Analyse pratique du cabinet

La fiche officielle presente le plan de sauvegarde. En pratique, il s'agit d'un dispositif de redressement public pour les coproprietes les plus fragilisees, lorsque les seules decisions internes de gestion ne suffisent plus a enrayer la degradation sociale, technique et financiere.

Ce qu’il faut retenir

• Le plan de sauvegarde n'est pas un simple programme de travaux. Il organise un traitement coordonne de difficultes profondes, sous l'impulsion du prefet et avec plusieurs acteurs publics et prives.
• Le bon reflexe consiste a lire ensemble le diagnostic, les mesures proposees, leur calendrier, leur financement et l'articulation avec les obligations du syndic ou d'un administrateur provisoire.
• Pour les coproprietaires, l'enjeu est double : comprendre la trajectoire imposee au syndicat et identifier ce qui releve encore d'un vote, d'une convention ou d'un suivi administratif.

Points de vigilance

• Le plan de sauvegarde ne regle pas tout par lui-meme. Il doit encore etre mis en oeuvre, finance et suivi dans la duree.
• Le refus des mesures utiles ou l'inertie du syndicat peut accelerer un basculement vers l'administration provisoire ou l'etat de carence.
• Quand aides publiques, operateurs et obligations du syndic se cumulent, une mauvaise lecture procedurale peut faire perdre du temps et des marges de redressement.

Pièces à préparer

• Diagnostics techniques, etats d'impayes, rapports d'insalubrite ou de peril, proces-verbaux d'assemblee generale et documents comptables utiles.
• Courriers du prefet, de la mairie, de l'EPCI ou de l'administrateur provisoire, ainsi que les versions successives du diagnostic et du plan.
• Pieces sur les travaux urgents, les aides publiques envisagees, la convention de mise en oeuvre et le calendrier des mesures votees ou refusees.

Erreurs fréquentes à éviter

• Confondre plan de sauvegarde, plan pluriannuel de travaux et simple feuille de route de syndic.
• Sous-estimer la dimension administrative et partenariale du dispositif en ne regardant que le vote d'assemblee generale.
• Attendre l'echec complet du redressement avant de relire la procedure et les responsabilites de chacun.

Liens utiles sur notre site

• Copropriete en difficulte : intervention d'un administrateur provisoire : pour le relais judiciaire quand le redressement exige une reprise de pouvoirs
• Copropriete en difficulte : etat de carence : pour le stade le plus critique de degradation de l'immeuble
• Diagnostic technique global (DTG) de la copropriete : pour la base technique qui permet souvent d'objectiver les besoins de la copropriete

Dans une copropriete gravement degradee, le vrai enjeu n'est pas seulement d'obtenir un plan. Il faut encore s'assurer qu'il correspond a la situation reelle de l'immeuble et qu'il peut etre execute.

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Dans quels cas un plan de sauvegarde de la copropriété peut-il être mis en place ?

Dans quels cas un plan de sauvegarde de la copropriété peut-il être mis en place ?

Pour qu'un plan de sauvegarde soit mis en place, le syndicat des copropriétaires doit être confronté à de graves difficultés :

Sociales (copropriétaires défaillants)

Techniques (immeuble dégradé)

Financières (nombre d'impayés importants).

Ces graves difficultés peuvent notamment résulter de complexités juridiques ou techniques risquant à terme de compromettre la conservation de l'immeuble (ou des immeubles).

• Sociales (copropriétaires défaillants)
• Techniques (immeuble dégradé)
• Financières (nombre d'impayés importants).

Qui peut demander la mise en place d'un plan de sauvegarde de la copropriété ?

Qui peut demander la mise en place d'un plan de sauvegarde de la copropriété ?

Le préfet qui a connaissance de graves difficultés rencontrées par une copropriété peut confier à une commission, qu'il constitue, l'élaboration des mesures suivantes :

Réalisation d'un diagnostic de la situation

Réalisation d'un plan de sauvegarde pour résoudre les difficultés.

Le préfet peut également agir sur proposition de l'une des personnes (ou groupe de personnes) suivantes :

Maire de la commune

Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat

Associations d'habitants, associations de propriétaires ou de copropriétaires

Administrateur provisoire s'il a été désigné.

Cette commission est présidée par le préfet et est composée notamment des personnes ou groupes de personnes suivantes :

Représentants des propriétaires et locataires de l'immeuble concerné

Maire de la commune

Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat

Président du conseil départemental du département

Président du conseil syndical ou leurs représentants

Administrateur provisoire s'il a été désigné.

Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, l'assemblée générale des copropriétaires peut désigner un représentant chargé de la représenter au sein de la commission.

Le préfet peut décider de confier au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat la présidence de la commission lorsque l'une de ces autorités est à l'initiative du plan de sauvegarde.

• Réalisation d'un diagnostic de la situation
• Réalisation d'un plan de sauvegarde pour résoudre les difficultés.

• Maire de la commune
• Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
• Associations d'habitants, associations de propriétaires ou de copropriétaires
• Administrateur provisoire s'il a été désigné.

• Représentants des propriétaires et locataires de l'immeuble concerné
• Maire de la commune
• Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
• Président du conseil départemental du département
• Président du conseil syndical ou leurs représentants
• Administrateur provisoire s'il a été désigné.

Comment est élaboré le projet de plan de sauvegarde de la copropriété ?

Comment est élaboré le projet de plan de sauvegarde de la copropriété ?

La commission doit réaliser un projet de plan de sauvegarde.

