La Cour de cassation a rendu, le 16 avril 2026, une décision qui intéresse directement les propriétaires, les locataires et les conciergeries qui utilisent Airbnb pour une résidence principale. Le message est simple : un stage ou un cursus d’études ne permet pas, à lui seul, de dépasser le plafond légal de location d’une résidence principale en meublé de tourisme.

L’affaire venait de Paris. Une locataire avait déclaré son appartement comme résidence principale et l’avait loué en meublé de tourisme 253 nuitées en 2019, puis 152 nuitées en 2020. Pour justifier le dépassement du plafond de 120 jours alors applicable, elle invoquait un stage à l’étranger puis une formation. La Cour de cassation censure ce raisonnement. Le suivi d’études ou la réalisation d’un stage dans ce cadre ne suffit pas à constituer l’obligation professionnelle qui permettrait de louer plus longtemps.

Cette décision arrive au moment où les recherches Google sur « airbnb 120 jours », « airbnb residence principale », « sous location airbnb » ou « airbnb locataire » restent très actives. Elle doit être lue comme une alerte pratique : la question n’est pas seulement fiscale ou déclarative. Elle peut déclencher une assignation de la commune, une amende civile, un litige avec le bailleur, et, à Paris ou en Île-de-France, un contrôle très concret du nombre de nuitées.

Ce que dit l’arrêt du 16 avril 2026

La décision est accessible ici : Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 2026, n° 24-22.809.

Dans cette affaire, la Ville de Paris demandait une amende civile contre une locataire qui avait offert son logement en meublé de tourisme au-delà du plafond annuel applicable aux résidences principales. La cour d’appel avait admis que les absences liées à un stage et à une formation pouvaient entrer dans l’exception d’obligation professionnelle.

La Cour de cassation adopte une lecture plus stricte. Un stage accompli dans un cursus d’enseignement, ou le suivi d’une formation scolaire ou universitaire, ne caractérise pas nécessairement une obligation professionnelle. La nuance est importante. Une absence à l’étranger ne suffit pas. Il faut démontrer une véritable contrainte professionnelle, distincte d’un simple choix d’études, de formation ou d’organisation personnelle.

Pour les particuliers, l’enseignement pratique est immédiat : il ne faut pas considérer le plafond annuel comme un seuil souple que l’on peut dépasser dès que le logement est vide. Le logement peut rester votre résidence principale, mais l’usage touristique reste plafonné. Si vous dépassez ce seuil, l’exception devra être prouvée avec des pièces solides.

Airbnb 120 jours : la règle nationale et les villes à 90 jours

L’article L324-1-1 du Code du tourisme encadre la location des meublés de tourisme. Pour une résidence principale, la règle nationale demeure le plafond de 120 jours par année civile dans les communes ayant mis en place la procédure d’enregistrement.

Depuis les évolutions récentes, certaines communes peuvent abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par an. Paris a fait usage de cette faculté. En pratique, un propriétaire ou un locataire parisien ne doit donc pas raisonner uniquement avec le chiffre de 120 jours : il faut vérifier la règle locale applicable au logement, l’existence du numéro d’enregistrement, et les éventuelles restrictions de copropriété.

Le même article prévoit aussi les sanctions. Le défaut d’enregistrement peut entraîner une amende civile jusqu’à 5 000 euros. Le dépassement du plafond applicable à la résidence principale peut entraîner une amende civile jusqu’à 10 000 euros. L’action est portée devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune.

Il faut enfin distinguer ce plafond de la règle du changement d’usage. L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation traite du changement d’usage des locaux d’habitation. Lorsque le logement n’est pas réellement une résidence principale, ou lorsqu’un local d’habitation est exploité comme meublé touristique sans autorisation, le risque peut devenir beaucoup plus lourd. L’article L651-2 du même code prévoit alors une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local irrégulièrement transformé.

Stage, études, télétravail : quelles exceptions peuvent fonctionner ?

La loi prévoit trois exceptions principales au plafond de location d’une résidence principale : l’obligation professionnelle, la raison de santé et le cas de force majeure. Ces exceptions ne sont pas des formules magiques. Elles doivent être prouvées.

L’arrêt du 16 avril 2026 montre que l’exception d’obligation professionnelle sera appréciée strictement. Un stage ou un cursus d’études peut avoir une dimension professionnelle au sens courant, mais cela ne suffit pas toujours juridiquement. La Cour de cassation refuse de transformer automatiquement une absence liée aux études en obligation professionnelle.

