En fin de bail, beaucoup de dossiers se dégradent pour une raison simple : les parties comprennent trop tard qu’un état des lieux de sortie mal fait ne sert presque à rien.
Le bailleur croit parfois qu’un document signé à la hâte par l’agence suffira. Le locataire pense parfois qu’un refus de signature fera tomber tout le dossier. Les deux se trompent souvent sur le vrai sujet.
Le vrai sujet est plus précis : quand l’état des lieux amiable devient impossible, la voie propre est celle de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte doit alors être établi par un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, avec convocation par lettre recommandée au moins sept jours à l’avance et partage du coût par moitié.
Ce point n’est pas secondaire.
Il commande la preuve des dégradations, la discussion sur le dépôt de garantie, la récupération des frais, et souvent l’issue du contentieux.
Pour le volet géolocalisé, voir aussi la déclinaison Paris et Île-de-France : État des lieux de sortie à Paris et en Île-de-France : quel juge saisir, quelles preuves préparer, et quand faire intervenir un commissaire de justice ?
Pour la page service du cluster contentieux locatif, garder également : Avocat bail d’habitation Paris | Contentieux locatif
1. Dans quels cas faut-il faire appel à un commissaire de justice
Le principe est l’amiable et le contradictoire.
L’état des lieux de sortie se fait normalement ensemble, au moment de la restitution des clés, ou très peu de temps après. C’est le cadre rappelé par la fiche officielle État des lieux de sortie pour un bail d’habitation.
Le recours au commissaire de justice devient utile, et parfois nécessaire, quand ce contradictoire échoue réellement.
Les hypothèses les plus fréquentes sont les suivantes :
- le locataire ne vient pas au rendez-vous ;
- le bailleur ou l’agence ne se présente pas ;
- l’une des parties refuse de faire l’état des lieux ;
- l’une des parties refuse de signer ;
- un désaccord sérieux apparaît sur l’état réel du logement ;
- les échanges deviennent trop tendus pour produire un document fiable ;
- une partie veut éviter qu’un constat purement unilatéral soit ensuite présenté comme une preuve suffisante.
Le bon réflexe n’est pas d’improviser un pseudo état des lieux seul, avec photos et témoin.
Le bon réflexe est de basculer vers la procédure prévue par l’article 3-2.
2. Ce que change juridiquement l’intervention d’un commissaire de justice
Le commissaire de justice n’est pas un simple rédacteur neutre venu calmer la scène.
Son intervention change la qualité de la preuve.
Elle permet d’éviter l’objection classique du contentieux locatif : ce document n'a pas été établi contradictoirement, donc il ne prouve pas ce que vous lui faites dire.
La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans son arrêt du 26 octobre 2023, n° 22-20.183. L’enjeu n’était pas seulement le contenu du constat, mais aussi le respect du formalisme de convocation. La Haute juridiction a censuré la récupération de la moitié du coût lorsque les parties n’avaient pas été convoquées par lettre recommandée au moins sept jours à l’avance.
Autrement dit :
- le commissaire de justice sécurise la preuve ;
- mais sa procédure doit elle-même être sécurisée.
L’autre arrêt utile est celui du 16 novembre 2023, n° 22-19.422. La Cour y rappelle qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours régulier à un commissaire de justice lorsque le contradictoire a échoué par sa propre carence, ne permet pas d’imputer utilement les dégradations au locataire.
Le message pratique est simple.
Si vous voulez un acte solide, il ne suffit pas de constater. Il faut constater dans la bonne forme.
3. Qui doit convoquer, comment, et dans quel délai
Le texte est clair.
Quand l’état des lieux ne peut pas être établi amiablement dans les formes normales, il est établi par un commissaire de justice sur l'initiative de la partie la plus diligente. Cela signifie, en pratique, que le bailleur peut prendre l’initiative, mais aussi le locataire.
Le point central est ensuite la convocation.
Les parties doivent être avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Cette étape n’est pas décorative.
