Le 7 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin sur un sujet très concret : peut-on visiter un bien avec une agence immobilière, puis acheter directement auprès du vendeur pour éviter la commission ?

La réponse est plus risquée qu’on ne le pense. L’acquéreur n’est pas partie au mandat signé entre le vendeur et l’agent immobilier. Il ne doit donc pas automatiquement la commission prévue dans ce mandat. Mais s’il participe à une manoeuvre destinée à priver l’agence de sa rémunération, il peut engager sa responsabilité et être condamné à indemniser l’agent.

Dans l’affaire jugée le 7 mai 2026, l’agence avait fait visiter une villa proposée à 2 990 000 euros, avec une commission de 6 % à la charge de l’acquéreur. Quelques semaines plus tard, la vente a été signée directement entre vendeurs et acquéreurs au prix de 2 500 000 euros, sans rémunération de l’agence. Les acquéreurs ont finalement été condamnés à indemniser l’agent immobilier.

L’enjeu dépasse donc le simple calcul des frais d’agence. Pour un vendeur, un acquéreur ou un agent immobilier, la question utile est la suivante : à partir de quand une vente directe après visite devient-elle une fraude aux droits de l’agence ?

Pour replacer ce sujet dans le contentieux plus large de la vente immobilière, la page du cabinet consacrée au contentieux de la vente immobilière permet aussi d’identifier les litiges connexes : compromis, mandat, commission, clause pénale, responsabilité de l’acquéreur et preuve de la mise en relation.

Commission agent immobilier : ce que dit l’arrêt du 7 mai 2026

L’arrêt rendu le 7 mai 2026 par la Cour de cassation rappelle une règle ancienne, mais souvent mal comprise.

Le principe est double. D’abord, l’agent immobilier ne peut réclamer sa commission que dans les conditions prévues par son mandat et par les textes encadrant la profession. Ensuite, même lorsqu’il n’est pas débiteur contractuel de la commission, l’acquéreur peut devoir réparer le préjudice de l’agent si son comportement fautif a fait perdre cette commission.

La Cour vise les articles 1200 et 1240 du Code civil. Le premier rappelle que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat. Le second fonde la responsabilité civile pour faute.

La Cour rappelle aussi la jurisprudence de l’assemblée plénière du 9 mai 2008 : un acquéreur peut devoir réparation à l’agent immobilier lorsque, par son comportement fautif, il lui fait perdre sa commission. L’arrêt du 7 mai 2026 confirme cette ligne dans un dossier où les juges ont retenu un comportement d’ensemble frauduleux.

Le lien officiel de la décision est ici : Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-10.637.

Vendre sans l’agence après une visite : ce qui est permis

Tout n’est pas interdit. Un vendeur peut, dans certains cas, vendre sans agence. Un acquéreur peut aussi acheter un bien sans passer par un intermédiaire. Le droit français n’impose pas de vendre par agence.

La difficulté commence lorsque l’agence a joué un rôle réel dans la mise en relation.

Si l’agence a présenté le bien, organisé la visite, transmis les informations, identifié l’acquéreur et permis au vendeur de rencontrer ce candidat, il devient dangereux d’écarter ensuite l’intermédiaire uniquement pour économiser les frais d’agence. Le risque est encore plus net si la vente intervient rapidement après la visite et si les actes montrent que les parties savaient que l’agence pouvait réclamer une rémunération.

Le mandat simple ne donne pas automatiquement une exclusivité à l’agence. Le vendeur peut confier le bien à plusieurs professionnels ou vendre lui-même. Mais ce n’est pas une autorisation de contourner l’agence qui a effectivement présenté l’acquéreur.

Le bon réflexe consiste donc à distinguer deux situations.

Première situation : l’acquéreur connaissait déjà le vendeur et le bien avant l’intervention de l’agence. Il peut alors être possible de soutenir que la vente ne vient pas de la mise en relation par l’agent.

Deuxième situation : l’acquéreur découvre le bien par l’agence, visite avec elle, puis contacte directement le vendeur pour conclure à un prix diminué de la commission. Dans ce cas, le risque de responsabilité augmente fortement.

Bon de visite : preuve utile, mais pas seul fondement

Le bon de visite est souvent présenté comme le document qui oblige l’acquéreur à payer l’agence. C’est trop rapide.

