Congé pour vente ou pour reprise frauduleux : recours du locataire évincé, nullité, dommages-intérêts et amende pénale de l’article 15, V, de la loi du 6 juillet 1989

Le bailleur signifie un congé pour vendre. Le locataire quitte les lieux. Six mois plus tard, l’appartement réapparaît sur les sites de location, à un loyer supérieur. Le bailleur signifie un congé pour reprise au profit de sa fille. Cette dernière n’occupe jamais le logement. Quinze mois après l’expulsion, le bien est vendu. Ces deux situations relèvent du même contentieux : l’utilisation détournée d’un congé qui aurait dû mettre fin au bail pour un motif réel et sérieux. Le législateur l’a sanctionné par une amende pénale spécifique. Les juges du fond le sanctionnent par l’allocation de dommages-intérêts au locataire évincé, sans plafond.

Cet article expose le régime du congé pour vente et du congé pour reprise délivré au locataire d’un logement loué nu ou meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989, les conditions de validité formelle et substantielle imposées par l’article 15, les sanctions civiles et pénales du congé frauduleux, et les voies de recours ouvertes au locataire évincé à Paris et en Île-de-France. L’analyse s’inscrit dans le prolongement des études déjà consacrées par le cabinet aux obligations du bailleur dans le bail d’habitation et à la restitution du dépôt de garantie.

I. Les conditions de validité du congé pour vente et du congé pour reprise

A. Les mentions obligatoires et le délai de préavis de six mois

L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose la règle : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire »¹.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le défaut de l’une de ces mentions, comme l’irrégularité du mode de notification, expose le congé à la nullité de l’article 114 du Code de procédure civile, sous réserve de la preuve d’un grief lorsque le vice est de forme.

La loi du 27 juillet 2023 a précisé les délais applicables lorsque le bailleur a acquis un bien occupé. Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours. Lorsque le terme du contrat intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé pour vendre qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement. Lorsque le terme intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. Le marchand de biens qui acquiert un appartement loué et notifie le lendemain un congé pour vendre se heurte à ce verrou.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé. Cette notice, dont le contenu est défini par arrêté du ministre chargé du logement, n’est pas un détail formel. Son absence est généralement écartée par les juges lorsqu’elle ne cause pas de grief au locataire. Sa présence facilite, en revanche, la démonstration de la bonne foi du bailleur.

B. La forme du congé pour vente : indication du prix et reproduction des cinq premiers alinéas du II

L’article 15, II, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis »². La mention du prix est imposée à peine de nullité. La mention des conditions de la vente l’est tout autant. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, et le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il exerce pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

La Cour de cassation a, par un arrêt de la troisième chambre civile du 18 février 2009, dit pour droit : « La nullité du congé pour vendre tirée de ce que l’offre de vente ne porte que sur une partie des lieux loués ne peut être soulevée que par le locataire »³. Le principe est doublement protecteur : il réserve l’action en nullité au locataire et il fait du périmètre de l’offre une condition de fond.

La cour d’appel de Caen a, par un arrêt du 6 février 2025, fait application de ce principe. Des bailleurs avaient délivré aux locataires d’un logement de 83 m² un congé valant offre de vente portant sur l’intégralité d’un ensemble immobilier composé de deux logements distincts loués séparément. La cour a relevé que « le premier juge a fait une appréciation exacte du caractère divisible du bien des époux [C] en estimant que l’immeuble aurait dû être proposé à la vente à M. [Y] et Mme [S] [O] à proportion du logement occupé par eux, soit celui de 83 m², et que le prix correspondant à l’immeuble entier aurait dû être ventilé pour les locataires concernés, qu’à défaut d’une telle offre de vente, les locataires n’ont donc pas bénéficié d’un droit de préemption conforme à leur occupation des lieux et que le congé délivré le 13 juillet 2020 est dès lors irrégulier »⁴. La cour a confirmé la condamnation des bailleurs à 1 000 euros de préjudice matériel, 2 000 euros de préjudice moral pour le locataire et a porté à 3 500 euros le préjudice moral de la locataire dont elle a constaté un syndrome dépressif sévère causalement lié à la délivrance du congé irrégulier.

