Au moment de l’état des lieux de sortie, la même question revient souvent : le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie pour refaire une peinture, changer un chauffe-eau, remplacer une chasse d’eau, nettoyer le logement ou réparer un équipement abîmé ?
La réponse n’est pas seulement une liste. Le bailleur doit d’abord prouver que la dégradation est imputable au locataire, qu’elle ne relève pas de la vétusté normale, puis justifier le montant retenu. Le locataire, de son côté, doit distinguer les petites réparations qui lui incombent des travaux qui restent à la charge du propriétaire.
Cette distinction devient décisive lors des départs de logement, car une retenue mal calculée peut bloquer plusieurs centaines ou milliers d’euros. Voici la méthode pour vérifier poste par poste ce qui peut réellement être facturé au locataire, et comment contester une retenue abusive.
Le principe : entretien courant pour le locataire, gros travaux pour le propriétaire
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret. Mais le même texte prévoit une limite essentielle : le locataire n’a pas à payer lorsque les réparations sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure.
Le décret du 26 août 1987 donne la liste des réparations locatives. Il vise notamment l’entretien courant des jardins privatifs, des portes, fenêtres, vitres, serrures, revêtements, équipements sanitaires, appareils de chauffage ou installations électriques. La fiche Service-Public sur les réparations locatives rappelle aussi que ces réparations correspondent aux petites réparations et à l’entretien courant pendant le bail.
Le propriétaire reste responsable de ce qui dépasse cette logique : remplacement d’un équipement hors d’usage par l’âge, réparation structurelle, mise aux normes, travaux de décence, panne liée à un vice ou usure normale des matériaux.
La vétusté change le calcul
La vétusté correspond à l’usure normale du logement avec le temps. Un parquet légèrement marqué après plusieurs années, une peinture ternie, un joint fatigué ou un équipement arrivé en fin de vie ne se traitent pas comme une dégradation volontaire ou un défaut d’entretien.
Le décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements. Les parties peuvent prévoir une grille de vétusté dès la signature du bail. Cette grille fixe une durée de vie théorique et des abattements annuels.
Même sans grille annexée au contrat, le bailleur ne peut pas facturer au locataire du neuf à la place de l’ancien. Une cour d’appel a rappelé en 2025 que la vétusté est liée à l’usage normal du bien et que le locataire ne peut pas en être tenu responsable comme s’il avait dégradé le logement : CA Douai, 26 juin 2025, n° 23/00608.
En pratique, il faut donc vérifier trois choses :
- l’âge de l’élément concerné ;
- son état à l’entrée dans les lieux ;
- la nature exacte du dommage constaté à la sortie.
Un mur troué, une porte cassée ou un sol brûlé peuvent justifier une retenue. Une peinture simplement défraîchie après de longues années d’occupation ne se traite pas de la même façon.
Quels travaux peuvent être mis à la charge du locataire ?
Les réparations locatives concernent les petits postes d’entretien. Exemples fréquents :
- remplacement de joints, flexibles, clapets ou petits éléments de robinetterie ;
- entretien courant des canalisations et débouchage simple imputable à l’usage ;
- remplacement de petites pièces de serrures, poignées ou verrous ;
- entretien des détecteurs de fumée ;
- raccords de peinture ou de papier peint limités, lorsque les dégradations excèdent l’usure normale ;
- remplacement d’ampoules, fusibles, interrupteurs ou prises détériorés par l’usage ;
- nettoyage, détartrage, entretien des sols, vitres, murs et équipements ;
- entretien courant des appareils mentionnés dans le bail, lorsqu’il ne s’agit pas d’un remplacement lié à l’âge.
La difficulté vient souvent du mélange entre petit entretien et remplacement complet. Un joint de chasse d’eau peut être à la charge du locataire. Le remplacement complet d’un équipement vétuste ou défectueux relève en principe du bailleur. Pour un chauffe-eau, par exemple, la cour d’appel de Douai a rappelé que le remplacement relève normalement des réparations autres que locatives, tout en laissant une partie du coût au locataire lorsque l’absence d’entretien avait contribué à la panne : CA Douai, 6 novembre 2025, n° 25/00065.
La bonne question n’est donc pas seulement : « qui paie ? » Il faut demander : l’équipement était-il ancien ? Le locataire avait-il une obligation d’entretien ? Existe-t-il une preuve d’un défaut d’entretien ? Le devis correspond-il à une réparation limitée ou à une remise à neuf ?
Que peut retenir le propriétaire sur le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie n’est pas une réserve librement utilisable. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre sa restitution. Le bailleur doit le rendre dans le délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et dans le délai de deux mois lorsqu’il existe des différences justifiant des retenues.
Les retenues doivent être dûment justifiées. Le bailleur doit donc produire des éléments concrets : état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie, photos si elles existent, devis, factures, décompte précis, preuve que le dommage n’existait pas à l’entrée, et prise en compte de la vétusté.
Une retenue devient contestable lorsque :
- elle repose sur une simple estimation sans devis ni facture ;
- elle facture la remise à neuf complète d’un élément ancien ;
- elle vise un poste non mentionné dans l’état des lieux de sortie ;
- elle confond salissure, usure normale et dégradation ;
- elle impute au locataire une panne relevant du propriétaire ;
- elle retient la totalité du dépôt sans ventilation poste par poste.
La fiche Service-Public sur le dépôt de garantie rappelle que le propriétaire doit justifier les sommes conservées. À défaut, le locataire peut réclamer la restitution du solde.
Comment contester une retenue pour travaux ?