Le bon de visite n’est pas, à lui seul, un mandat de payer la commission. Il sert surtout de preuve. Il montre que l’acquéreur a visité le bien par l’intermédiaire de l’agence, à une date précise, avec un professionnel identifié.

Cette preuve peut devenir décisive si la vente intervient ensuite directement avec le vendeur. L’agence peut alors produire le bon de visite avec le mandat, les courriels, les messages, l’annonce, les fiches de visite, les échanges de prix, la promesse de vente et l’acte authentique.

Le juge ne se limite pas à une pièce. Il reconstitue la chronologie.

Qui a présenté le bien ? À quelle date ? L’acquéreur connaissait-il déjà le vendeur ? Le vendeur savait-il que cet acquéreur avait été présenté par l’agence ? La vente a-t-elle été conclue peu de temps après ? Le prix a-t-il été abaissé en raison de l’absence de commission ? Les parties ont-elles prévu une clause pour absorber le risque de poursuites de l’agence ?

Dans l’arrêt du 7 mai 2026, la Cour de cassation retient précisément ce raisonnement global. La visite ne suffisait pas seule. Les juges ont aussi relevé la connaissance du droit à rémunération de l’agence, le délai de cinq semaines, la promesse de vente signée à l’insu de l’agent et une clause montrant que les acquéreurs anticipaient des poursuites possibles.

La clause dans la promesse peut se retourner contre l’acquéreur

Un point de l’arrêt mérite une attention particulière.

Dans la promesse de vente, les acquéreurs s’étaient engagés à prendre en charge les éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières contactées pour la présentation du bien. Cette clause avait sans doute été pensée comme une protection entre vendeur et acquéreur.

Elle a produit l’effet inverse.

Pour la Cour de cassation, cette clause a éclairé le comportement d’ensemble des acquéreurs. Elle montrait qu’ils avaient conscience du risque lié aux agences et du droit à rémunération de l’agent qui avait fait visiter le bien. En d’autres termes, la clause destinée à organiser le risque a contribué à démontrer que les parties savaient qu’elles privaient l’agence d’une commission.

Il faut en tirer une conséquence pratique : une promesse de vente ne doit pas contenir une clause approximative sur une agence immobilière écartée.

Si une agence est intervenue, il faut traiter le sujet clairement avec le notaire et, si nécessaire, avec un avocat. Il faut vérifier le mandat, le bon de visite, la chronologie, les courriels, les annonces, les éventuelles clauses de protection du mandat et la personne désignée comme débiteur de la commission.

Une clause mal rédigée ne purge pas le risque. Elle peut devenir une preuve contre celui qui pensait se protéger.

Qui peut être condamné : vendeur, acquéreur ou les deux ?

Le vendeur est souvent le premier exposé, car c’est lui qui a signé le mandat avec l’agence. S’il viole une clause de son mandat, il peut devoir une clause pénale ou des dommages et intérêts.

Mais l’arrêt du 7 mai 2026 rappelle que l’acquéreur peut aussi être visé. Même sans mandat signé avec l’agence, il peut engager sa responsabilité délictuelle s’il participe sciemment à l’éviction de l’intermédiaire.

La responsabilité de l’acquéreur suppose une faute. Il ne suffit pas de dire qu’il a acheté moins cher. Il faut caractériser un comportement fautif : dissimulation, manoeuvre, contournement organisé, connaissance du rôle de l’agence, clause révélatrice dans l’avant-contrat, intervention à l’insu de l’agent, ou chronologie trop étroite pour être neutre.

L’agent immobilier doit aussi établir son préjudice. En pratique, il demandera souvent une indemnité correspondant à la commission perdue. Dans l’affaire du 7 mai 2026, la demande portait sur la perte d’une commission liée à un mandat prévoyant 6 % du prix.

Le juge peut donc regarder trois blocs.

Le premier bloc est contractuel : mandat, clauses, durée, exclusivité ou non, personne tenue au paiement, conditions de rémunération.

Le deuxième bloc est factuel : visite, échanges, date de la vente, prix, rôle de l’agence, preuve de la mise en relation.

Le troisième bloc est fautif : volonté de contourner, dissimulation, clause de prise en charge des poursuites, absence de mention de l’agence dans l’acte authentique, coordination entre vendeur et acquéreur.

Mandat simple, mandat exclusif : le risque n’est pas le même

Le mandat exclusif est le cas le plus sensible. Le vendeur s’engage généralement à ne pas vendre par un autre canal pendant une certaine durée. S’il vend directement à un acquéreur présenté par l’agence, le risque de clause pénale ou de dommages et intérêts est élevé.