La Cour de cassation a précisé, par un arrêt de la troisième chambre civile du 8 octobre 2015, que « Le prononcé de la nullité d’un congé pour vente fondé sur l’article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui mentionne un prix incluant les honoraires de négociation de l’intermédiaire immobilier est subordonné, en application de l’article 114 du code de procédure civile, à la preuve d’un grief »⁵. La mention erronée du prix n’emporte donc pas, en elle-même, nullité du congé, dès lors qu’elle relève d’un vice de forme. Le locataire doit prouver le grief, c’est-à-dire l’atteinte effective à son droit de préemption.

L’enseignement pour le locataire est précis. Il faut, dès la réception du congé, examiner trois choses. Le congé reproduit-il intégralement les cinq premiers alinéas du II ? Le bien proposé à la vente correspond-il exactement au bien loué ? Le prix mentionné est-il le prix net vendeur, hors frais d’agence ? Une réponse négative à l’une de ces trois questions ouvre une action en nullité ou, à défaut, en indemnisation.

C. La forme du congé pour reprise : identification précise du bénéficiaire et lien de parenté

L’article 15, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 limite strictement les bénéficiaires possibles de la reprise. Le congé pour reprise délivré au profit d’une personne qui n’entre pas dans cette liste limitative est nul. Le bailleur qui reprend pour loger son neveu, sa belle-mère ou un ami se trouve immédiatement censuré, le lien de parenté ou d’affinité avec le neveu, la belle-mère ou un ami ne figurant pas parmi ceux énumérés par le texte.

Le bailleur qui exerce son droit de reprise sur les lieux loués contracte, selon la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, « l’obligation de venir les occuper réellement et personnellement à titre de résidence principale à la fin du bail. Le logement repris doit être habité à titre de résidence principale et non comme résidence secondaire » (Cass. 3e civ., 31 janv. 2001, n° 99-11.956). Cette obligation pèse identiquement sur le bailleur et sur le bénéficiaire de la reprise lorsqu’il s’agit d’un parent désigné dans le congé. L’occupation doit être réelle, personnelle et à titre de résidence principale.

La cour d’appel de Bordeaux a, par un arrêt du 10 avril 2025, rappelé qu’il appartient aux appelantes de produire les justificatifs de filiation du bénéficiaire de la reprise lorsque celle-ci est délivrée au profit d’un petit-fils⁶. Le défaut de production initiale a entraîné le rejet de la demande de validation du congé en première instance, étant relevé que la production en cause d’appel a permis l’infirmation. La charge de la preuve du lien de parenté revient au bailleur. Elle se prouve par tout moyen, notamment par production d’extraits d’actes de naissance.

Le bénéficiaire de la reprise n’est pas tenu d’occuper les lieux à la date d’effet du congé. La cour d’appel de Paris a admis, par un arrêt du 10 avril 2025, que « pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention »⁷. Le contrôle a priori du juge ne porte donc pas seulement sur la date du congé. Il s’étend aux éléments postérieurs susceptibles d’éclairer l’intention initiale du bailleur.

II. La sanction du congé frauduleux : nullité, dommages-intérêts et amende pénale de 6 000 € à 30 000 €

A. Le contrôle a posteriori de l’effectivité de la reprise

L’article 15, I, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989 confère au juge un pouvoir d’investigation : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes »⁸. Ce contrôle a priori se prolonge dans un contrôle a posteriori. Le juge peut, à l’occasion d’une action engagée par le locataire évincé, vérifier si la reprise annoncée a effectivement été exécutée.

