L’article L. 145-46-1 du Code de commerce a été créé par l’article 14 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel ». Il instaure un droit de préférence au profit du locataire à bail commercial en cas de vente du local à usage commercial ou artisanal qu’il occupe. Le dispositif s’inspire du droit de préemption du locataire d’habitation tout en lui imprimant ses spécificités propres au statut des baux commerciaux.

Code de commerce, article L. 145-46-1, alinéa 1 : « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. »

La règle est d’ordre public au sens de l’article L. 145-15 du même code. Toute clause contraire du bail est réputée non écrite.

Code de commerce, article L. 145-15 : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, L. 145-46-1, L. 145-47 à L. 145-54. »

Le locataire titulaire d’un bail commercial régulier en cours bénéficie donc d’un droit que le bailleur ne peut écarter par convention.

Art. L. 145-46-1 C. com.Art. L. 145-15 C. com.Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014

Le dispositif se déploie en deux temps successifs. Le bailleur notifie d’abord le projet de vente. Le notaire intervient ensuite si la vente est conclue à des conditions plus avantageuses pour le tiers acquéreur.

Code de commerce, article L. 145-46-1, alinéas 2 et 3 : « Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

Le second temps protège le locataire contre l’effet d’aubaine accordé au tiers acquéreur.

Code de commerce, article L. 145-46-1, alinéa 5 : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et ce prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant un délai d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque. »

Le défaut de notification, à l’un ou l’autre stade, expose la vente à l’annulation.

Art. L. 145-46-1 C. com.

La nature de la sanction encourue par le bailleur qui méconnaît le droit de préférence du locataire a fait l’objet d’un débat doctrinal et jurisprudentiel intense. Trois thèses s’opposaient : l’inopposabilité de la vente, la substitution du locataire à l’acquéreur, et la nullité pure et simple. La 3e chambre civile, statuant en formation de section et publiant au Bulletin, a clos le débat par arrêt du 18 décembre 2025.

Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, FS-B (§ 11 des motifs) : « Il en résulte, d’une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. »

L’enjeu est considérable. La nullité produit ses effets erga omnes. La vente est rétroactivement anéantie. Le bien réintègre le patrimoine du bailleur, qui doit alors le proposer au locataire selon la procédure légale. L’acquéreur évincé conserve son recours en garantie d’éviction et en restitution du prix contre le vendeur.

Art. L. 145-46-1 C. com.Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767

Le même arrêt du 18 décembre 2025 tranche également la question du délai de prescription. La 3e chambre civile écarte la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil, qui aurait offert cinq ans au locataire pour agir. Elle écarte aussi la thèse du caractère imprescriptible de l’action fondée sur le caractère réputé non écrit des clauses contraires (article L. 145-15 du Code de commerce).

Code de commerce, article L. 145-60 : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »

La règle est claire : l’action en nullité s’exerce en vertu du statut des baux commerciaux, donc dans le délai biennal. Le locataire évincé doit agir dans les deux ans à compter du jour où il a eu connaissance de la vente, conformément à la jurisprudence constante sur le point de départ de la prescription biennale lorsqu’elle suppose une connaissance acquise du fait générateur.

Conséquence pratique : ne pas attendre. Dès que le locataire découvre la cession, par publication au fichier immobilier, par changement de RIB, par interpellation du nouveau propriétaire ou par tout autre indice, le compteur tourne. La consultation d’un avocat permet d’établir avec rigueur la date de découverte et de sécuriser la preuve.

Art. L. 145-60 C. com.Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767

Avant l’arrêt du 18 décembre 2025, certaines juridictions du fond avaient écarté la nullité au profit de simples dommages et intérêts, jugeant que l’article L. 145-46-1 ne prévoyait pas expressément la sanction. D’autres avaient considéré que le caractère d’ordre public rendait l’action imprescriptible. La doctrine elle-même restait divisée.

La 3e chambre civile, par sa formation de section et par la publication au Bulletin, donne à sa décision la portée d’un arrêt de principe. Le locataire évincé n’a plus à craindre une fin de non-recevoir tirée de l’incertitude sur la sanction. Le bailleur ne peut plus espérer s’en tirer par une simple condamnation indemnitaire. Le tiers acquéreur, enfin, ne peut plus invoquer une prescription longue indéfinie.

La règle est posée : nullité plus deux ans. C’est désormais le cadre opératoire de toute consultation et de toute assignation en matière de droit de préférence du locataire commercial.

