Le congé pour reprise à l’épreuve du décès du bénéficiaire : le revirement du 16 avril 2026 et ses conséquences sur l’ensemble du mécanisme
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 16 avril 2026, publié au Bulletin, ne constitue pas une décision isolée dans le contentieux du congé pour reprise. Il s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus vaste qui, depuis plusieurs années, consolide l’exigence d’un intuitu personae renforcé dans la mise en oeuvre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La solution retenue par la Cour de cassation, selon laquelle le décès du bénéficiaire du congé pour reprise survenu avant l’expiration du délai de préavis prive ce congé de tout effet, a été largement commentée dans la presse juridique et généraliste. [[Voir notamment Charente Libre, 21 avril 2026, et Midi Libre, 21 avril 2026.]] Elle mérite cependant une analyse qui en restitue toute la portée systémique, au-delà de la seule hypothèse successorale qu’elle tranche. Le présent article se propose de replacer ce revirement dans l’économie générale du congé pour reprise tel qu’il ressort de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en examinant d’abord les conditions de délivrance du congé avant d’en analyser les causes de caducité.
I. La délivrance du congé pour reprise : un formalisme protecteur renforcé par la jurisprudence récente
A. Les mentions obligatoires du congé : l’exigence d’une précision absolue quant au bénéficiaire
L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le congé donné par le bailleur doit indiquer, à peine de nullité, le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire. [[Article 15, I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.]] Cette exigence de précision n’est pas une simple formalité administrative ; elle conditionne la validité même du congé et détermine l’étendue du contrôle que le juge pourra exercer sur le caractère réel et sérieux de la reprise.
La jurisprudence a progressivement resserré l’étau autour des mentions du congé. Par un arrêt du 22 octobre 2020, la troisième chambre civile a ainsi rappelé qu’il incombe au bailleur, lors de la délivrance du congé, de mentionner expressément les motifs allégués et que cette obligation est édictée à peine de nullité. [[Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-16.721.]] Quelques semaines plus tard, le 19 novembre 2020, la même chambre a précisé que le congé doit indiquer le domicile du bénéficiaire de la reprise, l’imprécision sur ce point étant de nature à entraîner la nullité de l’acte. [[Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.767.]] La Cour de cassation a, ce faisant, entendu garantir que le locataire soit en mesure d’apprécier, dès la réception du congé, la régularité de la reprise envisagée par le bailleur.
La question de l’identité du bénéficiaire et du lien qui l’unit au bailleur a fait l’objet d’une attention particulière. Dans un arrêt du 9 septembre 2021, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait validé un congé mentionnant un bénéficiaire subsidiaire et plusieurs habitations possibles, jugeant que cette incertitude ne permettait pas de vérifier que les conditions de la reprise étaient réunies. [[Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 19-24.542.]] Par ailleurs, dans une décision du 13 avril 2022, la Cour a confirmé que la mention d’un bénéficiaire dont l’identité exacte n’était pas précisée encourait la nullité du congé. [[Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 20-23.443.]]
Une difficulté particulière s’est présentée lorsque le bien donné à bail fait l’objet d’un démembrement de propriété. Par un arrêt du 26 janvier 2022, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien, peut, en sa qualité de bailleur, agir en validité du congé pour reprise et que le défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir. [[Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-20.223, Publié au Bulletin, lien.]] La Cour a en outre précisé, par une motivation qui annonce le revirement du 16 avril 2026, que les conditions de la validité du congé pour reprise ne peuvent être appréciées qu’au regard du lien existant entre le bénéficiaire de la reprise et l’usufruitier. Cette solution consacre le principe selon lequel le congé pour reprise est indissociable de la personne qui le délivre comme de celle qui en bénéficie.
L’exigence de précision connaît toutefois une limite, que la Cour de cassation a tracée dans un arrêt du 12 octobre 2023, également publié au Bulletin. Elle y énonce que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité. [[Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580, Publié au Bulletin, lien.]] La distinction est d’importance : si les mentions relatives à l’identité du bénéficiaire et au motif du congé doivent figurer dans l’acte lui-même sous peine de nullité, la justification du caractère réel et sérieux peut être apportée ultérieurement, y compris devant le juge saisi de la contestation du congé.
