Depuis la fin de la trêve hivernale le 31 mars 2026, beaucoup de propriétaires relancent des dossiers d’expulsion ou de reprise de logement restés en attente. Le cas le plus risqué est souvent celui du locataire installé sans bail écrit : il paie parfois depuis des mois, parfois il ne paie plus, et le bailleur découvre trop tard qu’il n’a ni contrat signé, ni clause claire, ni dossier de preuve prêt pour le juge.

La question cherchée par les internautes est directe : un locataire sans bail qui ne veut pas partir peut-il être expulsé ? La réponse est oui dans certains cas, mais jamais par une reprise de force du logement. L’absence de bail écrit ne transforme pas automatiquement le locataire en squatteur. Elle oblige surtout à qualifier la situation : bail verbal prouvé, occupation tolérée, sous-location non autorisée, hébergement gratuit, ou occupant sans droit ni titre.

L’enjeu pratique est donc simple : avant de parler d’expulsion, il faut prouver ce qui a été convenu, identifier le bon juge, éviter les actes nuls et préparer un dossier utilisable.

Sans bail écrit, le locataire n’est pas forcément sans droit

En droit français, le bail verbal existe encore. L’article 1714 du Code civil admet qu’on puisse louer par écrit ou verbalement, hors règles particulières. Pour une résidence principale soumise à la loi du 6 juillet 1989, l’article 3 de cette loi prévoit toutefois que le contrat de location est établi par écrit et que chaque partie peut exiger de l’autre l’établissement d’un contrat conforme.

Cette distinction change tout. Le propriétaire peut être en faute de ne pas avoir régularisé un écrit, mais cela ne suffit pas à effacer la relation locative si le logement a été remis, si un loyer a été accepté et si l’occupation a été organisée comme une location. Dans ce cas, le juge peut considérer qu’il existe un bail verbal.

À l’inverse, si la personne occupe les lieux sans accord du propriétaire, sans loyer, sans remise volontaire des clés ou après une fin de droit clairement établie, le dossier se rapproche d’une occupation sans droit ni titre. Ce n’est pas la même procédure, ni la même preuve, ni la même stratégie.

Les preuves qui comptent devant le juge

Dans un dossier de locataire sans bail écrit, la première bataille porte rarement sur le droit abstrait. Elle porte sur les faits.

Le bailleur doit réunir les éléments qui démontrent l’accord sur le logement et le prix : virements mensuels, reçus, quittances, messages, courriels, remise des clés, état des lieux, attestation d’assurance habitation, échanges sur les charges, consommation d’eau ou d’électricité, régularisations, avis d’échéance, dépôt de garantie, témoignages, intervention d’un gestionnaire ou d’une agence.

Le locataire peut produire les mêmes pièces pour démontrer qu’il n’est pas un occupant sans droit, mais bien un locataire protégé par un bail verbal. C’est fréquent lorsque le propriétaire a accepté des loyers pendant longtemps, envoyé des quittances ou demandé des régularisations de charges.

Les articles 1715 et 1716 du Code civil rappellent aussi que la preuve du bail verbal et du prix peut devenir délicate lorsqu’aucun écrit n’a été établi. En pratique, plus le dossier documentaire est pauvre, plus le juge devra reconstituer la relation à partir d’indices.

Peut-on expulser un locataire sans bail qui ne veut pas partir ?

Oui, mais pas sans décision de justice. L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution impose une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis un commandement de libérer les locaux.

Changer les serrures, couper l’électricité, retirer les affaires du logement, menacer l’occupant ou organiser une reprise de force est donc une mauvaise réponse. Même lorsque le bailleur pense être dans son droit, ces initiatives peuvent retourner le dossier contre lui.

La procédure dépend ensuite de la qualification retenue.

Si le bail verbal est établi et que le locataire ne paie plus, le bailleur peut demander le paiement de la dette, la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion. Lorsque la procédure se rattache aux loyers impayés et à la clause résolutoire d’un bail d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose un formalisme très strict, notamment autour du commandement de payer, des délais et de l’information des autorités compétentes.

Si aucun bail ne peut être prouvé ou si le droit d’occupation a pris fin, le propriétaire peut demander au juge de constater l’absence de titre et d’ordonner l’expulsion. Mais il devra expliquer pourquoi la personne n’est pas simplement un locataire verbal protégé.

Le bon juge : le juge des contentieux de la protection

Pour un logement d’habitation, le contentieux relève en principe du juge des contentieux de la protection. L’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire vise les actions dont un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Concrètement, le dossier doit être construit pour ce juge : chronologie, preuve de l’entrée dans les lieux, preuve du paiement ou de l’absence de paiement, échanges sur le départ, décompte précis, qualification juridique et demandes cohérentes.

L’erreur fréquente consiste à demander une expulsion comme si l’absence d’écrit suffisait. Elle ne suffit pas. Le juge voudra comprendre si la personne a été installée par le propriétaire, si un loyer était prévu, si les loyers ont été encaissés, si un congé a été donné, si la dette est établie et si la procédure préalable a été respectée.

Trêve hivernale : ce qui est bloqué et ce qui ne l’est pas

La trêve hivernale ne supprime pas la dette et n’empêche pas le juge de statuer. Elle bloque surtout l’exécution matérielle de l’expulsion pendant la période concernée.

