Avocat clause d’échelle mobile bail commercial : révision judiciaire L. 145-39 à Paris

La révision exceptionnelle de l’article L. 145-39 du Code de commerce suppose une variation, à la hausse ou à la baisse, supérieure à un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La comparaison s’effectue entre le loyer initial du bail ou le dernier loyer judiciairement fixé et le loyer indexé en vigueur à la date de la demande.

Code de commerce, article L. 145-39 : « Si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

La variation s’apprécie strictement sur le loyer en principal. La Cour de cassation a précisé que la taxe foncière refacturée par le bailleur au preneur, au titre d’un transfert conventionnel de charges, n’entre pas dans l’assiette de calcul du quart. Cette précision a une portée pratique évidente sur les baux parisiens lourdement chargés. Art. L. 145-39 C. com.Cass. 3e civ., 3 mai 2012, n° 11-13.448

L’action en révision relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La procédure est introduite par mémoire préalable signifié à la partie adverse, suivi d’une assignation. Les baux parisiens relèvent du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Code de commerce, article R. 145-23 : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. »

La procédure aboutit le plus souvent à une mesure d’expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative actuelle. Le juge fixe ensuite le loyer révisé à la valeur locative, sans application du plafonnement, contrairement à la révision triennale ordinaire de l’article L. 145-38. Art. R. 145-23 C. com.TJ Paris, juge des loyers commerciaux, 10 avril 2024, n° 23/14035

L’article L. 145-39 déroge expressément à la règle du plafonnement. Le juge des loyers commerciaux fixe le loyer à la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce. Cette particularité fait de l’action en révision exceptionnelle une voie stratégique pour le bailleur dont le local s’est nettement revalorisé, comme pour le preneur dont l’activité a perdu en attractivité.

La valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialisation et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’expert judiciaire est généralement désigné pour produire un rapport contradictoire. Art. L. 145-33 C. com.Art. L. 145-39 C. com.

Le loyer révisé prend effet à compter de la date de la demande en révision, soit la signification du mémoire préalable adressé à la partie adverse. Le juge dispose d’une marge d’appréciation pour adapter la clause d’échelle mobile lorsque la date d’effet du loyer révisé ne coïncide pas avec la date prévue pour l’indexation annuelle.

Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-15.146 (Bull.) : « Lorsqu’il est procédé à la révision judiciaire du loyer et que la date d’effet du loyer révisé ne correspond pas à la date prévue pour l’indexation annuelle, le juge doit adapter la clause d’échelle mobile en modifiant l’indice de base de manière à ce que la révision du loyer ne crée pas, par elle-même, la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. »

Cette obligation pesant sur le juge évite que la révision judiciaire ne crée artificiellement une distorsion d’indexation prohibée par le Code monétaire et financier, ce qui rendrait la clause d’échelle mobile à son tour réputée non écrite. Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-15.146Art. L. 112-1 CMF

Les indices admis pour les clauses d’indexation des baux commerciaux sont l’indice trimestriel des loyers commerciaux ILC pour les activités commerciales et artisanales, et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ILAT pour les bureaux et activités tertiaires. L’indice du coût de la construction ICC, historique, peut encore figurer dans les clauses anciennes mais n’est plus admis depuis la loi Pinel pour les nouveaux baux d’activité.

Le choix de l’indice doit être pertinent au regard de l’activité exercée. La clause qui se réfère à un indice inapproprié peut être attaquée comme contraire aux articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier, lesquels imposent une relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties. Art. L. 112-2 CMFArt. L. 145-39 C. com.

Non. Une clause d’indexation qui ne joue qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence est contraire à l’article L. 145-39 du Code de commerce. La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans un arrêt publié au Bulletin.

Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169 (Bull.) : « En application de l’article L. 145-39 du code de commerce, est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence. Seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite. »

La sanction de la clause réputée non écrite résulte de l’article L. 145-15 du Code de commerce dans sa rédaction issue de la loi Pinel du 18 juin 2014. Cette sanction est imprescriptible. Le preneur peut donc en invoquer le bénéfice à tout moment, sans buter sur la prescription quinquennale. Seuls les rappels de loyers indûment perçus restent soumis au délai de prescription. Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169Art. L. 145-15 C. com.

La portée de la sanction a été clarifiée par la même décision du 12 janvier 2022. Seule la stipulation prohibée, c’est-à-dire la stipulation imposant l’unique application à la hausse, est réputée non écrite. Le reste de la clause d’indexation, lorsqu’il est divisible, conserve sa pleine portée. La cour d’appel qui réputerait non écrite la clause d’indexation dans son entier sans caractériser l’indivisibilité des stipulations encourt la cassation.

