Le 6 février 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une bailleesse au remboursement de 8 491,60 euros à son ancien locataire. Le motif était simple : le loyer mensuel de 1 800 euros versé pendant vingt-six mois dépassait de 326,60 euros le loyer de référence majoré applicable à son logement de 53 m². Ce jugement s’inscrit dans une série de décisions judiciaires qui confirment la fermeté des juridictions parisiennes sur l’application du dispositif d’encadrement des loyers instauré par la loi ELAN.

Depuis le 1er juillet 2019, Paris est soumise à un plafonnement expérimental des loyers. Ce mécanisme limite le loyer de base à un montant maximum fixé annuellement par arrêté préfectoral. Pourtant, de nombreux contrats de bail continuent de prévoir des montants supérieurs. Les locataires disposent alors d’un droit de recours pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu. Les récentes condamnations du tribunal judiciaire de Paris montrent que ce droit se prescrit dans un délai de trois ans à compter de la connaissance du dépassement. Les locataires parisiens qui soupçonnent un dépassement doivent impérativement vérifier le montant du loyer de référence majoré applicable à leur secteur.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers et comment se calcule le loyer de référence ?

L’encadrement des loyers repose sur l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN (texte officiel). Ce texte prévoit un dispositif expérimental de huit ans applicable dans les zones tendues. Paris fait partie de ces zones depuis le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019. Pour chaque secteur géographique et chaque catégorie de logements, le préfet fixe annuellement trois montants : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré.

L’article 140 II de la loi ELAN dispose :

« Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques. »

Le loyer de référence majoré correspond à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Ces montants s’expriment en euros par mètre carré de surface habitable.

L’article 140 III A de la même loi précise :

« Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. »

Il en résulte que le bailleur ne peut exiger un loyer supérieur à ce plafond au moment de la signature du contrat. Pour les logements meublés, l’article 140 IV prévoit une majoration unitaire par mètre carré qui tient compte du caractère meublé du logement.

Le contrat de bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement. À défaut, le locataire peut mettre en demeure le bailleur dans le mois suivant la prise d’effet du bail. En l’absence de réponse dans le délai d’un mois, le locataire dispose de trois mois pour saisir le juge afin d’obtenir la diminution du loyer.

Dans quels cas le complément de loyer est-il autorisé ?

Le dispositif d’encadrement n’interdit pas tout dépassement du loyer de référence majoré. L’article 140 III B de la loi ELAN autorise un complément de loyer. Ce complément s’applique aux logements présentant des caractéristiques exceptionnelles. Ces caractéristiques doivent être de localisation ou de confort. Elles doivent en outre être justifiées « par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Ce complément doit être mentionné expressément au contrat de bail. Le montant et les caractéristiques le justifiant doivent y figurer.

L’article 3 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 impose trois conditions cumulatives. Les caractéristiques invoquées ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence. Elles doivent être déterminantes pour la fixation du loyer par comparaison avec les logements voisins. Enfin, elles ne doivent pas donner lieu à récupération au titre des charges locatives.

La Cour d’appel de Paris a précisé les limites de cette exception dans un arrêt du 6 février 2025. La cour a annulé un complément de loyer de 760 euros mensuels. Le bailleur n’avait pas rapporté la preuve que son logement présentait des caractéristiques justifiant un tel écart. CA Paris, 6 février 2025, n° 22/16026 (décision).

motifs : « il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ».

La cour a en outre relevé que la simple proximité des transports et des commerces constitue un élément banal à Paris. Cette seule circonstance ne suffit pas à justifier un complément.

Mise en garde : L’absence de mention du complément de loyer et de ses justifications dans le contrat de bail rend le dépassement illégal. Le bailleur ne peut ensuite invoquer des caractéristiques non stipulées pour couvrir un loyer excessif.

Comment contester un loyer qui dépasse le plafond légal ?

Le locataire dispose de deux voies pour faire reconnaître le dépassement du loyer de référence majoré. La première consiste à saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette saisine est obligatoire lorsque le litige porte sur le complément de loyer dans les trois mois suivant la signature du bail. Elle ne l’est pas en l’absence de complément stipulé au contrat.

Dans un jugement du 6 février 2026, le tribunal judiciaire de Paris a précisé ce point. TJ Paris, 6 février 2026, n° 24/07276 (décision).

motifs : « le locataire n’était pas plus tenu de saisir la commission départementale de conciliation pour contester le complément de loyer ».

Par conséquent, l’action en diminution de loyer et en remboursement du trop-perçu peut être portée directement devant le juge judiciaire lorsque le contrat ne prévoit pas de complément.

La seconde voie consiste à assigner le bailleur devant le tribunal judiciaire. Le locataire doit établir le montant du loyer de référence majoré applicable à la date de signature du bail. Il doit démontrer que le loyer convenu excède ce plafond. La charge de la preuve du complément de loyer, lorsqu’il est invoqué par le bailleur, incombe à ce dernier en vertu de l’article 140 III B de la loi ELAN.

Il convient de noter que l’action en diminution de loyer peut aussi être engagée lors du renouvellement du contrat. Dans ce cas, le locataire doit proposer un nouveau loyer au moins cinq mois avant le terme du contrat. Cette proposition doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En cas de désaccord, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Les contentieux locatifs parisiens, notamment les procédures d’expulsion, relèvent d’une stratégie juridique spécifique que notre cabinet maîtrise.