La cour d’appel de Versailles a, dans un arrêt du 11 février 2025, livré une démonstration nette du contrôle a posteriori. Une bailleresse avait obtenu, par décisions définitives du juge des contentieux de la protection puis de la cour d’appel, la validation d’un congé pour reprise délivré à son locataire avec effet au 10 avril 2014. Le locataire avait été expulsé le 27 septembre 2019 après plusieurs années de procédure. La bailleresse n’avait jamais occupé les lieux et avait vendu le bien le 30 mars 2021. La cour a tenu le raisonnement suivant : « Au cas d’espèce, il est établi que Mme [B], qui a récupéré son pavillon après l’expulsion de son locataire intervenue le 27 septembre 2019, les a vendus, le 30 mars 2021, sans jamais les avoir occupés postérieurement à leur libération. Ni la nécessité de faire des travaux ni la crise sanitaire liée au Covid ne sauraient justifier une inoccupation totale du pavillon avant sa revente, étant relevé qu’un panneau indiquant que le bien était à vendre a été apposé dès le mois de mai 2020 »⁹.

La cour ajoute, et c’est l’un des apports majeurs de l’arrêt : « Mme [B] étant mal fondée à soutenir que la confirmation antérieure du congé litigieux par la cour de céans ferait obstacle à cette constatation, le contrôle a priori par le juge du congé ne faisant pas obstacle à ce qu’un contrôle a posteriori intervienne postérieurement à la libération du bien »¹⁰. La chose jugée du contrôle a priori ne fait pas écran au contrôle a posteriori. Le bailleur dont le congé a été validé reste exposé à une action en indemnisation si l’exécution effective de la reprise ne suit pas.

La cour a confirmé le caractère frauduleux du congé et condamné la bailleresse au paiement de dommages-intérêts. Elle a porté de 6 000 euros à 8 000 euros le préjudice moral du locataire évincé, en considération de « la durée de l’occupation du bien par M. [I] — 26 ans — et de l’impossibilité pour ce dernier de solliciter la réintégration dans les lieux, en raison de la vente du bien »¹¹. La règle de méthode est formulée dans le même arrêt : « L’auteur de la reprise frauduleuse est condamné à des dommages et intérêts réparant le préjudice causé au locataire, qui est apprécié in concreto. Le préjudice moral causé par l’éviction indue est indemnisable »¹². La même approche s’applique au congé pour vente lorsqu’il n’est pas suivi de l’aliénation annoncée.

La troisième chambre civile a fixé une limite à ce contrôle a posteriori. Le bailleur peut justifier l’absence de reprise effective par des circonstances postérieures à la délivrance du congé, à condition d’en démontrer la réalité et le caractère sérieux. La cour de Versailles l’a rappelé : « N’est cependant pas frauduleuse la reprise pour habiter non effective suivie d’une vente, dès lors que des circonstances postérieures à la délivrance du congé légitiment cette situation (Cass. 3e civ., 9 sept. 2014, n° 13-16.691) »¹³. Le bailleur qui change d’intention reste protégé s’il documente sérieusement les circonstances de ce changement. Le bailleur qui se contente d’affirmer, sans précision, que « de nombreuses choses dans sa vie privée et financière » l’ont conduit à abandonner la reprise est sanctionné.

B. Le prix manifestement excessif : preuve du caractère frauduleux du congé pour vente

L’article 15, II, ne fixe pas de plafond au prix de vente. Le bailleur est libre du prix. Cette liberté n’est cependant pas absolue. Le tribunal judiciaire de Paris a, par un jugement du 25 septembre 2025, rappelé la mécanique : « Cependant, le bailleur est libre de la détermination du prix de vente. Ainsi, le désir du propriétaire de réaliser un profit en vendant son bien n’est pas de nature, à défaut de manœuvre illicite, à rendre frauduleux l’exercice du droit (Civ. 3e, 7 févr. 1996 ; Civ. 3e, 19 avr. 2000). Il incombe donc au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé (Civ. 3e, 16 sept. 2009) et il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement l’intention frauduleuse du propriétaire qui justifie l’annulation du congé »¹⁴.

