Le 24 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation d’un bail de location après avoir constaté qu’un locataire sous-louait illégalement son studio sur une plateforme de location touristique. Le juge a retenu une faute caractérisée et ordonné l’expulsion sans délai supplémentaire. Cette décision illustre la sévérité croissante des juridictions face aux sous-locations non déclarées. En 2026, le droit des baux d’habitation maintient un socle protecteur pour les bailleurs. Le locataire qui souhaite sous-louer une partie de son logement ou l’intégralité de celui-ci doit obtenir l’accord écrit préalable de son propriétaire. Le non-respect de cette règle expose à des sanctions pouvant aller jusqu’à la perte du logement. Le locataire qui sous-loue sans autorisation risque la résiliation de son bail, une condamnation au paiement de dommages-intérêts et l’expulsion sans délai.

L’accord écrit du bailleur est une condition sine qua non

L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte officiel) dispose : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » Cette disposition est d’ordre public. Elle signifie que le locataire ne peut pas y déroger, même si le contrat de bail est muet sur le point. L’accord doit être écrit. Un simple échange verbal ou un accord tacite ne suffit pas. Le bailleur conserve son entière liberté d’appréciation. Il peut refuser la sous-location sans avoir à motiver son refus. Le locataire qui sous-loue sans autorisation commet une faute contractuelle grave. Cette faute peut justifier la résiliation judiciaire du bail, comme l’a confirmé le tribunal judiciaire de Paris dans sa décision du 24 janvier 2024, n° 22/08396 (décision), motifs : « une sous-location sans autorisation du bailleur constitue une faute du locataire… la pratique non autorisée d’une sous-location correspond à un non-respect manifeste des obligations légales d’ordre public imposées au locataire ».

L’accord écrit doit être transmis au sous-locataire. L’article 8 impose également au locataire de remettre au sous-locataire une copie du bail en cours. Cette formalité vise à informer le sous-locataire des conditions de la location principale. Elle le met également en garde sur le caractère précaire de son occupation. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur. Il ne dispose d’aucun titre d’occupation opposable au propriétaire.

Le plafonnement du loyer de sous-location

La loi impose un plafonnement strict du loyer perçu par le sous-locataire. L’article 8 précise que « le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal ». Cette règle vise à empêcher le locataire de tirer un profit du logement loué. Le dépassement de ce plafond constitue une faute supplémentaire. Le locataire peut alors être condamné au remboursement des fruits de la sous-location. La cour d’appel de Montpellier l’a rappelé dans un arrêt du 20 mai 2025, n° 22/03024 (décision), motifs : « l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer… En raison de l’existence de cette inexécution suffisamment grave des obligations qui pesaient sur le locataire, le bail sera par conséquent résilié ».

Le calcul du plafond s’effectue au mètre carré de surface habitable. Le locataire principal doit diviser le montant de son loyer par la surface habitable du logement. Il applique ensuite ce tarif au mètre carré à la surface sous-louée. Si le loyer principal est de 900 euros pour 45 m², le prix au mètre carré est de 20 euros. Une chambre de 12 m² ne pourra être sous-louée à plus de 240 euros.

La colocation : une forme encadrée par la loi

La sous-location ne doit pas être confondue avec la colocation. L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 (texte officiel) définit la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Les époux ou les partenaires liés par un pacte civil de solidarité ne relèvent pas de cette définition lorsqu’ils sont seuls titulaires du bail.

La colocation obéit à des règles spécifiques. Les normes de peuplement s’imposent. La surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux à 9 m² et 20 m³. Le montant total des loyers perçus auprès des colocataires ne peut excéder le loyer applicable au logement. Les parties peuvent convenir d’un forfait de charges. Les colocataires sont généralement tenus solidairement au paiement du loyer et des charges. La cour d’appel de Bordeaux a précisé dans un arrêt du 27 janvier 2025, n° 24/02160 (décision), motifs : « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré… A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 (texte officiel) prévoit une dérogation importante. Lorsqu’un colocataire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple, la solidarité prend fin dès la première présentation de la lettre recommandée au bailleur. Cette mesure de protection s’applique sous réserve de la production d’une ordonnance de protection ou d’une condamnation pénale.

Les risques d’une sous-location sans autorisation

La sous-location non autorisée expose le locataire à des sanctions civiles graves. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail. Le tribunal judiciaire de Paris, dans sa décision du 24 janvier 2024, a prononcé cette résiliation. Il a également condamné le locataire au versement de 2 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et de 800 euros au titre du remboursement des fruits civils. L’expulsion a été ordonnée sans délai supplémentaire.

Le bailleur peut également invoquer une clause résolutoire si le contrat la prévoit. Toutefois, l’article 4g de la loi du 6 juillet 1989 limite les clauses de résiliation de plein droit à une liste fermée. La sous-location ne figure pas dans cette liste. La clause résolutoire automatique pour sous-location est donc réputée non écrite. Cela n’empêche pas le bailleur de saisir le juge pour obtenir une résiliation judiciaire. Le juge apprécie la gravité de la faute au regard des circonstances. Il prend en compte la durée de la sous-location, le profit réalisé, la dissimulation et l’atteinte à la confiance contractuelle.