Le remboursement du trop-perçu : montant, prescription et preuve

Lorsque le juge constate le dépassement du loyer de référence majoré, il fixe le loyer conforme et ordonne le remboursement du trop-perçu. Le calcul s’effectue en multipliant le différentiel mensuel par le nombre de mois de dépassement. Les intérêts au taux légal courent à compter de la date de l’assignation ou de la mise en demeure.

Dans le jugement du 15 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une bailleesse au remboursement de 4 851 euros. Le loyer de 1 190 euros versé pour un deux-pièces meublé de 30 m² dépassait le plafond légal. Le différentiel s’élevait à 284 euros par mois pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022. Il était ensuite de 272 euros pour la période suivante. TJ Paris, 15 janvier 2025, n° 24/01841 (décision).

motifs : « le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail ».

La prescription de l’action est un point déterminant. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la règle.

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

Ce délai ne court pas à compter de la signature du bail. Il court à compter de la connaissance par le locataire du dépassement. Dans le jugement du 6 février 2026, le tribunal a retenu comme point de départ la date du diagnostic juridique de l’ADIL établi le 4 janvier 2023. TJ Paris, 6 février 2026, n° 24/07276 (décision).

motifs : « la date à prendre en compte pour fixer le début de la prescription n’est pas le jour de l’assignation ».

Le tribunal judiciaire de Paris a en outre confirmé que le locataire peut demander le remboursement du trop-perçu après la fin du bail. TJ Paris, 15 janvier 2025, n° 24/01841 (décision).

motifs : « aucun texte n’interdisant aux locataires de demander le remboursement du trop-perçu de loyers après la fin du bail ».

Trois décisions récentes illustrent ces principes. Le 15 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une bailleesse à 4 851 euros au titre du trop-perçu. Le 6 février 2026, il a condamné une autre bailleesse à 8 491,60 euros pour le même motif. Le 6 février 2025, la Cour d’appel de Paris a annulé un complément de loyer de 760 euros mensuels faute de justification.

L’encadrement des loyers à Paris : pratique et spécificités territoriales

Le dispositif parisien repose sur un arrêté préfectoral annuel qui fixe les loyers de référence par arrondissement et par catégorie de logements. Les catégories distinguent notamment le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou nu du logement. Le locataire doit d’abord identifier le secteur géographique et la catégorie correspondant à son logement pour déterminer le loyer de référence majoré applicable.

L’observatoire des loyers de l’agence métropolitaine met à disposition les montants en vigueur sur son site. Le locataire peut également solliciter un diagnostic juridique auprès de l’ADIL pour vérifier la conformité de son loyer. Ce diagnostic constitue un élément de preuve utile en cas de contentieux. Il permet en outre de fixer le point de départ de la prescription triennale.

Le recours contentieux se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. À Paris, le tribunal judiciaire de Paris est compétent. La procédure relève de la compétence du juge des contentieux de la protection lorsque le montant de la demande n’excède pas 10 000 euros. Au-delà, le juge de l’instance statue en premier ressort. L’assignation doit viser le bailleur propriétaire. Lorsque le bien est géré par un administrateur de biens, celui-ci peut être appelé en cause si le litige porte sur des faits postérieurs à la prise de son mandat.

Les locataires qui ont quitté leur logement conservent leur droit au remboursement du trop-perçu dans la limite du délai de prescription triennale. Il convient donc de conserver l’ensemble des quittances de loyer, du contrat de bail et de la correspondance avec le bailleur. Ces pièces permettent au juge d’établir le montant exact du différentiel perçu indûment. Les enjeux patrimoniaux liés au droit immobilier parisien nécessitent une analyse rigoureuse des documents contractuels.

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Questions fréquentes

Quel est le délai pour contester un loyer qui dépasse le plafond ?

L’action se prescrit par trois ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître le dépassement. Ce délai ne court pas nécessairement à la date de signature du bail. Un diagnostic de l’ADIL peut marquer le point de départ de la prescription.

Puis-je demander le remboursement du trop-perçu après avoir quitté le logement ?

Oui. Aucun texte n’interdit au locataire de former cette demande après la fin du bail. La prescription triennale s’applique sous les mêmes conditions. Il convient de conserver les quittances et le contrat de bail à l’appui de la demande.

Comment savoir si mon logement est soumis à l’encadrement des loyers ?

Paris est soumise au dispositif depuis le 1er juillet 2019. Les logements meublés ou nus à usage d’habitation principale sont concernés, à l’exclusion des logements sociaux et des résidences avec services. Le caractère meublé du logement entraîne une majoration du loyer de référence.

Le bailleur peut-il refuser de diminuer le loyer en invoquant la vue ou l’orientation du logement ?

Seules les caractéristiques de localisation ou de confort mentionnées au contrat de bail peuvent justifier un complément de loyer. Le bailleur doit en outre démontrer que ces éléments sont déterminants par comparaison avec les logements voisins. La simple proximité des commerces ou des transports ne suffit pas.

La commission départementale de conciliation est-elle toujours obligatoire ?

La saisine préalable de la commission n’est obligatoire que pour contester un complément de loyer dans les trois mois suivant la signature du bail. En l’absence de complément stipulé au contrat, l’action en diminution de loyer et en remboursement du trop-perçu peut être portée directement devant le tribunal judiciaire.

Quel montant puis-je espérer récupérer ?

Le juge calcule le différentiel entre le loyer versé et le loyer de référence majoré applicable. Il multiplie ce différentiel par le nombre de mois de dépassement. Les intérêts au taux légal s’ajoutent à compter de la date de l’assignation. Dans les décisions récentes du tribunal judiciaire de Paris, les condamnations se sont élevées à 4 851 euros et 8 491,60 euros.