Compro un piso en Francia y la comunidad vota obras de miles de euros: quién paga si compré entre medias, con qué mayoría se aprueban y cómo impugnar en dos meses
Usted firma la compra de un piso en Lyon, en Nantes o en París y, pocas semanas después, el síndico le reclama varios miles de euros: la junta de propietarios votó cambiar la caldera colectiva, reparar la fachada o instalar un ascensor. ¿Tiene que pagar usted, que aún no era dueño cuando se votó? ¿Y si la votación se hizo con una mayoría insuficiente, todavía puede impugnarse? En Francia, estas dos preguntas tienen respuestas distintas y cada una depende de una fecha: la fecha en que la cuota se hizo exigible y la fecha en que se notificó el acta. Este artículo explica, paso a paso, quién paga las obras votadas cuando el piso cambia de manos, qué mayorías exige la ley para cada tipo de obra y cómo se impugna un acuerdo de junta dentro del plazo de dos meses.
En francés, la comunidad de propietarios se llama copropriété, la junta es la assemblée générale des copropriétaires, el síndico-administrador es el syndic, las cuotas son les charges y el acta de la junta es el procès-verbal. Cada vez que aparezca un término francés, lo traducimos y lo explicamos, porque los documentos que usted recibirá —actas, presupuestos, requerimientos del síndico— estarán redactados en francés.
I. Compré entre dos juntas: quién paga las obras que votó otro
A. La regla del momento en que la cuota se hace exigible
La primera idea que hay que olvidar es que las obras las paga quien era dueño cuando se votaron. En Francia, la ley reparte las cuotas entre vendedor y comprador según el momento en que cada suma se hace exigible, es decir, según la fecha en que el síndico puede reclamarla. Esa regla está en el artículo 6-2 del decreto n.º 67-223 de 17 de marzo de 1967, que distingue tres situaciones en la venta de un piso.
Primera situación: la provisión del presupuesto ordinario. Cada año, la comunidad vota un presupuesto previsible de gastos corrientes —mantenimiento, funcionamiento y administración de las zonas comunes—, y cada copropietario paga anticipos trimestrales iguales a la cuarta parte del presupuesto votado, exigibles el primer día de cada trimestre. Así lo dispone el artículo 14-1 de la ley n.º 65-557 de 10 de julio de 1965, que además obliga a celebrar la junta que vota ese presupuesto dentro de los seis meses siguientes al cierre del ejercicio contable. Cuando el piso se vende, el pago de la provisión exigible del presupuesto previsible corresponde al vendedor. En la práctica: si la escritura se firma el 15 de febrero, la provisión del primer trimestre, exigible el 1 de enero, la debía el vendedor, aunque el síndico se la reclame a usted meses después.
Segunda situación: las provisiones de gastos no incluidos en el presupuesto previsible, que son precisamente las obras. Estas sumas son exigibles según las modalidades votadas por la junta, y las paga quien sea copropietario en el momento de la exigibilidad. Ejemplo concreto: la junta vota en marzo una reparación de fachada de 240.000 euros, pagadera en dos llamamientos, el 1 de junio y el 1 de octubre. Si usted compra el 15 de julio, el llamamiento de junio lo debía el vendedor y el de octubre lo debe usted. Si compra el 15 de mayo, antes de cualquier llamamiento, los dos los paga usted, aunque la obra se hubiera votado antes de que usted fuera dueño. La fecha del voto no decide; decide la fecha de exigibilidad que fijó la junta.
Tercera situación: el ajuste de cuentas. La diferencia entre lo anticipado y lo realmente gastado, que se conoce al aprobar las cuentas del ejercicio, se abona o se carga a quien sea copropietario cuando se aprueban las cuentas. Si las cuentas se aprueban en una junta de mayo y usted compró en febrero, el saldo —a favor o en contra— es suyo.
Hay un matiz importante para quien compra: el vendedor y el comprador pueden pactar en la escritura un reparto distinto de estas sumas, por ejemplo que el vendedor asuma todas las obras votadas antes de la venta. Ese pacto es válido, pero solo obliga a quienes lo firmaron. Frente a la comunidad, el síndico reclamará a quien la ley señala como deudor en cada momento; si usted pagó algo que según su pacto correspondía al vendedor, tendrá que reclamárselo al vendedor, no a la comunidad. Así lo establece el artículo 6-3 del mismo decreto: todo pacto contrario al reparto legal solo produce efectos entre las partes de la venta.
