En février 2025, le tribunal judiciaire d’Évry a ordonné l’expulsion d’un cabinet de notaires occupant des locaux professionnels sans droit ni titre. Le bail, conclu pour douze années, avait été résilié de plein droit par l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Ce jugement illustre une erreur récurrente : nombre de professionnels libéraux confondent le bail professionnel et le bail commercial. Pourtant, le régime applicable n’est pas le même. Le bail professionnel échappe au statut des baux commerciaux. Il est régi par le code civil et par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. La durée minimale, les modalités de congé, la validité de la clause résolutoire et les conditions d’expulsion obéissent à des règles propres. Le cabinet Kohen Avocats expose ces différences essentielles pour permettre aux bailleurs et aux preneurs d’anticiper leurs droits et leurs obligations.
Bail professionnel et bail commercial : deux régimes distincts
Le bail commercial concerne les locaux affectés à une activité de commerce, d’industrie ou d’artisanat. Il est régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Le bail professionnel, lui, vise les locaux à usage exclusivement professionnel. Il relève du code civil et de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
| Critère | Bail commercial | Bail professionnel |
|---|---|---|
| Fondement juridique | Code de commerce (L. 145-1 et s.) | Code civil + art. 57 A loi 86-1290 |
| Durée minimale | 9 ans | 6 ans |
| Renouvellement | Droit au renouvellement (L. 145-8 C. com.) | Pas de droit au renouvellement automatique |
| Congé du preneur | À l’expiration de chaque période triennale (L. 145-4 C. com.) | À tout moment, préavis de 6 mois (art. 57 A) |
| Clause résolutoire | Soumise au délai d’un mois après commandement (L. 145-41 C. com.) | Libre contractualisation ou droit commun |
| Indemnité d’éviction | Oui, sauf motif grave (L. 145-14 C. com.) | Non, sauf convention contraire |
| Cession du bail | Droit de préférence du bailleur (L. 145-46 C. com.) | Libre, sauf clause contraire |
Ce tableau montre que le bail professionnel offre moins de sécurité au preneur. Il ne bénéficie pas du droit au renouvellement. Il ne perçoit pas d’indemnité d’éviction en fin de contrat. Le bailleur, en revanche, dispose d’une plus grande liberté contractuelle. Les parties peuvent ainsi adapter leurs stipulations à la nature spécifique de la location professionnelle. Pour comprendre les règles du bail commercial, vous pouvez consulter notre analyse du droit au bail commercial et de la cession en 2026.
Durée, renouvellement et congé dans le bail professionnel
L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 dispose que :
« le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans ».
Il doit être établi par écrit. Au terme fixé par le contrat, le bail est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat. Le préavis est de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux. Il doit respecter le même préavis. Les notifications sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice (texte officiel).
Ces dispositions sont d’ordre public. Toutefois, les parties peuvent y déroger dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce. En l’absence de dérogation, le preneur dispose d’une faculté de résiliation anticipée à tout moment. Cette liberté contraste avec le bail commercial, où le congé du preneur est encadré par des périodes triennales.
Le tribunal judiciaire de Versailles, dans un arrêt du 19 septembre 2025, a précisé la portée de cette faculté. Une clinique vétérinaire avait donné congé par anticipation à son bailleur, avant l’échéance du contrat de neuf ans. La société propriétaire invoquait une clause d’indemnité de non-location à un autre vétérinaire. Le tribunal a retenu que l’article 57 A distingue expressément le congé anticipé offert au locataire de la décision de non-renouvellement à l’échéance du contrat. La clause indemnitaire n’était applicable qu’en cas de non-renouvellement à l’expiration du bail, non en cas de congé anticipé. La demande du bailleur a été rejetée.
TJ Versailles, 19 septembre 2025, n° 23/02982 (décision), motifs : « Aux termes de l’article 57A de la loi N°86-1290 du 23 décembre 1986 : […] Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. […] Dans le cas de résiliation anticipée offert au preneur par ce texte, la délivrance d’un congé par ce dernier provoque la fin du bail avant son échéance et il résulte du texte que le législateur a entendu distinguer cette faculté de résiliation à tout moment offerte au bailleur de la décision de ne pas renouveler le contrat à son expiration. »
La clause résolutoire et l’expulsion du locataire professionnel
Dans le bail commercial, l’article L. 145-41 du code de commerce impose un délai d’un mois après commandement de payer demeuré infructueux pour que la clause résolutoire produise effet. Cette protection du locataire commercial n’existe pas dans le bail professionnel. La résolution du bail professionnel obéit au droit commun des contrats.
L’article 1224 du code civil prévoit que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (texte officiel).
L’article 1225 ajoute que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution » (texte officiel).
Le tribunal judiciaire d’Évry, dans une ordonnance en référé du 4 février 2025, a appliqué ces principes à un bail professionnel de notaire. Le contrat prévoyait une clause résolutoire jouant en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer. Après une sommation de payer restée infructueuse pendant un mois, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Il a ordonné l’expulsion du locataire avec le concours de la force publique.
