Depuis le début du mois de mai 2026, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères revient dans l’actualité immobilière par une question très concrète : un locataire peut-il recevoir, en plus de ses charges mensuelles, une facture de TEOM ou de TEOMI à payer en juin ?

La réponse courte est la suivante. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée par le propriétaire auprès du locataire, mais pas n’importe comment. Le bailleur doit justifier la somme, exclure les frais qui ne sont pas récupérables, expliquer la répartition lorsqu’il y a plusieurs logements, et régulariser les charges selon les règles du bail d’habitation.

Le sujet est devenu sensible parce que la TEOMI, c’est-à-dire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères avec une part incitative, peut créer une facture variable difficile à comprendre dans les immeubles collectifs. Le locataire voit parfois arriver une somme supplémentaire sans savoir si elle correspond à son logement, à l’immeuble, à des dépôts extérieurs, à une valeur locative cadastrale, ou à une clé de répartition interne.

Pour un locataire, l’enjeu est de savoir quoi demander avant de payer. Pour un propriétaire, l’enjeu est de récupérer la taxe sans créer un contentieux inutile sur les charges. Dans les deux cas, la méthode compte autant que le montant.

Taxe ordures ménagères locataire : qui doit payer ?

La TEOM est établie avec la taxe foncière. Elle est donc d’abord supportée par le propriétaire. Cela ne signifie pas qu’elle reste définitivement à sa charge lorsque le logement est loué.

En bail d’habitation, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Il vise notamment les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La collecte des déchets en fait partie.

Le décret du 26 août 1987 sur les charges récupérables inclut les taxes et redevances liées aux services dont bénéficie le locataire, dont l’enlèvement des ordures ménagères. En pratique, le propriétaire peut donc récupérer la TEOM, mais il doit le faire dans le cadre de la régularisation des charges.

Ce point est souvent mal compris. Le bailleur ne peut pas simplement envoyer une ligne « taxe ordures ménagères » sans aucun détail. Il doit rattacher la demande au logement, au bail, à la période d’occupation et aux justificatifs disponibles.

TEOM, REOM, TEOMI : ne pas confondre

La TEOM est une taxe. Elle figure avec la taxe foncière. Elle est assise sur la valeur locative cadastrale du bien, puis calculée avec le taux voté par la collectivité.

La REOM est une redevance. Elle est liée au service rendu. Elle est en principe due par l’usager du service. Le propriétaire et le locataire ne doivent donc pas raisonner de la même manière selon que le territoire fonctionne avec une taxe ou une redevance.

La TEOMI est une TEOM avec une part incitative. Le Code général des impôts, à l’article 1522 bis, permet aux collectivités d’instituer une part calculée sur la quantité, la nature ou le nombre d’enlèvements des déchets. Cette part s’ajoute à une part fixe.

C’est cette part variable qui concentre aujourd’hui les litiges. Dans un immeuble individuel, le lien avec le logement est parfois plus lisible. Dans un immeuble collectif, il peut être beaucoup plus contestable en pratique : badges non individualisés, bacs communs, points d’apport volontaire, dépôts sauvages, répartition par valeur locative, ou ventilation transmise par un office HLM ou un gestionnaire.

Le propriétaire peut-il réclamer une facture séparée en juin ?

Oui, mais seulement si la demande respecte la logique des charges récupérables.

Le bailleur peut demander une provision mensuelle, puis régulariser annuellement. Il peut aussi réclamer une somme après réception de l’avis ou du décompte, dès lors que cette somme correspond à une charge récupérable et qu’elle est justifiée. L’article 23 impose une régularisation annuelle des provisions de charges. Un mois avant cette régularisation, le bailleur doit communiquer le décompte par nature de charges et le mode de répartition dans les immeubles collectifs.

Le locataire doit donc distinguer trois situations.

Première situation : la TEOM apparaît déjà dans les charges mensuelles, puis le bailleur demande seulement un solde après régularisation. C’est possible si le solde est justifié.