El reparto entre cuotas ordinarias y obras se apoya además en el principio general del artículo 10 de la ley de 1965: cada propietario contribuye a los gastos de conservación, mantenimiento y administración de las zonas comunes en proporción al valor relativo de su parte privativa, es decir, según sus tantièmes o milésimas, que fija el reglamento de la comunidad. Con 85 milésimas sobre 10.000 y unas obras de 240.000 euros, su parte es de 2.040 euros. Pida siempre el reglamento y el desglose de milésimas antes de firmar: es la única manera de calcular cuánto le tocará de cada obra votada.
Un caso especial es la aportación al fondo de obras, el fonds de travaux, ese ahorro colectivo que la comunidad constituye para futuras reparaciones. La Corte de Casación, en una sentencia publicada en su Boletín, declaró que esa aportación se reclama al mismo ritmo que el presupuesto previsible y se reparte como los gastos de conservación, mantenimiento y administración de las zonas comunes, no en proporción a los anticipos del presupuesto que correspondan a cada propietario. Es la sentencia de la Sala Tercera de lo Civil de 4 de julio de 2024, recurso n.º 22-21.758, que interpretó el artículo 14-2 de la ley en su redacción anterior a la reforma de 2018. Si el síndico le calcula el fondo de obras con un criterio distinto, esa sentencia es su referencia.
Antes de firmar, la protección esencial del comprador es documental: pida las actas de las últimas juntas, el presupuesto votado, el calendario de llamamientos de obras y el estado de deuda del vendedor. Si del acta resulta que hay obras votadas con llamamientos futuros, negocie en la escritura quién los asume y deje una provisión o una retención del precio. Nuestro artículo sobre las deudas de la comunidad que aparecen después de comprar explica el documento que el síndico debe entregar antes de la venta y cómo se reclama cuando la deuda la dejó el vendedor.
B. Con qué mayoría se aprueban las obras y por qué le importa
No todas las obras necesitan los mismos votos, y saberlo le sirve para dos cosas: comprobar si el acuerdo que le reclaman se votó correctamente y decidir si vale la pena impugnarlo. La ley francesa gradúa las mayorías de menor a mayor exigencia.
La mayoría simple es la de los votos expresados por los propietarios presentes, representados o que votaron por correspondencia. Es la regla general de la artículo 24 de la ley de 1965, en su redacción vigente desde junio de 2025, y cubre entre otros los trabajos necesarios para conservar el edificio y proteger la salud y la seguridad de los ocupantes —estabilidad, tejado y fachada, redes, puesta en conformidad de las viviendas— y las modalidades de ejecución de las obras obligatorias impuestas por una ley, un reglamento o una orden administrativa de seguridad o salubridad notificada al síndico. Una reparación urgente del tejado o la sustitución de una caldera peligrosa suelen aprobarse por esta vía.
El segundo escalón es la mayoría de los votos de todos los copropietarios, estén o no presentes en la junta. Es la mayoría del artículo 25, y se exige entre otros para el conjunto de los trabajos que implican transformación, adición o mejora del edificio, así como para los trabajos de ahorro de energía o de reducción de emisiones de gases de efecto invernadero. Un ascensor nuevo, una reforma estética del portal o un aislamiento térmico de fachada pertenecen normalmente a esta categoría. La artículo 30 confirma que las mejoras se deciden por la mayoría del artículo 25, siempre que sean conformes al destino del inmueble.
La ley prevé una segunda oportunidad cuando un proyecto de mejora no alcanza la mayoría de todos pero reúne al menos un tercio de los votos: la misma junta vota de nuevo inmediatamente, esta vez por mayoría simple del artículo 24. Y si se trataba de trabajos de ahorro energético que ni siquiera llegaron al tercio, una nueva junta convocada en tres meses sobre el mismo proyecto puede aprobarlos por mayoría simple. Es la pasarela del artículo 25-1. Si el acta que le presentan muestra dos votaciones seguidas sobre el mismo punto, no se asuste: es este mecanismo, y es legal siempre que se respeten sus condiciones.
El tercer escalón es la mayoría de los miembros del sindicato que representen al menos dos tercios de los votos, reservada por el artículo 26 a decisiones graves como comprar o vender partes comunes o modificar el reglamento en lo relativo al uso y la administración de las zonas comunes.
¿Por qué importa esto al comprador español? Porque el motivo más sólido para impugnar un acuerdo de obras es que se aprobó con una mayoría inferior a la exigible: una mejora votada por mayoría simple cuando necesitaba la de todos, por ejemplo. Cuando reciba el acta, localice el punto de las obras, cuente los votos a favor, en contra y las abstenciones, y compare con la mayoría que correspondía a esa clase de obra. Guarde también la convocatoria y el orden del día: un acuerdo adoptado sobre un punto no incluido en el orden del día es igualmente vulnerable.