Le mandat simple est plus subtil. Il autorise le vendeur à vendre par lui-même ou avec d’autres agences. Mais il n’efface pas le rôle de l’agent qui a présenté l’acquéreur. L’arrêt du 7 mai 2026 concernait un mandat non exclusif. Cela n’a pas empêché la condamnation des acquéreurs, car les juges ont retenu une fraude aux droits de l’agence.

La question n’est donc pas seulement : le mandat était-il exclusif ?

La vraie question est : qui a provoqué la vente ?

Si l’acquéreur a été trouvé indépendamment par le vendeur, la discussion est ouverte. Si l’acquéreur a été présenté par l’agence, puis que les parties ont organisé une vente directe pour supprimer la commission, le mandat simple ne suffit pas à rendre l’opération sûre.

L’article du cabinet sur le mandat exclusif de vente, la résiliation et la commission d’agence complète ce point pour les vendeurs qui veulent sortir d’un mandat avant de vendre.

Comment l’agence peut prouver le contournement

Un agent immobilier qui veut agir doit préparer un dossier de preuve.

La première pièce est le mandat. Il faut produire la version signée, la date, le numéro de mandat, la durée, le prix, le taux ou montant de commission, la partie tenue au paiement et les clauses de protection.

La deuxième pièce est la preuve de la présentation de l’acquéreur : bon de visite, courriel de confirmation, SMS, fiche acquéreur, historique CRM, annonce consultée, échange de documents, offre transmise.

La troisième pièce est la preuve de la vente : promesse, acte authentique, publicité foncière si disponible, prix final, date de signature, identité des parties.

La quatrième pièce est la preuve du lien entre l’intervention de l’agence et la vente. C’est souvent le point le plus discuté. Une vente conclue cinq semaines après une visite ne sera pas analysée comme une vente conclue deux ans plus tard après une relation indépendante.

La cinquième pièce est la preuve de la faute. Une clause de prise en charge des poursuites, une absence volontaire de mention de l’agence, un changement d’identité, une société interposée ou une négociation secrète peuvent peser lourd.

Un dossier fragile est un dossier qui se contente d’un bon de visite sans montrer la suite. Un dossier solide est un dossier qui raconte la chronologie complète.

Comment l’acquéreur peut se défendre

L’acquéreur n’est pas sans défense. Il peut contester la faute, le lien causal ou le montant du préjudice.

Il peut d’abord démontrer qu’il connaissait le bien avant la visite avec l’agence. Par exemple, il avait déjà échangé avec le vendeur, visité le bien par un autre canal, reçu l’adresse avant l’intervention de l’agence ou formulé une offre indépendamment.

Il peut ensuite soutenir que l’agence n’a pas été déterminante dans la vente. Ce sera plus crédible si la vente intervient longtemps après, si le bien avait été retiré du marché, si le prix et les conditions ont été renégociés par un autre intermédiaire, ou si les parties disposaient d’une relation préexistante.

Il peut aussi discuter le montant réclamé. L’indemnisation n’est pas automatiquement une commission contractuelle due par l’acquéreur. Elle relève de la responsabilité civile. Il faut donc prouver une faute, un dommage et un lien de causalité.

Enfin, il peut analyser les actes. Le mandat était-il régulier ? La commission était-elle bien déterminée ? La personne tenue au paiement était-elle identifiée ? L’agence avait-elle une carte professionnelle valide ? Les clauses invoquées étaient-elles applicables aux faits ?

La défense ne consiste pas à dire : « je n’ai rien signé avec l’agence ». Cet argument peut être insuffisant depuis l’assemblée plénière de 2008 et l’arrêt du 7 mai 2026. La défense utile consiste à démontrer l’absence de comportement fautif ou l’absence de causalité entre l’agence et la vente.

Que doit vérifier le notaire avant l’acte authentique

Lorsqu’une agence a été écartée entre la visite et la promesse, le notaire doit être alerté. Il ne s’agit pas de transformer le notaire en juge du mandat, mais de sécuriser l’acte et d’éviter une clause maladroite.

Il faut vérifier si le compromis mentionne l’intervention d’une agence, si le prix est présenté frais d’agence inclus ou net vendeur, si la commission est à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, et si une clause particulière organise le risque de réclamation par une agence.