Deuxième situation : aucune provision n’a été prise pour cette taxe et le bailleur réclame toute la somme après coup. Ce n’est pas automatiquement interdit, mais le locataire peut demander le détail, le prorata et l’explication de la période.

Troisième situation : le bailleur ou l’agence réclame une part variable sans expliquer son mode de calcul. C’est la situation la plus fragile. Le locataire ne conteste pas seulement le principe de la TEOM. Il conteste le montant, la ventilation ou l’absence de justificatifs.

Quels justificatifs le locataire peut-il exiger ?

Le locataire doit demander des pièces simples, pas un débat abstrait.

Il faut d’abord demander la copie ou l’extrait utile de l’avis de taxe foncière faisant apparaître la TEOM. Les frais de gestion qui figurent sur l’avis ne sont pas récupérables auprès du locataire dans le cadre de la TEOM.

Il faut ensuite demander le décompte par nature de charges. Le bailleur doit expliquer si la somme correspond à une taxe fixe, à une part variable, à une régularisation d’année antérieure, ou à un solde après provisions déjà payées.

Dans un immeuble collectif, le locataire peut demander le mode de répartition. Ce point devient décisif lorsque la taxe est répartie entre plusieurs logements, plusieurs bâtiments, un parking, une cave, un local professionnel ou des lots qui ne consomment pas les mêmes services.

Enfin, il faut vérifier la période d’occupation. Un locataire entré ou sorti en cours d’année ne doit pas supporter mécaniquement toute la taxe annuelle sans prorata contractuel ou justification claire.

Comment contester une TEOM ou une TEOMI trop élevée ?

La contestation doit rester précise.

Il ne suffit pas d’écrire que la taxe est injuste. Il faut identifier la ligne contestée et demander les justificatifs. Le courrier peut viser la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la part incitative, les frais de gestion, le prorata, la répartition entre lots ou l’absence de décompte.

Si le bailleur ne répond pas, le locataire peut mettre en demeure de produire les pièces. Si la somme a déjà été prélevée, il peut demander le remboursement du trop-perçu. Si le dépôt de garantie est retenu en fin de bail pour compenser une TEOM contestée, le litige rejoint alors le contentieux du dépôt de garantie.

Le propriétaire doit de son côté éviter deux erreurs.

La première est de réclamer la taxe sans retirer les frais non récupérables. La seconde est de transmettre une somme globale sans ventilation. Dans un immeuble collectif, cette erreur peut suffire à transformer une récupération légitime en dossier contesté.

La part variable de TEOMI peut-elle être répartie entre locataires ?

La TEOMI pose une difficulté particulière lorsque la quantité de déchets est connue pour un ensemble de logements, mais pas logement par logement.

L’article 1522 bis du Code général des impôts prévoit, lorsque la quantité de déchets produits est connue globalement pour un ensemble de locaux mais pas individuellement, une répartition par la collectivité au prorata de la valeur locative foncière retenue pour la TEOM. Cette règle explique pourquoi certains locataires peuvent recevoir une somme qui ne correspond pas exactement à leur comportement individuel.

Cela ne supprime pas tout recours. Le locataire peut demander comment la somme reçue par le bailleur a été ventilée. Il peut aussi vérifier si la somme demandée correspond bien au local loué et si des éléments étrangers au logement ont été inclus. Dans les résidences collectives, les erreurs pratiques viennent souvent du passage entre le décompte de la collectivité, le gestionnaire, le bailleur social ou privé, puis la facture adressée au locataire.

Le débat juridique n’est donc pas seulement « la TEOMI existe-t-elle ? ». Il est plus concret : la somme réclamée à ce locataire, pour ce logement, sur cette période, avec cette clé de répartition, est-elle justifiée ?

