Le projet de loi de simplification de la vie économique, adopté le 15 avril 2026, a modifié plusieurs mécanismes du bail commercial. Parmi eux, le bail dérogatoire reste un outil fréquemment utilisé par les bailleurs pour tester un emplacement ou limiter leur engagement. Les bailleurs l’utilisent fréquemment pour les locaux des galeries marchandes et des centres commerciaux, où la rotation des enseignes justifie une occupation temporaire. Pourtant, de nombreux locataires ignorent que ce contrat les prive du statut protecteur des baux commerciaux et les expose à une requalification judiciaire. Les locataires qui signent ce contrat sans avocat spécialisé découvrent souvent trop tard qu’ils ont renoncé à des droits essentiels. En 2026, les tribunaux continuent d’appliquer strictement la règle des trois ans cumulés. Le locataire qui signe sans avis juridique risque de perdre son droit au renouvellement, son indemnité d’éviction et sa préférence en cas de vente. La méconnaissance de ces règles expose le locataire à des pertes patrimoniales substantielles que seul un recours anticipé permet d’éviter.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire et quelles sont ses règles essentielles
Le bail dérogatoire est un contrat de location commerciale par lequel les parties renoncent expressément au statut des baux commerciaux. L’article L. 145-5 du Code de commerce (texte officiel) dispose :
« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ».
Cette dérogation est possible dès l’entrée dans les lieux du preneur. La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas excéder trois ans. Au-delà, le preneur acquiert de plein droit le bénéfice du statut protecteur.
Aux termes de l’article L. 145-1 du Code de commerce (texte officiel) :
« Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises ». Le bail dérogatoire suppose donc que le local soit effectivement affecté à l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal. La simple location de bureaux sans activité commerciale ne suffit pas à justifier la dérogation.
La Cour de cassation a précisé que la renonciation au statut doit être claire et non équivoque. Dans un arrêt du 22 octobre 2020, la troisième chambre civile a rappelé le mécanisme de la durée cumulée. Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-20.443, publié au Bulletin (décision) :
motifs : « La loi du 18 juin 2014 a ajouté à l’article L. 145-5 du code de commerce une disposition selon laquelle les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l’issue de chaque bail dérogatoire, à l’application du statut des baux commerciaux ».
Durée maximale de trois ans et plafond cumulé
La durée du bail dérogatoire est librement négociée par les parties. Elle peut être fixée à un an, deux ans ou trente-six mois. En revanche, le cumul de plusieurs baux dérogatoires successifs sur le même fonds et dans les mêmes locaux est strictement limité. Le plafond de trois ans court à compter de la prise d’effet du premier contrat. Cette règle s’applique indépendamment de la volonté des parties. Même si le locataire a signé une renonciation expresse à l’issue de chaque période, il ne peut être privé de son statut au-delà du troisième anniversaire de son entrée dans les lieux.
Le tribunal judiciaire de Val de Briey a confirmé cette solution dans une ordonnance du 15 décembre 2025. TJ Val de Briey, 15 décembre 2025, n° 25/00172 (décision) :
motifs : « un premier bail dérogatoire d’une durée de 2 ans peut être renouvelé pour une durée de 6 mois et ce renouvellement n’aura pas pour effet d’entraîner l’application du statut des baux commerciaux ». Le juge a toutefois ajouté que le renouvellement doit respecter le plafond global de trois ans. Tout dépassement entraîne la requalification automatique en bail commercial.
À l’expiration de la durée légale, deux hypothèses se présentent. Si le locataire reste en possession et que le bailleur ne manifeste pas son opposition dans le délai d’un mois, il s’opère un nouveau bail soumis au statut. Si le bailleur notifie son opposition dans ce délai, le locataire doit quitter les lieux. Le refus de départ expose alors le preneur à une procédure d’expulsion en état de squat commercial.
Préavis, résiliation et clause de renonciation
Le préavis applicable au bail dérogatoire dépend des stipulations contractuelles. En l’absence de clause spécifique, le Code civil s’applique et le préavis est fixé à trois mois pour le bailleur comme pour le locataire. Les parties peuvent toutefois convenir d’un préavis plus court. Le tribunal judiciaire du Mans a validé une clause prévoyant un préavis de deux mois dans un bail dérogatoire commercial. TJ du Mans, 10 janvier 2025, n° 24/00510 (décision) :
motifs : « les parties pouvaient ‘résilier le bail en respectant un préavis de deux mois mais également que le preneur ne pourra se prévaloir des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce’ ».
Le tribunal judiciaire de Pontoise a, pour sa part, retenu un préavis d’un mois dans un bail de courte durée non soumis au statut. TJ Pontoise, 12 décembre 2025, n° 25/01017 (décision) :
motifs : « A compter du 31/12/2022 chaque partie pourra mettre fin au présent bail à tout moment, sous réserver de respecter un préavis d’un mois, notifié à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Le juge des référés a constaté la validité de cette clause et ordonné l’expulsion du locataire à l’expiration du préavis.
La clause de renonciation au statut des baux commerciaux doit être expressément formulée. Une simple mention vague sur la nature dérogatoire du contrat ne suffit pas. Le preneur doit être en mesure de comprendre, au moment de la signature, qu’il renonce à ses droits au renouvellement, à l’indemnité d’éviction et à la préférence en cas de vente. L’absence de mention claire expose le contrat à une requalification en bail commercial.
