Le 23 avril 2024, la cour d’appel de Paris a condamné un locataire à verser 10 000 euros de dommages-intérêts à son bailleur. Ce locataire avait systématiquement refusé l’accès aux visiteurs pendant la mise en vente de l’appartement (CA Paris, 23 avril 2024, RG n° 10/20955, décision). Ce montant correspondait exactement au préjudice subi par le propriétaire. Celui-ci avait été contraint de baisser son prix de vente. Il ne pouvait plus montrer les lieux aux acquéreurs potentiels.

Cette décision illustre une tension croissante du marché locatif parisien. D’un côté, le locataire revendique le droit à la jouissance paisible de son logement. De l’autre, le propriétaire entend vendre son bien dans les meilleures conditions. Le conflit est fréquent. Les enjeux financiers sont réels. Dans un contexte où les délais de vente se rallongent, le préavis de six mois pèse lourd sur les transactions. La question des visites pendant l’occupation locative est devenue un point d’achoppement majeur.

Le bailleur ne peut pas pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire. Mais ce dernier ne peut pas non plus bloquer indéfiniment la vente. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement ce rapport de force. La jurisprudence récente précise les conséquences d’un refus abusif.

Le cadre légal des visites pendant le bail.

Le droit de visite du bailleur et ses limites.

Le contrat de location ne confère pas au bailleur un droit de visite absolu. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur une obligation d’ordre public. Il doit « assurer au locataire la jouissance paisible du logement » (texte officiel). Cette disposition protège le locataire contre toute intrusion intempestive. La jouissance paisible implique l’absence de troubles de voisinage. Elle garantit aussi la tranquillité personnelle du locataire dans son domicile. Le propriétaire ne peut donc pas se présenter sans préavis ni autorisation.

Toutefois, cette protection n’est pas absolue. L’article 7 de la même loi impose au locataire une obligation de tolérance.

« Laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

— Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte officiel)

Par extension, le locataire doit tolérer les visites organisées dans le cadre de la vente du bien. Cette tolérance reste subordonnée au respect des conditions légales et contractuelles.

La clause de visite dans le contrat de bail.

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les clauses relatives aux visites.

« Est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. »

— Article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte officiel)

Cette disposition fixe deux limites impératives. Les visites sont interdites les jours fériés. Leur durée ne peut excéder deux heures par jour ouvrable. Toute clause contraire est réputée non écrite. Elle est donc privée d’effet juridique.

Le bailleur qui souhaite organiser des visites doit s’assurer que la clause contractuelle respecte ces limites. En pratique, une clause autorisant les visites de dix-huit à vingt heures du lundi au samedi sera valide. En revanche, une clause autorisant les visites de dix-huit à vingt-deux heures ou les visites dominicales sera partiellement réputée non écrite. Le locataire ne peut invoquer cette nullité pour refuser toute visite. La clause reste valable dans la mesure où elle respecte les limites légales.

Le congé pour vente et le préavis de six mois.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le bailleur personne physique peut aussi donner congé à son locataire en justifiant celui-ci par sa décision de reprendre le logement comme résidence principale ou par la vente du logement » (texte officiel). Le délai de préavis applicable au congé pour vente est de six mois. Pendant cette période, le locataire reste redevable du loyer et des charges. Il doit aussi permettre au bailleur de trouver un acquéreur. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Celui-ci dispose de deux mois pour accepter les conditions proposées.

Le préavis de six mois constitue la fenêtre temporelle pendant laquelle le bailleur peut organiser des visites. Passé ce délai, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Cependant, si le locataire refuse les visites pendant le préavis, le bailleur peut se trouver dans l’impossibilité de vendre. Cette obstruction prolonge de facto la période d’indisponibilité du bien.

Quand le locataire refuse : les recours du bailleur.

La mise en demeure préalable.

Face à un locataire qui refuse les visites, le bailleur doit d’abord agir par écrit. Une mise en demeure recommandée avec accusé de réception est indispensable. Ce formalisme permet d’établir la mauvaise volonté du locataire. Cette lettre doit rappeler la clause contractuelle. Elle doit préciser les limites légales. Elle doit proposer des créneaux horaires précis. Le locataire qui refuse sans motif légitime commet une faute contractuelle.

