Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, ou bail précaire, est un contrat de location pour des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Il dure jusqu’à 3 ans et n’accorde pas les droits du bail commercial (comme le droit au renouvellement ou l’indemnité d’éviction).
Conditions de conclusion
Pour conclure un bail dérogatoire :
- Le contrat doit être écrit.
- Les parties doivent exprimer leur volonté d’écarter le statut des baux commerciaux.
- La durée totale ne doit pas dépasser 3 ans.
Utilisation
Le bail dérogatoire est idéal pour :
- Magasins éphémères (« pop-up stores »)
- Tester une nouvelle activité
État des lieux
Un état des lieux doit être établi à la prise de possession des locaux, soit à l’amiable, soit par un agent mandaté. En cas de désaccord, un commissaire de justice peut intervenir, avec les frais partagés entre le bailleur et le locataire.
Loyer
Le loyer est fixé librement et peut inclure une clause d’indexation basée sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT).
Fin du bail
Le bail dérogatoire prend fin à la date prévue sans besoin de congé du propriétaire. Un état des lieux de sortie doit être fait. Si le locataire reste sans opposition du propriétaire, le bail devient un bail commercial.
Résiliation anticipée
Le locataire doit payer le loyer jusqu’à la fin du bail même s’il quitte avant. Une clause de résiliation peut être incluse pour permettre une résiliation anticipée sous certaines conditions.
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