Le 19 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt qui rappelle une condition essentielle de l’action en garantie décennale : seul le propriétaire de l’ouvrage peut se prévaloir de cette garantie. Cette décision intervient dans un contexte où les contentieux liés aux désordres de construction restent nombreux en France. Les propriétaires qui découvrent des fissures, des infiltrations ou des problèmes de structure doivent agir dans un délai strict de dix ans. La preuve des désordres, la qualification des dommages couverts et l’identification des bons débiteurs posent pourtant des difficultés techniques. Une analyse rigoureuse du droit applicable et de la jurisprudence récente permet de calibrer une stratégie de recours efficace.
Qu’est-ce que la garantie décennale et quels dommages sont couverts ?
La garantie décennale est une responsabilité de droit qui pèse sur tout constructeur d’un ouvrage. Elle vise les dommages qui compromettent la solidité de l’immeuble ou qui le rendent impropre à sa destination.
Aux termes de l’article 1792 du code civil : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » (texte officiel)
Ce texte pose deux conditions cumulatives. Le désordre doit soit compromettre la solidité de l’ouvrage, soit affecter un élément constitutif ou d’équipement au point de rendre l’immeuble impropre à sa destination. La gravité du désordre est donc un critère déterminant. Les simples désordres d’aspect ou les inconvénients mineurs n’entrent pas dans le champ de la garantie décennale.
L’article 1792-1 du code civil précise qui est réputé constructeur. Sont visés l’architecte, l’entrepreneur, le technicien ou toute personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage. Le vendeur d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire est également réputé constructeur. (texte officiel) Pour une analyse complète des recours de l’acquéreur d’un bien immobilier, notre article sur les vices cachés et la garantie légale détaille les autres voies de droit applicables.
Les éléments d’équipement et la jurisprudence 2025 sur les installations de remplacement
La garantie décennale s’étend aux éléments d’équipement lorsqu’ils font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement forme indissociablement corps avec l’ouvrage lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
Aux termes de l’article 1792-2 du code civil : « La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. » (texte officiel)
La Cour de cassation a récemment précisé les limites de cette extension. Dans un arrêt du 11 décembre 2025, la troisième chambre civile a jugé que les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage. Elle a précisé qu’ils ne relèvent pas de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement lorsqu’ils sont autonomes.
Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 23-23.950 (décision), motifs : « Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Il est jugé que, si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent pas de la garantie décennale. »
Cette décision est importante pour les propriétaires qui font installer des équipements nouveaux sur une construction existante. La garantie décennale ne couvre pas ces éléments s’ils sont dissociables de la structure. Une pompe à chaleur, un panneau solaire ou une chaudière posée sur une construction existante pourraient échapper à la garantie décennale si leur installation est autonome.
Qui peut agir en garantie décennale : le propriétaire, l’acquéreur et le maître de l’ouvrage vendeur
L’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble. L’acquéreur successif peut donc exercer cette action contre le constructeur. Le maître de l’ouvrage initial n’est pas pour autant privé de son droit d’action. Il peut continuer à agir lorsque l’action présente pour lui un intérêt direct et certain.
La Cour de cassation l’a affirmé dans un arrêt du 12 novembre 2020. Dans cette affaire, des époux avaient vendu une maison qu’ils avaient fait construire. Les acquéreurs leur avaient ensuite assigné en garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil. Les vendeurs avaient alors cherché à exercer un recours contre l’assureur du constructeur. La cour d’appel avait écarté ce recours en retenant qu’il était fondé sur la responsabilité contractuelle de droit commun.
Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.376 (décision), motifs : « D’une part, si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble. D’autre part, les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. »
La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel. Elle a rappelé que le recours en garantie décennale, même récursoire, ne peut être exercé au-delà de dix ans après la réception. Cet arrêt illustre la possibilité pour un vendeur condamné envers son acquéreur d’agir directement contre le constructeur initial, sous réserve de démontrer un intérêt direct et certain.
Le délai de dix ans : forclusion et point de départ
Le délai de la garantie décennale est un délai d’épreuve de dix ans à compter de la réception des travaux. Passé ce délai, le constructeur est déchargé de sa responsabilité.
Aux termes de l’article 1792-4-1 du code civil : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux. » (texte officiel)
La réception des travaux constitue le point de départ du délai. Elle peut être matérielle, lorsque le maître de l’ouvrage prend possession du bien sans réserve. Elle peut aussi être judiciaire, lorsqu’un juge constate l’état d’achèvement de l’ouvrage. La réception judiciaire peut être assortie de réserves. Elle ne fait pas courir le délai de garantie décennale tant que les réserves n’ont pas été levées.
Le délai de dix ans est une forclusion et non une simple prescription. Il ne peut pas être interrompu ni suspendu. Toute action fondée sur la garantie décennale doit être introduite avant l’expiration du délai. Une expertise diligentée avant le terme du délai ne suffit pas à le préserver si l’action n’est pas formellement introduite en justice.
La preuve des désordres : constat, expertise et désordres futurs certains
Le propriétaire qui invoque la garantie décennale doit établir l’existence des désordres et leur caractère couvert par la garantie. Il doit également démontrer que les dommages sont apparus dans le délai de dix ans. La charge de la preuve pèse en principe sur le propriétaire. Cependant, le constructeur bénéficie d’une présomption de responsabilité qu’il doit détruire en prouvant une cause étrangère.