L’article 1104 du Code civil impose aux parties de « régler leurs rapports contractuels de bonne foi » (texte officiel). Le refus systématique de visite sans justification constitue une violation de cette obligation. Le locataire doit collaborer raisonnablement à la vente du bien. Cette collaboration est exigée dès lors que ses propres droits sont respectés. Le caractère raisonnable de la collaboration s’apprécie au cas par cas. Un refus ponctuel pour cause de maladie ou de travail à domicile est légitime. Un refus répété et systématique est constitutif d’une faute.

L’action en justice pour faute contractuelle.

Si le locataire persiste dans son refus malgré la mise en demeure, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire. Deux voies sont possibles. La première consiste à demander une ordonnance sur requête autorisant l’accès au logement pour des visites encadrées. Le juge des référés peut ordonner au locataire de laisser visiter le logement aux heures fixées par la clause contractuelle. Cette ordonnance peut être assortie d’une astreinte financière.

La deuxième voie consiste à demander des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi. L’article 1231-1 du Code civil dispose que « toute inexécution de l’obligation oblige le débiteur à réparer le préjudice causé au créancier par cette inexécution » (texte officiel). Le bailleur doit alors établir le lien de causalité entre le refus du locataire et le préjudice subi. Ce préjudice peut consister en un retard dans la vente, une baisse du prix de vente, ou des frais d’agence supplémentaires.

La jurisprudence sur l’indemnisation.

La Cour de cassation a consacré le principe de l’indemnisation du bailleur en cas de refus abusif de visite. Dans un arrêt du 11 mars 2014, la troisième chambre civile a précisé la condition de la clause contractuelle. Elle a jugé que le bailleur peut obtenir indemnisation au titre du refus de visite pendant le préavis. Cette indemnisation est subordonnée à la présence d’une stipulation contractuelle en ce sens (Cass. 3e civ., 11 mars 2014, n° 13-10.814, décision).

motifs : « attendu que la clause du bail imposant au locataire de laisser visiter le logement pendant le préavis était licite et que le refus des locataires de respecter cette obligation contractuelle constituait une faute engageant leur responsabilité »

Cette jurisprudence a été confirmée par la cour d’appel de Paris dans sa décision du 23 avril 2024 (RG n° 10/20955, décision). Les juges ont retenu que le locataire avait « systématiquement refusé l’accès aux potentiels acquéreurs » en invoquant des prétextes inconsistants. L’expertise immobilière avait établi que le bien, estimé à 425 000 euros, n’avait trouvé preneur qu’à 415 000 euros. Cette décote résultait de l’impossibilité de visiter librement. Les 10 000 euros de dommages-intérêts correspondent à cette perte de valeur.

Une autre décision récente illustre l’encadrement judiciaire des visites. La cour d’appel de Limoges, dans un arrêt du 21 février 2024 (n° 22/00907, décision), a confirmé une condamnation du locataire à laisser l’accès au logement pour les visites. Les juges ont retenu que le bailleur était fondé à faire visiter le logement dans la perspective de sa vente. Ils ont confirmé la clause limitant les visites à deux heures par jour ouvrable avec un préavis de quarante-huit heures (CA Limoges, 21 février 2024, n° 22/00907, décision).

motifs : « la disposition du jugement critiqué condamnant la locataire à laisser l’accès au logement donné à bail à l’agence BL AGENTS ou toute agence immobilière mandatée par lui, pour faire procéder à des visites, dans la limite de deux heures par jour ouvrable, avec préavis de 48h, avec condamnation de 100 euros par manquement constaté par huissier de justice sera confirmée, le bailleur étant fondé à pouvoir faire visiter le logement dans la perspective de sa vente »

Toutefois, la cour a refusé d’allouer des dommages-intérêts au bailleur. Elle a estimé que la preuve de l’échec de la vente imputable au locataire était insuffisante.

Les pièges à éviter pour le propriétaire.

Ne pas confondre visite et violation de domicile.

Le bailleur qui forcerait l’entrée dans le logement sans l’accord du locataire commettrait une infraction pénale. L’article 226-4 du Code pénal punit cette conduite d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. Le texte vise « le fait d’entrer dans le domicile d’autrui contre la volonté de son occupant » (texte officiel). Cette disposition s’applique même si le bailleur est propriétaire du logement. Le droit de propriété est limité par le droit au domicile du locataire. Seul un officier de police judiciaire ou un huissier de justice peut pénétrer dans le logement contre la volonté du locataire. Et seulement dans les conditions prévues par la loi.

