Compró una casa antigua recién reformada en Francia y, dos o tres años después, aparecen grietas que crecen, un suelo que cede o humedades que vuelven tras cada lluvia. El vendedor, un particular, responde que él no es constructor, que vendió de buena fe y que la casa ya tenía sus años. Esa respuesta no cierra el caso. El derecho francés prevé que quien vende, después de su terminación, una obra que ha construido o mandado construir puede quedar sometido al régimen de la responsabilidad decenal de los constructores, con un plazo de diez años y una responsabilidad que opera de pleno derecho. La clave está en demostrar tres cosas: que los trabajos tuvieron entidad de obra de construcción, que la obra fue recibida y que el desorden compromete la solidez o hace la vivienda impropia para su destino. Este artículo explica, paso a paso y con decisiones reales de 2025 y 2026, cuándo el vendedor particular responde como constructor, qué desórdenes entran en la garantía, cómo juega el seguro de daños a la obra y qué estrategia seguir para no perder el plazo ni el dinero.

I. El vendedor que reformó puede responder como constructor durante diez años

La primera sorpresa para un comprador español es conceptual: en Francia, la palabra constructor no designa solo a la empresa que levanta un edificio nuevo. La ley reputa constructores también a quienes venden una obra terminada que ellos mismos construyeron o mandaron construir. Esa extensión es la que permite actuar contra el particular que reformó la casa antes de venderla, siempre que los trabajos alcancen una entidad suficiente. No toda reforma sirve: pintar y cambiar la cocina no convierte a nadie en constructor. En cambio, demoler un tabique de carga, rehacer por completo un tejado o redistribuir la estructura interior sí puede alcanzar ese umbral, como muestran las sentencias que se analizan a continuación.

A. Cuándo el particular que vende queda sometido a la garantía decenal

El punto de partida es el artículo 1792 del Código civil, que dispone: « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Es decir, todo constructor de una obra responde de pleno derecho, frente al dueño de la obra o frente al comprador, de los daños, incluso derivados de un vicio del suelo, que comprometan la solidez de la obra o que, afectando a uno de sus elementos constitutivos o de equipamiento, la hagan impropia para su destino. Responsabilidad de pleno derecho significa que el comprador no tiene que probar una culpa: basta con acreditar el desorden y su gravedad.

El paso siguiente es el artículo 1792-1 del Código civil, que reputa constructor, entre otros, a « Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire », esto es, a toda persona que vende, después de su terminación, una obra que ha construido o mandado construir. La jurisprudencia aplica esta presunción al vendedor profano, es decir, al simple particular sin conocimientos técnicos, tanto si vendió justo después de terminar la obra como si la ocupó durante un tiempo antes de vender, siempre que no haya vencido el plazo de diez años contado desde la recepción. Y la aplica también a la renovación o rehabilitación de un edificio existente cuando la importancia de los trabajos los asimila a una obra de construcción. Esa doctrina quedó expuesta con claridad en la sentencia del tribunal judicial de Boulogne-sur-Mer de 14 de enero de 2025, dictada en el asunto RG 23/00291.

En aquel caso, una compradora había adquirido el 1 de febrero de 2019, por 175 000 euros, una casa destinada a vivienda habitual. Tras unos meses de ocupación constató infiltraciones a través de la cubierta del cuerpo principal, de la cubierta de una ampliación trasera y a la altura de unos bloques de vidrio de la escalera. La cubierta del cuerpo principal había sido objeto en 2015 de una renovación total, y el tribunal constató que no se discutía que la obra había sido recibida en su momento. El perito judicial describió una ausencia total de dispositivo de estanqueidad, solapeados ejecutados con mortero aplicado directamente sobre la chapa y una ejecución que calificó de chapuza sin tecnicidad alguna. El tribunal recordó que la presunción del artículo 1792-1 se aplica al vendedor particular y a las renovaciones asimilables a construcción, exigiendo como condición que la obra haya sido recibida y que los desórdenes estuvieran ocultos en la fecha de la recepción. Sobre esa base condenó solidariamente a los vendedores a pagar 19 908,86 euros por la refección de la cubierta principal, 11 670,50 euros por la cubierta intermedia y 5 500 euros por la reparación de los interiores, cantidades indexadas según el índice nacional de la construcción BT01, además de una partida por el piñón y los bloques de vidrio.

