Cet arrêt opère un revirement significatif par rapport à la jurisprudence antérieure qui subordonnait la recevabilité de l’exception d’inexécution à une saisine du juge dans le mois du commandement de payer. La Cour de cassation impose désormais au juge du fond de rechercher, pour chacun des loyers dont le paiement est réclamé, si le locataire était fondé à opposer une exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Le mécanisme de la clause résolutoire, conçu comme un instrument de pression au service du bailleur, se trouve ainsi neutralisé lorsque le défaut de paiement trouve sa cause dans la défaillance préalable du bailleur lui-même.
L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence du 18 septembre 2025, qu’il cite expressément, selon laquelle « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68ea1bb68af7f48b3631ea23]]. La solution, initialement dégagée en matière de bail commercial, est transposable au bail d’habitation, l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur étant de même nature dans les deux régimes.
En pratique, le locataire confronté à un logement indécent dispose ainsi d’un levier procédural puissant. Il peut, sans mise en demeure préalable, suspendre le paiement des loyers à compter du jour où le logement est devenu impropre à sa destination, et opposer cette exception d’inexécution au bailleur qui actionnerait la clause résolutoire. Le juge est alors tenu d’examiner le bien-fondé de cette exception avant de pouvoir constater l’acquisition de la clause. Cette solution, qui rééquilibre le rapport de forces entre bailleur et locataire, trouve son fondement dans le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude : le bailleur qui manque à son obligation essentielle de délivrance ne saurait reprocher au locataire de manquer à son obligation de paiement. Dans l’hypothèse d’une procédure de résiliation de bail, cette défense au fond revêt une importance stratégique déterminante.
Il convient toutefois de rappeler les limites de l’exception d’inexécution, telles que dégagées par l’arrêt de section du 30 juin 2022, publié au Bulletin et au Rapport. La troisième chambre civile y jugeait qu’une mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public, telle que celles édictées durant la crise sanitaire, « n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance » [[Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, publié au Bulletin et au Rapport, https://www.courdecassation.fr/decision/62bd3d8b57b55769b38b73d0]]. L’exception d’inexécution suppose donc un manquement imputable au bailleur, et non une circonstance extérieure affectant l’usage du bien sans lien avec le comportement du bailleur.
De même, l’arrêt du 26 septembre 2024 rappelle que le juge ne peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire « cependant que le locataire invoquait le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent » sans avoir préalablement examiné le bien-fondé de cette exception [[Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 22-23.276, https://www.courdecassation.fr/decision/66f4f9d2707a71fa3b545c16]]. La logique est constante : l’examen de l’exception d’inexécution est un préalable obligatoire à toute décision sur la clause résolutoire.
B. La persistance du manquement et l’articulation avec les allocations de logement
Au-delà de l’exception d’inexécution, la jurisprudence récente a précisé les règles de prescription applicables aux actions fondées sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. L’arrêt du 2 avril 2026 présente à cet égard un intérêt théorique et pratique majeur. La troisième chambre civile y affirme, au visa des articles 1709 et 1719 du code civil et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que l’obligation de délivrance est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail, « de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celle-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » [[Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16]].
Cette solution écarte le risque de prescription de l’action lorsque le manquement du bailleur perdure. La prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, ne saurait être opposée au locataire tant que le manquement à l’obligation de délivrance persiste. L’arrêt censure ainsi une cour d’appel qui avait déclaré prescrites des demandes de réalisation de travaux, au motif que les désordres dataient de 2006, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée et en indemnisation ». La distinction est d’importance : le fait générateur initial ne se confond pas avec le manquement continu qui en résulte.
Enfin, l’arrêt du 16 avril 2026 illustre les conséquences pratiques du constat d’indécence lorsque les allocations de logement sont en jeu. La Cour de cassation y rappelle que lorsque l’organisme payeur de l’allocation de logement constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, il conserve l’allocation de logement en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, et que le juge doit « déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations de logement » [[Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-10.188, https://www.courdecassation.fr/decision/69e07c64cdc6046d476a55fa]]. Cette décision, qui s’inscrit dans le contentieux plus large du recouvrement des loyers impayés, rappelle que le constat d’indécence par un organisme tiers produit des effets directs sur l’obligation de paiement du locataire et ne saurait être ignoré par le juge statuant sur l’arriéré locatif.
L’arrêt du 28 novembre 2024 complète ce dispositif en précisant les conditions dans lesquelles le locataire peut solliciter la restitution des loyers versés pendant la période d’indécence. La demande de restitution des loyers, fondée sur l’exception d’inexécution, constitue une demande reconventionnelle que le juge doit examiner, peu important que le bailleur ait actionné la clause résolutoire [[Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135, https://www.courdecassation.fr/decision/67481e8f3f6707ecf31eab51]]. La réparation du trouble de jouissance locative subi par le locataire peut ainsi prendre la forme d’une restitution partielle ou totale des loyers acquittés, indépendamment de l’issue de la procédure en résiliation.
L’édifice jurisprudentiel ainsi construit entre 2022 et 2026 dessine un régime de protection du locataire d’une cohérence remarquable. L’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat, d’ordre public, à laquelle le bailleur ne peut déroger par aucune clause contractuelle et dont seule la force majeure peut l’exonérer. Le locataire dispose, pour faire respecter cette obligation, d’un arsenal procédural complet : exception d’inexécution opposable sans mise en demeure préalable, irrecevabilité de la clause résolutoire tant que le juge n’a pas examiné le bien-fondé de cette exception, imprescriptibilité de l’action en exécution forcée tant que le manquement persiste, et restitution des loyers versés pendant la période d’indécence.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation relative à l’obligation de délivrance du bailleur traduit une volonté constante de renforcer la protection du locataire face au logement indécent. Le caractère de résultat de l’obligation, l’exclusion de toute exonération conventionnelle et la consolidation des défenses procédurales du preneur forment un triptyque protecteur dont la cohérence s’est affirmée au fil des arrêts rendus entre 2022 et 2026. La loi du 9 avril 2024, en intégrant le critère de performance énergétique dans la définition du logement décent, a ouvert une nouvelle phase de ce contentieux, dont les développements à venir seront à observer avec attention, notamment s’agissant de l’articulation entre les diagnostics de performance énergétique et l’appréciation judiciaire de la décence. Le locataire confronté à un logement indécent dispose désormais d’un cadre juridique protecteur dont la mise en œuvre suppose néanmoins une connaissance précise des règles de procédure et des charges probatoires qui viennent d’être rappelées.
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