Le syndic de copropriété doit remettre à la commission tous les documents utiles à l'élaboration et à la mise en œuvre du plan de sauvegarde.

Les documents sont remis à la demande de la commission, sans frais.

Le défaut de communication des documents engage la responsabilité du syndic de copropriété 1 mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse.

Le projet de plan de sauvegarde doit être approuvé par le préfet.

Les intervenants suivants doivent également donner leur avis sur le projet de plan de sauvegarde :

Maire de la commune

Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat

Président du conseil départemental ayant signé une convention d'attribution d'aides publiques au profit de la copropriété.

Le projet de plan de sauvegarde, puis le plan définitif réalisé par la commission sont envoyés par lettre recommandée avec avis de réception au syndic de copropriété (ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un).

• Maire de la commune
• Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
• Président du conseil départemental ayant signé une convention d'attribution d'aides publiques au profit de la copropriété.

Quels sont les objectifs du plan de sauvegarde de la copropriété ?

Quels sont les objectifs du plan de sauvegarde de la copropriété ?

Le plan de sauvegarde préconise des mesures pour :

Redresser la situation financière de la copropriété

Clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration de l'immeuble (par exemple, division du syndicat des copropriétaires ou création de syndicats des copropriétaires secondaires)

Clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public

Réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement

Assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations sociales

Organiser la mise en place de mesures d'accompagnement.

• Redresser la situation financière de la copropriété
• Clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration de l'immeuble (par exemple, division du syndicat des copropriétaires ou création de syndicats des copropriétaires secondaires)
• Clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public
• Réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement
• Assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations sociales
• Organiser la mise en place de mesures d'accompagnement.

Quelle sont les obligations du syndic de copropriété ?

Quelle sont les obligations du syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété doit organiser le vote des mesures préconisées du plan de sauvegarde.

Pour cela, et dès réception du plan approuvé par le préfet, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les mesures préconisées dans le plan.

Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les 6 mois à partir de l'approbation du plan, le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire.

Si l'assemblée générale n'a pas été réunie ou si les mesures du plan de sauvegarde ont été rejetées et que les difficultés compromettent la conservation de l'immeuble, le maire ou la président de l'EPCI peut saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour que soit nommé un administrateur provisoire ou déclarer l'état de carence de la copropriété et engager une procédure d'expropriation.

Comment est appliqué le plan de sauvegarde de la copropriété ?

Comment est appliqué le plan de sauvegarde de la copropriété ?

Le plan de sauvegarde fait l'objet d'une convention de mise en œuvre. Par ailleurs, un coordonnateur est désigné pour veiller à la bonne exécution du plan de sauvegarde.

Convention de mise en œuvre du plan de sauvegarde

Le plan de sauvegarde fait l'objet d'une convention de mise en œuvre entre les personnes de droit public compétentes (maire, président de l'EPCI…), l'administrateur provisoire et les personnes privées intéressées notamment pour préciser les mesures suivantes :

Echéancier des mesures et les conditions de leur financement

Modes d'intervention des différents opérateurs mandatés par les signataires et leur articulation avec la mission de l'administrateur provisoire

Modes d'évaluation du plan de sauvegarde et les modes de suivi de la copropriété à la fin du plan.

Désignation d'un coordonnateur

Le préfet désigne, parmi les membres de la commission ou hors de celle-ci, un coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution du plan de sauvegarde.

Le coordonnateur peut adresser des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas, dans les délais prévus, les engagements contenus dans le plan de sauvegarde.

Le coordonnateur doit établir un rapport de sa mission.

Le préfet peut, après évaluation et consultation de la commission, modifier le plan de sauvegarde initial lors de la nomination d'un administrateur provisoire ou prolonger le plan de sauvegarde, par période de 2 ans, si le redressement de la copropriété le nécessite.

Les aides correspondant aux mesures du plan de sauvegarde sont supprimées, après mise en demeure, si les engagements n'ont pas été respectés dans le délai prévu au plan de sauvegarde.

• Echéancier des mesures et les conditions de leur financement
• Modes d'intervention des différents opérateurs mandatés par les signataires et leur articulation avec la mission de l'administrateur provisoire
• Modes d'évaluation du plan de sauvegarde et les modes de suivi de la copropriété à la fin du plan.

Quelle est la durée du plan de sauvegarde de la copropriété ?

Quelle est la durée du plan de sauvegarde de la copropriété ?

Le plan de sauvegarde proposé par la commission est fixé pour 5 ans.

Le préfet peut, après évaluation et consultation de la commission, modifier le plan de sauvegarde initial lors de la nomination d'un administrateur provisoire ou prolonger le plan de sauvegarde, par période de 2 ans, si le redressement de la copropriété le nécessite.

Quelles sont les conséquences en cas d'échec des mesures de sauvegarde de la copropriété ?

Quelles sont les conséquences en cas d'échec des mesures de sauvegarde de la copropriété ?

Si malgré les mesures préconisées par le plan, la copropriété reste confrontée à de graves difficultés, le tribunal du lieu de situation de l'immeuble peut être saisi par l'une des personnes suivantes :

Préfet

Maire de la commune

Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat

Administrateur provisoire s'il en existe un

1 ou plusieurs copropriétaire(s)

Le tribunal peut désigner un administrateur provisoire s'il n'a pas déjà été désigné ou prononcer l'état de carence de la copropriété et engager une procédure d'expropriation.

• Préfet
• Maire de la commune
• Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
• Administrateur provisoire s'il en existe un
• 1 ou plusieurs copropriétaire(s)