Le projet de loi logement annoncé le 23 avril 2026 a relancé une question très concrète : un bailleur peut-il encore louer un appartement classé G au DPE lorsque les travaux dépendent de la copropriété ? Le Gouvernement annonce vouloir remettre sur le marché des logements F et G vacants pour raisons énergétiques, à condition d’engager des travaux dans des délais courts : trois ans pour une maison individuelle, cinq ans pour une copropriété.

Cette annonce répond à une tension réelle. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont en principe exclus de la décence énergétique en France métropolitaine. En copropriété, beaucoup de propriétaires ne maîtrisent pourtant pas seuls les travaux utiles : isolation de la toiture, façade, ventilation, chauffage collectif, plan pluriannuel de travaux, financement, majorité d’assemblée générale. Le risque est donc double : louer trop vite un logement juridiquement fragile, ou laisser vacant un bien qui pourrait être sécurisé avec un dossier de preuve sérieux.

La réponse pratique est la suivante : en mai 2026, l’annonce gouvernementale ne suffit pas encore à neutraliser la loi applicable. Le bailleur d’un logement G doit raisonner en deux temps : vérifier ce qui est interdit aujourd’hui, puis documenter ses diligences en copropriété pour préparer soit un recours, soit le futur sursis si le texte est adopté.

DPE G en copropriété : ce qui reste interdit aujourd’hui

Le point de départ reste l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En métropole, un logement décent doit respecter un niveau minimal de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne remplissent plus ce niveau minimal. Les logements F seront concernés à compter du 1er janvier 2028, puis les logements E à compter du 1er janvier 2034.

Le site Service-Public rappelle que l’interdiction de louer les logements G vise les contrats signés à partir du 1er janvier 2025, ainsi que les renouvellements ou reconductions tacites intervenant après cette date. Un bail ancien ne disparaît donc pas automatiquement, mais la prochaine échéance du bail devient un moment de risque.

La copropriété ne transforme pas mécaniquement un logement G en logement louable. Elle peut en revanche changer le contentieux. Si le locataire demande la mise en conformité, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 limite le pouvoir du juge lorsque le logement fait partie d’un immeuble en copropriété et que le copropriétaire démontre ses diligences. Autrement dit, le bailleur ne peut pas se contenter de dire que « la copropriété refuse ». Il doit prouver ce qu’il a demandé, ce qui a été voté, ce qui a été refusé et ce qu’il a fait dans son lot privatif.

Il faut donc éviter deux erreurs. Première erreur : croire qu’un simple devis ou un simple courrier au syndic autorise déjà toute relocation. Deuxième erreur : penser que le refus de l’assemblée générale ne sert à rien. En réalité, ce refus peut devenir une pièce centrale, mais seulement s’il s’inscrit dans une chronologie cohérente.

Sursis 2026 annoncé : ce qu’il pourrait changer

Le communiqué gouvernemental du 23 avril 2026 annonce une mesure « rénover pour relouer ». L’objectif affiché est de remettre à disposition près de 700 000 logements F et G, aujourd’hui vacants pour raisons énergétiques, à condition d’engager des travaux dans des délais courts : trois ans pour les maisons individuelles et cinq ans pour les copropriétés.

Cette annonce a un fort intérêt pratique pour les copropriétaires bailleurs. Le délai de cinq ans tient compte de la réalité collective : une rénovation énergétique d’immeuble suppose souvent un DPE collectif, un audit ou une étude, des devis, un vote, un financement, des appels de fonds, parfois une autorisation d’urbanisme et des travaux longs.

Mais il faut rester précis. Au jour de la rédaction, le texte annoncé n’est pas encore une règle définitive applicable à tous les baux. Il ne faut donc pas rédiger un bail en affirmant que le sursis est acquis. Le bon usage de l’actualité consiste plutôt à préparer le dossier qui permettra d’entrer dans le futur dispositif, si celui-ci est adopté : contrat ou devis de travaux, décision de copropriété, résolution inscrite à l’ordre du jour, échéancier, financement et preuve de suivi.

Pour un bailleur, le sujet n’est pas seulement « puis-je louer ? ». La vraie question est : si mon locataire, une agence, un juge ou un acquéreur me demande de justifier la conformité énergétique, puis-je produire un dossier complet et daté ?

Quand l’assemblée générale refuse les travaux

Le cas le plus sensible est celui du bailleur qui possède un appartement G dans un immeuble ancien et qui a besoin de travaux sur les parties communes pour sortir de la classe G. Le remplacement des fenêtres ou l’isolation intérieure ne suffisent pas toujours. La toiture, la façade, la ventilation, les planchers, les réseaux ou le chauffage collectif peuvent peser dans le DPE.