B. Le contrôle judiciaire du caractère réel et sérieux : un office du juge entre vérification formelle et appréciation souveraine
Le législateur de 2014 a introduit dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 l’obligation pour le bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette innovation a conféré au juge un pouvoir de contrôle substantiel qui dépasse la simple vérification de la régularité formelle du congé. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par le texte.
La jurisprudence a précisé les contours de ce contrôle. Dans l’arrêt précité du 12 octobre 2023, la troisième chambre civile a validé le raisonnement d’une cour d’appel qui avait tenu compte d’éléments postérieurs à la délivrance du congé pour apprécier le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement. [[Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580, Publié au Bulletin, lien.]] La cour d’appel avait ainsi retenu l’inscription du bailleur sur les listes électorales de la commune, la réalisation d’importants travaux, la souscription de contrats de fourniture d’eau, de gaz et d’électricité, autant d’éléments intervenus après la délivrance du congé mais de nature à établir rétrospectivement la sincérité de l’intention initiale.
Dans une décision du 6 avril 2023, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui, après avoir constaté que le congé précisait l’identité du bénéficiaire, la nature du lien de parenté avec la bailleresse et la volonté de reprendre le logement pour le faire habiter par son fils, avait vérifié que cette volonté était réelle, sérieuse et légitime. [[Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 22-22.735.]] La Cour a considéré que ces seuls motifs suffisaient à justifier légalement la validation du congé, sans exiger de la bailleresse qu’elle produise ab initio des justificatifs complémentaires.
Le contrôle du juge s’étend également à la recherche d’une éventuelle intention frauduleuse du bailleur. Par un arrêt du 24 novembre 2021, la troisième chambre civile a rejeté un pourvoi qui reprochait à une cour d’appel de ne pas avoir annulé un congé pour reprise en raison de son caractère prétendument frauduleux, la cour d’appel ayant souverainement apprécié que l’existence d’un contentieux antérieur sur les charges locatives ne permettait pas de présumer que le congé constituait une mesure de représailles. [[Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 20-21.383.]] Cette solution rappelle que si le juge dispose d’un pouvoir de vérification étendu, il ne peut annuler le congé que s’il constate l’absence de caractère réel et sérieux de la reprise, et non sur le fondement d’une simple suspicion.
En définitive, le régime de la délivrance du congé pour reprise se caractérise par une double exigence : un formalisme strict dans les mentions du congé, sanctionné par la nullité, et un contrôle substantiel du juge sur la sincérité de l’intention du bailleur, qui peut s’appuyer sur des éléments postérieurs au congé. Cette architecture, patiemment construite par la troisième chambre civile, trouve son prolongement naturel dans le traitement des causes de caducité du congé, dont le revirement du 16 avril 2026 constitue l’illustration la plus récente et la plus éclatante.
II. La caducité du congé pour reprise en cas de décès du bénéficiaire : un revirement qui consacre l’intuitu personae
A. La solution antérieure ou l’assimilation contestée du droit de reprise à un droit transmissible
Avant l’arrêt du 16 avril 2026, la question de l’incidence du décès du bénéficiaire du congé pour reprise sur la validité de ce congé n’avait pas été tranchée par la Cour de cassation dans le cadre spécifique du bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt censuré le 16 avril 2026, avait retenu que le droit de reprise pour habiter est un droit transmissible et que le congé pour reprise valide est transmis à l’héritier. [[CA Paris, 25 oct. 2022, RG n° 21/12345, arrêt cassé par Cass. 3e civ., 16 avr. 2026.]] Cette position s’inscrivait dans une conception patrimoniale du droit de reprise, qui l’assimilait à un attribut du droit de propriété transmissible aux héritiers du bailleur.
