À Paris et en Île-de-France, le prix moyen du mètre carré dépasse fréquemment 10 000 €. Chaque surface compte. Un écart de quelques mètres carrés entre la superficie mentionnée dans l’acte de vente et la superficie réelle peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de différence. La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, a instauré un régime de protection spécifique pour les acquéreurs de lots de copropriété. Ce texte impose au vendeur de mentionner la superficie de la partie privative dans l’acte. Il ouvre à l’acquéreur des recours précis : nullité de la vente en cas d’absence de mention, réduction du prix en cas d’erreur supérieure à 5 %. Ces recours sont toutefois soumis à des délais stricts. L’action en réduction du prix doit être intentée dans l’année qui suit l’acte authentique. Passé ce délai de forclusion, l’acquéreur perd son droit. Le cabinet Kohen Avocats vous expose ci-dessous les règles de calcul, les seuils applicables et la procédure à suivre pour faire valoir vos droits.
Qu’est-ce que la loi Carrez et à qui s’applique-t-elle ?
L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dans sa rédaction issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, cet article impose l’obligation suivante.
« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. »
Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (texte officiel)
Cette obligation s’impose à tout vendeur d’un lot soumis au régime de la copropriété. Elle vise les lots privatifs d’une superficie supérieure à 8 m². Sont expressément exclus du champ d’application les caves, les garages et les emplacements de stationnement. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² sont également dispensés de mesurage, sauf s’ils constituent avec d’autres lots une unité d’habitation.
Le texte est d’ordre public. Toute clause contraire est réputée non écrite. L’acquéreur ne peut valablement renoncer, dans l’acte, à l’action en réduction du prix. La loi Carrez ne s’applique pas aux ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), aux ventes sur saisie immobilière, ni aux biens hors copropriété.
Comment calculer la surface privative d’un lot ?
La méthode de calcul est définie à l’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cet article définit la superficie de la partie privative de la manière suivante.
« La superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »
Article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (texte officiel)
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont également exclus du calcul les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises et les garages. Sont également exclus les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs au logement, les vérandas et les volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10 du code de la construction et de l’habitation. Les locaux communs et autres dépendances des logements ne sont pas non plus pris en compte.
La surface Carrez diffère de la surface habitable définie à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation (loi Boutin). Cette dernière sert notamment à déterminer les conditions de louabilité. Les deux notions obéissent à des règles de calcul distinctes et aboutissent souvent à des résultats différents.
| Élément | Surface Carrez (loi Carrez) | Surface habitable (loi Boutin) |
|---|---|---|
| Planchers des locaux clos et couverts | Pris en compte | Pris en compte |
| Murs, cloisons, gaines, embrasures | Déduits | Déduits |
| Hauteur inférieure à 1,80 m | Exclue | Exclue |
| Combles non aménagés | Exclus | Exclus |
| Caves, garages, parkings | Exclus | Exclus |
| Balcons, terrasses, loggias | Exclus | Exclus |
| Vérandas, volumes vitrés | Exclus | Exclus (sauf aménagés) |
| Parties communes à jouissance exclusive | Exclues sauf transformation | Selon configuration |
Ce tableau permet d’identifier rapidement les éléments à prendre en compte selon le régime applicable.
Erreur de surface supérieure à 5 % : l’action en réduction du prix
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une sanction spécifique. Il énonce la règle suivante.
« Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. »
Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (texte officiel)
L’action en diminution du prix doit être intentée dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
Le seuil du vingtième correspond à une tolérance de 5 %. Pour un appartement mentionné à 60 m², l’action n’est ouverte que si la superficie réelle est inférieure à 57 m². En deçà de ce seuil, l’action est fermée.
La garantie est objective. L’acquéreur n’a pas à démontrer la mauvaise foi du vendeur, ni à établir l’existence d’un préjudice. > Cass. 3e civ., 5 décembre 2007, n° 06-19.676 (décision), motifs : « la connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n’est pas subordonné à la preuve d’un préjudice »
Cass. 3e civ., 2 juin 2016, n° 15-16.967 (décision), motifs : « Le délai d’un an prévu par le dernier alinéa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est un délai de forclusion et que la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du Code civil n’est pas applicable au délai de forclusion »
Le calcul de la réduction est proportionnel. La formule est la suivante : (prix de vente du lot × surface manquante) / surface mentionnée dans l’acte. Si la vente porte sur plusieurs lots pour un prix global, le prix doit être ventilé pour isoler la part correspondant au lot soumis à la loi Carrez.
Absence de mention de superficie : nullité de la vente
L’absence de toute mention de superficie dans la promesse ou le contrat ouvre l’action en nullité. L’article 46 dispose en ce sens :
« La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. »
Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (texte officiel)
Cass. 3e civ., 22 novembre 2018, n° 17-23.366 (décision), motifs : « Attendu que, lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie »
Il en résulte que si l’acte authentique mentionne la superficie, même de manière erronée, l’acquéreur ne peut plus invoquer la nullité pour absence de mention. Il lui reste l’action en réduction du prix, sous réserve du seuil du 5 % et du délai d’un an.