Art. L. 145-46-1 C. com.Art. L. 145-60 C. com.Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767

Le droit de préférence ne joue qu’au profit du locataire titulaire d’un bail commercial régi par le statut des baux commerciaux. Sont donc exclus le locataire occupant en vertu d’une convention d’occupation précaire, le locataire titulaire d’un bail dérogatoire de courte durée non transformé en bail commercial, et le sous-locataire dont le bailleur n’est pas le propriétaire des murs.

Code de commerce, article L. 145-1, I : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce. »

La vérification du statut applicable au locataire est donc préalable à toute action. Le cabinet examine systématiquement le contrat de bail, l’immatriculation, la nature du fonds exploité et l’éventuelle requalification possible d’une convention précaire en bail commercial.

Art. L. 145-1 C. com.Art. L. 145-46-1 C. com.

Le législateur a expressément exclu plusieurs hypothèses du champ du droit de préférence. La première et la plus large est la cession globale d’un immeuble dont les locaux loués ne constituent qu’une fraction.

Code de commerce, article L. 145-46-1, alinéa 6 : « Les dispositions du présent article ne sont pas applicables en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Elles ne sont pas non plus applicables à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint. »

Le contentieux porte fréquemment sur la qualification de la cession. La vente du seul lot commercial inclus dans une copropriété est-elle une cession unique de local commercial ou une cession globale ? La réponse dépend de la structure de l’opération et de la consistance du bien cédé. L’analyse au cas par cas est indispensable.

Art. L. 145-46-1, al. 6 C. com.

La seconde exclusion concerne les cessions intrafamiliales. Le législateur a entendu préserver la liberté de transmission patrimoniale entre époux et en ligne directe. La cession au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint, échappe au droit de préférence.

La qualification est stricte. Le frère, la sœur, l’oncle, le neveu ne sont pas couverts par l’exclusion. La cession à une SCI familiale n’est pas davantage exclue si elle ne se limite pas aux liens visés par le texte. La cession à un descendant via une société interposée doit être analysée dans sa réalité économique : la jurisprudence sanctionne la fraude au droit de préférence lorsque la structure n’est qu’un écran.

En pratique, le notaire doit vérifier la qualité du cessionnaire et faire signer une attestation. Le locataire évincé qui suspecte une cession simulée au profit d’un cessionnaire interposé doit solliciter rapidement l’avocat.

Art. L. 145-46-1, al. 6 C. com.

Le texte vise le local à usage commercial ou artisanal. Le local à usage industriel est implicitement exclu, ce qui n’est pas anodin compte tenu du nombre de fonds à dominante de production qui occupent des immeubles relevant matériellement du statut des baux commerciaux. La 3e chambre civile, par arrêt de section publié au Bulletin, a défini pour la première fois la notion de local à usage industriel applicable à l’article L. 145-46-1.

Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B (§ 15 des motifs) : « Dès lors, au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en uvre est prépondérant. »

La Cour aligne sa définition sur celle retenue par le Conseil d’État en matière fiscale, notamment dans ses arrêts du 28 février 2007 (n° 283441) et du 13 juin 2016 (n° 380490). Le critère est cumulatif : activité de fabrication ou de transformation, et prépondérance des installations techniques. Une simple activité de stockage ou de logistique n’entre pas dans la définition. Un atelier de tournage de pièces mécaniques en relève en revanche pleinement.

L’enjeu pratique est majeur. Le bailleur qui vend un local affecté à une activité productive peut tenter de se prévaloir de l’exclusion industrielle. Le locataire doit alors démontrer que la production n’est pas l’activité principale ou que les installations techniques n’ont pas le rôle prépondérant requis.

Art. L. 145-46-1 C. com.Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034

Le droit de préférence est également écarté lorsque le bailleur procède à la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, à la cession unique de locaux commerciaux distincts, ou à la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. La logique est cohérente : le législateur n’a pas voulu paralyser les opérations de restructuration des centres commerciaux et galeries marchandes.

La notion d’ensemble commercial doit être appréciée au regard des règles de l’urbanisme commercial. Sont concernés les centres commerciaux, les galeries marchandes, les rues piétonnes commerciales conçues comme un ensemble cohérent, voire certaines copropriétés mixtes habitat-commerce dans lesquelles plusieurs lots commerciaux composent une unité économique.

