Le Cabinet Kohen Avocats, spécialiste de l’expulsion locataire à Paris, vous accompagne à chaque étape de la procédure — du commandement de payer jusqu’à la libération effective des lieux.
Sommaire
1. Quand engager une procédure d’expulsion locataire
2. Le commandement de payer visant la clause résolutoire
3. L’assignation devant le juge des contentieux de la protection
4. Les délais de paiement accordés au locataire
5. L’exécution de la décision d’expulsion
6. La trêve hivernale et ses exceptions
7. L’indemnité d’occupation après résiliation du bail
8. Pourquoi choisir le Cabinet Kohen Avocats
9. Questions fréquentes
Le marché locatif parisien, parmi les plus tendus de France, expose les bailleurs à un risque récurrent d’impayés de loyer. Lorsque le dialogue a échoué et que la dette s’accumule, l’expulsion locative devient souvent le seul recours pour récupérer son bien. Cette procédure, strictement encadrée par la loi, exige une maîtrise rigoureuse des délais, des actes et de la stratégie contentieuse.
Le Cabinet Kohen Avocats, installé au 11 rue Margueritte dans le 17e arrondissement de Paris, a fait de l’expulsion locataire l’une de ses spécialités. Notre cabinet a obtenu gain de cause dans de très nombreux dossiers devant le Tribunal judiciaire de Paris, tant dans des situations classiques que dans des contentieux complexes.
Quand engager une procédure d’expulsion locataire
La procédure d’expulsion locataire peut être engagée dans plusieurs hypothèses. La plus fréquente est le défaut de paiement du loyer ou des charges. D’autres motifs peuvent également la justifier : le non-respect des obligations du bail, les troubles de voisinage, la sous-location non autorisée, le défaut d’assurance ou encore l’occupation sans droit ni titre après un congé valablement délivré.
Il est essentiel d’agir rapidement. Plus la dette locative s’alourdit, plus le locataire est susceptible de solliciter des délais de paiement devant le juge. Un avocat spécialisé en expulsion à Paris détermine le fondement juridique le plus adapté et engage la procédure sans délai.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire
Toute procédure d’expulsion locative pour impayé commence obligatoirement par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Cet acte est signifié par commissaire de justice. Il met formellement le locataire en demeure de régler l’arriéré de loyer et déclenche le délai au terme duquel la clause résolutoire sera acquise.
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser intégralement sa dette. Ce délai est réduit à six semaines pour les baux conclus après le 29 juillet 2023. Si, à l’expiration de ce délai, les causes du commandement n’ont pas été apurées, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail est résilié.
Le commandement de payer doit être rédigé avec une extrême rigueur. Toute ambiguïté dans sa rédaction peut entraîner la contestation de l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour d’appel de Caen a ainsi annulé le jeu de la clause résolutoire lorsque le commandement créait une confusion en exigeant le paiement « immédiatement et sans délai » tout en mentionnant un délai d’un mois (CA Caen, 18 avril 2024, n° 23/01613).
Le Cabinet Kohen Avocats supervise systématiquement la rédaction de chaque commandement de payer, en coordination avec le commissaire de justice, pour sécuriser la procédure dès son premier acte.
L’assignation devant le juge des contentieux de la protection
Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, le bailleur peut l’assigner en justice devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris. L’assignation en référé est la voie la plus courante. Elle permet d’obtenir rapidement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation au paiement de l’arriéré et l’expulsion du locataire.
Devant le Tribunal judiciaire de Paris, les délais d’audiencement varient généralement de trois à six mois selon la période. L’audience est le moment décisif : le juge examine les arguments des deux parties, vérifie la régularité de la procédure et statue sur d’éventuelles demandes de délais de paiement.
Le Tribunal judiciaire de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, refusé d’accorder des délais de paiement et ordonné l’expulsion avec le concours de la force publique (TJ Paris, 25 avril 2024, n° 23/09173).
La Cour d’appel de Paris a confirmé l’expulsion d’un locataire en refusant tout délai de paiement au motif que celui-ci ne payait plus aucun loyer depuis de très nombreuses années (CA Paris, 13 mai 2025, n° 22/06780).
Les délais de paiement : un risque à anticiper pour le bailleur
L’un des principaux obstacles à l’expulsion locataire réside dans la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement pouvant s’étendre jusqu’à trois ans, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Pendant cette période, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire respecte l’intégralité du plan d’apurement, la clause est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit.
