L’article 815-9 du Code civil organise les rapports entre indivisaires sur la jouissance du bien indivis. L’alinéa 1er garantit à chacun le droit d’user et de jouir des biens conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres. L’alinéa 2 institue la contrepartie : la jouissance privative fait naître au profit de l’indivision une créance d’indemnité, sauf convention contraire.

Code civil, article 815-9 : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. À défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »

L’indemnité n’est pas un loyer mais une dette envers l’indivision. Elle entre en compte au partage et vient s’imputer sur les droits de l’indivisaire occupant. La règle s’applique aussi bien à l’indivision conventionnelle qu’à l’indivision post-communautaire ou successorale.

Art. 815-9 C. civ.

La jouissance privative suppose l’impossibilité de droit ou de fait pour les autres indivisaires de user et jouir du bien. Le seul fait d’occuper le bien ne suffit pas : il faut établir que l’occupant empêche, par son fait, les coïndivisaires d’exercer leur droit concurrent. La détention exclusive des clés, le changement de serrure, l’opposition expresse à l’entrée du coïndivisaire constituent des indices recevables.

Cette qualification est centrale en pratique. À défaut, aucune indemnité n’est due au profit de l’indivision. La Cour de cassation a précisé que la circonstance que l’un des titulaires occupe seul l’immeuble ne caractérise pas, en soi, une occupation privative dès lors qu’il n’est pas établi qu’il empêche un autre titulaire d’exercer son droit concurrent.

Art. 815-9 C. civ.Cass. 1re civ., 3 oct. 2018, n° 17-26.020

Trois configurations concentrent l’essentiel du contentieux. La première vise le domicile conjugal occupé par l’un des époux après l’ordonnance de non-conciliation : l’attribution provisoire de la jouissance peut être à titre onéreux et fonde la créance de l’indivision post-communautaire. La deuxième concerne l’indivision successorale, lorsqu’un héritier s’installe dans l’immeuble du de cujus sans avoir réglé sa quote-part aux autres. La troisième vise les ex-concubins acquéreurs en indivision, lorsque l’un d’eux conserve le logement après la rupture.

Dans chacune de ces hypothèses, la dette d’indemnité d’occupation est traitée au stade du partage. Le notaire chargé des opérations dresse un compte d’indivision intégrant la créance. En cas de désaccord, le procès-verbal de difficultés ouvre la voie judiciaire devant le tribunal judiciaire.

Art. 815-9 C. civ.Art. 1751 C. civ.

La première chambre civile, par arrêt publié au Bulletin du 11 juillet 2019, a tranché un débat récurrent sur la nature de la créance. L’indemnité d’occupation est due par le seul fait de la jouissance privative, indépendamment de toute perte effective subie par l’indivision. Il n’est donc pas nécessaire de démontrer que les coïndivisaires auraient pu louer le bien ou qu’ils en ont été économiquement lésés.

Cass. 1re civ., 11 juillet 2019, n° 17-31.091, publié au Bulletin : « Selon l’article 815-9, alinéa 2, du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Ce texte n’exige pas, pour l’attribution de l’indemnité qu’il prévoit, qu’il soit établi que l’occupation du bien indivis ait causé une perte à l’indivision. »

La portée pratique est nette. Le coïndivisaire demandeur n’a pas à justifier d’un projet de location avorté ou d’une démarche commerciale spécifique. La seule jouissance privative suffit à fonder la créance, dont le quantum est ensuite calculé à partir de la valeur locative.

Art. 815-9 al. 2 C. civ.Cass. 1re civ., 11 juill. 2019, n° 17-31.091

Le montant de l’indemnité d’occupation est assis sur la valeur locative du bien au jour de l’occupation, période par période. Les juges du fond apprécient souverainement à partir des éléments produits : baux comparables, estimations notariales, attestations d’agences, rapports d’expertise privée. Un abattement traditionnel, généralement compris entre 10 et 30 %, est appliqué pour tenir compte de la précarité de l’occupation et de l’absence de droit au maintien dans les lieux.

Lorsque les parties ne s’accordent pas sur la valeur locative, le juge peut désigner un expert en application des articles 232 et suivants du Code de procédure civile. L’expertise est souvent décisive lorsque le bien est atypique ou que la période d’occupation s’étale sur plusieurs années. Le cabinet prépare le dossier de pièces utiles à la mission.