La contestation doit être structurée. Une simple protestation par SMS est rarement suffisante. Il faut réunir les pièces puis formuler une demande précise.
Première étape : récupérer tous les documents. Le locataire doit demander l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie signé, les justificatifs de retenue, les devis ou factures, le décompte de vétusté et la date exacte de restitution des clés.
Deuxième étape : comparer ligne par ligne. Si l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà un mur taché, un sol rayé ou une robinetterie ancienne, le bailleur ne peut pas facturer comme si le logement avait été remis neuf à l’entrée. S’il n’y a pas de différence suffisamment précise entre les deux états des lieux, la retenue devient plus fragile.
Troisième étape : appliquer la vétusté. Même lorsqu’une dégradation est établie, le montant peut devoir être réduit si l’élément était déjà ancien. La cour d’appel de Rouen a ainsi retenu un coefficient de vétusté sur des peintures après une longue occupation, tout en condamnant le locataire pour des dégradations qui dépassaient l’usure normale : CA Rouen, 10 avril 2025, n° 24/01520.
Quatrième étape : envoyer une mise en demeure. Le courrier doit rappeler le bail, l’adresse, les dates d’entrée et de sortie, le montant du dépôt, la somme retenue, les postes contestés et la somme réclamée. Il faut demander la restitution dans un délai clair, généralement huit ou quinze jours.
Cinquième étape : saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Pour un bail d’habitation, le litige sur le dépôt de garantie et les réparations locatives relève du juge des contentieux de la protection. Une conciliation préalable peut être utile, surtout lorsque le montant est limité et que les preuves sont simples.
Les postes qui créent le plus de litiges
La peinture est l’un des sujets les plus fréquents. Le locataire peut devoir payer des raccords si les murs sont troués, salis anormalement ou dégradés. En revanche, une peinture simplement vieillie avec le temps relève de la vétusté. Le bailleur ne peut pas profiter du départ pour faire financer une rénovation complète sans lien avec des dégradations imputables.
La plomberie crée aussi des contestations. Un joint, un flexible ou un entretien courant peut être locatif. Une fuite liée à une canalisation vétuste, un ballon d’eau chaude ancien ou un défaut d’installation relève normalement du bailleur, sauf preuve d’un défaut d’entretien imputable au locataire.
Les sols et parquets supposent une analyse fine. Des rayures légères, une décoloration ou une usure de passage peuvent relever de l’usage normal. Des brûlures, impacts profonds, lames cassées ou taches importantes peuvent justifier une retenue, avec abattement si le revêtement était ancien.
Le ménage peut être retenu s’il est réellement nécessaire et justifié. Mais il doit correspondre à l’état constaté. Une ligne forfaitaire de nettoyage sans preuve, ou un montant disproportionné, peut être contesté.
Les équipements électroménagers en location meublée obéissent à la même logique. Le locataire répond d’un mauvais usage ou d’un défaut d’entretien. Le propriétaire supporte l’usure normale, l’ancienneté et le remplacement d’un appareil arrivé en fin de vie.
Paris et Île-de-France : agir vite après la sortie du logement
À Paris et en Île-de-France, les délais pratiques peuvent être tendus : déménagements rapprochés, agences difficiles à joindre, devis élevés, état des lieux externalisés et restitution du dépôt parfois retardée. Il faut donc agir dès la remise des clés.
Le locataire doit conserver les photos de sortie, les échanges avec l’agence, la preuve de remise des clés et son nouveau RIB. Le bailleur ou l’agence doit disposer d’une adresse de restitution. Sans nouvelle adresse communiquée, la pénalité de retard peut être discutée.
Le propriétaire, lui, doit éviter les retenues globales. Il a intérêt à détailler chaque poste, joindre les justificatifs et expliquer les abattements de vétusté. Une retenue mal documentée expose à une contestation, à une restitution forcée et, en cas de retard, à la majoration prévue par la loi.
Pour les dossiers parisiens, l’enjeu est souvent de préparer une réponse complète avant la conciliation ou avant la saisine du juge. Un dossier clair se construit avec les deux états des lieux, les photos, le bail, la grille de vétusté éventuelle, les devis et les courriers échangés.
Le réflexe utile avant d’accepter une retenue
Avant d’accepter une retenue sur dépôt de garantie, il faut vérifier :
- si le poste figure dans l’état des lieux de sortie ;
- si la différence avec l’état d’entrée est précise ;
- si la réparation relève vraiment du locataire ;
- si la vétusté a été prise en compte ;
- si le montant est justifié par un devis ou une facture ;
- si le bailleur confond entretien courant et remplacement complet ;
- si le délai légal de restitution est dépassé.
Lorsque plusieurs postes sont douteux, il ne faut pas se limiter à demander une explication orale. Il faut formaliser la contestation, chiffrer la somme à restituer et fixer une échéance. Une réponse argumentée permet souvent d’obtenir un remboursement partiel sans procès. Si le bailleur refuse, le dossier est déjà prêt pour la phase suivante.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Le cabinet peut examiner votre état des lieux, votre décompte de dépôt de garantie et les justificatifs de travaux afin d’identifier les retenues contestables.
Une consultation téléphonique peut être organisée sous 48 heures avec un avocat du cabinet.
Vous pouvez appeler le 06 46 60 58 22 ou transmettre vos pièces via le formulaire de contact du cabinet.
Pour un litige de bail d’habitation, de dépôt de garantie ou de réparations locatives à Paris et en Île-de-France, vous pouvez aussi consulter la page dédiée à l’avocat bail habitation Paris et la page sur l’avocat dépôt de garantie Paris.
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