HLM, copropriété, colocation : les points de vigilance

En logement social, le locataire doit demander le détail de la ligne transmise par l’office ou le bailleur social. Si l’organisme indique qu’il ne fait que répercuter une somme reçue, cela ne dispense pas d’expliquer la base de calcul et la clé de répartition.

En copropriété, le propriétaire bailleur doit faire la différence entre les charges de copropriété non récupérables et les charges locatives récupérables. Une ligne de taxe ou de service collectif peut être supportée par le copropriétaire sans être automatiquement transférable au locataire.

En colocation, le bail et la clause de solidarité doivent être relus. La TEOM peut être répartie entre colocataires selon la période d’occupation et les stipulations contractuelles, mais le bailleur doit toujours pouvoir expliquer ce qu’il réclame.

En location meublée, le régime dépend aussi du mode de charges prévu au bail. Un forfait de charges peut empêcher une régularisation supplémentaire si le bail est réellement forfaitaire. Le propriétaire doit donc vérifier le contrat avant d’envoyer une demande additionnelle.

Paris et Île-de-France : pourquoi le litige arrive souvent par les charges

À Paris et en Île-de-France, la TEOM est rarement le seul sujet. Elle arrive souvent dans un dossier plus large : régularisation de charges, retenue sur dépôt de garantie, contestation d’un bail meublé, départ du locataire, décompte de copropriété, ou désaccord avec l’agence.

Le bon réflexe consiste à isoler la ligne TEOM, puis à la replacer dans le décompte global. Le locataire doit vérifier ce qu’il a déjà payé en provisions. Le bailleur doit vérifier ce qu’il peut réellement récupérer et ce qui relève de ses propres charges.

Lorsque le désaccord persiste, le dossier se prépare comme un contentieux de charges : bail, avenants, décompte annuel, avis de taxe foncière, échanges avec l’agence, quittances, justificatifs de provisions, tableau de prorata et mise en demeure. Pour les litiges de bail d’habitation, le cabinet intervient aussi dans les dossiers de contentieux du bail d’habitation à Paris.

Que faire si vous recevez une facture de TEOM en 2026 ?

La première étape est de ne pas répondre seulement par principe. Il faut demander les pièces.

Le courrier doit viser le montant, l’année concernée, la période d’occupation, les provisions déjà versées, le justificatif fiscal, le retrait des frais de gestion, la clé de répartition et le mode de calcul de la part variable si une TEOMI est invoquée.

La deuxième étape est de recalculer. Si le locataire a occupé le logement six mois, si la somme inclut des frais de gestion, si la clé de répartition mélange plusieurs lots, ou si le forfait de charges exclut une régularisation, la demande peut être réduite ou contestée.

La troisième étape est de formaliser le désaccord. Un simple échange oral avec l’agence ne suffit pas. Il faut un écrit daté, avec les pièces demandées, le montant admis si une partie est incontestable, et la somme contestée.

La quatrième étape est de choisir la suite. Si la somme est faible mais injustifiée, une mise en demeure peut suffire. Si la somme s’ajoute à une retenue de dépôt de garantie, à une dette locative ou à un départ conflictuel, il faut traiter le dossier dans son ensemble.

Les erreurs fréquentes

Le locataire se trompe lorsqu’il affirme que la TEOM ne peut jamais lui être réclamée. Elle peut l’être, car elle figure parmi les charges récupérables.

Le bailleur se trompe lorsqu’il réclame la taxe comme une dette automatique. Elle doit être justifiée.

L’agence se trompe lorsqu’elle transmet une somme sans expliquer la répartition. Le rôle de mandataire ne supprime pas l’obligation de produire un décompte compréhensible.

Le bailleur social se trompe lorsqu’il renvoie uniquement vers la collectivité. Même si le montant vient d’un tableau externe, la relation locative impose d’expliquer au locataire ce qui lui est demandé.

Le point décisif tient donc en une phrase : la TEOM est récupérable, mais elle doit être récupérée proprement.

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