Le 23 avril 2026, le Gouvernement a annoncé un projet de loi logement qui pourrait permettre de remettre en location des logements classés F ou G au DPE, à condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de 3 ans pour atteindre au moins la classe E.

Cette annonce change le débat, mais elle ne supprime pas les risques actuels. Un propriétaire ne peut pas simplement relouer une passoire thermique en invoquant une réforme à venir. Un locataire ne doit pas non plus croire que tous ses recours disparaissent parce qu’un assouplissement est annoncé.

À ce stade, le bon réflexe est de distinguer trois situations : le droit applicable aujourd’hui, le projet annoncé, et les preuves à préparer si le bailleur ou le locataire doit se défendre.

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Ce qui est annoncé sur les logements F et G

Le Gouvernement indique que les logements classés F ou G pourraient être remis sur le marché locatif, sous condition de travaux de rénovation énergétique sous 3 ans, afin de faire remonter la note du DPE à E. L’objectif affiché est de répondre à la crise locative tout en maintenant une obligation de rénovation.

Le point essentiel est le suivant : il s’agit d’une annonce de projet de loi. Tant que le texte n’est pas adopté, promulgué et précisé par les textes d’application nécessaires, un bailleur prudent ne doit pas traiter cette annonce comme une autorisation générale de louer.

Le risque pratique est réel. Un propriétaire qui signe trop vite un bail sur un logement juridiquement contestable peut se retrouver avec une demande de travaux, une demande de réduction de loyer, une contestation de décence ou un contentieux devant le juge des contentieux de la protection.

Le locataire, de son côté, doit vérifier la date du bail, la classe DPE, les défauts concrets du logement, les démarches déjà engagées par le bailleur et l’existence éventuelle d’un calendrier de travaux sérieux.

Ce que le droit actuel impose encore au bailleur

La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le contrat. Cette obligation ne se limite pas à un document administratif. Elle se vérifie dans le logement lui-même.

Le DPE joue un rôle central, mais il ne suffit pas toujours à trancher seul le litige. Il faut regarder :

• la classe énergétique mentionnée dans le diagnostic ;
• la date du diagnostic ;
• la date de signature ou de renouvellement du bail ;
• l’état réel du logement ;
• les travaux déjà votés ou engagés ;
• les échanges écrits entre les parties ;
• les factures d’énergie et les constats matériels.

Le régime actuel des passoires thermiques repose sur une logique progressive. Les logements les plus énergivores sont progressivement exclus de la location, et certains loyers sont déjà gelés selon la classe énergétique et la situation locative.

L’article publié par Service-Public rappelle que les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location. La communication gouvernementale du 24 avril 2026 annonce un possible assouplissement, mais elle ne doit pas être confondue avec une réforme déjà entrée en vigueur.

Bailleur : que faire avant de relouer un logement F ou G

Le propriétaire bailleur doit raisonner comme s’il devait justifier sa décision devant un juge.

Première étape : vérifier le DPE. Si le diagnostic est ancien, incohérent ou contestable, il faut le refaire avant de signer un nouveau bail. Un DPE défavorable n’est pas seulement un problème de performance énergétique. Il peut déclencher une contestation du loyer, de la décence ou de l’information donnée au locataire.

Deuxième étape : documenter les travaux. Une simple intention ne suffit pas. Le bailleur doit conserver les devis, les échanges avec les entreprises, les décisions d’assemblée générale en copropriété, les demandes d’autorisation, les contraintes techniques et les refus éventuels.

Troisième étape : adapter le bail et l’annonce. L’annonce locative ne doit pas promettre un logement rénové si les travaux ne sont pas réalisés. Le bail doit être cohérent avec le DPE, le niveau de loyer, les informations obligatoires et les éventuelles contraintes de copropriété.

Quatrième étape : anticiper la discussion avec le locataire. Si le logement est classé F ou G, le locataire va chercher « interdiction location DPE », « DPE F location », « peut-on louer un appartement classé G » ou « recours locataire DPE ». L’article doit donc répondre directement à ces inquiétudes : le bailleur doit pouvoir expliquer ce qui est légal, ce qui est prévu, et ce qui reste incertain.

Locataire : quels recours si le logement est une passoire thermique

Le locataire doit commencer par réunir des preuves. Le DPE est une pièce importante, mais il faut aussi établir les conséquences concrètes dans le logement.

Les preuves utiles sont notamment :

• le bail et ses annexes ;
• le DPE remis à la signature ;
• l’annonce locative ;
• les factures d’énergie ;
• les photos des défauts d’isolation, d’humidité ou de chauffage ;
• les échanges avec le bailleur ou l’agence ;
• les demandes de travaux envoyées par écrit ;
• tout constat de commissaire de justice si la situation le justifie.

Le locataire peut ensuite demander au bailleur de réaliser les travaux nécessaires. La demande doit être écrite, datée, précise et conservée. Si le bailleur ne répond pas, ou s’il répond par une promesse vague, le dossier doit être préparé avant toute saisine.