La recepción merece una explicación porque es una figura sin equivalente exacto en España. La recepción del artículo 1792-6 del Código civil es el acto por el cual el dueño de la obra declara aceptarla, con o sin reservas, de forma contradictoria con quien la ejecutó. En francés se llama réception, y es el dueño de la obra, el maître de l’ouvrage, quien la pronuncia. Desde la recepción empiezan a correr los plazos de garantía, y por eso los tribunales la exigen como condición del régimen decenal. Cuando el vendedor reformó con una empresa y pagó los trabajos sin formular reservas, los jueces pueden apreciar una recepción tácita. Así lo hizo la corte de apelación de Orleans en su sentencia de 20 de enero de 2026, asunto RG 23/01849: unos vendedores habían hecho realizar importantes trabajos de albañilería y demolición de tabiques para redistribuir el interior y ampliar la planta baja, con parte de las prestaciones confiadas a un profesional; como nunca discutieron la realidad de los trabajos ni el pago, la corte apreció que habían recibido tácitamente la obra sin reservas.

En ese mismo asunto de Orleans, el comprador había adquirido la casa por escritura auténtica de 19 de diciembre de 2016 y en 2018 constató un hundimiento del forjado de la primera planta. La pericia judicial, ordenada el 1 de octubre de 2019 con informe de 3 de noviembre de 2020, distinguió dos desórdenes: el hundimiento del forjado de la planta alta, ligado a defectos estructurales antiguos reactivados por la demolición reciente de un tabique que resultó ser de carga, y el infradimensionamiento de una viga del forjado de la planta baja. El tribunal de Tours, el 22 de junio de 2023, había concedido 6 399,29 euros por los trabajos de refuerzo de la planta baja y 1 000 euros por el perjuicio de goce. La corte de apelación, reformando en parte, declaró debida la garantía decenal de los vendedores también por el hundimiento de la planta alta y los condenó solidariamente a pagar 6 753,13 euros por los trabajos de refuerzo de esa planta y 6 000 euros por el perjuicio de goce, además de las costas y 1 000 euros complementarios por los gastos del recurso. La lección práctica es doble: demoler un tabique sin comprobar si es portante puede convertir al vendedor en constructor responsable, y el perjuicio de goce, es decir, la pérdida de disfrute de la vivienda durante años de litigio y obras, se indemniza de forma sustancial cuando la gravedad se acredita con pericia.

B. Qué desórdenes entran en la garantía y cuáles quedan fuera

No todo defecto de una casa antigua activa la garantía decenal. El artículo 1792 exige un umbral de gravedad: el daño debe comprometer la solidez de la obra o hacerla impropia para su destino, afectando a un elemento constitutivo o a un elemento de equipamiento. Un hundimiento de forjado, una cubierta que deja pasar el agua de forma generalizada o unas infiltraciones estructurales en un sótano entran normalmente en ese umbral. Una fisura fina de enlucido, un grifo que gotea o un acabado mejorable, no. La extensión del artículo 1792-2 del Código civil cubre además los daños que afectan a la solidez de los elementos de equipamiento cuando forman cuerpo indisociable con la estructura, como canalizaciones empotradas o instalaciones inseparables de la obra.

Conviene distinguir los tres niveles de garantía que coexisten tras la recepción. La garantía decenal cubre durante diez años los desórdenes graves descritos. La garantía de buen funcionamiento del artículo 1792-3 del Código civil cubre durante dos años como mínimo los demás elementos de equipamiento, como una caldera o unas persianas motorizadas que dejan de funcionar. Y el propio artículo 1792-6 organiza la garantía de perfecta terminación de un año, que obliga a reparar los defectos señalados en la recepción o aparecidos durante ese primer año. La página oficial del servicio público francés dedicada a la garantía decenal de los constructores resume quién debe asegurarla, qué daños cubre, cómo se acredita y sobre qué periodo se aplica, y sirve como referencia administrativa para situar cada desorden en su garantía correspondiente. La aportación propia de este artículo es el análisis del caso concreto español: comprador extranjero frente a vendedor particular que reformó, con decisiones recientes y estrategia de prueba.

