En 2024, près de 40 % des litiges locatifs portant sur les charges récupérables ont concerné la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ou sa variante communale, la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM). La confusion entre ces deux impositions et la difficulté pour le locataire de vérifier leur réalité alimentent un contentieux en forte hausse devant les tribunaux judiciaires. Le bailleur peut-il répercuter intégralement la TEOM sur le locataire ? Le locataire peut-il la contester s’il constate que la taxe n’a pas été votée séparément ? Quel délai dispose-t-il pour agir ?
Ces questions ne relèvent pas de la seule lecture du contrat de bail. Elles imposent de croiser le code général des collectivités territoriales, la loi du 6 juillet 1989 et la jurisprudence de la Cour de cassation. Le locataire qui paie des provisions mensuelles sans recevoir de régularisation annuelle détaillée se trouve dans une situation de faiblesse informationnelle. Le juge corrige cette asymétrie en exigeant la justification stricte de chaque charge. Le bailleur qui justifie avoir acquitté la TEOM en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 peut légalement la récupérer. Cette récupération reste subordonnée à deux conditions cumulatives : le taux a été voté par le conseil municipal et la taxe apparaît de manière indépendante dans le budget communal.
Qu’est-ce que la TEOM et comment se distingue-t-elle de la redevance ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une imposition directe locale perçue au profit des communes ou de leurs établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Son assiette correspond à celle de la taxe foncière sur les propriétés bâties. L’article L. 2333-76 du code général des collectivités territoriales autorise les collectivités à instituer une redevance d’enlèvement des ordures ménagères calculée en fonction du service rendu (texte officiel). L’article L. 2333-79 du même code précise que l’institution de cette redevance entraîne la suppression de la TEOM (texte officiel). Une commune ne peut donc pas percevoir simultanément la TEOM et la redevance.
La TEOM figure sur l’avis d’imposition de taxe foncière adressé au propriétaire. La redevance est facturée directement à l’usager du service. Le propriétaire reste redevable de la TEOM envers la collectivité. L’usager paie la redevance au prestataire. Dans les deux cas, le bailleur peut répercuter la charge sur le locataire. Les conditions de preuve diffèrent selon la nature de l’imposition. La TEOM se justifie par l’avis fiscal. La redevance se justifie par la facture du service.
Le régime légal de la TEOM dans le bail d’habitation
L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Elles le sont en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (texte officiel). La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. La TEOM et la redevance d’enlèvement des ordures ménagères y figurent expressément. Le locataire profite directement du service de collecte des déchets.
Le même article impose au bailleur de communiquer au locataire, un mois avant la régularisation annuelle, le décompte des charges par nature. Les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois. Ce formalisme n’est pas une simple formalité. Il constitue la condition de la récupération légale de la TEOM. Le bailleur qui ne respecte pas cette obligation ne peut exiger le paiement des provisions de charges, comme l’a rappelé la Cour de cassation.
Les conditions de récupération de la TEOM par le bailleur
La justification de la charge acquittée
La Cour de cassation exige que le bailleur justifie avoir réellement acquitté la TEOM. Dans un arrêt du 10 juin 1998, la troisième chambre civile a cassé un jugement qui avait condamné le locataire à payer la TEOM. Les juges ont retenu que la taxe n’apparaissait pas de façon indépendante dans le budget communal. Aucun taux d’imposition n’avait été établi. La taxe ne donnait lieu à aucun produit. La société Cottage des Clayes ne justifiait donc pas de la réalité de la taxe.
motifs : « le Tribunal, qui a constaté que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’apparaissait pas de façon indépendante dans le budget communal, qu’aucun taux d’imposition n’avait été établi pour le calcul de cette taxe et qu’elle ne donnait lieu à aucun produit, et qui en a déduit que la société Cottage des Clayes ne justifiait pas de la réalité de la taxe, a justement retenu qu’elle ne pouvait être réclamée au titre des charges ».