Elle conditionne la régularité du dispositif, et donc la possibilité de faire supporter à l’autre partie sa moitié du coût, mais aussi la crédibilité globale du constat.
Concrètement, il faut donc raisonner dans cet ordre :
- constater que l’amiable a échoué ou va échouer ;
- saisir rapidement un commissaire de justice ;
- laisser celui-ci convoquer selon la forme légale ;
- conserver la preuve de la convocation ;
- faire dresser le procès-verbal à la date fixée, même si une partie ne vient pas ou refuse de signer.
La vraie erreur n’est pas d’avoir un dossier conflictuel.
La vraie erreur est de vouloir aller trop vite et de sauter la convocation régulière.
4. Qui paie l’état des lieux de sortie par commissaire de justice
Le principe légal reste le partage par moitié entre bailleur et locataire.
Il ne s’agit pas d’un honoraire libre fixé comme on veut par l’une des parties. Le coût est encadré et relève d’un tarif réglementé. La page ANIL relative au coût d’un constat des lieux établi par huissier de justice dans le cadre de l’article 3-2 rappelle cette logique tarifaire.
Mais il faut être précis.
Le partage légal suppose que l’on soit bien dans le cas prévu par l’article 3-2, donc dans un constat régulier, avec les formalités exigées.
Si la procédure est mal engagée, la partie qui a pris l’initiative peut perdre le droit de récupérer la moitié du coût.
Il faut aussi distinguer trois choses que les dossiers mélangent souvent :
- les frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice, qui peuvent être partagés si l’article 3-2 est correctement mis en oeuvre ;
- les frais d’agence ou d’état des lieux facturés hors de ce cadre ;
- les retenues sur dépôt de garantie au titre de réparations locatives.
Cette distinction est essentielle parce que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite la clause qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l’article 3-2.
En clair : une agence ne peut pas faire payer n’importe quoi au locataire en appelant cela état des lieux de sortie.
5. Le commissaire de justice prouve-t-il tout
Non.
Il prouve beaucoup mieux qu’un document bricolé, mais il ne fait pas disparaître les autres questions du dossier.
Un état des lieux de sortie régulier aide à établir :
- l’état apparent du logement lors de la restitution ;
- les désordres visibles ;
- l’absence ou la présence de certaines clés ;
- l’état de certaines pièces et équipements ;
- les observations formulées sur place ;
- l’absence, le refus ou la carence d’une partie.
En revanche, il ne suffit pas à lui seul pour emporter n’importe quelle retenue.
Le bailleur doit encore, si nécessaire :
- comparer l’entrée et la sortie ;
- distinguer dégradation, vétusté et usure normale ;
- justifier les sommes retenues ;
- ventiler ses demandes.
Le cadre reste celui de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui n’autorise les retenues qu’à condition qu’elles soient dûment justifiées.
Un commissaire de justice sécurise donc la base du dossier.
Il ne remplace ni la comparaison juridique, ni la justification comptable.
6. Le lien avec le dépôt de garantie
En pratique, la plupart des litiges sur l’état des lieux de sortie finissent dans une discussion sur le dépôt de garantie.
Le schéma est presque toujours le même :
- le locataire réclame la restitution intégrale ;
- le bailleur annonce des retenues ;
- chacun brandit des photos ;
- personne ne s’accorde sur la valeur probante des pièces ;
- puis le contentieux se cristallise sur la preuve.
Le recours au commissaire de justice a alors deux utilités.
D’abord, il évite qu’une sortie unilatérale mal faite fragilise toute la position du bailleur.
Ensuite, il donne au locataire un terrain plus propre pour contester non pas l’existence du document, mais l’usage qui en est fait, le montant retenu, la qualification des désordres ou la confusion entre dégradation et vétusté.
Le point opérationnel est celui-ci :
un état des lieux de sortie régulier ne donne pas automatiquement raison au bailleur, mais son absence ou son irrégularité peut lui faire perdre une grande partie de sa force probatoire.
7. Peut-on contester un état des lieux de sortie fait par commissaire de justice
Oui, mais pas n’importe comment.