Un detalle decide muchas impugnaciones: en la mayoría simple del artículo 24 solo cuentan los votos expresados, de modo que las abstenciones y los ausentes no pesan; en la mayoría del artículo 25 cuentan los votos de todos los propietarios, de modo que cada ausente y cada abstención equivalen a un no. Por eso un proyecto de mejora con doce votos a favor, tres en contra y veinte ausencias se aprueba sin problema por mayoría simple si es una obra de conservación, pero fracasa por la mayoría de todos si es una mejora. Cuando revise el acta, no mire solo los votos a favor: mire el censo total de la comunidad y calcule las dos mayorías en paralelo antes de concluir que el acuerdo es sólido o impugnable.
Añada a su lectura el plan plurianual de obras, el projet de plan pluriannuel de travaux. En los edificios de viviendas con más de quince años desde la recepción de la obra, debe elaborarse este plan a partir del estado del edificio, del diagnóstico de rendimiento energético y, en su caso, del diagnóstico técnico global, y actualizarse cada diez años. Lo exige el artículo 14-2. Si compra en un edificio antiguo sin plan o con un plan que anuncia obras millonarias sin calendario, ya sabe qué le espera: pida el plan antes de firmar y haga que su oferta tenga en cuenta los llamamientos futuros.
II. Impugnar el acuerdo: dos meses desde la notificación o nada
A. Quién puede impugnar, cómo se notifica y cuándo empieza el plazo
La acción para anular un acuerdo de junta está reservada a los propietarios que votaron en contra o que no asistieron ni estuvieron representados. Quien votó a favor no puede impugnar después. El plazo es de dos meses desde la notificación del acta, sin sus anexos, y pasado ese plazo la acción caduca. El síndico debe notificar el acta en el mes siguiente a la junta. Todo ello está en el artículo 42 de la ley de 1965, vigente desde junio de 2020, que añade dos precisiones prácticas: salvo urgencia, el síndico no puede ejecutar las obras decididas por las mayorías de los artículos 25 y 26 hasta que expiren esos dos meses; y si el juez anula un acuerdo que modificaba el reparto de gastos, el tribunal judicial fija el nuevo reparto.
La notificación debe dirigirse a cada propietario que votó en contra o estuvo ausente, indicar el resultado de la votación y reproducir el texto del segundo párrafo del artículo 42, es decir, el que contiene el plazo de dos meses. Lo impone el artículo 18 del decreto de 1967. Si la notificación que usted recibe no reproduce ese texto o no indica los resultados, consérvela tal cual: es una irregularidad que su abogado invocará.
¿Desde cuándo corren exactamente los dos meses? La Corte de Casación acaba de zanjar una duda frecuente: el plazo corre desde el día siguiente a la primera presentación de la carta certificada en su domicilio, aunque usted no la recoja en Correos. Da igual que el sobre vuelva sin retirar: el plazo ya empezó. Es la sentencia de la Sala Tercera de lo Civil de 16 de abril de 2026, recurso n.º 24-18.842, publicada en el Boletín, que desestimó el recurso de un propietario que pedía anular la junta de 26 de abril de 2022 y confirmó la caducidad declarada por la Corte de Apelación de Orleans en junio de 2024. La lección práctica es brutal: si está de viaje entre España y Francia o no recoge el correo de su piso francés, el plazo puede consumirse sin que usted lea el acta. Desde abril de 2024, además, las notificaciones pueden enviarse por vía electrónica, aunque cada propietario puede pedir en cualquier momento volver al correo postal por cualquier medio, según el artículo 42-1. Si vive en España, designe a alguien que revise su correo francés o active la notificación electrónica con el síndico y revise esa bandeja cada semana tras una junta.
Tenga en cuenta que durante los dos meses las obras de mejora quedan en suspenso, salvo urgencia. Si el síndico empieza una obra de mejora antes de que expire el plazo, documente el inicio de los trabajos con fotos fechadas y requerimiento escrito: esa ejecución anticipada refuerza su posición ante el juez.
La página oficial del servicio público francés sobre la impugnación de acuerdos de junta resume el procedimiento, y la agencia nacional de información sobre vivienda explica el desarrollo de la junta y sus votaciones publicado por la agencia nacional de información sobre vivienda (ANIL). Frente a ellas, este artículo le aporta lo que ninguna página general le da: el cálculo de quién paga cuando el piso cambió de manos, las mayorías aplicables a cada obra con sus textos vigentes y la sentencia de abril de 2026 sobre el punto de partida del plazo.