Dans cette situation, le bailleur doit d’abord identifier ce qui relève de son lot privatif et ce qui relève de la copropriété. Les travaux privatifs possibles doivent être étudiés sérieusement : fenêtres autorisées, isolation intérieure raisonnable, ventilation, chauffage individuel, régulation, équipements. Si rien n’est fait dans le lot alors que certains travaux étaient possibles, l’argument du blocage collectif sera affaibli.

Ensuite, il faut faire inscrire les résolutions utiles à l’ordre du jour. Une demande vague au syndic est insuffisante. La demande doit viser, selon le dossier, la réalisation du DPE collectif, l’étude de travaux d’économie d’énergie, le plan pluriannuel de travaux, un audit, un devis d’isolation, un changement de ventilation, un contrat de performance énergétique ou une résolution de principe permettant de mandater une entreprise.

L’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 impose d’ailleurs au syndic, après la réalisation d’un DPE collectif, d’inscrire à l’ordre du jour la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique, sauf si le plan pluriannuel de travaux comprend déjà ces travaux.

Si l’assemblée refuse, le procès-verbal devient une pièce importante. Il faut regarder la rédaction de la résolution, le résultat du vote, les tantièmes, les copropriétaires opposants, les motifs évoqués, les devis joints et les informations données avant le vote. Un refus mal préparé peut parfois justifier une nouvelle demande mieux cadrée plutôt qu’un contentieux immédiat.

Quelles preuves le bailleur doit réunir

Le dossier de preuve doit être construit avant le litige. Il ne suffit pas de reconstituer l’histoire après réception d’une mise en demeure du locataire.

Le premier bloc de pièces concerne le logement : bail, avenants, DPE individuel, date du diagnostic, recommandations du diagnostiqueur, factures d’énergie si elles existent, photographies, diagnostics antérieurs, travaux déjà réalisés dans le lot et devis de travaux privatifs refusés ou acceptés.

Le deuxième bloc concerne la copropriété : règlement de copropriété, derniers procès-verbaux d’assemblée générale, convocations, ordre du jour, demandes envoyées au syndic, réponses du syndic, devis transmis, DPE collectif s’il existe, plan pluriannuel de travaux, carnet d’entretien, appels de fonds et échanges avec le conseil syndical.

Le troisième bloc concerne les contraintes. Si les travaux sont techniquement impossibles, trop intrusifs, incompatibles avec les règles d’urbanisme ou dépendants des parties communes, il faut le démontrer par des pièces : avis technique, réponse de la mairie, refus de l’architecte, règlement de copropriété, devis excluant certains travaux, rapport du diagnostiqueur ou compte rendu d’entreprise.

Le quatrième bloc concerne la chronologie. Dans un dossier DPE, les dates comptent : date de signature du bail, date du DPE, date de renouvellement ou de reconduction, date de la demande au syndic, date de l’assemblée générale, date du refus, date des travaux privatifs et date de la demande du locataire. Une chronologie claire peut faire la différence entre un bailleur diligent et un bailleur attentiste.

Quels recours pour le locataire

Le locataire ne doit pas croire que l’annonce gouvernementale supprime ses droits. Tant que le logement est soumis aux critères actuels de décence, il peut demander la mise en conformité si le logement ne respecte pas la loi.

La démarche commence par une demande écrite au bailleur, de préférence avec accusé de réception, en joignant ou en réclamant le DPE. Le locataire doit expliquer le problème : logement classé G, DPE absent, DPE périmé, bail renouvelé après l’échéance légale, factures d’énergie très élevées, humidité, froid, ventilation défaillante ou autres éléments de non-décence.

Si le bailleur ne répond pas, la commission départementale de conciliation peut être utile. Elle ne remplace pas toujours le juge, mais elle permet de formaliser le désaccord et de montrer que le locataire a tenté une solution amiable.

Devant le juge, l’article 20-1 permet de demander des travaux, une réduction de loyer, une suspension du paiement du loyer avec ou sans consignation, ou une suspension de la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. Mais le locataire doit rester prudent : il ne doit pas suspendre seul son loyer sans cadre juridique, sauf à prendre un risque d’impayé.

Deux décisions récentes illustrent le contentieux. Le tribunal judiciaire de Paris, le 9 janvier 2025, a indemnisé un locataire pour le préjudice de jouissance lié à la faible performance énergétique du logement. Le tribunal judiciaire d’Alençon, le 12 février 2026, rappelle de son côté que l’indécence n’autorise pas automatiquement le locataire à cesser de payer hors de la procédure prévue par la loi. Ces décisions ne remplacent pas l’analyse de chaque dossier, mais elles montrent que le DPE peut devenir un vrai sujet judiciaire.