El plazo de diez años es un plazo fatal, no un simple plazo de prescripción que se pueda interrumpir con una carta. El artículo 1792-4-1 del Código civil dispone que toda persona cuya responsabilidad pueda exigirse en virtud de los artículos 1792 a 1792-4 queda liberada de esas responsabilidades y garantías una vez transcurridos diez años desde la recepción de los trabajos. Es decir, la acción debe nacer y ejercitarse dentro de esos diez años contados desde la recepción de la obra ejecutada por el vendedor o por sus empresas, no desde la compra. La corte de apelación de París, polo 4, sala 6, en su sentencia de 1 de julio de 2022, asunto RG 21/07021, declaró inadmisibles por prescritas las acciones dirigidas contra varias empresas y aseguradoras, condenando a los demandantes a las costas. El mensaje es severo: quien espera demasiado, incluso con daños reales, pierde el acceso al juez de la garantía decenal. Una simple reclamación amistosa no basta para salvar el plazo; hay que demandar o lograr un acto interruptivo reconocido antes del vencimiento.

La prueba decide estos pleitos. El juez no es técnico y necesita una pericia que describa el desorden, identifique su origen en los trabajos del vendedor, valore si compromete la solidez o el destino de la vivienda y cuantifique la reparación. Los análisis de la doctrina francesa sobre fisuras coinciden en lo esencial: hay que distinguir la grieta estética de la grieta estructural, documentar la evolución con fotos fechadas, conservar facturas y presupuestos, requerir por escrito al vendedor y pedir cuanto antes una pericia judicial en référé, que es el procedimiento urgente francés para designar perito. El informe del perito de Boulogne, que describió con precisión la falta de estanqueidad y la ejecución no conforme a las reglas del oficio, fue el verdadero fundamento de la condena. Sin pericia, el comprador extranjero litiga a ciegas; con una buena pericia presentada a tiempo, negocia desde una posición de fuerza.

II. Cómo reclamar sin perder el plazo ni el dinero

Admitido que el vendedor puede responder como constructor, la segunda parte del problema es operativa: a quién reclamar, en qué orden, con qué seguro y qué pedir exactamente. El sistema francés ofrece una vía específica y potente, el seguro de daños a la obra, que permite cobrar la reparación sin esperar a que termine el pleito sobre las responsabilidades. Pero ese seguro solo ayuda si existió y si se declaró correctamente el siniestro. Cuando falta o es nulo, queda la acción directa contra el vendedor constructor y contra los aseguradores decenales de las empresas, dentro del plazo de diez años. La estrategia debe construirse desde la primera grieta, no cuando el plazo está a punto de vencer.

A. El seguro de daños a la obra y la acción contra el vendedor

El artículo L242-1 del Código de seguros impone a toda persona que, como propietaria, vendedora o mandataria, manda realizar trabajos de construcción, suscribir antes de la apertura de la obra, por cuenta propia o de los sucesivos propietarios, un seguro de daños a la obra, llamado en francés assurance dommages-ouvrage. Este seguro prefinancia la reparación de los desórdenes decenales sin esperar a la determinación de responsabilidades, y se transmite con la vivienda a los sucesivos compradores. En el momento de comprar una casa reformada, pedir la attestation de ese seguro y la de la garantía decenal de las empresas que intervinieron es tan importante como revisar el título de propiedad: sin ellas, el comprador hereda el riesgo.