B. Pruebas, juzgado competente y el caso de París e Isla de Francia
Impugnar no es escribir una carta de protesta al síndico: es demandar a la comunidad ante el tribunal judicial del lugar donde está el inmueble, con abogado obligatorio y dentro de los dos meses. Prepare desde el primer día una carpeta con cinco piezas: la convocatoria y el orden del día, el acta notificada con el sobre o el acuse electrónico que pruebe la fecha de notificación, la prueba de su voto en contra o de su ausencia —el acta debe reflejarlo, y si no lo hace, su poder de representación no utilizado o su billete de viaje ayudan—, el reglamento de la comunidad con sus milésimas, y los presupuestos o facturas de la obra para cuantificar lo que se juega.
Pida al síndico por escrito, desde que conozca el acuerdo, la copia completa del acta con el detalle de votos y la fecha de notificación a cada opositor y ausente. Si el síndico se niega o responde tarde, ese silencio también se documenta y se aporta al juzgado. Calcule su interés con precisión: sus milésimas multiplicadas por el coste votado, más los llamamientos ya emitidos. Un juez entiende mejor una cifra precisa, por ejemplo 85 milésimas de 240.000 euros, es decir, 2.040 euros, con 1.020 ya reclamados, que una queja genérica sobre unas obras carísimas.
Si su piso está en París o en Isla de Francia, tres particularidades refuerzan este planteamiento. Primera, la competencia: demandará ante el tribunal judicial del lugar del inmueble, en París el tribunal judicial de París, y con edificios de decenas o cientos de propietarios los defectos de convocatoria y de mayoría son más frecuentes de lo que parece. Segunda, el parque parisino de edificios antiguos multiplica los planes plurianuales con obras energéticas y estructurales: lea el plan antes de comprar y cruce sus vencimientos con el calendario de llamamientos. Tercera, muchos síndicos parisinos notifican ya por vía electrónica: si autorizó ese canal, el plazo de dos meses corre desde esa notificación, así que vigile esa bandeja tanto como el buzón físico.
Pasado el plazo de dos meses sin demanda, el acuerdo es firme y el síndico puede ejecutar las obras y reclamar las cuotas, aunque la mayoría aplicada hubiera sido discutible. La prensa jurídica especializada debate supuestos excepcionales de impugnación tardía, pero no cuente con ellos: son vías estrechas, inciertas y caras. La estrategia ganadora es la contraria, anticiparse: votar en contra y hacerlo constar en acta, exigir la notificación regular, calcular su parte y demandar dentro del plazo con la carpeta completa.
Ante el tribunal, sus peticiones deben ser precisas y escalonadas: con carácter principal, la anulación del acuerdo por la mayoría indebida o por el defecto de convocatoria u orden del día que haya identificado; si las obras ya empezaron, la orden de suspenderlas hasta la sentencia definitiva, apoyada en las fotos y en el requerimiento previo al síndico; y, cuando el acuerdo anulado modificaba el reparto de los gastos, la fijación de un nuevo reparto por el propio tribunal, tal como prevé la ley. Pida también la devolución de las cuotas cobradas en ejecución del acuerdo anulado, con el detalle de cada llamamiento y su fecha de exigibilidad, para que la sentencia sirva directamente al síndico para rehacer las cuentas sin un segundo pleito.
Conclusión
Cuando la comunidad vota obras y usted acaba de comprar, retenga tres fechas. La fecha de exigibilidad de cada llamamiento decide quién paga entre vendedor y comprador, con el pacto de la escritura como único correctivo y solo entre quienes lo firmaron. La fecha de la junta y la mayoría aplicada deciden si el acuerdo es sólido: conservación por mayoría simple, mejora y ahorro energético por mayoría de todos con pasarela, operaciones graves por dos tercios. Y la fecha de notificación del acta abre un plazo de dos meses que corre desde el día siguiente a la primera presentación del correo, se recoja o no, y que suspende las obras de mejora salvo urgencia. Con las actas pedidas a tiempo, su parte calculada por milésimas y la demanda presentada dentro del plazo ante el tribunal del lugar del inmueble, un comprador español puede defender en Francia lo que en España se defendería en junta: que las obras necesarias se paguen, pero solo por quien debe, solo como se votó bien y solo cuando la ley lo permite.