Le contentieux porte souvent sur le caractère unique de la cession et la qualification d’ensemble commercial. Une vente fractionnée artificiellement en plusieurs cessions distinctes peut être requalifiée pour neutraliser la fraude. À l’inverse, le locataire qui invoque la cession unique d’un ensemble commercial doit en démontrer la réalité.

Art. L. 145-46-1, al. 6 C. com.

L’action en nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (art. 44 du Code de procédure civile). Pour les immeubles parisiens, la compétence revient au tribunal judiciaire de Paris.

L’assignation est délivrée à la fois au bailleur vendeur et au tiers acquéreur. La présence de ce dernier est indispensable à la régularité du contradictoire et à l’efficacité du jugement, qui produit ses effets erga omnes. Le notaire rédacteur de l’acte n’est pas obligatoirement attrait dans l’instance, sauf demande indemnitaire dirigée contre lui.

Le locataire demandeur doit caractériser la qualité de propriétaire du défendeur au moment de la cession, la nature de bail commercial régulier de son occupation, l’absence de notification préalable conforme à l’article L. 145-46-1, et le respect du délai biennal de l’article L. 145-60. La preuve de la date de connaissance de la vente est centrale.

Art. L. 145-46-1 C. com.Art. L. 145-60 C. com.Art. 44 CPC

L’action principale en nullité de la vente peut être assortie d’une demande indemnitaire subsidiaire. Si la nullité venait à être refusée, par exemple en raison de la mauvaise foi prétendue du locataire ou de l’inopposabilité d’une clause de renonciation antérieure, l’indemnisation du préjudice consécutif à la privation du droit de préférence demeure ouverte sur le terrain de la responsabilité contractuelle du bailleur.

Le préjudice se compose classiquement de la perte de chance d’acquérir le local au prix offert au tiers, de la majoration éventuelle du loyer imposée par le nouveau propriétaire, des frais et honoraires engagés inutilement, et du trouble commercial subi pendant la période de tension contentieuse. La quantification se fait au cas par cas, sur la base d’éléments comptables et d’expertises immobilières.

Le cumul nullité plus dommages et intérêts reste possible lorsque l’annulation ne réparé pas intégralement le préjudice subi entre la vente irrégulière et le rétablissement de la situation antérieure. Le cabinet structure les demandes en cascade pour préserver toutes les hypothèses procédurales.

Art. L. 145-46-1 C. com.Art. 1240 C. civ.

Deux ans à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente. La 3e chambre civile (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767) juge en formation de section et publication au Bulletin que l’action est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, parce qu’elle est exercée en vertu du statut des baux commerciaux. La thèse de l’imprescriptibilité ou de la prescription quinquennale de droit commun est définitivement écartée.

La nullité de la vente. La Cour de cassation (3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767) tranche : la vente conclue en méconnaissance du droit de préférence du locataire est sanctionnée par la nullité. Une action indemnitaire subsidiaire reste possible si la nullité n’est pas prononcée ou si elle ne répare pas intégralement le préjudice.

Non, en principe. L’article L. 145-46-1 vise les locaux à usage commercial ou artisanal, et exclut implicitement les locaux à usage industriel. La 3e chambre civile (29 juin 2023, n° 22-16.034) a défini le local industriel comme tout local principalement affecté à une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques et outillages est prépondérant. Une analyse cas par cas est nécessaire.

Non, sauf fraude. L’alinéa 6 de l’article L. 145-46-1 exclut la cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. La vente au fils est donc régulièrement exclue du droit de préférence. Une exception est possible en cas de fraude caractérisée, par exemple lorsque le descendant n’est qu’un cessionnaire interposé revendant immédiatement à un tiers.

Non. L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrites les clauses qui font échec aux dispositions d’ordre public du statut, et l’article L. 145-46-1 figure dans la liste. Toute renonciation contractuelle anticipée du locataire à son droit de préférence est inopposable, ce qui résulte de la lettre même du texte et de la combinaison des articles L. 145-15 et L. 145-46-1.

Oui, en principe. L’alinéa 6 de l’article L. 145-46-1 exclut expressément la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Le législateur a entendu préserver les opérations de cession en bloc. Mais la qualification de cession globale est strictement appréciée : la vente d’un seul lot commercial dans une copropriété n’en relève pas. L’analyse de la structure exacte de l’opération est cruciale.