DPE collectif, plan de travaux et location : le point souvent oublié

Depuis 2026, le DPE collectif concerne aussi les petites copropriétés. L’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013.

Le DPE collectif ne remplace pas le DPE individuel annexé au bail, mais il peut être déterminant pour comprendre la cause du mauvais classement. Si l’immeuble présente une faiblesse collective, le bailleur pourra mieux expliquer pourquoi les travaux doivent être votés par l’assemblée générale.

Service-Public indique aussi que le syndic tient le DPE collectif à disposition des copropriétaires et l’annexe au carnet d’entretien. Le coût peut être significatif, mais l’absence de diagnostic ou de discussion sérieuse sur les travaux peut exposer la copropriété à un contentieux si un copropriétaire subit un préjudice concret, par exemple une impossibilité de louer ou une perte de chance lors d’une vente.

Pour approfondir cet aspect, l’article du cabinet sur le DPE collectif obligatoire en copropriété permet de distinguer diagnostic, plan pluriannuel de travaux, rôle du syndic et recours du copropriétaire.

Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est plus risqué

À Paris et en Île-de-France, le sujet DPE G en copropriété est particulièrement sensible. Beaucoup de logements locatifs sont situés dans des immeubles anciens, avec des façades contraintes, des toitures collectives, des ventilations anciennes, des chauffages collectifs, des copropriétés très divisées et des budgets de travaux élevés.

Le bailleur parisien peut être pris entre trois contraintes : l’interdiction progressive de location, l’encadrement des loyers et la lenteur des décisions de copropriété. Il peut aussi avoir un locataire déjà en place, une échéance de bail proche, une agence qui refuse de remettre le bien sur le marché, ou une banque qui exige une trajectoire de travaux.

Le locataire, lui, peut vivre dans un logement froid ou coûteux à chauffer sans savoir si le problème vient du lot privatif, des parties communes ou d’un DPE contestable. Une consultation utile consiste alors à croiser le bail, le diagnostic, les factures, l’état du logement et les procès-verbaux d’assemblée générale.

Pour un contentieux situé à Paris ou dans les départements franciliens, la stratégie doit intégrer le tribunal compétent, les délais d’assemblée générale, les contraintes d’urbanisme, les aides mobilisables et les pièces à obtenir du syndic. Le cabinet intervient régulièrement sur des litiges de droit de la copropriété et de travaux de copropriété à Paris.

Checklist avant de relouer ou de contester

Avant de relouer un appartement G en copropriété, le bailleur doit vérifier cinq points.

Premièrement, le DPE individuel est-il récent, fiable et cohérent avec les travaux déjà réalisés ? Deuxièmement, la prochaine échéance du bail déclenche-t-elle le risque de non-décence énergétique ? Troisièmement, quels travaux privatifs restent possibles sans vote de copropriété ? Quatrièmement, quelles résolutions ont été demandées au syndic et votées en assemblée générale ? Cinquièmement, le dossier contient-il des devis, un calendrier et des preuves de diligences suffisantes pour répondre à un locataire, une agence ou un juge ?

Avant de contester, le locataire doit aussi vérifier cinq points.

Premièrement, dispose-t-il du DPE annexé au bail ou transmis par le bailleur ? Deuxièmement, le logement est-il réellement classé G, ou le problème vient-il d’un autre critère de décence ? Troisièmement, le bail a-t-il été signé, renouvelé ou reconduit après l’échéance applicable ? Quatrièmement, la demande au bailleur a-t-elle été formulée par écrit ? Cinquièmement, les preuves montrent-elles un préjudice concret : froid, humidité, surconsommation, impossibilité d’utiliser normalement le logement, ou hausse de loyer contestable ?

La règle la plus importante est simple : ne pas raisonner sur un slogan. « Sursis », « copropriété bloquée », « logement G », « travaux votés » ou « travaux refusés » ne suffisent pas. Il faut relier chaque affirmation à une date, un texte et une pièce.

Sources utilisées

• Communiqué du Gouvernement du 23 avril 2026 sur le projet de loi logement.
• Service-Public, interdiction de mise en location des logements G.
• Article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
• Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
• Article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation.
• Article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965.
• Service-Public, DPE collectif en copropriété.

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Pour un logement classé G ou F en copropriété à Paris ou en Île-de-France, l’analyse porte sur la possibilité de louer, les diligences à prouver, la stratégie devant le syndic, la défense en cas de demande du locataire et les risques liés au futur calendrier DPE.