Le juge apprécie cette demande au cas par cas, en tenant compte de la situation financière du locataire, de sa bonne foi et de sa capacité à s’acquitter simultanément du loyer courant et des échéances d’apurement.
Quand le juge accorde des délais
Le Tribunal judiciaire de Paris a accordé des délais de paiement de trente-six mois à une locataire justifiant de revenus suffisants et ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience (TJ Paris, 6 septembre 2024, n° 24/01578).
Le même tribunal a accordé un plan d’apurement sur vingt-quatre mois dans un dossier où il a été précisé que la loi du 27 juillet 2023, qui réduit le délai du commandement de payer à six semaines, ne s’applique pas rétroactivement aux baux conclus avant le 29 juillet 2023 (TJ Paris, 24 octobre 2024, n° 24/04897).
Quand le juge refuse les délais
Le juge refuse fréquemment les délais de paiement lorsque le locataire ne démontre pas sa capacité à les respecter. C’est dans cette phase que l’intervention d’un avocat spécialisé en expulsion locative est déterminante.
La Cour d’appel de Reims a confirmé l’expulsion au motif que le locataire ne réglait pas le loyer courant et ne justifiait pas de sa capacité à respecter un échéancier. La dette ne cessait de croître (CA Reims, 14 mai 2024, n° 24/00091).
La Cour d’appel de Metz a confirmé l’expulsion avec concours de la force publique dans un dossier où les locataires ne justifiaient ni de leur situation actuelle ni de leurs ressources (CA Metz, 22 mars 2024, n° 23/00948).
La même cour avait déjà refusé les délais à un locataire n’ayant effectué aucun règlement depuis l’ordonnance de première instance et n’ayant produit aucun justificatif de situation professionnelle ou financière (CA Metz, 24 novembre 2022, n° 22/00227).
L’avocat du bailleur joue un rôle essentiel pour contrer les demandes de délais. En démontrant l’absence de bonne foi, l’aggravation de la dette ou l’insuffisance des ressources du locataire, il obtient le rejet de ces demandes et une expulsion ferme.
L’exécution de la décision d’expulsion
Une fois le jugement ou l’ordonnance d’expulsion obtenu, le bailleur doit faire signifier au locataire un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice. Conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour libérer le logement. Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge, notamment lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait.
Si le locataire refuse de quitter les lieux à l’expiration de ce délai, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture. Le préfet dispose alors d’un délai de deux mois pour répondre. En cas de refus ou de silence, l’État engage sa responsabilité et le bailleur peut prétendre à une indemnisation.
Le juge peut également accorder des délais supplémentaires de trois mois à trois ans en application des articles L412-3 et L412-4 du CPCE, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de la situation respective des parties, de l’âge, de l’état de santé et des circonstances atmosphériques. Ces délais ne s’appliquent toutefois pas aux occupants entrés dans les lieux par voie de fait.
Le Tribunal judiciaire de Paris a rejeté une demande d’astreinte de cinquante euros par jour formée par le bailleur, au motif que le recours à la force publique constitue une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux (TJ Paris, 6 septembre 2024, n° 24/01578).
La trêve hivernale et ses exceptions
L’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année. C’est la trêve hivernale, l’une des principales contraintes temporelles de la procédure d’expulsion locative.
Si le commissaire de justice n’a pas procédé à l’expulsion avant le 1er novembre, celle-ci sera reportée au 1er avril de l’année suivante. Ce report peut allonger considérablement la durée totale de la procédure.
Les exceptions à la trêve hivernale
La loi prévoit plusieurs exceptions à la trêve hivernale, dans lesquelles l’expulsion peut être exécutée même entre novembre et mars.
L’expulsion reste possible lorsque l’occupant est entré dans les lieux par voie de fait, c’est-à-dire par manœuvres, menaces ou contrainte. C’est l’exception dite « squatteurs ».
L’expulsion reste également possible lorsqu’elle a été ordonnée à l’encontre du conjoint violent dans le cadre d’une ordonnance de protection prévue à l’article 515-9 du Code civil.
L’expulsion est encore possible lorsque les locaux font l’objet d’un arrêté de péril, ou lorsque le relogement des occupants est assuré dans des conditions respectant l’unité et la dignité de la famille.
Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé le régime de la trêve hivernale et examiné l’exception d’introduction par voie de fait. En l’espèce, le juge a refusé la suppression de la trêve faute de preuve suffisante de l’introduction par contrainte (TJ Paris, 21 mars 2024, n° 23/09760).