Le critère de l’excès doit être apprécié à l’aune du marché local et de l’écart entre l’estimation produite par le bailleur et celle versée par le locataire. Le tribunal a, dans cette même affaire, écarté la fraude pour un congé pour vente délivré au prix de 500 000 euros pour un appartement de 48 m² situé dans le 1er arrondissement de Paris : « L’estimation faite par l’agence immobilière mandatée par le bailleur est de 20 % supérieure à celle faite par la locataire. Ce différentiel n’est pas manifestement excessif et correspond à la volonté du bailleur de tirer le plus grand profit de son bien. Il ne saurait en être conclu que le prix de vente proposé est prohibitif et que le congé ainsi délivré est frauduleux »¹⁵. Un différentiel de vingt pour cent n’est pas, en soi, suffisant. Le caractère manifestement excessif s’apprécie au cas par cas.

La Cour de cassation a, par un arrêt du 13 avril 2022, cassé un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait validé un congé pour vente délivré à un prix « très élevé au regard du marché régional », au motif que la cour d’appel n’avait pas répondu aux conclusions des locataires démontrant le caractère prohibitif du prix : « En statuant ainsi, par des motifs généraux ne répondant pas aux conclusions déposées devant elle par les locataires, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé »¹⁶. L’analyse doit être circonstanciée : production d’avis de valeur, comparables récents, prix au mètre carré du quartier, état du bien, perspectives de plus-value. Le locataire qui plaide la fraude au prix doit nourrir le dossier de pièces.

Le critère pratique se laisse résumer ainsi. Un prix supérieur de quarante pour cent ou davantage à la valeur de marché documentée, sans justification objective, ouvre une action en nullité du congé pour fraude. Un prix supérieur de quinze à vingt pour cent reste, en principe, dans l’exercice normal du droit du bailleur de tirer le meilleur profit de son bien.

C. L’amende pénale de l’article 15, V : 6 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale

L’article 15, V, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice »¹⁷.

Ce dispositif crée une voie répressive autonome. Le locataire évincé peut, indépendamment de l’action civile en nullité ou en dommages-intérêts, déposer plainte simple devant le procureur de la République ou plainte avec constitution de partie civile devant le doyen des juges d’instruction du tribunal judiciaire compétent. La constitution de partie civile permet à la victime d’enclencher l’action publique en cas d’inertie du parquet et d’obtenir devant la juridiction répressive la réparation de son préjudice. La voie pénale est explorée dans une étude parallèle consacrée à la dimension pénale du congé frauduleux et à l’engagement de l’action par citation directe ou plainte avec constitution de partie civile, publiée sur le site dédié du cabinet au droit pénal.

L’amende est prononcée par le juge judiciaire à l’occasion de l’instance civile ou par le juge pénal saisi de la fraude. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé, par un jugement du 24 mars 2025, le mécanisme dans son ensemble : il vérifie la régularité formelle du congé, contrôle l’effectivité de l’intention de vente ou de reprise, et statue le cas échéant sur la demande d’amende et de dommages-intérêts présentée par le locataire constitué partie civile¹⁸. La fraude pénale suppose une intention frauduleuse caractérisée. La preuve s’établit par faisceau d’indices : remise en location à un loyer supérieur, vente à un prix inférieur à celui annoncé dans le congé, absence d’occupation effective par le bénéficiaire de la reprise, panneau « à vendre » apposé sur le bien antérieurement au congé pour reprise.

Le dispositif pénal de l’article 15, V, est en outre une arme dissuasive. Le bailleur professionnel qui pratique l’aller-retour locatif pour augmenter le loyer ou échapper à l’encadrement encourt non seulement la sanction civile mais l’inscription au casier judiciaire et, pour la personne morale, des peines complémentaires. L’avocat du locataire évincé qui plaide la fraude au congé articule en règle générale les deux voies : action civile en nullité avec dommages-intérêts devant le juge des contentieux de la protection, et signalement ou plainte sur le fondement de l’article 15, V.