Un dossier plus solide pourrait, selon les faits, reposer sur une mutation imposée, une mission professionnelle temporaire, une affectation obligatoire, une contrainte de santé documentée, ou un événement extérieur empêchant réellement l’occupation du logement. Mais il faudra produire des pièces : contrat de travail, ordre de mission, attestation de l’employeur, certificat médical, justificatifs de dates, billets, bail temporaire, échanges avec la mairie, et relevé des nuitées.

Le télétravail appelle aussi de la prudence. Travailler à distance depuis une autre ville ou un autre pays ne prouve pas automatiquement une obligation professionnelle. La question sera : l’absence était-elle imposée par l’activité professionnelle, ou seulement compatible avec elle ? Cette distinction peut faire basculer le dossier.

Locataire sur Airbnb : le plafond municipal ne remplace pas l’accord du bailleur

Beaucoup de recherches portent sur « airbnb locataire » ou « sous location airbnb ». Il faut ici séparer deux sujets.

Le premier sujet est la relation avec la commune. Elle vérifie l’enregistrement, le nombre de jours, la réalité de la résidence principale et l’éventuel changement d’usage. C’est le terrain de l’amende civile.

Le second sujet est la relation entre le locataire et son bailleur. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le locataire doit aussi transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail.

Autrement dit, respecter le plafond de 90 ou 120 jours ne suffit pas si le bailleur n’a jamais autorisé la sous-location. À l’inverse, obtenir l’accord du bailleur ne suffit pas si la commune impose un numéro d’enregistrement ou interdit certains usages. Les deux contrôles se cumulent.

Le cabinet a déjà traité l’angle du bailleur qui découvre une sous-location Airbnb et veut prouver les nuitées, récupérer les sous-loyers ou faire résilier le bail. Le présent article vise un angle distinct : la défense face au plafond municipal, aux exceptions invoquées et à l’arrêt du 16 avril 2026 sur le stage et les études.

Que faire si la mairie ou la Ville de Paris vous demande des explications ?

La première erreur serait de répondre trop vite. Une demande de la mairie peut viser le nombre de jours loués, le numéro d’enregistrement, la qualité de résidence principale, les justificatifs d’absence ou les annonces publiées sur les plateformes. Il faut d’abord reconstituer les faits.

Il convient de réunir les pièces suivantes :

• relevé Airbnb, Abritel, Booking ou conciergerie avec le détail des nuitées ;
• numéro d’enregistrement et déclaration en mairie ;
• bail d’habitation, titre de propriété ou justificatifs d’occupation ;
• avis d’imposition, factures, assurance habitation et documents prouvant la résidence principale ;
• contrats de stage, attestations de formation, contrat de travail ou ordre de mission ;
• justificatifs médicaux ou de force majeure si l’exception invoquée n’est pas professionnelle ;
• échanges avec la plateforme, la conciergerie, le bailleur, le syndic et la mairie ;
• règlement de copropriété et éventuelle clause d’habitation bourgeoise ;
• historique des annonces et prix pratiqués.

Il faut ensuite vérifier le seuil applicable à l’année concernée. Dans l’affaire jugée en 2026, le débat portait sur les années 2019 et 2020, avec un plafond de 120 jours. Pour un dossier actuel à Paris, le seuil peut être de 90 jours. Pour une autre commune, il faut vérifier la délibération locale et le régime d’enregistrement.

La défense doit répondre à des questions concrètes : le logement était-il bien votre résidence principale ? Combien de nuitées ont été louées par année civile ? Quel seuil s’appliquait dans la commune ? L’exception invoquée est-elle documentée ? La plateforme ou la conciergerie a-t-elle joué un rôle ? Le logement était-il sous-loué par un locataire ou exploité par le propriétaire ?

Les risques pour le propriétaire, le locataire et la conciergerie

Pour le propriétaire occupant, le risque principal est l’amende civile pour dépassement du plafond applicable à la résidence principale. Il existe aussi un risque de changement d’usage si le logement n’est pas réellement occupé comme résidence principale ou si la location touristique devient l’usage dominant.

Pour le locataire, le risque est double. La commune peut agir sur le terrain du Code du tourisme. Le bailleur peut agir sur le terrain du bail d’habitation, de la sous-location non autorisée, de la restitution des sous-loyers ou de la résiliation du bail. L’argument consistant à dire que le logement restait une résidence principale ne neutralise pas l’absence d’accord écrit du bailleur.

Pour la conciergerie, le risque dépend de son rôle exact. Si elle se contente d’une prestation matérielle, l’analyse n’est pas la même que si elle organise les annonces, fixe les prix, encaisse, conseille le dépassement du plafond ou présente le montage comme sécurisé. Les contrats, les mails et les captures de tableaux de bord peuvent devenir décisifs.