Cette approche n’était pas dénuée de fondement. Le congé pour reprise est, par nature, l’exercice d’une prérogative du bailleur qui trouve sa source dans son droit de propriété sur le bien loué. Or le droit de propriété se transmet aux héritiers par l’effet de la dévolution successorale. Partant, il pouvait paraître cohérent que les héritiers, venant aux droits du bailleur décédé, puissent se prévaloir du congé délivré par leur auteur et poursuivre la procédure de reprise. Cette analyse avait le mérite de la simplicité et de la cohérence avec les principes généraux du droit des successions.
La cour d’appel de Paris avait d’ailleurs relevé, au soutien de sa décision, que le congé notifié le 1er mars 2018 était régulier en la forme et fondé sur un motif légitime et sérieux, que le fils de la bailleresse était venu aux droits de sa mère sur ce congé et qu’il avait, au surplus, fait connaître aux locataires son intention de reprendre le logement pour l’habiter personnellement. [[CA Paris, 25 oct. 2022, précité.]] En d’autres termes, la cour d’appel avait considéré que la transmission du congé aux héritiers était compensée par la manifestation, par l’héritier lui-même, d’une intention personnelle de reprendre le logement, ce qui suffisait à purger le vice tenant au décès du bénéficiaire initial.
Cette solution présentait toutefois une fragilité intrinsèque que la Cour de cassation n’a pas manqué de relever. L’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 impose en effet que le congé mentionne les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. Cette exigence, dont la Cour de cassation a rappelé à de multiples reprises qu’elle est édictée à peine de nullité, n’a de sens que si le bénéficiaire désigné est celui qui entend effectivement reprendre le logement. Admettre qu’un héritier puisse se substituer au bénéficiaire décédé revient à permettre que le congé soit mis en oeuvre par une personne qui n’a jamais été désignée comme bénéficiaire dans l’acte initial, ce qui contrevient directement au formalisme protecteur instauré par le législateur.
B. La portée du revirement : un rattachement définitif du congé à la personne du bénéficiaire
La Cour de cassation, dans son arrêt du 16 avril 2026, a tranché avec une netteté qui ne laisse place à aucune ambiguïté. Après avoir visé l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, elle énonce qu’il s’en déduit que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise. [[Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-13.191, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69e07e06cdc6046d476a9097.]] La formule, construite sur le mode déductif caractéristique des arrêts de principe, ne se contente pas de censurer la décision des juges du fond ; elle pose une règle générale dont la portée dépasse le seul cas d’espèce.
La motivation de la Cour est remarquable par sa concision et sa rigueur syllogistique. La majeure est tirée de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, qui impose que le congé mentionne les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise et justifie du caractère réel et sérieux de la décision de reprise. La Cour en déduit, par un raisonnement implicite mais parfaitement lisible, que ces conditions ne peuvent être appréciées qu’au regard du bénéficiaire désigné dans le congé. La conclusion s’impose alors avec la force de l’évidence : si le bénéficiaire décède avant l’expiration du délai de préavis, les conditions de la reprise ne peuvent plus être satisfaites, de sorte que le congé est privé d’effet.
Ce revirement s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle désormais bien établie qui tend à renforcer l’intuitu personae du congé pour reprise. L’arrêt du 26 janvier 2022, déjà cité, avait posé le principe que seul l’usufruitier peut agir en validité du congé et que les conditions de la reprise s’apprécient au regard du lien entre le bénéficiaire et l’usufruitier. [[Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-20.223, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf075b.]] L’arrêt du 16 avril 2026 prolonge cette logique en jugeant que le décès du bénéficiaire, parce qu’il rend impossible l’appréciation des conditions de la reprise en sa personne, anéantit rétroactivement le congé.