La sentencia de la corte de apelación de París, polo 4, sala 1, de 12 de junio de 2026, asunto RG 24/07150, muestra lo que ocurre cuando ese seguro falla. Unos vendedores habían hecho edificar la casa tras obtener licencia el 26 de septiembre de 2008 y la vendieron por escritura auténtica de 10 de julio de 2015 por 509 000 euros solo por el inmueble. Para la construcción se había suscrito una póliza de daños a la obra, y tras la compra los adquirentes constataron entradas de agua e infiltraciones en el sótano, declarando el siniestro a la aseguradora el 2 de abril de 2016. La compañía denegó la garantía por carta de 7 de octubre de 2016, se practicó pericia judicial y el tribunal de Créteil, el 21 de marzo de 2024, condenó a los vendedores a restituir 12 000 euros del precio y a pagar 7 600 euros de indemnización, declarando además la nulidad del contrato de daños a la obra suscrito el 3 de diciembre de 2008. La corte de apelación confirmó esa nulidad y, reformando el resto, condenó solidariamente a los vendedores a restituir 75 300 euros del precio de venta y a pagar 2 165 euros sin impuestos por las obras de conexión del sumidero y 31 910,36 euros sin impuestos por el tratamiento de la humedad del garaje, con actualización según el índice BT01. La enseñanza es triple: una póliza nula o ineficaz no deja al comprador sin recurso, porque responde el vendedor constructor; la restitución parcial del precio es una partida real cuando el valor de la casa queda mermado; y los trabajos necesarios se cuantifican con pericia e índice oficial, no con estimaciones.

En la práctica del comprador hispanohablante, el orden de actuación recomendado es el siguiente. Primero, declarar el siniestro por escrito a la aseguradora de daños a la obra si existe póliza, dentro del plazo contractual y describiendo cada desorden con fotos. Segundo, requerir fehacientemente al vendedor que aporte las attestations de seguros y las facturas de las empresas que reformaron, porque esos documentos identifican a los responsables y a sus aseguradoras. Tercero, si el vendedor niega o la aseguradora rechaza, solicitar al juez de medidas urgentes la designación de un perito judicial antes de que los daños se agraven o se realicen reparaciones espontáneas que borren las huellas. Cuarto, demandar dentro del plazo decenal no solo al vendedor, sino también a las empresas localizadas y a sus aseguradoras decenales, cuya acción directa reconoce el sistema francés. Demandar solo al vendedor insolvente y olvidar a la aseguradora solvente es uno de los errores caros de estos pleitos.

Quien compró sin seguro de daños a la obra no está desarmado, pero debe saber que el camino es más lento: cobrará cuando la sentencia condene al vendedor o a la aseguradora decenal, no por la vía rápida de prefinanciación. Por eso, en la negociación previa a la compra de una casa reformada, la existencia de ese seguro y su justificación documental valen dinero contante: una casa con obra reciente asegurada y documentada no vale lo mismo que la misma casa con obras opacas. Y si el vendedor declara que hizo él mismo los trabajos sin empresa, la calificación de vendedor constructor sigue siendo posible, como en Orleans, pero la pericia deberá demostrar que esos trabajos tocaron la estructura o la habitabilidad.

B. Estrategia procesal, cuantificación y articulación con los vicios ocultos

La demanda bien construida pide tres bloques: el coste de la reparación integral, la pérdida de goce y, cuando procede, la restitución parcial del precio. El coste de reparación se prueba con el informe pericial y presupuestos de empresas, actualizado con el índice BT01 desde el informe hasta el pago, como hicieron los tribunales de Boulogne, Tours y París. La pérdida de goce compensa los años viviendo con apuntalamientos, humedades o una planta inutilizable; Orleans elevó esa partida de 1 000 a 6 000 euros en apelación al valorar la gravedad y duración. La restitución parcial del precio, 75 300 euros en el caso parisino, procede cuando el inmueble, aun reparado, ha perdido valor o cuando los desórdenes revelan una diferencia sustancial con lo contratado. Pedir solo la reparación y olvidar el goce y la depreciación es dejar dinero sobre la mesa.