L’anticipation de la trêve hivernale est un élément clé de la stratégie d’expulsion. Le Cabinet Kohen Avocats planifie chaque procédure en tenant compte de ce calendrier, afin que le commandement de quitter les lieux et les démarches préfectorales soient engagés en temps utile.
L’indemnité d’occupation après résiliation du bail
Dès que la résiliation du bail est prononcée ou constatée, le locataire qui se maintient dans les lieux n’est plus titulaire d’un bail. Il est redevable d’une indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.
La jurisprudence fixe quasi systématiquement cette indemnité au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des charges et taxes.
Le Tribunal judiciaire de Paris a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges, due pro rata temporis jusqu’à complète libération des lieux (TJ Paris, 25 avril 2024, n° 23/09173).
La Cour d’appel de Metz a fixé l’indemnité d’occupation à 977 euros par mois, actualisable conformément aux stipulations du bail, se substituant aux loyers à compter de la date de résiliation (CA Metz, 22 mars 2024, n° 23/00948).
La condamnation à une indemnité d’occupation permet de limiter le préjudice financier subi pendant toute la durée de la procédure. Le Cabinet Kohen Avocats veille systématiquement à en obtenir la condamnation dès le jugement d’expulsion.
Pourquoi choisir le Cabinet Kohen Avocats pour votre expulsion locative à Paris
L’expulsion d’un locataire à Paris n’est pas une procédure que l’on peut improviser. Chaque étape recèle des pièges procéduraux susceptibles de retarder ou de compromettre la démarche du bailleur. Le choix d’un avocat spécialisé en expulsion locative à Paris, rompu aux spécificités du Tribunal judiciaire de Paris, est un facteur déterminant.
Le Cabinet Kohen Avocats a traité avec succès de très nombreux dossiers d’expulsion devant les juridictions parisiennes. Notre pratique quotidienne du contentieux locatif nous confère une connaissance approfondie des pratiques du Tribunal judiciaire de Paris et des attentes de ses magistrats.
Nous engageons la procédure dès la première consultation, sans perte de temps, pour que chaque jour compte dans la récupération de votre bien.
De la rédaction du commandement de payer à la demande de concours de la force publique, nous sécurisons chaque acte pour écarter toute faille procédurale exploitable par la partie adverse.
Nous anticipons et controns systématiquement les demandes de délais de paiement, en démontrant l’absence de bonne foi ou l’insuffisance des capacités financières du locataire.
Notre mission ne s’arrête pas au jugement. Nous coordonnons l’exécution avec le commissaire de justice et assurons le suivi préfectoral pour le concours de la force publique.
Questions fréquentes sur l’expulsion locative à Paris
Combien de temps dure une procédure d’expulsion locative à Paris
La durée totale varie selon la complexité du dossier. Il faut compter en moyenne douze à vingt-quatre mois entre le commandement de payer et l’exécution effective de l’expulsion. Ce délai comprend le délai du commandement de payer (deux mois ou six semaines), l’assignation et l’audience (trois à six mois devant le Tribunal judiciaire de Paris), le commandement de quitter les lieux (deux mois) et le cas échéant la trêve hivernale. Un avocat expulsion Paris expérimenté permet de réduire ces délais en anticipant chaque étape.
Peut-on expulser un locataire avec des enfants
La présence d’enfants ne constitue pas un obstacle juridique à l’expulsion locataire. Le juge peut toutefois en tenir compte pour accorder des délais plus longs, en application de l’article L412-4 du CPCE. Le tribunal alerte également le préfet pour l’examen de la situation au titre du droit au logement opposable.
Le locataire peut-il contester le commandement de payer
Le locataire peut contester la validité du commandement de payer, notamment s’il comporte des irrégularités de forme ou si le montant réclamé est inexact. La rédaction du commandement doit donc être irréprochable. Le Cabinet Kohen Avocats supervise cette étape pour écarter tout risque de contestation.
Le juge peut-il accorder des délais de paiement au locataire
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans. Cette faculté est subordonnée à la démonstration par le locataire de sa capacité à régler sa dette tout en s’acquittant du loyer courant. L’avocat du bailleur peut s’opposer à ces délais en établissant la mauvaise foi du locataire ou l’insuffisance de ses ressources.
Article rédigé et mis à jour par le Cabinet Kohen Avocats, 11 rue Margueritte, 75017 Paris — Dernière mise à jour : février 2026.