L’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience, impose la réalisation d’un audit énergétique à la charge du propriétaire qui met en vente un bâtiment ou une partie de bâtiment à usage d’habitation comprenant un seul logement ou plusieurs logements appartenant à un même propriétaire et ne relevant pas du statut de la copropriété. L’audit n’est exigible que pour les logements relevant des catégories les plus énergivores.

Le calendrier de montée en charge a été précisé par le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 et par les arrêtés d’application. L’obligation est entrée en vigueur le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G. Elle s’étend depuis le 1er janvier 2025 aux logements classés E. Elle s’étendra le 1er janvier 2034 aux logements classés D. Les ventes en copropriété, les locations et les donations échappent en revanche à l’audit réglementaire au sens de L. 126-28-1, sans préjudice du DPE et des autres diagnostics du dossier de diagnostic technique de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Art. L. 126-28-1 CCHDécret n° 2022-780

L’arrêté du 4 mai 2022 modifié fixe le contenu minimal de l’audit énergétique réglementaire. L’audit présente un état des lieux énergétique du logement, deux scénarios de travaux permettant d’atteindre au moins la classe B et la classe C, l’évaluation des économies d’énergie attendues, une estimation des coûts par poste de travaux et une indication des aides publiques mobilisables, dont MaPrimeRénov’ et les certificats d’économie d’énergie. Le scénario en plusieurs étapes doit comporter une première étape réalisable en une seule fois et permettant un gain de classe minimal.

L’audit doit être réalisé par un professionnel qualifié, dont la liste limitative est fixée à l’article R. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation et précisée par le décret n° 2022-780 : bureau d’études qualifié RGE études, entreprise certifiée Qualibat, architecte titulaire d’une qualification spécifique, diagnostiqueur immobilier certifié avec mention. Le défaut de qualification du prestataire compromet la validité de l’audit et engage la responsabilité du vendeur qui en a la maîtrise contractuelle. Art. R. 126-29 CCHArrêté 4 mai 2022

L’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation prescrit que l’audit énergétique est communiqué à l’acquéreur potentiel à l’occasion de la première visite du bien. La même obligation pèse pour le DPE depuis longue date, à laquelle s’ajoute désormais l’audit. L’annonce publique de mise en vente, sur portail immobilier ou en agence, doit mentionner la classe énergétique issue du DPE et le caractère obligatoire de l’audit pour les logements concernés.

L’audit doit être annexé à la promesse ou au compromis de vente, puis à l’acte authentique, dans le dossier de diagnostic technique défini à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. L’absence ou la remise tardive de l’audit ouvre à l’acquéreur les recours classiques du non-respect de l’obligation d’information précontractuelle, en plus des recours spécifiques à l’audit. La sanction n’est pas la nullité automatique du compromis mais l’engagement de la responsabilité du vendeur dans le cadre du litige ultérieur. Art. L. 271-4 CCH

L’audit énergétique réglementaire ne se substitue pas au diagnostic de performance énergétique. Les deux documents coexistent. Le DPE de l’article L. 126-28 du Code de la construction et de l’habitation classe le logement et engage l’acquéreur sur la consommation conventionnelle annuelle. L’audit énergétique de L. 126-28-1 propose en revanche un programme de travaux opérationnel et chiffré pour rejoindre une classe supérieure.

Le DPE est opposable au vendeur depuis la loi Climat et Résilience : son caractère informatif n’empêche plus l’acquéreur d’invoquer un défaut de conformité lorsque le bâtiment vendu est plus énergivore que ce que l’étiquette annonce. Le Tribunal judiciaire de Bobigny l’a clairement jugé : « l’acquéreur peut se prévaloir du DPE à l’encontre du vendeur. Autrement dit, l’acquéreur peut prétendre à l’existence d’un défaut de conformité lorsqu’il apparaît que le bâtiment vendu est plus énergivore qu’il n’est indiqué dans le DPE qui lui a été remis » (TJ Bobigny, 10 février 2025, n° 23/11110, disponible sur courdecassation.fr). Cette opposabilité du DPE éclaire par transposition le régime de l’audit énergétique, dont la valeur informative ne saurait davantage exonérer le vendeur ou le diagnostiqueur de leurs obligations professionnelles. Art. L. 126-28 CCH

Aucun texte ne prévoit la nullité automatique de la vente pour absence d’audit énergétique. La sanction est en réalité plurielle. Le vendeur particulier qui n’a pas annexé l’audit prend le risque d’une action en réduction du prix sur le fondement de l’article 1644 du Code civil lorsque la défaillance constitue un vice caché, d’une action en nullité ou en réduction du prix pour réticence dolosive sur le fondement de l’article 1137 du Code civil lorsque la dissimulation est intentionnelle, ou d’une action en dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 lorsque l’acquéreur démontre le préjudice de perte de chance résultant du défaut d’information.

Le notaire qui a reçu l’acte sans veiller à la présence et à la régularité de l’audit engage sa responsabilité professionnelle. Le manquement à son devoir de conseil et à son devoir de vérification est sanctionné sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. La pratique parisienne montre que l’appel en garantie du notaire est systématiquement formé par le vendeur poursuivi, qui démontre que l’office notarial a rédigé l’acte sans soulever l’absence de l’audit. Art. 1644 C. civ.Art. 1137 C. civ.Art. 1240 C. civ.

Le diagnostiqueur n’est lié contractuellement qu’au vendeur qui l’a missionné. Sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur est nécessairement délictuelle, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Le Tribunal judiciaire de Laval l’a appliqué expressément à un DPE litigieux : « si au terme de ces textes la valeur informative du diagnostic de performance énergétique ne permet pas à l’acquéreur de mettre en cause la responsabilité du vendeur, cette valeur informative n’exonère pas le diagnostiqueur de ses obligations professionnelles ni de sa responsabilité » (TJ Laval, 7 juillet 2025, n° 24/00365, disponible sur courdecassation.fr).

