Le 7 janvier 2025, la cour d’appel de Versailles a confirmé la validité d’une résiliation de bail professionnel. Une médecin gynécologue avait notifié son départ six mois à l’avance, malgré l’absence de restitution formelle des clés. Cet arrêt illustre les difficultés récurrentes que rencontrent les professions libérales lorsqu’elles souhaitent quitter leurs locaux ou lorsque le bailleur entend récupérer les lieux. Le bail professionnel, souvent confondu avec le bail commercial, relève pourtant d’un régime juridique distinct, plus proche du bail d’habitation que du statut des baux commerciaux. Médecins, avocats, consultants ou experts-comptables ignorent fréquemment plusieurs règles essentielles. La durée minimale du contrat est de six ans. Le préavis du locataire est de trois mois. Le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux, sous peine de dommages-intérêts. Les contentieux se multiplient depuis 2024 sur le non-respect des délais de préavis, la qualification des sous-locations et les indemnités dues en cas de rupture abusive.
Bail professionnel et bail commercial : deux régimes distincts
Le bail professionnel concerne les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel, à l’exclusion des activités commerciales, industrielles ou artisanales soumises au statut des baux commerciaux. L’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifié par l’article 36 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le contrat de location d’un local à usage professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Cette règle s’applique lorsque le bailleur est une personne morale (texte officiel). Ce texte est d’ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent pas y déroger au détriment du locataire.
| Critère | Bail professionnel | Bail commercial |
|—|—|—|
| Texte applicable | Loi du 6 juillet 1989 (art. 9, 10, 15) | Code de commerce (art. L. 145-1 et s.) |
| Durée minimale | 6 ans (bailleur personne morale), 3 ans (personne physique) | 9 ans |
| Préavis locataire | 3 mois (résiliation) ou 6 mois (si clause contractuelle) | 6 mois avant chaque période triennale |
| Préavis bailleur | 6 mois, motif légitime et sérieux requis | 6 mois, avec offre de renouvellement ou indemnité d’éviction |
| Indemnité d’éviction | Aucun droit automatique ; dommages-intérêts en cas d’abus | Droit automatique sauf motif grave et légitime (art. L. 145-17) |
| Renouvellement | Tacite reconduction pour la même durée | Droit au renouvellement (art. L. 145-9) |
| Sous-location | Autorisée si le bail ne l’interdit pas (art. 1717 du code civil) | Soumise à autorisation du bailleur |
Ce tableau montre que le bail professionnel offre une protection moindre au locataire que le bail commercial. En particulier, l’absence de droit automatique à l’indemnité d’éviction constitue un risque majeur pour les professions libérales qui ont investi dans l’aménagement de leurs locaux.
Quel préavis pour résilier un bail professionnel ?
L’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est de trois mois (texte officiel). Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou de l’acte d’huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges concernant tout le délai. Toutefois, cette obligation cesse si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Les parties peuvent toutefois convenir d’un préavis plus long dans le contrat. La cour d’appel de Versailles l a confirmé dans un arrêt du 7 janvier 2025 : (CA Versailles, 7 janvier 2025, n° RG 23/06191, décision), motifs :
motifs : « Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Le locataire peut notifier son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Mme [C] produit la lettre recommandée du 26 juin 2019 par laquelle elle résilie le bail moyennant ce préavis. »
En l’absence de respect du préavis, le locataire reste tenu au paiement des loyers pour la période non couverte. La cour d’appel de Pau a récemment rappelé ce principe dans une ordonnance du 11 février 2026 : (CA Pau, 11 février 2026, n° RG 25/01050, décision), motifs :
motifs : « Le bail était consenti sous réserve notamment de la possibilité, pour le preneur, de notifier une résiliation anticipée au bailleur en respectant un délai de préavis de six mois. Déplorant le non-respect du délai de préavis de six mois, le GROUPEMENT [W] [P] a mis en demeure la SAS GAUMA de s’acquitter du paiement de la somme de 6 120 euros TTC au titre des loyers impayés pendant la période de préavis. »
Le bailleur peut-il donner congé sans indemnité ?
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il emane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
À la différence du bail commercial, le bail professionnel ne confere aucun droit automatique à une indemnité d’éviction au profit du locataire. Le bailleur qui donne congé pour un motif légitime et sérieux n’est tenu à aucune indemnité. En revanche, si le congé est abusif ou frauduleux, le locataire peut réclamer des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le tribunal judiciaire de Papeete a récemment sanctionné une telle rupture abusive dans un jugement du 12 septembre 2025 (TJ Papeete, 12 septembre 2025, n° RG 24/00004, décision), motifs :
motifs : « La SCI MAMAO ITI avait notifié une résiliation immédiate le 19 septembre 2022. Le motif allégué reposait sur des faits de détournements de fonds imputés à Mme [B] [H]. Or, la SCI ne justifie aucun manquement de la locataire. Les motifs invoqués ne constituent pas un motif grave d’éviction. La résiliation immédiate notifiée le 19 septembre 2022 n’est pas fondée. Elle est entachée d’une irrégularité de forme au regard du préavis légal de six mois. »
Clause résolutoire et sous-location dans le bail professionnel
L’article 1717 du code civil dispose que le preneur à le droit de sous-louer, et même de ceder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur (texte officiel). Dans le bail professionnel, l’absence de clause d’interdiction autorise donc la sous-location, sous réserve du respect des conditions contractuelles.