L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit un sursis aux mesures d’expulsion non exécutées du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, sauf exceptions. Après le 31 mars, les dossiers en attente redeviennent exécutables si toutes les conditions sont réunies.

C’est précisément pour cela que les recherches autour de « locataire sans bail qui ne veut pas partir » remontent à cette période : les propriétaires veulent agir vite, mais ils doivent d’abord vérifier que leur titre et leur procédure tiennent.

Les étapes pratiques pour le propriétaire

La première étape consiste à figer la preuve. Il faut sauvegarder les messages, télécharger les relevés bancaires, réunir les quittances, photographier les boîtes aux lettres ou compteurs si cela a un intérêt, conserver les attestations et dresser une chronologie courte.

La deuxième étape est de qualifier l’occupation. Le dossier n’est pas le même si la personne est entrée avec accord verbal, si elle était hébergée gratuitement, si elle est restée après un bail expiré, si elle est sous-locataire non autorisé ou si elle occupe sans autorisation.

La troisième étape est d’adresser une mise en demeure adaptée. Elle doit demander ce qui est réellement exigible : paiement des loyers, régularisation d’un bail écrit, départ volontaire, remise des clés, justification d’assurance, ou accord transactionnel de sortie.

La quatrième étape est procédurale. Selon le cas, il faut faire intervenir un commissaire de justice, préparer un commandement, assigner devant le juge compétent et formuler les demandes : constat ou prononcé de la résiliation, expulsion, indemnité d’occupation, dette locative, intérêts, frais.

La cinquième étape est l’exécution. Même avec un jugement, l’expulsion suit un cadre légal : signification, commandement de quitter les lieux, éventuels délais, trêve hivernale, puis concours de la force publique si nécessaire.

Les arguments possibles du locataire

Le locataire peut contester la qualification d’occupant sans droit en démontrant l’existence d’un bail verbal. Il peut aussi demander l’établissement d’un bail écrit conforme à l’article 3 de la loi de 1989, discuter le montant de la dette, demander des délais de paiement, contester le décompte des charges ou invoquer des manquements du bailleur.

Dans un dossier de loyers impayés, le juge peut accorder des délais lorsque les conditions sont réunies. La stratégie du bailleur ne doit donc pas seulement prouver l’impayé. Elle doit aussi anticiper les demandes de délais, les aides au logement, le surendettement éventuel et la situation personnelle de l’occupant.

Pour le locataire, la mauvaise stratégie serait de croire que l’absence de contrat signé le dispense de payer. Si l’existence d’un bail verbal est prouvée, les obligations essentielles demeurent : paiement du loyer, usage paisible du logement, assurance, restitution des lieux à la fin du droit d’occupation.

Paris et Île-de-France : pourquoi le dossier doit être plus précis

À Paris et en Île-de-France, les dossiers locatifs sont souvent très documentés : virements, échanges de gestion locative, diagnostics, dossiers d’agence, demandes d’aides, messages sur le loyer ou les charges. Cette abondance de traces peut aider le propriétaire, mais elle peut aussi prouver l’existence d’un bail verbal au bénéfice du locataire.

Le ressort du tribunal compétent, les délais d’audience, les échanges avec le commissaire de justice et la phase d’exécution doivent être anticipés dès le départ. Un dossier mal qualifié peut perdre plusieurs mois, surtout lorsqu’il faut reprendre une mise en demeure ou reformuler les demandes.

Dans les contentieux locatifs parisiens, le bon réflexe est de distinguer trois objectifs : récupérer les loyers, obtenir un titre d’expulsion et sécuriser la reprise matérielle du logement. Ces objectifs se recoupent, mais ils ne se prouvent pas toujours avec les mêmes pièces.

Pièces à préparer avant d’agir

Avant toute assignation, il faut préparer au minimum :

• l’identité complète de l’occupant ;
• la preuve de l’entrée dans les lieux ;
• les échanges sur le loyer, les charges et la durée ;
• les relevés bancaires et quittances ;
• le décompte daté de la dette ;
• les relances et mises en demeure ;
• l’assurance habitation si elle existe ;
• les justificatifs de propriété ;
• les éventuels échanges sur un départ volontaire ;
• les éléments montrant que le logement est toujours occupé.

Cette liste évite une erreur classique : saisir le juge avec un récit crédible mais sans pièces suffisantes. En matière d’expulsion, le juge statue sur des preuves, pas seulement sur le sentiment d’injustice du propriétaire.

À retenir

Un locataire sans bail écrit peut être un véritable locataire, protégé par un bail verbal. Le propriétaire ne peut donc pas reprendre le logement seul, même si le locataire ne paie plus ou refuse de partir.

La bonne méthode consiste à prouver la relation, qualifier juridiquement l’occupation, respecter les formalités des loyers impayés si elles s’appliquent, saisir le juge compétent et obtenir un titre exécutoire avant toute expulsion.

Pour un bailleur, l’urgence n’est pas d’envoyer une lettre d’expulsion improvisée. L’urgence est de constituer un dossier probatoire et procédural qui résistera devant le juge.

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