La faute du diagnostiqueur s’apprécie par référence aux normes et aux règles de l’art. Une simple inspection visuelle du bâti et la prise en compte des éléments accessibles relèvent du minimum exigible. Le diagnostiqueur ne peut se réfugier derrière les déclarations du vendeur. Le Tribunal judiciaire de Toulon retient ainsi que le diagnostiqueur « ne peut ignorer les recherches qu’il a à effectuer et est tenu de se conformer aux textes réglementaires » (TJ Toulon, 18 décembre 2025, n° 24/07103, disponible sur courdecassation.fr). Le même raisonnement vaut pour l’auditeur énergétique. Art. 1240 C. civ.

Le préjudice de l’acquéreur d’un logement dont la défaillance énergétique a été sous-évaluée ne se confond pas avec le coût de l’isolation ni avec les surconsommations effectives. La troisième chambre civile a fixé la solution : « le préjudice subi par l’acquéreur, du fait d’un diagnostic de performance énergétique erroné lui ayant procuré une fausse appréciation de la qualité énergétique du bien, ne consiste pas dans le coût de l’isolation et des surconsommations résultant du défaut d’isolation mais en une perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de négocier une réduction du prix de vente » (Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251). Le Tribunal judiciaire de Laval a fait l’application de cette règle en condamnant in solidum le diagnostiqueur et son assureur Allianz IARD à verser 6 000 euros à l’acquéreur (TJ Laval, 7 juillet 2025, n° 24/00365 précité).

Le chiffrage de la perte de chance dépend de l’écart entre l’étiquette annoncée et l’étiquette réelle, du surcoût des travaux par rapport à l’estimation initiale, du marché immobilier local et de la probabilité que l’acquéreur eût renoncé ou négocié si l’information correcte lui avait été communiquée. La pratique parisienne retient fréquemment une fraction du coût réel des travaux ou de la moins-value, en fonction du degré d’erreur du diagnostiqueur. Une perte de chance évaluée entre vingt et soixante pour cent du préjudice théorique est usuelle. Cass. 3e civ. 21 nov. 2019, n° 18-23.251

L’acquéreur dispose en outre d’une action contre le vendeur sur le fondement des articles 1641 à 1648 du Code civil lorsque la défaillance énergétique constitue un vice caché qui rend le bien impropre à sa destination ou en diminue tellement l’usage que l’acquéreur n’aurait pas acquis ou n’aurait donné qu’un prix moindre. La passoire thermique non révélée, qui rend le logement quasiment inhabitable l’hiver, peut entrer dans cette qualification. L’action est exercée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice (art. 1648, al. 1er, C. civ.).

La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt récent, que ce point de départ s’apprécie strictement et ne saurait être reporté sans motif. Une cassation est intervenue lorsque la cour d’appel avait fait courir la prescription d’une simple information générale délivrée par EDF aux occupants de l’immeuble (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.714, cassation, disponible sur courdecassation.fr). L’acquéreur peut également agir en nullité ou en réduction de prix pour réticence dolosive du vendeur sur l’article 1137 du Code civil, lorsque la dissimulation intentionnelle de la défaillance énergétique est démontrée, par exemple par des courriels antérieurs à la vente où le vendeur reconnaît la gravité du problème. Art. 1641 C. civ.Art. 1648 C. civ.Art. 1137 C. civ.

Avant tout procès au fond, l’acquéreur a intérêt à solliciter une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, pour conserver la preuve de la défaillance énergétique et chiffrer le préjudice. Le motif légitime est constitué par les éléments concrets versés au dossier : factures de chauffage hors normes, mesures thermographiques, devis d’isolation, comparaison entre l’audit annexé et la réalité du bâti. La Cour d’appel de Nancy a infirmé un rejet de référé expertise et ordonné la mesure d’instruction sur un DPE litigieux contre le diagnostiqueur, en s’appuyant sur la jurisprudence Com., 18 janvier 2023, n° 22-19.539 sur le motif légitime (CA Nancy, 27 janvier 2025, n° 24/01230, disponible sur courdecassation.fr).

Le référé expertise est généralement formé contre le diagnostiqueur, le vendeur et le notaire, avec un appel en cause de l’assureur du diagnostiqueur. La mesure permet d’obtenir un rapport contradictoire qui servira de base au chiffrage de la perte de chance et qui amenuise la défense fondée sur le doute scientifique. La saisine en référé interrompt en outre le délai de prescription de l’action en responsabilité, conformément à l’article 2241 du Code civil. Art. 145 CPCArt. 2241 C. civ.

L’action en responsabilité civile contre le diagnostiqueur ou contre le notaire se prescrit par cinq ans, en application de l’article 2224 du Code civil, à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. La détermination du point de départ est souvent disputée : le vendeur et le diagnostiqueur tendent à anticiper la prescription au jour de la remise du diagnostic, l’acquéreur la place à la découverte effective de l’erreur après l’occupation des lieux.

La troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait fixé le point de départ à la date d’une simple démarche d’expertise privée, sans rechercher si la victime avait alors une connaissance suffisante de l’erreur (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 24-12.596, cassation, disponible sur courdecassation.fr). L’analyse doit être personnalisée. La cassation du 23 octobre 2025 montre par ailleurs l’attention de la troisième chambre civile à l’articulation des qualifications, entre garantie décennale, défaut de conformité et garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.771, disponible sur courdecassation.fr). Art. 2224 C. civ.