Il faut aussi demander aux parties si elles ont visité le bien avec une agence, signé un bon de visite, reçu des informations par un professionnel ou formulé une offre par son intermédiaire.

Si le dossier révèle un risque, la solution n’est pas de cacher l’agence dans l’acte authentique. L’arrêt du 7 mai 2026 relève au contraire que l’acte authentique n’évoquait pas l’entremise de l’agent et ne reproduisait pas la clause de la promesse. Cette absence a fait partie de l’analyse.

La sécurité passe par une analyse en amont : mandat, pièces, risque indemnitaire, éventuel accord transactionnel, consignation ou renégociation claire de la commission.

Paris et Île-de-France : pourquoi le risque financier est élevé

À Paris et en Île-de-France, les montants rendent ce contentieux sensible. Une commission de 3 %, 4 % ou 5 % sur un appartement familial peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Sur une maison ou un bien haut de gamme, le risque peut dépasser 100 000 euros.

L’arrêt du 7 mai 2026 illustre cette réalité. Le bien était proposé à près de 3 millions d’euros. La commission contractuelle représentait 6 % du prix. Une vente directe n’était donc pas un simple détail de négociation.

Dans les marchés tendus, la tentation existe : le vendeur veut préserver son net vendeur, l’acquéreur veut réduire le prix global, et chacun pense que l’agence pourra difficilement prouver son rôle. Ce raisonnement est dangereux lorsque la visite, les échanges et la promesse laissent des traces.

Pour un dossier parisien ou francilien, il faut donc raisonner en montant de risque, pas seulement en principe. Il faut chiffrer la commission réclamée, vérifier si une clause pénale s’ajoute, anticiper les frais de procédure et mesurer l’impact d’un contentieux sur une vente déjà signée.

Checklist avant de vendre ou d’acheter en direct après une visite

Avant de conclure une vente directe après une visite avec agence, vérifiez ces points.

Premier point : quel mandat le vendeur a-t-il signé avec l’agence ?

Deuxième point : le mandat est-il simple, semi-exclusif ou exclusif ?

Troisième point : la commission est-elle à la charge du vendeur, de l’acquéreur ou partagée ?

Quatrième point : l’acquéreur a-t-il signé un bon de visite ou échangé avec l’agence ?

Cinquième point : l’agence a-t-elle transmis l’adresse, les documents, les diagnostics ou les informations décisives ?

Sixième point : l’acquéreur connaissait-il le vendeur et le bien avant l’intervention de l’agence ?

Septième point : la vente intervient-elle rapidement après la visite ?

Huitième point : le prix a-t-il été diminué parce que la commission disparaissait ?

Neuvième point : la promesse contient-elle une clause sur les poursuites possibles de l’agence ?

Dixième point : l’acte authentique mentionne-t-il correctement l’intervention ou l’absence d’intervention de l’agence ?

Onzième point : l’agence peut-elle démontrer une manoeuvre de contournement plutôt qu’une simple vente indépendante ?

Douzième point : le montant réclamé correspond-il réellement au préjudice prouvé ?

Que faire si l’agence réclame sa commission après la vente

Il ne faut pas répondre trop vite. Une mise en demeure d’agence doit être traitée comme un contentieux potentiel.

Le vendeur et l’acquéreur doivent d’abord réunir les pièces : mandat, bon de visite, annonce, échanges avec l’agence, compromis, acte authentique, courriels avec le notaire, échanges de prix, éventuelle clause de prise en charge des poursuites.

Il faut ensuite reconstituer la chronologie. Une réponse efficace ne se limite pas à contester la commission. Elle explique pourquoi l’agence n’a pas causé la vente, pourquoi aucune faute n’est caractérisée, ou pourquoi le montant réclamé est excessif.

Si la faute paraît difficile à contester, une négociation peut être plus rationnelle qu’un procès. Le contentieux d’une commission immobilière peut coûter cher, surtout lorsque les actes contiennent une clause défavorable ou lorsque la vente a été conclue quelques semaines après la visite.

En revanche, si l’agence réclame une commission sans mandat régulier, sans preuve de visite, sans preuve d’entremise ou sans causalité, il faut le dire clairement et demander la production des pièces.

Sources utilisées

• Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-10.637, publié au Bulletin : décision officielle.
• Code civil, articles 1200 et 1240.
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, article 6.
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 73 cité par la décision, consulté via Légifrance.

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