La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 25 février 2004 (Cass. 3e civ., 25 février 2004, n° 02-18.081, décision). Dans cette affaire, un bailleur avait fait visiter un appartement sans l’autorisation du locataire. Celui-ci avait demandé réparation de l’atteinte au respect de sa vie privée. Les juges ont retenu ce qui suit (Cass. 3e civ., 25 février 2004, n° 02-18.081, décision).

motifs : « la simple atteinte au respect de la vie privée ouvre droit à réparation et ce même si le comportement du bailleur, à savoir la visite, n’a donné lieu à aucun ‘effet’ particulier »

Cette décision illustre le risque auquel s’expose le propriétaire qui méconnaît le droit du locataire.

Respecter strictement les horaires et la fréquence.

Le bailleur qui organiserait des visites en dehors des horaires contractuels ou légaux s’exposerait à une action en justice du locataire. Ce dernier pourrait invoquer un trouble de jouissance et demander des dommages-intérêts. Les visites doivent se dérouler dans les créneaux fixés par le bail. Un préavis raisonnable de quarante-huit heures minimum est requis. La fréquence doit rester proportionnée. Une visite par semaine pendant le préavis est généralement admise. Trois visites par jour constituerait un excès.

Anticiper la rédaction du bail.

La rédaction de la clause de visite est déterminante pour l’indemnisation future. Une clause trop vague sera difficile à invoquer devant le juge. La formulation « le locataire s’engage à faciliter les visites » manque de précision. Une clause précise offre une base contractuelle solide.

« Le locataire s’engage à laisser visiter le logement de dix-huit à vingt heures les jours ouvrables, dans la limite de deux heures par jour, sur rendez-vous convenu quarante-huit heures à l’avance. »

Le bailleur doit veiller à ce que la clause respecte les limites de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Paris et Île-de-France : une réalité particulière.

Des délais de vente qui amplifient le conflit.

Dans la capitale et sa couronne, le marché immobilier reste tendu malgré la hausse des taux d’intérêt. Les délais de vente moyens se situent entre trois et cinq mois pour un appartement en bon état. Ils peuvent atteindre huit mois pour un bien occupé par un locataire. Le préavis de six mois ajoute une incertitude temporelle. Le bailleur ne sait pas s’il vendra avant l’expiration du préavis. Il ignore s’il devra baisser son prix. Le locataire, quant à lui, craint de voir son calendrier de déménagement perturbé par des visites intempestives.

La compétence du tribunal judiciaire de Paris.

Les litiges locatifs à Paris relèvent du tribunal judiciaire de Paris. La formation collégiale est compétente pour les demandes de dommages-intérêts supérieures à 5 000 euros. Le juge des contentieux de la protection statue en dessous de ce seuil. En pratique, une demande d’indemnisation de 10 000 euros comme celle retenue par la cour d’appel de Paris relève de la compétence collégiale. Le délai de jugement en première instance varie entre douze et dix-huit mois. Cette durée incite les parties à rechercher une conciliation amiable.

Les spécificités du marché locatif francilien.

La densité locative de l’Île-de-France crée des situations particulières. Les immeubles haussmanniens avec plusieurs appartements par palier facilitent les visites discrètes. Les logements en rez-de-chaussée ou avec accès direct depuis la rue suscitent davantage d’inquiétudes sur la sécurité. Le bailleur doit adapter sa stratégie de visite au type de bien. Les photographies professionnelles, les vidéos de visite virtuelle, ou les visites groupées peuvent réduire le nombre d’intrusions dans le quotidien du locataire.

Ce qu’il faut retenir : tableau récapitulatif.

Situation	Règle applicable	Recours du bailleur	Risque pour le locataire
Visite hors horaires légaux	Interdite (art. 4 loi 89-462)	Refus légitime du locataire	Aucun.
Visite dans les horaires contractuels	Autorisée si clause valide	Action en justice si refus	Dommages-intérêts.
Visite sans clause contractuelle	Tolérance raisonnable attendue	Mise en demeure, puis action	Faute contractuelle éventuelle.
Refus systématique abusif	Faute contractuelle	Dommages-intérêts prouvés	Condamnation jusqu’à 10 000 €.
Intrusion forcée du bailleur	Violation de domicile (art. 226-4 CP)	Plainte pénale	Un an de prison, 15 000 € d’amende.
Visite pendant le préavis	Obligation de collaboration	Ordonnance sur requête possible	Astreinte financière.