III. La procédure et la stratégie du locataire évincé à Paris et en Île-de-France

A. Le juge compétent et le calendrier de l’action en nullité ou en indemnisation

L’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire confie au juge des contentieux de la protection « les actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ». La contestation de la validité du congé et l’action indemnitaire en réparation du préjudice causé par un congé frauduleux relèvent sans discussion de cette compétence d’attribution. La compétence territoriale est celle du lieu de situation de l’immeuble (article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire et article 44 du Code de procédure civile).

À Paris, le juge des contentieux de la protection siège au tribunal judiciaire de Paris, parvis du Tribunal de Paris dans le 17e arrondissement. En Île-de-France, les chambres de proximité connaissent du contentieux pour les ressorts qu’elles desservent. Le locataire qui occupe un logement dans une commune dépendant d’une chambre de proximité (Aulnay-sous-Bois, Pantin, Saint-Denis, Vincennes, Villejuif, Boulogne, Asnières, Pontoise, Mantes-la-Jolie ou encore Versailles, parmi d’autres) saisit le juge des contentieux de la protection de cette chambre. La représentation par avocat n’est pas obligatoire. L’aide juridictionnelle peut être sollicitée.

L’action est introduite par assignation ou par requête, en fonction du montant des demandes. Le délai de prescription de l’action en nullité du congé est, en l’absence de disposition spéciale, celui de droit commun de cinq ans à compter de la connaissance des faits permettant d’exercer l’action (article 2224 du Code civil). L’action en dommages-intérêts pour préjudice résultant d’un congé frauduleux relève de la responsabilité contractuelle ou délictuelle selon les hypothèses ; le délai est, en pratique, de cinq ans à compter de la consolidation du préjudice ou de la révélation de la fraude. La cour d’appel de Versailles, dans l’arrêt du 11 février 2025 cité plus haut, a admis une action engagée plus de quatre ans après le congé délivré en 2014, le locataire ayant eu connaissance de la vente postérieure.

Le contentieux est principalement post-éviction. Le locataire a quitté les lieux. Le bien a été soit relogué, soit vendu, soit laissé vacant. L’action ne vise plus la réintégration, sauf hypothèse rare où la vente n’a pas eu lieu et où la remise en l’état contractuel reste possible. Elle vise la condamnation du bailleur à des dommages-intérêts au titre du préjudice moral et matériel. La cour d’appel de Caen a indemnisé le préjudice matériel par les frais de déménagement justifiés. Elle a indemnisé le préjudice moral par la production d’attestations et de certificats médicaux (« l’apparition du syndrome dépressif sévère de Mme [S] [O], pris en charge depuis le 25 novembre 2020 »¹⁹). La constitution du dossier suppose, dès la délivrance du congé, la conservation des échanges écrits, la documentation des recherches de relogement et la consultation médicale en cas d’effets psychiques.

B. Les pièces à constituer et la stratégie de l’action

Le dossier du locataire qui poursuit la nullité ou l’indemnisation pour congé frauduleux repose sur cinq catégories de pièces. Le contrat de bail signé, accompagné de l’état des lieux d’entrée et des avis d’échéance des trois dernières années. Le congé lui-même, dans sa version originale, accompagné des justificatifs de notification (accusé de réception, exploit de commissaire de justice ou récépissé de remise en main propre). Les éléments postérieurs au congé : annonces de remise en location, captures d’écran des portails immobiliers, échanges avec le voisinage, attestations de voisins constatant l’absence d’occupation effective. Pour le congé pour vente, l’extrait du Fichier immobilier (publicité foncière) ou la consultation du dossier de mutation au service de la publicité foncière compétent pour vérifier la date, le prix et l’identité de l’acquéreur. Pour le congé pour reprise, l’extrait des avis d’imposition à la taxe d’habitation, les justificatifs de domicile du bénéficiaire allégué de la reprise, les attestations de voisins.