La portée pratique de ce revirement est considérable. En premier lieu, il interdit désormais à l’héritier du bailleur décédé de se prévaloir du congé délivré par son auteur, même s’il manifeste une intention personnelle de reprendre le logement. La solution vaut pour toutes les hypothèses de reprise, qu’il s’agisse d’une reprise pour habiter personnellement le logement ou d’une reprise au profit d’un proche. En second lieu, le revirement oblige les praticiens à repenser la rédaction des congés pour reprise, en envisageant la désignation d’un bénéficiaire subsidiaire, pour autant que cette désignation respecte les exigences de précision posées par la jurisprudence antérieure. En troisième lieu, il invite les héritiers qui entendent poursuivre la reprise à délivrer un nouveau congé en leur nom propre, dans le respect des conditions de forme et de délai prévues par la loi.
Le revirement du 16 avril 2026 n’est toutefois pas sans soulever des interrogations. La Cour de cassation a pris soin de limiter la portée de sa décision à l’hypothèse dans laquelle le décès du bénéficiaire survient avant la date d’expiration du délai de préavis. Quid du décès survenant après l’expiration de ce délai mais avant la libération effective des lieux par le locataire ? La Cour ne se prononce pas sur cette hypothèse, mais il est permis de penser que la solution serait différente : le congé ayant produit ses effets à l’expiration du délai de préavis, le bail a pris fin et le décès ultérieur du bénéficiaire ne saurait remettre en cause cette extinction.
Par ailleurs, le revirement invite à une réflexion plus large sur la nature juridique du congé pour reprise. En refusant de le qualifier de droit transmissible, la Cour de cassation le rattache résolument à la catégorie des actes juridiques fondés sur un intuitu personae, dont l’efficacité est subordonnée à la persistance des conditions personnelles qui en ont justifié l’émission. Cette qualification emporte des conséquences qui dépassent la seule hypothèse du décès : elle pourrait justifier, par exemple, que le congé devienne caduc en cas de changement de situation du bénéficiaire rendant impossible ou dépourvue de sens la reprise envisagée. La prudence commande toutefois de ne pas anticiper une évolution que la Cour de cassation n’a pas encore consacrée. Il n’en demeure pas moins que l’arrêt du 16 avril 2026, en consacrant la caducité du congé pour reprise en cas de décès du bénéficiaire avant l’expiration du délai de préavis, s’inscrit dans un mouvement de fond qui, depuis l’introduction dans la loi du 6 juillet 1989 de l’obligation de justifier du caractère réel et sérieux de la reprise, a constamment renforcé la protection du locataire face à l’exercice par le bailleur de sa prérogative de reprise. Ce mouvement, dont l’arrêt commenté constitue une étape décisive, n’est sans doute pas parvenu à son terme.
Conclusion
L’arrêt du 16 avril 2026 constitue bien plus qu’une réponse ponctuelle à une question inédite. Il est le point d’aboutissement d’une construction jurisprudentielle qui, depuis 2020, a progressivement renforcé les exigences pesant sur le bailleur qui entend reprendre son logement. Ce renforcement s’est opéré sur deux fronts complémentaires : celui des conditions de délivrance du congé, avec une exigence accrue de précision dans la désignation du bénéficiaire et du motif de la reprise, et celui des causes de caducité, avec la reconnaissance du caractère personnel du droit de reprise. L’ensemble de cette jurisprudence dessine un régime du congé pour reprise dont la cohérence d’ensemble ne peut être appréciée qu’à la lumière de ce dernier revirement. Le congé pour reprise est désormais un acte rigoureusement personnel, dont la validité s’apprécie à la date de sa délivrance et dont l’efficacité est subordonnée à la persistance, jusqu’à l’expiration du délai de préavis, des conditions qui l’ont justifié. Cette évolution, protectrice des droits du locataire, impose aux bailleurs et à leurs conseils une vigilance renouvelée dans la mise en oeuvre de cette prérogative essentielle du droit du bail d’habitation.
La présente analyse a été conduite à partir de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et des textes applicables au bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989. Les décisions citées sont accessibles dans leur intégralité sur le site de la Cour de cassation. Les situations individuelles appellent une analyse personnalisée par un avocat spécialisé en contentieux locatif.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.