La fin de la trêve hivernale 2025-2026 a rouvert une séquence très concrète pour les locataires et les propriétaires : le jugement d’expulsion existe déjà, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, le délai de deux mois court, puis la question devient pratique. Faut-il saisir le juge de l’exécution ? Peut-on encore obtenir un délai ? Le bailleur peut-il demander le concours de la force publique ? Que risque un occupant qui reste dans le logement ?
Le sujet monte parce que les expulsions locatives repartent dans un contexte tendu. La presse économique a signalé mi-mai 2026 une reprise sur fond de niveau élevé des procédures. La demande Google le confirme : Google Ads remonte 22 200 recherches mensuelles en France sur « trêves hivernale », 720 sur « commandement de quitter les lieux », 170 sur « procédure d expulsion délai », 140 sur « délai expulsion locataire« , et 90 sur « délai pour contester un commandement de quitter les lieux ». Ce ne sont pas des recherches théoriques. Elles apparaissent au moment où un acte d’huissier vient d’être reçu, ou lorsque le propriétaire veut savoir ce qu’il peut faire sans commettre d’erreur.
L’enjeu n’est pas de refaire tout le procès. Après le jugement, le centre de gravité se déplace : délais, exécution, preuve des démarches, relogement, bonne foi, concours de la force publique et indemnité d’occupation.
Réponse rapide
Un commandement de quitter les lieux signifie qu’une décision d’expulsion doit être exécutée. En principe, lorsque le logement est habité, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant ce commandement, sauf réduction ou suppression par le juge dans certains cas.
Pendant ce délai, le locataire ou l’occupant peut encore saisir le juge de l’exécution pour demander des délais. Le juge peut accorder des délais renouvelables lorsque le relogement ne peut pas se faire dans des conditions normales. Depuis la réforme de 2023, ces délais sont encadrés plus strictement : il faut un dossier concret, pas une demande générale.
Le propriétaire ne doit pas expulser lui-même. Il doit passer par un commissaire de justice et, si nécessaire, demander le concours de la force publique. Changer les serrures, couper l’eau ou vider le logement sans titre exécuté régulièrement expose le bailleur à un risque civil et pénal.
Ce que le commandement doit contenir
Service-Public rappelle que le commandement de quitter les lieux est délivré après la décision judiciaire d’expulsion. Il doit notamment mentionner le titre exécutoire, le juge compétent pour demander des délais ou contester l’exécution, la date à partir de laquelle le logement doit être libéré et l’avertissement sur l’expulsion forcée.
Le point à vérifier en premier est donc matériel : l’acte reçu correspond-il bien au logement, aux parties, au jugement et à la décision devenue exécutoire ? Une erreur d’adresse, une mauvaise identification de l’occupant, une décision non signifiée ou une difficulté sur le délai d’appel peuvent modifier la stratégie.
Il faut ensuite distinguer deux situations.
Première situation : le locataire a reçu un jugement de résiliation du bail pour loyers impayés, trouble de voisinage, défaut d’assurance ou congé validé. Le commandement marque alors le passage de la procédure judiciaire à l’exécution.
Deuxième situation : l’occupant est sans droit ni titre, par exemple après un congé, une occupation illicite ou une situation de squat. Les délais et les protections peuvent être réduits lorsque la voie de fait, la mauvaise foi ou certaines exceptions sont caractérisées.
Le délai de deux mois n’est pas une garantie automatique
L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit le principe du délai de deux mois suivant le commandement lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité. Mais ce même article permet au juge de réduire ou supprimer ce délai dans certaines hypothèses, notamment lorsque la mauvaise foi de la personne expulsée est constatée ou lorsque l’entrée dans les locaux s’est faite par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
En pratique, cela change tout.
Un locataire qui a perdu son procès mais qui paie une partie de la dette, cherche un relogement, répond aux courriers, saisit les services sociaux et dépose une requête motivée n’est pas dans la même situation qu’un occupant qui ne produit aucune pièce et se contente d’attendre l’intervention du commissaire de justice.
Le délai de deux mois est donc un point de départ. Ce n’est pas toujours un bouclier.
Demander un délai au juge de l’exécution
La demande utile est celle qui répond aux critères du juge. L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution permet d’accorder des délais lorsque le relogement ne peut pas intervenir dans des conditions normales. L’article L. 412-4 précise que la durée tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de sa situation, de celle du propriétaire, des démarches de relogement et des circonstances économiques.
Il faut donc préparer un dossier factuel :
- jugement d’expulsion et commandement de quitter les lieux ;
- bail, décompte de dette et paiements récents ;
- justificatifs de ressources ;
- courriers avec le bailleur, le commissaire de justice, la CAF, le FSL ou les services sociaux ;
- preuves de recherche de relogement ;
- certificat médical ou justificatif familial si la situation le justifie ;
- proposition réaliste d’échéancier si une dette locative reste due.
Une requête sans pièces a peu de poids. Une requête déposée la veille de l’intervention forcée, sans explication sur les démarches entreprises, expose aussi à un refus.
Ce que le propriétaire peut faire après le délai
Le propriétaire peut demander la poursuite de l’exécution si le délai est expiré et si aucune décision nouvelle ne suspend ou n’aménage la mesure. Il ne doit pas confondre fermeté et exécution privée.
La voie normale reste la suivante : commissaire de justice, tentative d’exécution, procès-verbal de difficultés si les lieux ne sont pas libérés, demande de concours de la force publique, puis intervention organisée si le concours est accordé.