On ne le conteste pas utilement par une formule générale du type je ne suis pas d'accord.
Il faut identifier le bon angle.
Les angles de contestation les plus sérieux sont en général :
- l’irrégularité de la convocation ;
- la mauvaise mise en oeuvre de l’article 3-2 ;
- une description inexacte ou trop vague de certains désordres ;
- la confusion entre désordre visible et imputation juridique au locataire ;
- l’absence de comparaison exploitable avec l’état d’entrée ;
- l’absence de justification des retenues chiffrées ;
- ou, côté bailleur, la contestation d’un refus de signature présenté à tort comme rendant l’acte inopposable.
Le refus de signer n’anéantit pas mécaniquement un acte dressé par commissaire de justice.
Le vrai débat portera beaucoup plus souvent sur la régularité de la procédure et sur la portée concrète des constats.
8. Les pièces qu’il faut préparer avant même le rendez-vous
Le contentieux se gagne rarement le jour du constat.
Il se gagne dans la préparation.
Avant même l’intervention du commissaire de justice, il faut rassembler :
- le bail ;
- l’état des lieux d’entrée, s’il existe ;
- les échanges sur la fixation du rendez-vous ;
- les courriels ou messages montrant le refus, l’absence ou le blocage ;
- les photographies datées ;
- les devis ou factures déjà disponibles ;
- le détail des réparations locatives réellement alléguées ;
- la preuve de la remise ou restitution des clés ;
- et, côté locataire, la nouvelle adresse transmise au bailleur pour la restitution du dépôt de garantie.
Le dossier solide n’est pas celui qui accumule des pièces.
C’est celui dont la chronologie tient.
9. Pourquoi cet angle est plus utile qu’un simple article général sur la sortie du bail
Les pages concurrentes françaises relues sur le sujet couvrent correctement les bases :
- BailFacile explique bien les étapes, les cas d’usage et l’idée générale du coût ;
- Service-Public déroule proprement le cadre général de l’état des lieux de sortie ;
- ANIL rappelle utilement la logique du tarif et du partage des frais.
Leur limite commune est ailleurs.
Elles décrivent le cadre.
Elles vont moins loin sur le contentieux probatoire concret : que faire si la convocation est irrégulière, que devient la moitié du coût, que vaut un document unilatéral dressé à côté de l’article 3-2, comment articuler le constat avec le dépôt de garantie, et quelles pièces réunir pour plaider ensuite.
Le delta utile de cette page tient donc en quatre points :
- le formalisme de l’article 3-2 pris au sérieux ;
- l’articulation avec les arrêts de la Cour de cassation de 2023 ;
- le lien direct avec la retenue sur dépôt de garantie ;
- et la logique de contestation, côté bailleur comme côté locataire.
10. Ce qu’il faut faire si le rendez-vous de sortie tourne mal
Si vous êtes bailleur, ne vous contentez pas d’un document d’agence ou d’un constat maison quand le contradictoire échoue réellement. Faites basculer le dossier dans le cadre légal du commissaire de justice.
Si vous êtes locataire, ne supposez pas qu’un refus de signature suffit à neutraliser la preuve. Vérifiez d’abord si la procédure du commissaire de justice a été respectée, puis concentrez la contestation sur les retenues et sur leur justification.
Dans les deux cas, évitez trois erreurs :
- laisser passer la sortie sans formaliser l’échec du contradictoire ;
- confondre la preuve du désordre avec la preuve de son imputabilité ;
- mélanger frais de constat, frais d’agence et retenues sur dépôt de garantie.
Pour la version Paris et Île-de-France avec tribunal compétent, ressort local et pièces à préparer, voir : État des lieux de sortie à Paris et en Île-de-France : quel juge saisir, quelles preuves préparer, et quand faire intervenir un commissaire de justice ?
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Nous pouvons relire la procédure suivie, vérifier si l’article 3-2 a été respecté, et chiffrer ce qui peut réellement être retenu ou contesté.