Le juge du fond doit donc procéder à un examen précis du libellé de la clause litigieuse. L’analyse de l’intention commune des parties au moment de la conclusion du bail conditionne l’étendue de la sanction. Pour le bailleur, cette nuance permet de sauvegarder le mécanisme d’indexation au cours du temps. Pour le preneur, l’invocation de la nullité totale doit être stratégiquement étayée. Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169

Non. La Cour de cassation refuse depuis longtemps toute renonciation anticipée du preneur à son droit à la révision judiciaire du loyer. La règle est d’ordre public et reflète la protection statutaire du preneur en place.

Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 16-13.914 (Bull.) : « Une clause qui fait obstacle pendant toute la durée du bail commercial à la révision judiciaire du loyer à une somme inférieure au loyer contractuel, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel, est contraire aux dispositions impératives du statut. La renonciation par le preneur à son droit d’obtenir la révision judiciaire ne peut valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis, soit, dans le cas de l’article L. 145-39 du code de commerce, après le constat d’une augmentation du loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile. »

Cette jurisprudence prive de portée toute clause de bail commercial paris ou région parisienne stipulant un loyer plancher contractuel ou interdisant la baisse judiciaire. La renonciation n’est valable qu’a posteriori, après que le droit à révision est né du constat du seuil du quart. Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 16-13.914Art. L. 145-15 C. com.

La restitution des loyers indûment perçus en application d’une clause d’indexation réputée non écrite obéit à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. Le point de départ court à compter de chaque paiement indu. Le preneur ne peut donc, à l’instant t, réclamer la restitution que des loyers excédentaires versés au cours des cinq années précédant l’introduction de l’action.

La sanction du caractère non écrit demeure néanmoins imprescriptible. Le preneur peut, à tout moment, exiger la cessation de l’application de la clause prohibée pour l’avenir, même si la quasi-totalité des sommes anciennement versées est prescrite. Cette dualité de régime conditionne le calendrier de l’action. Art. 2224 C. civ.Art. L. 145-15 C. com.

Oui. Les deux actions répondent à des fondements distincts et peuvent être cumulées dans une même instance. La nullité ou le caractère non écrit de la clause d’indexation neutralise le mécanisme d’indexation et reconstitue le loyer initial. La révision exceptionnelle de l’article L. 145-39 réajuste, indépendamment, le loyer à la valeur locative dès lors que le seuil du quart est franchi.

L’articulation procédurale impose une rigueur particulière dans la rédaction des conclusions, notamment dans la chronologie des prétentions et la qualification des chefs de demande. Le juge des loyers commerciaux, statuant sur mémoire, dispose d’un cadre procédural propre qu’il convient de maîtriser. Art. R. 145-23 C. com.Art. L. 145-39 C. com.

Oui. La jurisprudence assimile toute clause d’indexation faisant varier le loyer en fonction d’un indice à une clause d’échelle mobile au sens de l’article L. 145-39 du Code de commerce. Le terme employé dans le bail importe peu, seul le mécanisme effectif compte.

L’action en révision exceptionnelle se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En pratique, il convient d’agir sans délai après le constat du dépassement, en signifiant un mémoire préalable à la partie adverse.

Non. La fixation du loyer à la valeur locative implique généralement une mesure d’expertise. Le juge des loyers commerciaux y a recours systématiquement en cas de désaccord sur la valeur locative. Les parties peuvent éventuellement transiger sur la base d’une expertise amiable contradictoire.

Non. L’indemnité d’occupation se calcule par référence à la valeur locative mais relève d’un régime distinct. La révision exceptionnelle de L. 145-39 vise le loyer du bail en cours, pas l’indemnité due après refus de renouvellement ou résiliation.

La clause-tunnel qui fixe un plancher et un plafond à la variation du loyer révisé est admise par la jurisprudence dès lors qu’elle ne neutralise pas totalement le droit à révision et qu’elle ne fait pas obstacle à la baisse judiciaire en deçà du loyer contractuel. À défaut, elle encourt la sanction de l’arrêt du 30 mars 2017 précité.

La procédure devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris suppose la maîtrise d’un formalisme particulier (mémoire préalable, mémoire récapitulatif, calendrier d’expertise). Le contentieux de la valeur locative parisienne implique également une connaissance fine des micro-marchés (Paris 1er, 2e, 8e, 9e, 16e, 17e) et des indices d’évolution des baux commerciaux.