La jurisprudence admet que la preuve des désordres puisse reposer sur un constat d’huissier, des photographies, des rapports d’expertise ou des attestations de voisins. L’expertise judiciaire reste l’instrument privilégié pour qualifier les désordres et en déterminer les causes. Elle permet notamment de distinguer les désordres couverts par la garantie décennale de ceux qui relèvent de la garantie de parfait achèvement ou de la garantie biennale de bon fonctionnement.
La Cour de cassation a également précisé que des désordres futurs mais certains peuvent engager la responsabilité décennale. Dans un arrêt du 28 février 2018, la troisième chambre civile a cassé un arrêt d’appel qui avait écarté la garantie décennale au motif qu’aucun dommage n’existait encore. L’expert avait pourtant affirmé la certitude de la survenance à court terme d’un désordre grave.
Cass. 3e civ., 28 février 2018, n° 17-12.460 (décision), motifs : « Vu l’article 1792 du code civil ; Qu’en statuant ainsi, tout en constatant qu’à la date de la réunion d’expertise du 3 octobre 2011, il n’existait pas de désordre, l’écoulement des eaux dans les réseaux étant satisfaisant, qu’au jour du dépôt du rapport définitif, il n’apparaissait aucun désordre et que l’expert judiciaire n’avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l’article 1792 du code civil, la cour a retenu que la circonstance que l’expert avait affirmé la certitude de la survenance, à court terme, d’un désordre était suffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur, dès lors que ce dommage, futur, ne peut être considéré comme hypothétique et qu’il a été identifié, dans ses causes, dans le délai décennal d’épreuve, même s’il ne s’est pas réalisé pendant celui-ci. »
Cette décision est fondamentale pour les propriétaires qui constatent des signes avant-coureurs de désordres graves avant l’expiration du délai décennal. Elle permet d’engager l’action en justice même si le dommage n’est pas encore matérialisé, sous réserve qu’une expertise établisse la certitude de sa survenance.
Checklist : les 5 étapes pour engager un recours en garantie décennale
| Étape | Action | Détail |
|---|---|---|
| 1 | Vérifier le délai | S’assurer que la réception des travaux date de moins de dix ans |
| 2 | Constater les désordres | Réaliser un constat d’huissier ou prendre des photographies datées |
| 3 | Identifier les constructeurs | Retrouver le contrat de construction, le compromis de vente ou le permis de construire |
| 4 | Solliciter une expertise | Demander une expertise amiable ou judiciaire pour qualifier les désordres |
| 5 | Introduire l’action | Saisir le juge compétent avant l’expiration du délai de dix ans |
L’expertise est une étape clé. Elle doit déterminer si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle doit aussi identifier les causes des désordres pour écarter la cause étrangère invoquée par le constructeur. Le coût de l’expertise est souvent supporté par le constructeur condamné.
Garantie décennale à Paris et en Île-de-France
La procédure de garantie décennale relève de la compétence du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À Paris et dans les départements franciliens, les tribunaux judiciaires de Paris, Bobigny, Créteil, Évry, Meaux, Nanterre, Pontoise et Versailles sont compétents selon le territoire de situation du bien.
Le volume de contentieux de la construction est particulièrement élevé en région parisienne en raison de la densité du parc immobilier et du montant des préjudices. Les délais d’expertise peuvent y être plus longs que dans d’autres juridictions. Le propriétaire francilien doit être vigilant sur le respect du délai de forclusion de dix ans. La congestion du greffe n’excuse pas le défaut de respect des délais procéduraux.
La fixation du préjudice est également un enjeu majeur en Île-de-France. La valeur vénale des biens immobiliers élevée conduit à des montants de réparation substantiels. Le juge peut ordonner la réparation en nature ou allouer des dommages-intérêts. Il peut aussi condamner le constructeur à supporter les frais de relogement pendant la durée des travaux de réparation. Pour une présentation de l’accompagnement contentieux en immobilier à Paris, voir notre page avocat droit immobilier Paris.
FAQ
Quel est le délai pour agir en garantie décennale ?
Le délai est de dix ans à compter de la réception des travaux. Il s’agit d’un délai de forclusion qui ne peut être interrompu ni suspendu. Toute action doit être introduite avant son expiration.
Un propriétaire successif peut-il agir contre le constructeur initial ?
Oui. L’action en garantie décennale se transmet avec la propriété de l’immeuble. L’acquéreur successif peut donc exercer cette action contre le constructeur, même s’il n’a pas contracté avec lui.
La garantie décennale couvre-t-elle les infiltrations d’eau ?
Les infiltrations d’eau sont couvertes lorsqu’elles compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Des infiltrations localisées et sans gravité structurelle peuvent être exclues de la garantie décennale et relever de la garantie biennale.
Peut-on agir en garantie décennale pour un désordre qui n’est pas encore apparu ?
Oui, si une expertise établit la certitude de la survenance à court terme d’un désordre couvert par la garantie. Ce dommage futur ne doit pas être hypothétique et ses causes doivent avoir été identifiées dans le délai décennal.
Le vendeur d’une maison construite par ses soins est-il tenu de la garantie décennale ?
Oui. L’article 1792-1 du code civil dispose que toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputée constructeur. Elle est donc tenue par la garantie décennale à l’égard de l’acquéreur.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier ?
Vous constatez des désordres dans votre logement ou votre immeuble et vous souhaitez savoir s’ils relèvent de la garantie décennale ? La consultation d’un avocat en immobilier permet d’analyser la recevabilité de votre action, d’identifier les bons débiteurs et de calibrer une stratégie adaptée à votre situation.
Le cabinet Kohen Avocats vous propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. Contactez-nous au 06 89 11 34 45 ou via notre formulaire de contact. Nous intervenons à Paris et en Île-de-France.