Lorsqu’un bailleur refuse de renouveler un contrat de bail commercial à son échéance, soit après un délai de 9 ans, il doit généralement verser une compensation financière au locataire. Cette compensation est connue sous le nom d’indemnité d’éviction. Cependant, dans certains cas spécifiques, le bailleur peut être exonéré du paiement de l’indemnité d’éviction.
Avec Indemnité d’Éviction
Dans quels cas le propriétaire doit-il verser une indemnité d’éviction au locataire ?
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit normalement verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le locataire en raison de l’absence de renouvellement du bail.
Pour être éligible à cette indemnité, le locataire doit remplir certaines conditions :
- Être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et au Registre national des entreprises (RNE).
- Exploiter le fonds de commerce.
L’indemnité d’éviction est calculée en fonction de divers critères d’évaluation.
Quand le locataire doit-il quitter le local commercial ?
Le locataire peut rester dans les lieux selon les conditions du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction par le propriétaire. Un locataire commerçant en attente de cette indemnité peut donc continuer à occuper les locaux.
À partir du versement de l’indemnité d’éviction, le locataire dispose de 3 mois pour libérer le local. Après l’expiration du bail, le locataire qui se maintient dans les lieux ne paie plus de loyer mais une indemnité d’occupation.
Sans Indemnité d’Éviction
Motifs graves et légitimes à l’encontre du locataire
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être obligé de verser une indemnité d’éviction au locataire dans les cas suivants :
- Non-paiement du loyer et des charges.
- Inexécution d’une des conditions du bail commercial, comme le changement de destination des locaux sans l’autorisation du bailleur.
- Attitude violente du locataire à l’égard du bailleur, des injures ou des propos diffamatoires.
- Cessation sans raison de l’exploitation du fonds par le locataire.
Pour refuser le renouvellement, le bailleur doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice au moins 6 mois avant l’expiration du bail commercial. Ce congé doit indiquer le motif de refus et mettre en demeure le locataire. Si le locataire n’a pas mis fin à l’infraction dans un délai d’un mois, le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d’indemnité. Le congé doit également mentionner que le locataire a un délai de 2 ans pour contester le refus devant le tribunal judiciaire.
Construction ou reconstruction avec offre d’un local en remplacement
Lorsque le propriétaire souhaite construire ou reconstruire l’immeuble existant, il peut refuser le renouvellement du bail commercial sans payer d’indemnité d’éviction, à condition d’offrir au locataire un local de remplacement correspondant à ses besoins et situé à proximité immédiate de l’actuel magasin. Le bailleur doit néanmoins payer une indemnité restreinte pour compenser la privation temporaire du fonds et les frais de déménagement et de réinstallation.
Démolition d’un immeuble insalubre ou vétuste
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans verser d’indemnité d’éviction dans les cas suivants :
- Lorsque l’immeuble doit être démoli en raison de son insalubrité (un arrêté doit être délivré par le préfet).
- Lorsque l’immeuble est dangereux et ne peut plus être occupé sans risque (prouvé par un rapport d’expertise ou un arrêté de mise en sécurité).
Dans ces cas, le bailleur doit envoyer un congé au locataire par acte de commissaire de justice au moins 6 mois avant l’expiration du bail. Le congé doit indiquer le motif de refus et mentionner que le locataire peut contester le refus dans un délai de 2 ans devant le tribunal judiciaire.
Reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour la partie habitation sans verser d’indemnité d’éviction, à condition de reprendre le local pour y habiter lui-même ou pour qu’un membre de sa famille y réside, et si le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation répondant à ses besoins. La reprise est impossible si les locaux sont affectés à un usage particulier (hôtel, enseignement, etc.) ou si leur privation empêche l’exploitation du fonds par le locataire.
Le bénéficiaire de la reprise doit occuper les lieux dans un délai de 6 mois et y rester pendant au moins 6 ans. Sinon, le locataire évincé peut demander une indemnité d’éviction.
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