Art. 815-9 al. 2 C. civ.Art. 232 CPC

La compétence dépend du contexte. En cours de divorce, le juge aux affaires familiales fixe l’attribution provisoire de la jouissance du logement et peut en préciser le caractère onéreux. Après le divorce, la créance d’indemnité d’occupation est traitée par le juge du partage, dans le cadre des opérations de liquidation de l’indivision post-communautaire. En matière successorale ou en indivision conventionnelle, le tribunal judiciaire est compétent.

Le président du tribunal judiciaire peut être saisi en référé pour des mesures provisoires fondées sur l’article 815-9 alinéa 1er. Cette voie est utile pour organiser la jouissance pendant la durée de l’indivision sans préjuger du fond.

Art. 815-9 C. civ.Art. 1361 et s. CPC

La première chambre civile, par arrêt publié au Bulletin du 12 juin 2025, a précisé la durée de la dette d’indemnité d’occupation. La règle de principe est que l’indemnité court jusqu’au partage. Mais ce principe doit être tempéré : la cour d’appel doit réserver l’hypothèse de la remise effective du bien à la disposition de l’indivision avant le partage. Si l’occupant libère effectivement le bien et le rend à l’indivision, la dette cesse de courir à cette date.

Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 23-22.003, publié au Bulletin : « Il résulte de ce texte que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. […] En statuant ainsi, sans réserver l’hypothèse de la remise effective du bien à la disposition de l’indivision avant le partage, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

La portée pratique est considérable pour l’occupant. La preuve de la restitution effective du bien à l’indivision — départ, remise des clés au notaire ou au coïndivisaire, mise à disposition matérielle — fige le terme de la dette. Le cabinet sécurise par procès-verbal de constat l’événement déclencheur.

Art. 815-9 al. 2 C. civ.Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 23-22.003

Le point de départ de la dette dépend de la cause de l’indivision. En matière de divorce, l’ordonnance de non-conciliation ou la décision d’attribution provisoire de la jouissance constitue la borne initiale, lorsque cette attribution est expressément ordonnée à titre onéreux. Pour les ex-concubins, le point de départ correspond à la date de séparation factuelle, attestée par tous moyens.

En indivision successorale, le point de départ est l’ouverture de la succession, dès lors que l’héritier occupe seul l’immeuble. Le cabinet collecte les pièces de preuve utiles : ordonnances JAF, attestation de propriété, échanges écrits, constats d’huissier sur la jouissance exclusive.

Art. 255 C. civ.Art. 815-9 al. 2 C. civ.

Les créances issues de l’indivision, dont l’indemnité d’occupation, se prescrivent par cinq ans à compter de la date à laquelle elles ont pris naissance. L’article 815-10 alinéa 3 du Code civil organise cette prescription spéciale. Chaque mensualité d’indemnité court de manière distincte, ce qui rend nécessaire une vigilance sur les actes interruptifs.

Code civil, article 815-10, alinéa 3 : « Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. »

La Cour de cassation a précisé que le procès-verbal de difficultés dressé par le notaire chargé des opérations de partage interrompt la prescription. La désignation du notaire et la signature du procès-verbal sont donc des actes stratégiques pour figer le compte d’indivision et préserver les arriérés.

Art. 815-10 al. 3 C. civ.Cass. 1re civ., 7 févr. 2018, n° 16-28.686

La première chambre civile, par arrêt publié au Bulletin du 3 octobre 2018, a posé une limite essentielle. Lorsque l’impossibilité pour le coïndivisaire d’occuper l’immeuble ne procède pas du fait de l’occupant mais résulte de sa propre situation personnelle — état de santé, placement en maison de retraite, contraintes professionnelles —, la jouissance privative n’est pas caractérisée et l’indemnité d’occupation n’est pas due.

Cass. 1re civ., 3 octobre 2018, n° 17-26.020, publié au Bulletin : « La circonstance que l’un des titulaires d’un droit de jouissance indivise occupe seul l’immeuble ne caractérise pas, en soi, une occupation privative, dès lors qu’il n’est pas établi que, par son fait, il empêcherait un autre titulaire d’exercer son droit concurrent de jouir de l’immeuble. […] Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que l’impossibilité pour Mme Z… d’occuper l’immeuble ne procédait pas du fait de M. Y…, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

La défense de l’occupant peut donc se construire autour de la démonstration que le coïndivisaire absent ne pouvait, pour des raisons étrangères au comportement de l’occupant, exercer concrètement son droit de jouir. Cette preuve repose sur des éléments médicaux, administratifs ou matériels documentés.

