Au printemps 2026, beaucoup de copropriétaires découvrent le même problème au moment de recevoir la convocation d’assemblée générale : ils avaient demandé l’inscription d’une résolution, mais le syndic l’a reformulée, déplacée, résumée, fusionnée avec une autre question, ou tout simplement remplacée par un point beaucoup moins précis.

La difficulté n’est pas théorique. Les recherches Google Ads montrent une demande réelle autour de l’ordre du jour d’assemblée générale de copropriété : demande de mise à l ordre du jour ag copropriété représente environ 140 recherches mensuelles en France, ordre du jour assemblée générale copropriété environ 90, modification ordre du jour assemblée générale copropriété environ 90, et les requêtes de contestation comme pv ag copropriété non conforme, motif annulation assemblée générale copropriété ou contestation ag copropriété dépassent ensemble plusieurs centaines de recherches mensuelles. Ce sont souvent des recherches faites dans l’urgence, lorsque la convocation est déjà partie ou lorsque le procès-verbal vient d’être notifié.

La réponse courte est la suivante : un copropriétaire peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour, et le syndic ne doit pas décider seul de l’opportunité politique de cette question. En revanche, la demande doit être assez claire, accompagnée des documents nécessaires lorsque la résolution l’exige, et envoyée assez tôt. Si la résolution est seulement clarifiée, la contestation sera difficile. Si elle est dénaturée, omise ou vidée de son objet, il faut agir vite, preuves à l’appui.

Pour un dossier d’assemblée générale de copropriété à Paris, le point décisif est rarement de dire que le syndic « n’avait pas le droit » de toucher au texte. Le point décisif est de démontrer ce qui avait été demandé, ce qui a été inscrit, ce qui a été voté, et en quoi la modification a privé les copropriétaires d’un vote utile.

Le syndic peut-il refuser une question à l’ordre du jour ?

Le texte central est l’article 10 du décret du 17 mars 1967. Il permet à tout copropriétaire, ou au conseil syndical, de notifier au syndic les questions dont il demande l’inscription à l’ordre du jour. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Si la demande arrive trop tard, elle doit être portée à l’assemblée suivante.

Cette règle est importante, car elle évite que le syndic devienne le filtre politique de la copropriété. Un syndic ne peut pas écarter une question seulement parce qu’elle le met en cause, parce qu’elle déplaît au conseil syndical, parce qu’elle risque de créer un débat, ou parce qu’il estime que la majorité ne sera pas atteinte.

Mais cette protection n’autorise pas les demandes floues. Si le copropriétaire demande simplement « parler des travaux », « changer le syndic », « régler le problème des charges » ou « mettre un point sur la fuite », le syndic pourra soutenir que la demande ne contenait pas un projet de décision suffisamment exploitable. La résolution doit permettre aux copropriétaires de comprendre ce qu’ils votent : objet, portée, coût, prestataire, majorité, autorisation donnée, conséquence pratique et pièces jointes utiles.

La première question à poser est donc simple : le copropriétaire avait-il transmis une vraie résolution, ou seulement un sujet de discussion ?

Reformulation ou dénaturation : où se situe la limite ?

Dans la pratique, le syndic reformule souvent les demandes reçues. Il corrige une maladresse, homogénéise la présentation, ajoute un intitulé, rattache une annexe, ou transforme un texte très long en formulation plus lisible. Cette reformulation n’est pas automatiquement irrégulière.

La limite est franchie lorsque la modification change le sens de la demande. C’est le cas si le syndic transforme une demande de vote en simple information, supprime la mention d’un devis, remplace une demande de mise en concurrence par une reconduction du prestataire existant, retire une demande de révocation ou de non-renouvellement du mandat, ou présente la question d’une manière qui conduit les copropriétaires à voter sur autre chose.

La jurisprudence invite à raisonner concrètement. Dans un arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 15 avril 2025, la cour rappelle la logique de l’article 10 du décret de 1967 et vérifie si la résolution permettait réellement aux copropriétaires de voter. L’idée utile pour les dossiers est la suivante : une résolution n’est pas annulée seulement parce qu’elle aurait pu être mieux écrite ; elle devient fragile si son contenu ne permet plus un vote éclairé ou si la demande initiale a été substantiellement transformée.