Cuando los trabajos del vendedor no alcanzan la entidad de obra de construcción, queda la vía general de los defectos ocultos del artículo 1641 del Código civil, que obliga al vendedor por los defectos escondidos que hacen la cosa impropia para su uso o disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos de haberlos conocido. En francés son los vices cachés, y cubren por ejemplo una instalación ruinosa o una humedad oculta no estructural. Su plazo es distinto: el artículo 1648 del Código civil exige demandar dentro de los dos años desde el descubrimiento del vicio. La articulación práctica es la siguiente: si hay obra con entidad constructiva y desorden grave, se invoca la decenal con su plazo de diez años desde la recepción; si la reforma fue menor o el desorden no compromete solidez ni destino, se invoca el vicio oculto dentro de los dos años desde que se descubrió. Los abogados franceses suelen invocar ambas a título principal y subsidiario, como hizo la compradora de Boulogne, y el tribunal retiene la que la prueba sostiene. Para el lector español, la diferencia con el saneamiento español es que aquí los plazos y los fundamentos son autónomos y excluyentes en su cómputo: confundirlos hace perder el pleito aunque el daño sea evidente.

El tribunal competente es el tribunal judicial del lugar donde se encuentra el inmueble, y la demanda debe dirigirse contra el vendedor y, si se los identifica, contra las empresas y aseguradoras. Los documentos que el abogado pedirá son siempre los mismos: escritura de compra y anuncio, diagnósticos técnicos entregados, correspondencia con el vendedor y la agencia, fotos fechadas de la evolución, presupuestos, pólizas y attestations disponibles, y el informe de cualquier técnico privado previo a la pericia judicial. Para quien vive en España, todo el procedimiento puede seguirse con poder y comunicaciones electrónicas, pero la pericia exige acceso a la vivienda y conviene organizar con antelación la disponibilidad de las llaves y de una persona de contacto en Francia.

Una mención específica para París y la región parisina, donde muchos españoles compran pisos en edificios antiguos con reformas interiores exigentes. En esa zona, una parte de las grietas y movimientos tiene su origen en suelos arcillosos sensibles a la sequía, y la distinción entre desorden estructural cubierto por la decenal y simple movimiento estacional exige una pericia geotécnica rigurosa. Además, la carga de trabajo de las jurisdicciones francilinas hace aún más importante pedir pronto la pericia en référé y cuantificar desde el inicio, porque un expediente incompleto espera más que un expediente peritado. Esa especificidad local no cambia el derecho aplicable, pero sí el ritmo y el coste de la prueba, y debe integrarse en la decisión de litigar o transigir.

Finalmente, conviene situar este artículo dentro del conjunto de guías para el comprador español. Quien descubre humedades, termitas o una instalación ruinosa debe consultar también la guía sobre defectos ocultos tras comprar casa en Francia, con sus plazos y pruebas; quien compró una obra ejecutada sin permiso administrativo, la guía sobre obra sin permiso, demolición y regularización; y quien compró sobre plano, la guía sobre contrato de venta en estado futuro de terminación, retrasos y garantías. La garantía decenal contra el vendedor que reformó es la pieza que faltaba: cubre el caso intermedio de la casa antigua con obra reciente grave, donde ni el vicio oculto ordinario ni la venta sobre plano dan la respuesta completa.

Conclusión

Comprar en Francia una casa antigua reformada no significa asumir en silencio las grietas, los suelos que ceden ni las humedades de obra. Cuando los trabajos tuvieron entidad constructiva, el vendedor particular que los hizo o los mandó hacer responde como constructor durante diez años desde la recepción, con una responsabilidad de pleno derecho por los daños que comprometen la solidez o hacen la vivienda impropia para su destino. Las sentencias de Orleans de 2026, Boulogne-sur-Mer de 2025 y París de 2026 lo confirman con condenas que combinan reparación indexada, perjuicio de goce y restitución parcial del precio, y la de París de 2022 recuerda que el plazo es fatal para quien tarda. El comprador que documenta desde el primer día, declara el siniestro al seguro de daños a la obra cuando existe, pide pronto una pericia judicial y demanda a tiempo al vendedor, a las empresas y a las aseguradoras, se da los medios de recuperar la reparación y la pérdida sufrida. La reforma bonita del anuncio no borra la estructura: el derecho francés permite levantar el velo y pedir cuentas de lo que se demolió, se tocó o se rehízo antes de vender.