Vente en l’état futur d’achèvement : un régime distinct
La loi Carrez ne s’applique pas aux ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), même lorsque le lot vendu est compris dans une copropriété. Ces opérations relèvent du régime de droit commun des articles 1616 et suivants du Code civil. Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat.
Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 19-24.994 (décision), motifs : « la surface stipulée dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement visé à l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation s’entend d’une surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du même code »
En pratique, les contrats de VEFA prévoient souvent une tolérance de 5 % en plus ou en moins. Dans cette limite, aucune réclamation n’est prise en considération. Si le déficit de surface dépasse ce seuil, l’acquéreur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du contrat, dans le délai d’un an prévu à l’article 1619 du Code civil.
Délais et procédure à suivre en cas de litige
Le contentieux de la surface exige une méthode rigoureuse. Voici les étapes à suivre :
- Vérifier l’acte de vente. Relever la superficie mentionnée et le détail des lots vendus.
- Faire réaliser un mesurage contradictoire. Un simple certificat de mesurage peut être contesté. Une expertise judiciaire ou un métrage contradictoire par un professionnel offre une force probante supérieure.
- Calculer l’écart en pourcentage. L’action n’est recevable que si l’écart dépasse 5 %.
- Vérifier le délai. L’action en réduction du prix doit être intentée dans l’année suivant l’acte authentique. Ce délai est de forclusion.
- Adresser une mise en demeure. Une lettre recommandée avec accusé de réception exposant l’erreur et le calcul de la réduction demandée peut éviter un procès.
- Saisir le tribunal judiciaire compétent. Il s’agit du tribunal du lieu de situation de l’immeuble. La représentation par avocat est obligatoire pour les demandes supérieures à 10 000 €.
- Envisager l’appel en garantie. Le diagnostiqueur ou l’agent immobilier peuvent être appelés en garantie si une faute distincte de l’erreur de mesurage est établie.
Le marché immobilier parisien et les contentieux de surface
À Paris et en Île-de-France, le prix du mètre carré rend chaque surface disputée. Un écart de 3 m² sur un appartement de 50 m² peut représenter plus de 30 000 €. Les contentieux liés à la loi Carrez sont fréquents dans la capitale. La complexité des immeubles anciens, les transformations de locaux et les erreurs de qualification des surfaces augmentent le risque de litige.
Le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les immeubles situés dans la capitale. La représentation par avocat est obligatoire dès lors que le montant de la demande excède 10 000 €. Le cabinet Kohen Avocats intervient régulièrement dans ces contentieux, tant en conseil qu’en contentieux. Pour en savoir plus sur notre expertise en droit immobilier, consultez notre page dédiée : avocats en droit immobilier à Paris.
L’article de notre blog sur l’état daté facturé par le syndic peut également vous intéresser pour comprendre les obligations du syndic lors de la vente d’un lot de copropriété.
Questions fréquentes
La mention « environ 60 m² » dans le compromis protège-t-elle le vendeur ?
Non. La Cour de cassation a jugé qu’une telle mention équivaut à l’absence de mesurage. Elle n’empêche pas l’action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 %.
L’acquéreur peut-il agir s’il a revendu le bien avant de découvrir l’erreur ?
Oui. L’action est ouverte à l’acquéreur initial, même s’il a revendu le bien entre-temps. Le droit à la réduction du prix se transmet à ses héritiers.
Le vendeur peut-il réclamer un supplément de prix si la surface réelle est supérieure ?
Non. La loi Carrez est unilatéralement protectrice de l’acquéreur. Si la superficie réelle est supérieure à celle de l’acte, le vendeur ne peut obtenir aucun supplément.
Les frais de notaire et d’agence peuvent-ils être inclus dans la réduction ?
Non. La réduction du prix ne porte que sur le prix de vente du lot. Les frais accessoires ne sont pas récupérables sur le fondement de l’article 46. Toutefois, une action en responsabilité contractuelle distincte peut être envisagée.
Le diagnostiqueur est-il toujours responsable en cas d’erreur ?
Non systématiquement. La mission du diagnostiqueur est technique. Il n’est pas tenu de procéder à l’analyse juridique du lot. Il doit prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement lors de la vente. Sa responsabilité n’est engagée que si une faute distincte est établie.
Le délai d’un an peut-il être suspendu par une expertise ?
Non. Le délai d’un an est un délai de forclusion. Il ne se suspend pas, même si une expertise est ordonnée. Il peut en revanche être interrompu par une demande en justice, y compris en référé expertise.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier ?
Vous suspectez une erreur de surface sur votre appartement ? Le cabinet Kohen Avocats vous accompagne dans l’analyse de votre dossier et la mise en œuvre de vos recours. Nous vous proposons une consultation dans les 48 heures pour évaluer la recevabilité de votre action et calculer la réduction de prix applicable.
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