Autrement dit, il faut comparer les textes. Le mail ou la lettre initiale ne suffit pas. Il faut mettre côte à côte la demande envoyée, l’ordre du jour reçu, les annexes jointes, le procès-verbal et le vote finalement intervenu.

Que faire avant l’assemblée générale ?

Si la convocation n’est pas encore partie, il faut envoyer une demande propre au syndic. Le courrier doit viser expressément l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, reproduire le texte de la résolution, joindre les documents nécessaires et demander un accusé de réception.

Si la convocation est déjà reçue et que la résolution est absente ou modifiée, il ne faut pas attendre l’assemblée pour protester oralement. Il faut écrire immédiatement au syndic. Le message doit rappeler la date d’envoi de la demande initiale, joindre la preuve de réception, identifier la différence entre le texte demandé et le texte inscrit, puis demander une correction.

Selon le calendrier, plusieurs issues sont possibles.

Si l’assemblée n’est pas encore trop proche, le syndic peut adresser une convocation rectificative ou compléter l’ordre du jour dans des conditions à vérifier. Si la date est trop proche, il peut être plus réaliste de demander l’inscription à l’assemblée suivante, tout en conservant la preuve que le syndic a commis une faute de gestion ou a retardé le vote.

Si la question est urgente, par exemple parce qu’elle porte sur des travaux indispensables, une autorisation de travaux privatifs, une mise en concurrence, un changement de syndic ou une décision qui ne peut pas attendre un an, il faut envisager une stratégie plus offensive : mise en demeure, demande d’assemblée spéciale, action judiciaire ciblée ou contestation de la décision prise sans information suffisante.

Le mauvais réflexe consiste à se présenter en assemblée avec le texte imprimé et à demander un vote improvisé. Une assemblée générale ne vote normalement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Une discussion en séance ne remplace pas une inscription régulière.

Que faire après le procès-verbal ?

Après l’assemblée générale, l’urgence change. Il ne s’agit plus seulement de convaincre le syndic. Il faut vérifier si une contestation judiciaire est nécessaire.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Ce délai est court. Il ne se suspend pas parce que le copropriétaire écrit au syndic, attend une réponse, espère une médiation ou prépare une prochaine assemblée.

La qualité pour agir doit être vérifiée. Un copropriétaire qui a voté pour la résolution aura plus de difficulté à contester cette même décision. Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un angle plus direct. Il faut donc lire la feuille de présence, les pouvoirs, le procès-verbal et la notification.

Une décision récente de la cour d’appel de Pau du 24 février 2026 illustre aussi un piège pratique : lorsque les décisions d’assemblée générale ne sont pas contestées dans le délai de l’article 42, elles deviennent beaucoup plus difficiles à remettre en cause ensuite par une action indirecte contre le syndic. Il ne suffit pas de dire plusieurs mois plus tard que le syndic a mal préparé l’ordre du jour. Il faut agir dans le bon cadre et dans le bon délai.

Quels recours contre le syndic ?

Trois voies doivent être distinguées.

La première est la contestation de la décision d’assemblée. Elle vise la résolution votée, ou parfois le refus de voter utilement, lorsque l’ordre du jour a été préparé de manière irrégulière. C’est la voie la plus sensible au délai de deux mois.

La deuxième est la responsabilité du syndic. Elle peut être utile lorsque le syndic a omis une demande régulièrement envoyée, a tardé sans raison, a dénaturé un texte, a privé le copropriétaire d’un vote, ou a causé une perte de chance. Mais cette action suppose de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité. Elle ne remplace pas automatiquement la contestation de l’assemblée.

La troisième est la remise à l’ordre du jour. Dans certains dossiers, la meilleure réponse n’est pas d’annuler toute l’assemblée, mais d’obtenir rapidement une nouvelle résolution claire. Cette stratégie peut être pertinente lorsque le délai de contestation est risqué, lorsque le vote peut encore être obtenu, ou lorsque le préjudice tient surtout au retard.

