Information : Cette fiche presente les regles generales applicables.
Votre situation personnelle peut necessiter une analyse specifique.
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Il est possible de mettre en vente un logement habité par un locataire. Mais les conditions pour le faire sont différentes selon qu'il s'agit d'un logement loué avec un bail d’habitation vide (soit logement vide), ou d’un logement loué avec un bail d’habitation meublé ou un bail mobilité (soit logement meublé) :
Analyse pratique du cabinet
La fiche officielle rappelle qu'un logement peut etre vendu alors qu'il est encore loue. En pratique, la vraie question est de savoir ce que la vente change reellement pour le locataire, pour le bailleur vendeur et pour l'acquereur : tres souvent, beaucoup moins que ce que chacun imagine.
Ce qu’il faut retenir
- La vente d'un logement loue n'efface pas automatiquement le bail en cours. Le locataire conserve en principe son droit au maintien dans les lieux et le contrat se poursuit avec le nouvel acquereur.
- Le locataire n'est pas toujours prioritaire pour acheter. Il faut distinguer la vente occupee en cours de bail du conge pour vendre a l'echeance du bail.
- Le bon dossier doit relire ensemble le bail en cours, la date d'acquisition, le projet de vente libre ou occupee, le droit de visite et les effets sur le depot de garantie et la caution.
Points de vigilance
- Un bailleur vendeur ne doit pas presenter une simple mise en vente occupee comme si elle ouvrait automatiquement un droit de preemption du locataire.
- L'acquereur doit verifier a quelle date il pourra, le cas echeant, delivrer un congé pour vendre ou reprendre. L'achat d'un bien occupe impose des delais spécifiques.
- Le locataire ne doit pas confondre visite du bien, offre de vente et obligation de quitter les lieux.
Pièces à préparer
- Bail en cours, date de prise d'effet, identite du bailleur et du mandataire, notifications deja adressees au locataire et calendrier du projet de vente.
- Promesse ou projet de vente, date d'acquisition par le nouveau proprietaire, echanges sur les visites et informations transmises au locataire.
- Pieces sur le depot de garantie, la caution et la poursuite des loyers si un changement de proprietaire intervient.
Erreurs fréquentes à éviter
- Croire que vendre un logement loue permet d'imposer plus rapidement le depart du locataire.
- Pour le locataire, penser qu'une annonce de vente vaut automatiquement offre prioritaire d'achat.
- Négliger les effets concrets de la vente sur les coordonnées du bailleur, le dépôt de garantie et la poursuite du bail.
Liens utiles sur notre site
- Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ? : pour le detail du conge pour vendre et du droit de preemption du locataire
- Le locataire doit-il accorder un droit de visite du logement à son propriétaire ? : pour les visites organisees pendant la vente
- Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) : pour distinguer la vente occupee du conge pour vendre regulier
La vente d'un logement loue est un dossier de calendrier et de qualification. Plus les parties comprennent tot si le bien est vendu occupe ou libre, moins elles fabriquent un conflit inutile.
Il est possible de mettre en vente un logement habité par un locataire. Mais les conditions pour le faire sont différentes selon qu'il s'agit d'un logement loué avec un bail d’habitation vide (soit logement vide), ou d’un logement loué avec un bail d’habitation meublé ou un bail mobilité (soit logement meublé) :
Textes de reference
Questions frequentes
- Peut-on mettre en location un logement dans une zone d'habitat dégradé ou indigne ?
- Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?
Source : Cette fiche est issue du site Service-Public.fr,
le site officiel de l’administration francaise, edite par la Direction de l’information legale et administrative (DILA).
Fiche F32001 – Derniere mise a jour : Non specifiee
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