Cass. 3e civ., 10 juin 1998, n° 96-20521 (décision)
Cette solution a été confirmée en 2012. La Cour de cassation a précisé que la charge de TEOM n’est récupérable que si le bailleur justifie qu’il l’a acquittée.
motifs : « si la charge de TEOM résultant d’un décret n° 2007-1294 du 31 août 2007 est une charge locative récupérable sur le locataire en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il doit être justifié qu’elle a été acquittée par le bailleur ».
Cass. 3e civ., 13 juin 2012, n° 11-17114 (décision)
L’absence d’obligation de justification annuelle pour le rattrapage
À l’inverse, la Cour de cassation a jugé que la fixation d’un montant forfaitaire et l’absence de justification annuelle ne constituaient pas des clauses abusives. Le locataire conserve la faculté de demander la régularisation annuelle. Dans un arrêt du 3 avril 1996, la troisième chambre civile a retenu que le bailleur n’est pas tenu de justifier annuellement la réalité et le montant des charges. Il ne peut toutefois exiger aucune provision si l’indication prévue au 5° de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ne figure pas dans le bail.
motifs : « que la fixation d’un montant forfaitaire et l’absence de justification annuelle ne constituent pas des clauses abusives au sens de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 pour autant que le locataire conserve la faculté de demander la régularisation annuelle ; qu’il résulte de ces textes que si le bailleur n’est pas tenu de justifier annuellement la réalité et le montant des charges, il ne peut exiger aucune provision si l’indication prévue au 5° de l’article 3 de la loi précitée ne figure pas dans le bail ».
Cass. 3e civ., 3 avr. 1996, n° 94-13891 (décision)
La preuve du paiement par le bailleur
Le locataire n’est redevable que de la charge réellement acquittée par le bailleur. Cette charge peut être justifiée par la production de l’avis de taxe foncière comportant la ligne TEOM, par un titre de perception communal ou par tout document comptable attestant du versement. Le bailleur qui ne produit aucune de ces pièces ne peut prétendre à la récupération.
Comment contester la TEOM et les recours du locataire
La contestation des provisions de charges
Le locataire peut refuser de payer les provisions de charges si le bail ne mentionne pas la répartition prévisionnelle des charges conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Il peut également contester la régularisation annuelle si le décompte ne détaille pas les charges par nature ou si les pièces justificatives ne lui sont pas communiquées dans les six mois.
Le recours en remboursement
Le locataire qui a payé une TEOM non justifiée peut former une demande en remboursement. Cette demande se prescrit par trois ans à compter du paiement. Le locataire doit établir que la taxe n’était pas due. Elle pouvait ne pas avoir été votée ou ne pas apparaître de manière indépendante dans le budget communal. La charge de la preuve incombe au bailleur pour justifier le caractère récupérable de la somme réclamée.
La checklist des cinq étapes pour contester
- Vérifier le bail : confirmer que la TEOM ou les charges génériques sont mentionnées et que le montant des provisions est indiqué.
- Demander la régularisation annuelle : écrire au bailleur pour obtenir le décompte détaillé par nature de charges et le mode de répartition.
- Consulter les justificatifs : examiner l’avis de taxe foncière, le budget communal ou la délibération tarifaire pour vérifier que la TEOM a bien été votée.
- Constituer le dossier : rassembler les quittances de loyer, la correspondance avec le bailleur et les documents contradictoires.
- Saisir le juge compétent : si le litige persiste, former une demande devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La commission départementale de conciliation reste compétente pour les montants inférieurs au seuil de compétence du tribunal.
Mise en garde : Le locataire qui refuse de payer les provisions de charges sans fondement légal risque d’être assorti d’une clause résolutoire. La contestation doit donc être documentée et, si possible, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cas particuliers : bail commercial et logement social
Le bail commercial
Dans le bail commercial, la TEOM n’est pas une charge récupérable de plein droit. Elle ne l’est que si le contrat de bail la prévoit expressément. Cette solution découle de la nature des rapports locatifs commerciaux, régis par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, qui ne comportent pas de liste limitative des charges récupérables. Le preneur commercial ne doit donc la TEOM que si le bail le mentionne explicitement.