Lorsque l’administration refuse ou tarde à accorder la force publique, la question peut devenir indemnitaire. L’article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit la responsabilité de l’État en cas de refus de prêter son concours à l’exécution des décisions de justice.
Le propriétaire doit alors conserver les preuves : titre exécutoire, commandement, demandes au préfet, échanges avec le commissaire de justice, loyers ou indemnités d’occupation impayés, charges supportées et éventuelle impossibilité de relouer.
Trêve hivernale : ce qui reste possible
La trêve hivernale suspend l’exécution matérielle de l’expulsion pendant la période protégée. Elle ne bloque pas nécessairement toute la procédure. Le bailleur peut agir en justice, faire constater la résiliation du bail, obtenir une décision et avancer dans les actes préparatoires.
Pour la période 2025-2026, Service-Public indique que la trêve s’étendait du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026. Depuis le 1er avril 2026, les expulsions peuvent reprendre si les conditions d’exécution sont réunies.
L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution encadre cette suspension hivernale. Certaines personnes ne bénéficient pas de cette protection, notamment lorsque les locaux sont occupés après une entrée par voie de fait ou dans d’autres hypothèses prévues par la loi.
La distinction est importante : un locataire en impayé n’est pas automatiquement un squatteur. À l’inverse, un occupant sans droit ni titre entré par effraction ne peut pas se prévaloir des mêmes délais qu’un locataire de bonne foi.
Locataire : les erreurs à éviter
La première erreur consiste à ignorer le commandement. Le silence laisse courir les délais et prive le juge d’éléments récents.
La deuxième consiste à déposer une demande de délai sans pièces. Le juge ne peut pas reconstruire seul la situation. Il faut produire une chronologie : jugement, commandement, démarches sociales, paiements, recherches de logement, difficultés de santé ou familiales.
La troisième consiste à promettre un paiement impossible. Un échéancier irréaliste se retourne contre le locataire. Il vaut mieux proposer un plan modeste, documenté et compatible avec les revenus.
La quatrième consiste à attendre la veille de l’intervention. Plus la demande est tardive, plus il faut expliquer pourquoi elle n’a pas pu être présentée avant.
Bailleur : les erreurs à éviter
La première erreur consiste à changer les serrures sans procédure. Même après un jugement, l’expulsion reste un acte d’exécution encadré.
La deuxième consiste à mal documenter le préjudice. Si le concours de la force publique tarde, il faut pouvoir chiffrer la perte : indemnité d’occupation, charges, taxe foncière, frais de procédure, dégradation éventuelle et impossibilité de récupérer le bien.
La troisième consiste à confondre le commandement de payer et le commandement de quitter les lieux. Le commandement de payer intervient en amont, dans les impayés de loyers. Le commandement de quitter les lieux intervient après le titre permettant l’expulsion.
La quatrième consiste à négliger la situation du locataire devant le juge de l’exécution. Si le locataire démontre des démarches sérieuses de relogement, un paiement partiel et une situation fragile, le juge peut accorder des délais. Le bailleur doit donc répondre avec des pièces : ancienneté de la dette, incidents répétés, absence de paiement, besoin personnel du logement, charges supportées, démarches déjà effectuées.
Paris et Île-de-France : pourquoi l’exécution se prépare différemment
À Paris et en Île-de-France, les délais pratiques sont souvent plus sensibles. Le marché locatif est tendu, les recherches de relogement sont difficiles, et les préfectures traitent de nombreux dossiers de concours de la force publique.
Pour le locataire, cela impose de prouver les recherches effectuées : demandes de logement social, captures de candidatures, refus reçus, attestations des services sociaux, démarches DALO si elles sont pertinentes.
Pour le propriétaire, cela impose de préparer un dossier d’exécution propre. Le commandement, les relances, la demande de concours et les échanges avec le commissaire de justice doivent être classés. En cas de refus ou de silence prolongé de l’administration, le dossier indemnitaire dépendra de ces pièces.
Le cabinet intervient en droit immobilier, notamment sur les litiges de bail d’habitation, de loyers impayés et d’exécution des décisions d’expulsion. Pour les dossiers de bail, vous pouvez aussi consulter notre page dédiée au bail d’habitation à Paris et notre page sur le recouvrement de loyers à Paris.
Quelle stratégie selon votre situation ?
Si vous êtes locataire et que vous venez de recevoir un commandement, il faut agir dans l’ordre. Relisez l’acte. Identifiez la date limite. Rassemblez les pièces. Évaluez si une demande de délai est réaliste. Contactez les services sociaux si ce n’est pas déjà fait. Si une dette existe, préparez une proposition de règlement compatible avec vos revenus.
Si vous êtes propriétaire, vérifiez que le jugement est exécutoire, que le commandement est régulier et que le commissaire de justice a informé les autorités compétentes. Anticipez l’hypothèse d’une demande de délai par l’occupant. Préparez vos pièces financières et votre chronologie. Si la force publique tarde, conservez tout ce qui permet de chiffrer la perte.
Dans les deux cas, le dossier se joue rarement sur une phrase juridique isolée. Il se joue sur la preuve, le calendrier et la cohérence de la demande.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous avez reçu un commandement de quitter les lieux ou vous devez faire exécuter une décision d’expulsion.
Le cabinet peut organiser une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet afin d’évaluer les délais, les recours et les pièces utiles.
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À Paris et en Île-de-France, l’analyse doit intégrer les délais pratiques de relogement, le juge de l’exécution compétent, les échanges avec le commissaire de justice et le traitement préfectoral du concours de la force publique.