Questions fréquentes.

Le locataire peut-il refuser toutes les visites sans justification ?

Non. Si le bail contient une clause de visite conforme à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de laisser visiter le logement dans les horaires fixés. Un refus systématique et sans motif légitime constitue une faute contractuelle. Cette faute engage la responsabilité du locataire. Celui-ci peut toutefois refuser une visite ponctuelle pour un motif sérieux. La maladie, le travail à domicile, ou l’impossibilité d’absence constituent des justifications recevables. Le locataire doit alors proposer un créneau de remplacement.

Le bailleur peut-il entrer dans le logement si le locataire n’est pas là ?

Non, sauf accord exprès du locataire ou urgence manifeste. Une fuite d’eau ou un risque d’incendie peut justifier une entrée sans autorisation. En l’absence de telles circonstances, l’entrée dans le domicile contre la volonté de son occupant constitue une violation de domicile. Cette infraction est punie par l’article 226-4 du Code pénal. Même en l’absence du locataire, le bailleur ne peut pas utiliser ses clés pour faire visiter le logement sans autorisation préalable. Cette règle vaut également pour l’agent immobilier mandaté par le propriétaire.

Quel préavis doit respecter le bailleur pour organiser une visite ?

La loi ne fixe pas de délai légal de préavis pour les visites. En pratique, un préavis de quarante-huit heures est considéré comme raisonnable par la jurisprudence. Le bail peut prévoir un délai plus long, mais pas plus court. Le locataire qui refuserait une visite faute de préavis suffisant serait fondé dans son refus. À l’inverse, un locataire qui refuse une visite prévue depuis une semaine sans proposition alternative commettrait une faute.

Le locataire peut-il exiger une réduction de loyer pendant les visites ?

Non, sauf si les visites perturbent de manière excessive l’usage du logement. La jurisprudence admet une tolérance raisonnable aux visites pendant le préavis de vente. Ces visites font partie des contraintes normales de la relation locative. Toutefois, si le bailleur organise des visites quotidiennes de plusieurs heures pendant plusieurs semaines, le locataire pourrait invoquer un trouble de jouissance. Il pourrait alors demander une indemnisation. Cette situation reste exceptionnelle.

Que faire si le locataire change les serrures pour empêcher les visites ?

Le changement de serrures par le locataire sans l’accord du bailleur constitue une transformation des locaux. Cette pratique est interdite par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur peut exiger la remise en état immédiate. Il peut saisir le juge des référés en cas de refus. Si le changement de serrures vise à empêcher les visites pendant la vente, il peut aussi être retenu comme un élément de la faute contractuelle. Cette faute justifie des dommages-intérêts.

Le congé pour vente vaut-il offre de vente au locataire ?

Oui. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le congé pour vente « vaut offre de vente » au profit du locataire. Ce dernier dispose de deux mois à compter du début du préavis pour accepter l’offre aux conditions fixées dans le congé. Son silence vaut refus. Cette disposition protège le locataire en lui donnant un droit de préemption. Elle ne l’exempte pas de l’obligation de laisser visiter le logement aux autres acquéreurs potentiels pendant le délai de réflexion.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier ?

Un litige locatif autour des visites pendant la vente peut bloquer votre projet immobilier pendant des mois. Notre cabinet intervient rapidement pour sécuriser vos droits, que vous soyez bailleur ou locataire.

• Consultation sous 48 heures : analyse de votre bail, de la clause de visite et de votre stratégie juridique.
• Rédaction de mise en demeure ou défense contre une demande d’indemnisation
• Saisine du tribunal judiciaire pour ordonnance sur requête ou action en dommages-intérêts
• Contact : 06 46 60 58 22 ou formulaire en ligne

Pour approfondir vos droits en matière de bail d’habitation à Paris, consultez notre page dédiée. Vous pouvez également lire notre analyse sur la vente d’un logement occupé par un locataire.