Le sous-locataire, quant à lui, court le risque d’une expulsion rapide. Il ne dispose d’aucune protection statutaire. Sa situation est celle d’un occupant sans droit ni titre à l’égard du bailleur. En cas de résiliation du bail principal, il doit quitter les lieux sans préavis spécifique. Seul un délai de grace peut être accordé par le juge des contentieux de la protection. Le sous-locataire peut toutefois agir en responsabilité contre le locataire principal. Il peut réclamer des dommages-intérêts si ce dernier lui a caché l’absence d’autorisation.

Les cinq étapes pour sous-louer en toute légalité

Le locataire qui envisage une sous-location doit suivre une démarche rigoureuse. Voici les étapes indispensables :

1. Vérifier le contrat de bail. Le contrat peut contenir une clause autorisant ou interdisant la sous-location. Une clause d’interdiction est valable. Elle renforce la position du bailleur.
2. Formuler une demande écrite au bailleur. La demande doit préciser l’identité du sous-locataire, la durée envisagée, les pièces concernées et le loyer demandé au sous-locataire.
3. Attendre l’accord écrit du bailleur. Le bailleur dispose d’une liberté totale d’appréciation. Il peut refuser sans motivation. En l’absence de réponse dans un délai raisonnable, le silence vaut refus.
4. Respecter le plafonnement du loyer. Le loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
5. Transmettre au sous-locataire l’autorisation et une copie du bail. Cette formalité est obligatoire. Elle permet au sous-locataire de connaître les conditions de la location principale.

Attention : une sous-location de courte durée via une plateforme en ligne relève des mêmes règles. Le locataire doit obtenir l’accord écrit du bailleur. Le plafonnement du loyer s’applique également. Les juridictions sanctionnent avec une sévérité particulière les locations touristiques non autorisées.

Contentieux et juridiction compétente à Paris et en Île-de-France

Les litiges relatifs aux baux d’habitation relèvent du juge des contentieux de la protection. Ce magistrat statue en premier ressort. Il connaît des demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnation au paiement de loyers ou d’indemnités d’occupation. Le seuil de compétence matérielle est fixé à 10 000 euros pour les actions en paiement.

À Paris, les contentieux locatifs sont répartis entre plusieurs sections du tribunal judiciaire de Paris. Un avocat en droit immobilier à Paris peut vous accompagner dans la constitution du dossier et la représentation à l’audience. Le délai d’audience varie selon la nature du litige. Une demande de résiliation pour sous-location non autorisée peut être examinée en quelques mois si les éléments de preuve sont solides. Le locataire assigné doit se présenter à l’audience. À défaut, le juge peut statuer par jugement réputé contradictoire.

La cour d’appel de Paris statue en appel. Elle contrôle la conformité du jugement au droit et aux faits. L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 20 mai 2025 illustre ce contrôle. La cour a infirmé un jugement qui avait déclaré irrecevable une demande de résiliation. Elle a prononcé la résiliation du bail et condamné le locataire à une indemnité d’occupation. Cette décision montre que le juge d’appel corrige les erreurs de droit du premier juge.

Questions fréquentes

Puis-je sous-louer une chambre dans mon appartement sans autorisation ?
Non. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 impose l’accord écrit du bailleur pour toute sous-location, même partielle. Le non-respect constitue une faute grave.

Le bailleur peut-il refuser ma demande de sous-location sans motif ?
Oui. Le bailleur dispose d’une liberté totale d’appréciation. Il peut refuser sans avoir à justifier son refus. Le silence gardé pendant plusieurs semaines vaut généralement refus.

Quel est le risque si le loyer de sous-location dépasse le plafond légal ?
Le dépassement constitue une faute supplémentaire. Le locataire peut être condamné au remboursement des fruits de la sous-location. Le bailleur peut également demander la résiliation du bail pour inexécution grave des obligations contractuelles.

Un colocataire peut-il quitter le logement sans rester solidaire des dettes ?
Oui, sous conditions. L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la solidarité s’éteint à la date d’effet du congé régulièrement délivré. À défaut de nouveau colocataire, elle prend fin au plus tard six mois après la date d’effet du congé. En cas de violences conjugales, l’article 8-2 prévoit une extinction immédiate de la solidarité.

Le sous-locataire a-t-il des droits en cas d’expulsion du locataire principal ?
Non. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur. Il doit quitter les lieux. Il peut agir en responsabilité contre le locataire principal si celui-ci lui avait caché l’absence d’autorisation.

Puis-je sous-louer mon logement social ?
Non. Les logements sociaux sont soumis à des règles strictes. Le sous-loueur d’un logement social encourt une amende civile pouvant aller jusqu’à 50 000 euros. Le logement peut être récupéré par l’organisme bailleur.

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