L’enquête préalable est essentielle. Elle peut être conduite par un commissaire de justice mandaté pour dresser un constat sur place. À Paris, l’accès au service de la publicité foncière permet d’obtenir, contre redevance modique, l’extrait des actes publiés concernant un bien identifié par sa référence cadastrale. Pour les biens d’Île-de-France, les services de la publicité foncière des départements 92, 93 et 94 sont compétents. Le locataire qui présente au juge un dossier circonstancié obtient l’allocation de dommages-intérêts. Le locataire qui se contente d’alléguer la fraude sans pièces se heurte au rejet.

La mise en demeure préalable, par lettre recommandée du conseil du locataire à l’attention du bailleur, est en pratique recommandée. Elle exige la confirmation de l’occupation effective des lieux par le bénéficiaire de la reprise ou la justification de l’aliénation projetée. Le silence ou la réponse évasive du bailleur conforte la démonstration de l’intention frauduleuse devant le juge. Elle ouvre, en parallèle, la voie de la négociation transactionnelle, qui aboutit dans un nombre significatif d’affaires à un règlement amiable. La transaction conclue, formalisée selon l’article 2044 du Code civil, vaut titre exécutoire après homologation judiciaire (article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution).

La présence d’un avocat est, dans ce contentieux, déterminante. Le bailleur s’organise. Il dispose, en règle générale, d’un cabinet d’avocats expérimenté et d’une assurance protection juridique. Le locataire qui se présente seul à l’audience face à un conseil aguerri se trouve désarmé. L’aide juridictionnelle est accessible selon les conditions de ressources fixées par la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. À Paris, le bureau d’aide juridictionnelle est installé au tribunal judiciaire. L’article 700 du Code de procédure civile permet, en cas de succès, de récupérer une partie des frais de procédure : la cour d’appel de Caen a alloué 3 000 euros au titre de l’article 700 aux locataires évincés dans l’affaire précitée.

C. La distinction entre le congé pour vente et le congé pour reprise dans la stratégie procédurale

La stratégie diffère selon le type de congé délivré. Le congé pour vente ouvre, en premier lieu, un droit de préemption au profit du locataire. Le locataire qui dispose de moyens financiers et qui souhaite acquérir l’appartement a deux mois pour répondre à l’offre. Une fois la préemption exercée, il dispose de deux mois pour réaliser la vente (quatre mois s’il recourt à un prêt). Le locataire qui n’exerce pas son droit de préemption peut, à l’issue du préavis, contester la validité du congé en nullité s’il identifie un vice de forme ou de fond. Il peut, après l’éviction, agir en indemnisation s’il découvre que la vente n’a jamais été réalisée et que le bien a été remis en location.

Le congé pour reprise n’ouvre pas de droit de préemption. Il met simplement fin au bail au profit du bénéficiaire désigné. Le contrôle se concentre, en amont, sur l’identification du bénéficiaire et le lien de parenté avec le bailleur, puis sur le caractère réel et sérieux de la décision de reprise. En aval, il porte sur l’occupation effective des lieux. Le locataire qui découvre, postérieurement à son éviction, que le bénéficiaire n’a jamais occupé les lieux dispose d’une action en indemnisation. La cour d’appel de Versailles, dans l’arrêt du 11 février 2025, a fixé le standard probatoire : le bailleur qui veut écarter le caractère frauduleux du congé pour reprise doit « exposer à la cour et par le menu les circonstances et les raisons justifiant la non occupation et la vente »²⁰. L’allégation générale ne suffit pas. Le bailleur doit produire les pièces justificatives.

Le locataire qui agit en parallèle sur les deux fronts, civil et pénal, multiplie ses chances. L’action civile assure l’indemnisation. La voie pénale, par la plainte ou la citation directe sur le fondement de l’article 15, V, agit sur le bailleur professionnel par la sanction du casier judiciaire et l’amende. Les juridictions parisiennes manifestent, depuis la loi du 23 novembre 2018, une vigilance accrue sur la fraude au congé. Le contentieux est en croissance. Le coût économique pour le bailleur, cumul de l’amende pénale, des dommages-intérêts au locataire, des frais et dépens et de l’article 700, atteint dans certaines affaires des montants à cinq chiffres.