Le choix dépend de l’objectif réel. Voulez-vous annuler une décision ? Faire voter une résolution qui a été empêchée ? Obtenir des dommages et intérêts ? Mettre le syndic en difficulté lors du renouvellement de son mandat ? Chaque objectif impose une preuve et un calendrier différents.

Les preuves à réunir

Le dossier se construit avant même l’assemblée générale.

Il faut conserver la demande initiale d’inscription à l’ordre du jour, idéalement envoyée par lettre recommandée ou par un mode permettant de prouver la réception. Si la demande a été envoyée par mail, il faut garder le message complet, les pièces jointes, les accusés de réception et les réponses du syndic.

Il faut conserver le projet exact de résolution. Ce point est essentiel. Une demande vague affaiblit le dossier ; une résolution précise, avec documents, devis, photos, contrats ou rapport technique, permet de montrer que le syndic disposait des éléments nécessaires.

Il faut conserver la convocation reçue, l’ordre du jour, les annexes, le procès-verbal, la feuille de présence si elle est accessible, les pouvoirs, les échanges avec le conseil syndical et toute réponse du syndic justifiant la modification.

Il faut aussi documenter le préjudice. Si la résolution portait sur une fuite, un ravalement, un accès aux parties communes, une autorisation de travaux ou une mise en concurrence, il faut chiffrer ce que le retard a causé : travaux bloqués, devis perdu, dégradation aggravée, vente retardée, coût supplémentaire, perte de chance de changer de prestataire ou conflit entre copropriétaires.

Paris et Île-de-France : pourquoi le calendrier compte encore plus

À Paris et en Île-de-France, les assemblées générales de copropriété concentrent souvent des enjeux élevés : immeubles anciens, travaux énergétiques, ravalements, ascenseurs, infiltrations, locations meublées, charges importantes, lots commerciaux, autorisations de travaux privatifs ou changement de syndic.

Le tribunal compétent dépend en pratique de la situation de l’immeuble et de la nature exacte du litige. Le point opérationnel reste le même : si le procès-verbal vient d’être notifié, le délai de deux mois doit être calculé immédiatement. Un copropriétaire parisien qui attend la prochaine réunion du conseil syndical ou une réponse amiable du syndic peut perdre le recours principal.

Le réflexe utile est donc de préparer un dossier chronologique : date de la demande d’inscription, date de réception par le syndic, date d’envoi de la convocation, date de l’assemblée, date de notification du procès-verbal et date limite d’action. Cette chronologie permet de décider vite s’il faut contester, mettre en demeure, demander une nouvelle assemblée ou privilégier une action en responsabilité.

Checklist rapide si le syndic a modifié votre résolution

Première vérification : la résolution envoyée était-elle suffisamment précise pour être votée ?

Deuxième vérification : la demande a-t-elle été notifiée assez tôt au syndic ?

Troisième vérification : le texte inscrit à l’ordre du jour reprend-il l’objet réel de la demande, ou le transforme-t-il ?

Quatrième vérification : les annexes nécessaires étaient-elles jointes à la demande, puis à la convocation ?

Cinquième vérification : le procès-verbal a-t-il été notifié, et depuis quelle date le délai de deux mois court-il ?

Sixième vérification : le copropriétaire était-il opposant, défaillant ou favorable à la résolution litigieuse ?

Septième vérification : l’objectif est-il d’annuler une décision, d’obtenir un nouveau vote, de mettre en cause le syndic ou de préserver une preuve pour la prochaine assemblée ?

Sources juridiques vérifiées

• Article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour par un copropriétaire ou le conseil syndical.
• Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : délai de contestation des décisions d’assemblée générale par les copropriétaires opposants ou défaillants.
• Cour d’appel de Chambéry, 15 avril 2025 : contrôle concret de la résolution et de la possibilité pour les copropriétaires de voter utilement.
• Cour d’appel de Pau, 24 février 2026 : importance du délai de contestation et difficulté d’une action indirecte tardive contre le syndic.

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