Le risque de requalification en bail commercial
La requalification constitue le principal risque pour le bailleur qui méconnaît les règles. Elle profite au locataire. Lorsque les conditions du statut sont réunies, le juge transforme le bail dérogatoire en bail commercial de neuf ans. Le locataire acquiert alors le droit au renouvellement, le droit de préférence en cas de cession du fonds et l’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement.
La requalification peut résulter du dépassement de la durée maximale de trois ans. Elle peut également intervenir lorsque le bailleur a omis de notifier son opposition au maintien du locataire dans le délai d’un mois suivant l’expiration. Enfin, elle est encourue lorsque le contrat ne contient pas de renonciation expresse et éclairée du preneur.
| Critère | Bail dérogatoire | Bail commercial |
|---|---|---|
| Durée | Maximum 3 ans cumulés | 9 ans, renouvelable |
| Renouvellement | Aucun droit acquis | Droit au renouvellement |
| Indemnité d’éviction | Aucune | Due en cas de non-renouvellement |
| Préférence à la vente | Aucune | Oui, si conditions remplies |
| Préavis | Librement fixé (souvent 1 à 3 mois) | 6 mois pour le bailleur |
| Indexation | Libre | Encadrée par l’ILC ou l’ILAT |
Ce tableau met en évidence l’écart de protection entre les deux régimes. Le locataire qui accepte un bail dérogatoire sans stratégie perd des avantages substantiels.
Recours du locataire et stratégie contentieuse
Le locataire qui estime que son bail a été requalifié en bail commercial peut agir devant le tribunal judiciaire. L’action en requalification vise à faire constater l’application du statut. Elle peut être exercée à tout moment, même après la fin du contrat, pour obtenir l’indemnité d’éviction. Le délai de prescription est de cinq ans à compter de la fin du bail requalifié.
La stratégie du locataire repose sur trois points. Premièrement, il doit démontrer que le délai de trois ans a été dépassé. Il peut également établir que le bailleur n’a pas notifié son opposition dans le délai d’un mois. Deuxièmement, il doit prouver que le local est effectivement exploité comme fonds de commerce. Troisièmement, il doit établir que la renonciation au statut, si elle existe, était insuffisamment explicite. Pour approfondir les formalités de résiliation, consultez notre analyse sur la clause résolutoire dans le bail commercial.
Le bailleur, quant à lui, peut se défendre en produisant le contrat initial, les éventuels avenants et la preuve de la notification de son opposition. Il doit également justifier que le preneur a bien quitté les lieux à l’expiration du contrat. Le maintien sans droit du locataire expose le bailleur à des difficultés probatoires.
Paris et Île-de-France : compétence territoriale et délais pratiques
À Paris et en Île-de-France, les contentieux relatifs aux baux dérogatoires relèvent du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour les locaux situés à Paris, la compétence appartient au tribunal judiciaire de Paris. Les affaires urgentes, notamment les demandes d’expulsion ou les référés pour trouble commercial, sont portées devant le juge des référés.
Les délais pratiques observés dans la région parisienne sont les suivants. Une ordonnance sur requête peut être obtenue en quelques semaines si le dossier est complet. Un jugement au fond sur requalification prend en moyenne douze à dix-huit mois. Le recours devant la cour d’appel de Paris ajoute un délai similaire. Le locataire qui souhaite contester une expulsion doit agir rapidement. Le recours contre une ordonnance d’expulsion doit être formé dans un délai de quinze jours à compter de la signification.
Les bailleurs parisiens utilisent fréquemment les baux dérogatoires pour les locaux des galeries marchandes et des centres commerciaux. La densité commerciale de la région explique que les litiges soient nombreux. Le cabinet accompagne régulièrement des commerçants confrontés à des baux dérogatoires signés sans conseil préalable. Pour en savoir plus sur notre pratique, découvrez notre expertise en droit immobilier à Paris.
Questions fréquentes
Peut-on signer plusieurs baux dérogatoires successifs sur le même local ?
Oui, mais la durée cumulée ne peut excéder trois ans à compter du premier bail. Au-delà, le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit.
Le locataire d’un bail dérogatoire a-t-il droit à une indemnité d’éviction ?
Non. Le bail dérogatoire exclut expressément l’indemnité d’éviction. Cependant, si le bail est requalifié en bail commercial, le locataire peut réclamer cette indemnité dans le délai de prescription de cinq ans.
Quel préavis respecter pour résilier un bail dérogatoire ?
Le préavis dépend de la clause contractuelle. En l’absence de stipulation, le préavis légal de trois mois s’applique. Les parties peuvent convenir d’un préavis plus court, par exemple un ou deux mois.
Le bailleur peut-il expulser le locataire à l’expiration du bail dérogatoire ?
Oui, à condition d’avoir notifié son opposition au maintien dans le délai d’un mois suivant l’expiration. À défaut, le bail se requalifie en bail commercial.
Le droit de préférence du locataire s’applique-t-il en bail dérogatoire ?
Non. Le locataire dérogatoire ne bénéficie pas du droit de préférence en cas de vente du local. Ce droit est réservé aux preneurs de baux commerciaux soumis au statut.
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