Le locataire d’un logement parisien évincé sur le fondement d’un congé pour vente ou d’un congé pour reprise qu’il soupçonne d’être frauduleux doit, en pratique, suivre une séquence simple. Conservation immédiate des pièces du dossier. Surveillance régulière, pendant les six à douze mois qui suivent l’éviction, des annonces de remise en location et des publications immobilières. Consultation du service de la publicité foncière pour vérifier la mutation effective. Mise en demeure adressée par le conseil du locataire. Engagement de l’action devant le juge des contentieux de la protection compétent. Le délai global, de la délivrance du congé à la décision en première instance, varie en pratique entre douze et vingt-quatre mois selon la juridiction. Les dommages-intérêts alloués oscillent, selon les affaires récentes, entre 3 500 et 10 000 euros pour le préjudice moral, auxquels s’ajoute la réparation intégrale du préjudice matériel.

Le bailleur, en miroir, qui souhaite délivrer un congé pour vente ou pour reprise sans s’exposer à la sanction de la fraude doit documenter son intention dès le départ. Le congé pour vente sera assorti d’un mandat de vente signé avec un agent immobilier ou d’éléments démontrant la mise en vente effective. Le congé pour reprise sera accompagné de justificatifs de la situation personnelle du bénéficiaire (mise à la retraite, mutation professionnelle, rupture du couple, naissance d’un enfant). Le bailleur qui change d’intention en cours de procédure documente, sans tarder, les circonstances de ce changement. La transparence procédurale, à toutes les étapes, est la meilleure protection contre l’action en nullité ou en indemnisation engagée par l’ancien locataire.

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Notes

1. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 15, I, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. ↩
2. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, II, alinéa 1er. ↩
3. Cass. 3e civ., 18 février 2009, n° 08-11.615, Publié au Bulletin, Cassation, ECLI:FR:CCASS:2009:C300239 (décision). ↩
4. CA Caen, 2e ch. civ., 6 février 2025, n° 22/03120 (décision). ↩
5. Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-20.666, Publié au Bulletin, Rejet, ECLI:FR:CCASS:2015:C301033 (décision). ↩
6. CA Bordeaux, 1re ch. civ., 10 avril 2025, n° 24/03381 (décision). ↩
7. CA Paris, Pôle 4 – Ch. 3, 10 avril 2025, n° 23/00487 (décision). ↩
8. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, I, alinéa 3. ↩
9. CA Versailles, ch. civ. 1-2, 11 février 2025, n° 23/05956 (décision). ↩
10. CA Versailles, ch. civ. 1-2, 11 février 2025, n° 23/05956, précité. ↩
11. CA Versailles, ch. civ. 1-2, 11 février 2025, n° 23/05956, précité. ↩
12. CA Versailles, ch. civ. 1-2, 11 février 2025, n° 23/05956, précité. ↩
13. CA Versailles, ch. civ. 1-2, 11 février 2025, n° 23/05956, précité, visant Cass. 3e civ., 9 septembre 2014, n° 13-16.691. ↩
14. TJ Paris, JCP fond, 25 septembre 2025, n° 24/06133 (décision), visant Cass. 3e civ., 7 février 1996, Cass. 3e civ., 19 avril 2000 et Cass. 3e civ., 16 septembre 2009. ↩
15. TJ Paris, JCP fond, 25 septembre 2025, n° 24/06133, précité. ↩
16. Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-11.526, Cassation, ECLI:FR:CCASS:2022:C300332 (décision). ↩
17. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, V, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. ↩
18. TJ Paris, JCP fond, 24 mars 2025, n° 24/05751 (décision). ↩
19. CA Caen, 2e ch. civ., 6 février 2025, n° 22/03120, précité. ↩
20. CA Versailles, ch. civ. 1-2, 11 février 2025, n° 23/05956, précité. ↩