La cour d’appel de Paris a récemment rappelé que la sous-location non autorisée par le bailleur constitue une violation des obligations contractuelles et ouvre droit à l’acquisition de la clause résolutoire. Dans un arrêt du 6 mars 2025, la cour a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Cette clause concernait un bail professionnel conclu le 26 octobre 2017. (CA Paris, 6 mars 2025, n° RG 22/18468, décision), motifs :
motifs : « L’article 10 du contrat stipule que toute sous-location devra avoir lieu par acte authentique ou sous-seing privé auquel le bailleur sera appelé. La SARL Cafigex a sous-loué a trois reprises le bien sans en informer M. [V]. Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 26 octobre 2017. »
Par ailleurs, les sous-loyers percus par le preneur en violation de l’interdiction de sous-louer constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. La cour a condamné la SARL Cafigex a restituer la somme totale de 88 200 euros perçue au titre des trois sous-locations.
Quelles indemnités en cas de résiliation abusive du bailleur ?
En l’absence de disposition spécifique, le locataire évincé d’un bail professionnel ne bénéficie pas d’une indemnité d’éviction de droit, contrairement au preneur commercial. Il ne peut prétendre qu’à la réparation du préjudice subi sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Le juge apprécie le montant des dommages-intérêts au regard du préjudice réel, certain et direct.
Dans l’affaire du tribunal judiciaire de Papeete, la locataire a obtenu une condamnation de la SCI MAMAO ITI. Cette condamnation la contraint au paiement de 7 296 272 francs CFP en réparation du préjudice financier. Ce préjudice résultait de la rupture fautive du bail professionnel. Le tribunal a retenu que le préjudice allégué tenait au gain qu’elle escomptait tirer de la sous-location autorisée de dix des treize bureaux jusqu’au terme contractuel du 30 juin 2023. La SCI MAMAO ITI a été condamnée en outre au paiement de 150 000 francs CFP au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l’instance.
En metropôle, le locataire d’un bail professionnel peut également solliciter une indemnisation au titre de la perte de clientèle, des frais de déménagement et de réinstallation, ou des travaux d’aménagement non amortis. La preuve de ces postes de préjudice incombe au demandeur. Il est donc conseillé de conserver l’intégralité des factures, devis et contrats relatifs aux investissements réalisés dans les locaux.
Liberation des lieux et preuve de la restitution des clés
La cour d’appel de Versailles a tranché cette question dans son arrêt du 7 janvier 2025 (CA Versailles, 7 janvier 2025, n° RG 23/06191, décision), motifs :
motifs : « La validité de la résiliation du bail n’est pas subordonnée à la restitution des clés. Cette restitution n’en constitue que l’exécution. Un défaut de restitution est sans conséquence sur la résiliation. La restitution intervient lorsque le bailleur est mis en mesure de reprendre les lieux. Elle se distingue du simple départ matériel du locataire. »
En l’espèce, la locataire a déménagé ses équipements informatiques et sa table de consultation le 3 novembre 2019. Elle a produit des témoignages circonstanciés de sa sœur et de son ex-époux attestant de la remise des clés au gérant de la SCI. La cour a écarté le témoignage du bailleur, juge de circonstance et non corroboré par des éléments objectifs. Ce raisonnement illustre l’importance de constituer des preuves solides de la libération des lieux dès la notification du congé.
Questions fréquemment posées
Le bail professionnel est-il reconduit automatiquement à son terme ?
Oui. L’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit une reconduction tacite. Celle-ci intervient si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai. Le contrat se reconduit alors pour la même durée, soit six ans pour un bailleur personne morale.
Le locataire peut-il résilier un bail professionnel avant l expiration des six ans ?
Oui. Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois, sauf clause contractuelle prevoyant un délai plus long. La notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer lors du renouvellement ?
Le renouvellement du bail professionnel s’effectue dans les conditions prévues par le contrat initial. En l’absence de clause spécifique, le loyer peut être révisé selon les modalités de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, c’est-a-dire par référence à l’indice de référence des loyers.
La sous-location est-elle autorisee dans un bail professionnel ?
Elle est autorisee si le contrat ne l’interdit pas expressement. L’article 1717 du code civil rappelle que la clause d’interdiction de sous-location est toujours de rigueur. Si le bail l’autorise, le locataire doit néanmoins respecter les conditions prévues, notamment l’appel du bailleur à l’acte.
Quels recours en cas de congé abusif du bailleur ?
Le locataire peut saisir le juge pour faire constater la nullité du congé et demander des dommages-intérêts. L’action doit être intentée dans les délais de droit commun. Le préjudice indemnisable comprend la perte de clientèle, les frais de déménagement et les investissements non’amortis.
Le contentieux du bail professionnel a Paris et en Ile-de-France
La concentration des professions libérales dans la capitale et sa couronne génère un volume important de contentieux devant les juridictions parisiennes. Le tribunal judiciaire de Paris, par ses chambres spécialisées en baux professionnels et commerciaux, connait des litiges complexes portant sur le montant des indemnités, la qualification des contrats et le respect des préavis. Les délais de jugement en première instance s’établissent en moyenne entre douze et dix-huit mois. Cette durée concerne les affaires non contentieuses. En cas d’expertise, ils peuvent dépasser vingt-quatre mois.
Les professions de santé, du droit et du conseil représentent la majeure partie des locataires concernés. La tension sur les surfaces de bureaux dans les arrondissements centraux de Paris incite certains bailleurs a tenter des reconductions tacites au loyer majoré ou à délivrer des congés pour reprise. Le controle judiciaire de la réalité du motif allégué par le bailleur constitue alors le principal moyen de défense du locataire. Notre equipe d avocats en droit immobilier a Paris intervient regulierement pour les professions libérales confrontées à ces situations.
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