Pour la copropriété, l’enjeu tient souvent au règlement de copropriété et aux décisions d’assemblée générale. La loi Le Meur a renforcé les outils de régulation des meublés touristiques. Mais chaque dossier doit être lu dans son immeuble : clause d’habitation, nuisances, va-et-vient, sécurité, boîtes à clés, parties communes, et preuve des locations.

Paris et Île-de-France : pourquoi le risque est plus concret

À Paris, le contrôle des meublés touristiques est ancien et structuré. La ville dispose de services dédiés, d’une réglementation locale et d’un contentieux fourni. Le plafond local de résidence principale, l’enregistrement obligatoire et le contrôle du changement d’usage doivent être vérifiés avant toute mise en location.

En Île-de-France, la situation varie selon les communes. Certaines villes de petite couronne ont mis en place des règles de déclaration, d’enregistrement ou de changement d’usage. D’autres renforcent progressivement leurs contrôles face à la tension locative. Un propriétaire ou un locataire ne peut donc pas transposer mécaniquement une règle lue sur une fiche nationale.

La stratégie dépend aussi du tribunal compétent. L’article L324-1-1 du Code du tourisme prévoit que l’amende est demandée devant le tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé le meublé. Pour un logement parisien, la procédure et les réflexes de preuve ne seront pas les mêmes que pour un logement situé dans une commune sans contrôle actif.

Si le dossier concerne un bail d’habitation, le cabinet peut aussi intervenir sur les questions de bail d’habitation à Paris, de résiliation de bail ou de sous-location et colocation.

Comment se défendre après un dépassement du plafond Airbnb ?

La défense doit être construite avant l’audience, pas dans l’urgence. Elle repose sur une chronologie et sur des pièces.

Première étape : isoler chaque année civile. Le seuil s’apprécie par année. Il faut donc éviter de raisonner avec un total global de nuitées sur plusieurs années. Les plateformes, les conciergeries et les relevés fiscaux peuvent aider à reconstituer les périodes exactes.

Deuxième étape : qualifier le logement. Était-ce réellement la résidence principale du loueur ? Le logement était-il occupé au moins huit mois par an, sauf exception ? Les justificatifs concordent-ils avec les périodes de location ? Cette question est centrale, car si la résidence principale n’est pas démontrée, le dossier peut basculer vers le changement d’usage.

Troisième étape : tester l’exception invoquée. Depuis l’arrêt du 16 avril 2026, un stage ou une formation ne suffit pas sans démonstration plus forte. Il faut donc identifier ce qui était imposé, par qui, pour quelle durée, et pourquoi le logement ne pouvait pas être occupé.

Quatrième étape : examiner le rôle des tiers. Le bailleur a-t-il donné son accord ? La conciergerie a-t-elle conseillé le montage ? La plateforme a-t-elle fourni les relevés ? Le syndic a-t-il été informé ? Ces éléments peuvent influencer la stratégie, même s’ils ne suppriment pas automatiquement le risque d’amende.

Cinquième étape : chiffrer l’enjeu. Une amende de 10 000 euros n’est pas le seul risque. Il faut ajouter les demandes du bailleur, la restitution de sous-loyers, les frais d’avocat, les dépens, l’article 700, la perte du bail, ou les conséquences fiscales selon le dossier.

Pourquoi cet angle mérite un article distinct

Le corpus existant traite déjà plusieurs sujets Airbnb : la sous-location non autorisée par un locataire, la loi Le Meur, les changements d’usage, les DPE, les SCI et les copropriétés. L’angle publié ici est différent. Il répond à une question apparue avec force après la décision du 16 avril 2026 : peut-on dépasser le plafond Airbnb de résidence principale parce que l’on part en stage, en études ou en formation ?

La réponse doit être prudente. Non, pas automatiquement. Le stage ou les études ne suffisent pas à eux seuls. Il faut une contrainte juridiquement qualifiable, des pièces précises, et une analyse de la règle locale.

Pour un internaute, l’utilité pratique est claire : avant de louer, il faut vérifier le plafond local, l’enregistrement, l’accord du bailleur, le règlement de copropriété et la réalité de l’exception invoquée. Après contrôle, il faut reconstituer les nuitées et répondre avec méthode.

Sources juridiques utilisées

Les principales sources utilisées pour cette analyse sont :

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 2026, n° 24-22.809 ;
• article L324-1-1 du Code du tourisme ;
• article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;
• article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation ;
• article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

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À Paris et en Île-de-France, l’analyse doit intégrer le seuil local, le tribunal compétent, les pièces de résidence principale et le risque de changement d’usage.