Art. 815-9 C. civ.Cass. 1re civ., 3 oct. 2018, n° 17-26.020

L’article 815-9 alinéa 2 réserve expressément la convention contraire. Les coïndivisaires peuvent organiser, par accord écrit, une jouissance gratuite au profit de l’un d’eux. Cette convention peut être expresse, par acte sous seing privé ou notarié, ou résulter d’un accord tacite démontré par les circonstances. Les héritiers peuvent également déroger au principe dans le cadre d’une convention d’indivision.

La jurisprudence retient la jouissance gratuite avec prudence. La simple tolérance ne suffit pas. Le cabinet sécurise ces accords par écrit et en encadre la durée. À défaut, la convention peut être remise en cause au stade du partage et la dette d’indemnité d’occupation rétablie pour la période litigieuse.

Art. 815-9 al. 2 C. civ.

La règle de l’article 815-9 alinéa 2 ne s’applique pas lorsque l’indivision porte uniquement sur la nue-propriété, l’usufruit ayant été conservé par un tiers. Dans cette hypothèse, les nus-propriétaires indivis n’ont pas le droit d’user et de jouir du bien : ce droit appartient à l’usufruitier. Aucun indivisaire ne peut donc être qualifié d’occupant privatif au sens du texte.

La Cour de cassation a confirmé cette analyse par arrêt publié au Bulletin du 1er juin 2023. La portée pratique vise les démembrements fréquents en matière successorale, lorsque le conjoint survivant conserve l’usufruit de la résidence du couple tandis que les enfants se partagent la nue-propriété. Aucune indemnité d’occupation n’est due par l’usufruitier au profit des nus-propriétaires indivis.

Art. 815-9 C. civ.Cass. 1re civ., 1er juin 2023, n° 21-14.924

C’est la contrepartie financière due par l’indivisaire qui occupe seul et privativement un bien indivis, au profit de l’indivision. Elle n’est pas un loyer mais une dette qui s’inscrit au compte d’indivision et s’impute, au stade du partage, sur les droits de l’occupant. Elle s’applique aussi bien en indivision post-communautaire après divorce qu’en indivision successorale ou entre ex-concubins.

Le point de départ est généralement la date à laquelle la jouissance privative du logement est constatée, le plus souvent l’ordonnance de non-conciliation ou la décision d’attribution provisoire du logement à titre onéreux. Pour les ex-concubins, c’est la date de la séparation effective qui sert de borne. En indivision successorale, c’est l’ouverture de la succession.

La dette court jusqu’au partage. Mais la Cour de cassation, par arrêt du 12 juin 2025 (n° 23-22.003, publié au Bulletin), a précisé qu’il faut réserver l’hypothèse de la remise effective du bien à l’indivision : si l’occupant libère le bien et le rend à l’indivision avant le partage, la dette cesse à cette date. La preuve de la restitution effective est donc déterminante.

La prescription est quinquennale en application de l’article 815-10 alinéa 3 du Code civil. Les sommes correspondant à plus de cinq ans avant l’acte interruptif ne sont plus recouvrables. Le procès-verbal de difficultés dressé par le notaire chargé du partage interrompt la prescription : son obtention rapide est stratégique pour préserver les arriérés.

Non. La Cour de cassation, par arrêt du 3 octobre 2018 (n° 17-26.020, publié au Bulletin), juge que le seul fait d’occuper l’immeuble ne caractérise pas, en soi, une occupation privative. Encore faut-il que l’occupant empêche, par son fait, les coïndivisaires d’exercer leur droit concurrent. Lorsque l’impossibilité pour le coïndivisaire d’occuper résulte de sa situation personnelle (santé, maison de retraite), aucune indemnité n’est due.

Non. La Cour de cassation, par arrêt du 1er juin 2023 (n° 21-14.924, publié au Bulletin), juge que lorsque l’indivision porte sur la seule nue-propriété, l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil ne s’applique pas. Les nus-propriétaires indivis n’ont pas le droit d’user et de jouir du bien ; ce droit appartient à l’usufruitier, qui n’est donc pas redevable d’une indemnité d’occupation envers eux.