Le logement social
Dans le logement social, la situation est inverse. Les articles L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation et le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 incluent expressément la redevance d’enlèvement des ordures ménagères dans les charges récupérables. La chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que le locataire du logement desservi est l’usager effectif du service. Les textes d’ordre public spécifiques aux HLM permettent néanmoins au bailleur de récupérer cette redevance.
motifs : « si, seule est débitrice de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères la personne qui utilise le service de ramassage et donc le locataire du logement desservi plutôt que son propriétaire non occupant, les textes d’ordre public spécifiques aux HLM dans la mesure où ils incluent expressément cette redevance dans les charges récupérables par le bailleur, ce qui implique qu’elle peut être payée par le propriétaire, permettent que son paiement soit réclamé à ce dernier ».
Cass. com., 4 juill. 2006, n° 04-18990 (décision)
Pratique des juridictions parisiennes et délais de contestation
À Paris et en Île-de-France, le contentieux de la TEOM est particulièrement dense. La concentration de logements collectifs et la complexité des budgets intercommunaux amplifient les litiges. Le tribunal judiciaire de Paris examine régulièrement des contentieux où le locataire conteste la récupération de la TEOM. Le principal motif repose sur l’intégration de la taxe à la taxe foncière sans taux distinct. Les juges parisiens appliquent strictement la jurisprudence de la Cour de cassation sur la justification du bailleur.
Le délai de prescription pour contester une régularisation de charges est de trois ans à compter du paiement. Toutefois, si la régularisation n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année d’exigibilité, le locataire peut exiger un paiement par douzième. Ce mécanisme, prévu par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, offre une protection contre les rappels de charges brutaux.
Le locataire qui souhaite agir rapidement doit privilégier la voie de la conciliation, notamment auprès de l’Anil ou de la commission départementale de conciliation. Si le litige dépasse les compétences de conciliation, la saisine du tribunal judiciaire est possible sans avocat pour les montants inférieurs à 10 000 euros. La représentation par avocat reste vivement recommandée dès lors que le bailleur est une personne morale ou un professionnel.
Pour approfondir les règles de régularisation des charges locatives, vous pouvez consulter notre analyse sur la régularisation des charges locatives et les justificatifs exigibles. Les contentieux du bail d’habitation à Paris obéissent à des règles de procédure spécifiques que nous détaillons sur notre page dédiée au bail d’habitation.
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FAQ
La TEOM est-elle toujours récupérable sur le locataire ?
Non. La TEOM n’est récupérable que si elle a été effectivement acquittée par le bailleur. Son taux doit avoir été voté de manière indépendante par le conseil municipal. Le bail doit le prévoir ou le locataire en avoir été informé conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Quelle différence entre TEOM et redevance d’enlèvement des ordures ménagères ?
La TEOM est une taxe intégrée à l’avis de taxe foncière. La redevance est une redevance de service public facturée à l’usager. Une commune ne peut pas percevoir les deux simultanément. La distinction importe pour la preuve : la TEOM se justifie par l’avis fiscal, la redevance par la facture du service.
Le bailleur peut-il réclamer des provisions de TEOM sans justification ?
Non. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de communiquer le décompte annuel des charges et de tenir les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois. À défaut, le locataire peut refuser le paiement des provisions.
Quel délai le locataire a-t-il pour contester une régularisation de TEOM ?
Le délai de prescription est de trois ans à compter du paiement. Si la régularisation intervient tardivement, le locataire peut exiger un paiement par douzièmes.
La TEOM est-elle récupérable dans un bail commercial ?
Seulement si le bail le prévoit expressément. Dans le bail commercial, il n’existe pas de liste limitative des charges récupérables. Le preneur n’est tenu de la TEOM que sur stipulation contractuelle explicite.
Le locataire d’un logement social doit-il payer la redevance d’enlèvement des ordures ménagères ?
Oui. Les textes d’ordre public applicables aux logements sociaux incluent expressément cette redevance dans les charges récupérables. Le bailleur social peut donc la répercuter sur le locataire, même si le locataire est théoriquement l’usager du service.