Selon la situation, les demandes peuvent porter sur la réalisation de travaux, la réduction du loyer, la consignation encadrée des sommes, la réparation d’un préjudice ou la résiliation du bail. Chaque option dépend du contrat, du DPE, de l’état du logement et du comportement des parties.

Il ne faut pas arrêter de payer le loyer seul, sans cadre juridique. Cette erreur peut fragiliser le locataire et transformer un dossier de décence en procédure d’impayé.

Copropriété : le point le plus sensible

Une partie des logements F ou G se trouve en copropriété. Dans ce cas, le bailleur ne maîtrise pas toujours seul les travaux nécessaires : isolation de façade, toiture, système collectif, ventilation, parties communes, audit énergétique, plan pluriannuel de travaux ou décision d’assemblée générale.

C’est précisément là que le contentieux peut naître.

Le bailleur peut soutenir qu’il a fait ce qui dépendait de lui. Le locataire peut répondre que le logement reste indécent ou trop énergivore. Le syndicat des copropriétaires peut avoir voté des travaux, les avoir refusés ou les avoir différés.

Le dossier doit alors être construit autour de questions concrètes :

• les travaux nécessaires relèvent-ils des parties privatives ou des parties communes ?
• une assemblée générale a-t-elle déjà statué ?
• le bailleur a-t-il demandé l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour ?
• les devis sont-ils sérieux ?
• le calendrier annoncé est-il compatible avec l’obligation de délivrer un logement décent ?
• le locataire subit-il un surcoût ou un trouble de jouissance mesurable ?

Cette distinction est essentielle. Un bailleur qui ne produit aucun élément de copropriété prend un risque. Un locataire qui ignore les contraintes collectives peut aussi formuler une demande trop générale et moins efficace.

Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est plus urgent

À Paris et en Île-de-France, la tension locative rend l’angle DPE encore plus sensible. Le parc ancien est important, les copropriétés sont nombreuses, les loyers sont élevés et les locataires comparent rapidement le DPE avec le loyer demandé.

Un bailleur parisien qui remet en location un logement classé F ou G doit donc sécuriser trois points en priorité : le niveau de loyer, l’information donnée au locataire et la preuve des travaux envisageables.

Pour un locataire, le dossier se prépare autour de la preuve. Il faut relier le classement DPE à des conséquences concrètes : difficulté à chauffer, humidité, consommation anormale, logement inconfortable, promesses de travaux non tenues.

Le tribunal compétent sera en principe le juge des contentieux de la protection du lieu de situation du logement pour les litiges de bail d’habitation. À Paris, les dossiers sont souvent plus solides lorsque les pièces sont classées dès le départ : bail, DPE, courriers, factures, photos, constats, devis et échanges avec le syndic.

Ce que le projet ne réglera pas automatiquement

Même si l’assouplissement annoncé entre en vigueur, plusieurs questions resteront contentieuses.

Le délai de 3 ans devra être prouvé. Il faudra savoir à partir de quelle date il court, quelles démarches suffisent, quel niveau d’engagement est exigé et quelle sanction s’applique si les travaux ne sont pas réalisés.

La classe E annoncée comme objectif minimal ne réglera pas tous les troubles. Un logement peut être classé E et rester litigieux si le chauffage ne fonctionne pas, si l’humidité est persistante ou si la ventilation est insuffisante.

La copropriété restera un point de blocage. Si les travaux dépendent d’un vote collectif, le bailleur devra démontrer ses diligences. Il ne suffit pas d’invoquer la copropriété comme excuse générale.

Enfin, le locataire conservera des moyens de contestation si l’information donnée au moment de la location est incomplète, trompeuse ou contradictoire avec l’état réel du logement.

Comment arbitrer entre louer, attendre ou agir

Pour le bailleur, la question n’est pas seulement « ai-je le droit de louer ? ». La vraie question est : « puis-je prouver que la location est juridiquement défendable ? ».

Si le DPE est G, si aucun devis n’existe, si la copropriété n’a rien voté et si le logement présente des désordres visibles, la relocation immédiate est risquée.

Si le DPE est F, si les travaux privatifs sont déjà commandés, si la copropriété a voté un programme cohérent et si le bail informe correctement le locataire, le risque peut être mieux maîtrisé.

Pour le locataire, la question n’est pas seulement « le DPE est-il mauvais ? ». Il faut montrer ce que ce classement produit dans le logement et ce que le bailleur refuse ou tarde à faire.

Le contentieux DPE se gagne rarement avec une formule générale. Il se construit avec une chronologie, des pièces et une demande précise.

Sources utiles

• Gouvernement : mesures logement annoncées le 23 avril 2026.
• Service-Public : passoires thermiques et mise en location.
• Légifrance : loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.
• Légifrance : décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent.

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À Paris et en Île-de-France, l’analyse doit aussi intégrer la copropriété, le tribunal compétent, les délais pratiques et les pièces à préparer avant toute action.