TJ Évry, ord. réf., 4 février 2025, n° 24/01274 (décision), motifs : « Ce texte [l’article 57 A] ne prévoyant pas les modalités de résiliation en cas d’impayés, celles-ci sont laissées à la libre volonté des parties ou, à défaut, des articles 1709 et suivants du code civil. […] Il n’est pas discuté que la sommation de payer délivrée est demeurée infructueuse à l’issue du délai d’un mois prescrit, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 4 novembre 2024. Il convient de considérer la SELAS WANTZ NOTAIRE, anciennement dénommée « SOCIETE CIVILE PROFESSIONNEL G.G.C, NOTAIRES ASSOCIES », occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. »
La cour d’appel de Papeete a confirmé cette approche dans un arrêt du 11 décembre 2025. Les locataires soutenaient que la clause résolutoire de leur bail professionnel était nulle car le délai de protection de l’article L. 145-41 du code de commerce n’avait pas été respecté. La cour a rejeté cet argument. Elle a jugé que le bail professionnel n’était pas soumis à cette disposition du code de commerce.
CA Papeete, 11 décembre 2025, n° 25/00044 (décision), motifs : « Les appelants font valoir que le bail qui avait été souscrit est un bail professionnel et non un bail commercial et qu’en conséquence les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce applicables en Polynésie française ne peuvent venir justifier l’insertion de cette clause résolutoire dans un bail professionnel régi par les dispositions de la Délibération n° 71-111 du 12 juillet 1971. […] Faute pour la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971 de prévoir des dispositions spécifiques au bail professionnel, il y a lieu d’appliquer le droit commun du bail et le droit commun des contrats. »
L’état des lieux et les réparations locatives
L’article L. 145-40-1 du code de commerce impose la réalisation d’un état des lieux contradictoire lors de la prise de possession et de la restitution des locaux. Cette obligation s’applique non seulement au bail commercial, mais également au bail professionnel. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil (texte officiel).
L’article 1731 du code civil dispose en effet que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (texte officiel).
L’article 1732 ajoute que « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (texte officiel).
Dans l’affaire jugée par le tribunal de Versailles le 19 septembre 2025, la propriétaire réclamait plus de 39 000 euros de réparations locatives à l’issue d’un bail professionnel de vingt-cinq ans. Le tribunal a rejeté sa demande. Il a relevé que la bailleresse ne justifiait d’aucun paiement effectué pour les travaux allégués. Il a également rappelé qu’il appartenait au bailleur d’établir son préjudice. La simple production d’un devis ne suffit pas.
Bail professionnel à Paris et en Île-de-France
La densité immobilière de Paris et de l’Île-de-France rend le contentieux des baux professionnels particulièrement fréquent. Les cabinets médicaux, les cabinets d’avocats, les notaires et les professions libérales y concentrent leurs implantations. Le loyer au mètre carré y est élevé. Les clauses de solidarité, de cautionnement et de clause résolutoire y sont souvent drastiques.
Le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les litiges portant sur des locaux situés dans la capitale. Il statue fréquemment sur la qualification du bail : un contrat intitulé « bail commercial » mais affecté à un usage exclusivement professionnel peut être requalifié en bail professionnel. Cette requalification a des conséquences décisives sur la durée, le renouvellement et les conditions d’expulsion. La jurisprudence parisienne rappelle régulièrement que la qualification du bail résulte de la destination réelle des locaux, non de l’intitulé du contrat.
Pour les bailleurs, il est conseillé de vérifier précisément la destination des locaux avant de choisir le régime contractuel. Pour les preneurs, il est impératif de contrôler que les clauses du contrat respectent les dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. En cas de défaut de paiement, le délai de réaction est court. La clause résolutoire peut être acquise en un mois seulement après une sommation de payer. Le cabinet assiste également les professionnels dans leurs contentieux relatifs aux baux commerciaux à Paris.
Questions fréquentes
Un bail professionnel peut-il être qualifié de bail commercial ?
Non, si les locaux sont affectés à un usage exclusivement professionnel. La qualification résulte de la destination effective des lieux, non de l’intitulé du contrat. Les parties ne peuvent pas déroger aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A, sauf dans les conditions prévues par l’article L. 145-2 du code de commerce.
Le preneur d’un bail professionnel a-t-il droit à une indemnité d’éviction ?
Non. Le bail professionnel ne confère pas de droit au renouvellement. Il n’ouvre pas droit à indemnité d’éviction en fin de contrat, sauf stipulation conventionnelle expresse. C’est une différence majeure avec le bail commercial.
La clause résolutoire d’un bail professionnel est-elle soumise au délai d’un mois du code de commerce ?
Non. L’article L. 145-41 du code de commerce, qui impose un délai d’un mois après commandement, ne s’applique qu’au bail commercial. Dans le bail professionnel, la clause résolutoire obéit aux articles 1224 et 1225 du code civil. Les parties peuvent convenir d’un délai différent ou d’une résolution automatique.
Le locataire professionnel peut-il donner congé à tout moment ?
Oui. L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 lui accorde cette faculté, moyennant un préavis de six mois. Ce préavis doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.
L’état des lieux est-il obligatoire dans un bail professionnel ?
Oui. L’article L. 145-40-1 du code de commerce s’applique aussi au bail professionnel. À défaut d’état des lieux, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. Il lui incombe alors de prouver l’état des locaux à l’entrée du preneur.
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