Un voisin souhaite traverser votre jardin pour rejoindre son garage, un acquéreur qui a signé une promesse de vente veut régler la question de l’accès avant de lever ses conditions, une entreprise doit installer un échafaudage chez vous pour enduire le mur d’en face. Le premier réflexe consiste à se dire que l’on est maître chez soi. C’est en partie exact : selon l’article 544 du code civil, la propriété est « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Mais la loi apporte elle-même des limites, dont la principale est l’enclave : le propriétaire qui n’a pas d’accès suffisant à la voie publique peut réclamer un passage sur les terrains voisins, contre indemnité.
La possibilité de refuser un droit de passage dépend donc de ce que l’on vous demande, de la personne qui le demande et de la configuration des lieux. Un raccourci ou un accès plus confortable peut être refusé. Un passage indispensable à un terrain réellement enclavé ne peut pas l’être, même si vous gardez votre mot à dire sur le tracé et sur l’indemnité. Entre ces deux pôles, plusieurs situations intermédiaires ont été tranchées récemment par la Cour de cassation et par les juges du fond.
Cet article examine d’abord les cas où le refus est permis et ceux où il ne l’est pas (I), puis la manière de répondre, d’encadrer un éventuel accord et les risques d’un refus ou d’une fermeture (II), à partir des textes en vigueur au 26 octobre 2026 et de décisions rendues jusqu’en octobre 2026.
I. Pouvez-vous refuser ? Tout dépend de ce que le voisin demande et de la situation de son terrain
A. Les cas où vous pouvez dire non : simple commodité, enclave née de sa propre division, demandeur qui n’est pas propriétaire
Le point de départ est simple : en dehors d’un titre ou d’une servitude imposée par la loi, personne n’est obligé de laisser passer son voisin. Le passage fait partie des servitudes que l’article 688 du code civil range parmi les servitudes discontinues, puisqu’il suppose l’intervention de l’homme à chaque usage. Or, selon l’article 691 du code civil : « Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres ». Le même texte ajoute : « La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir ». Autrement dit, hors le cas de l’enclave examiné plus loin, un voisin ne devient pas titulaire d’une servitude de passage parce qu’il passe chez vous depuis longtemps, et vous n’êtes pas tenu de lui en consentir une. L’article 686 du code civil permet aux propriétaires d’établir « telles servitudes que bon leur semble » : c’est une faculté, qui suppose l’accord des deux propriétaires, et non une obligation pesant sur celui qui est sollicité.
La seule grande exception tient à l’enclave. L’article 682 du code civil réserve le droit de réclamer un passage au propriétaire « qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante ». Tout se joue donc sur la notion d’issue suffisante. Si votre voisin dispose déjà d’un accès à la voie publique adapté à l’usage de sa maison ou de son terrain, sa demande relève de la commodité, et vous pouvez la refuser. La Cour de cassation l’a rappelé dans une affaire où un acheteur voulait traverser la parcelle conservée par son vendeur pour accéder en voiture à une cour intérieure et à une maison située à l’arrière. La cour d’appel avait retenu l’enclave parce que le stationnement d’un véhicule dans la cour imposait d’y accéder en voiture. La troisième chambre civile a censuré cet arrêt, rendu, selon elle, « par des motifs insuffisants à caractériser un usage du fonds, qui disposait d’accès directs à la voie publique, nécessitant de pouvoir accéder directement en véhicule jusqu’à la cour intérieure et aux bâtiments affectés à l’habitation » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 22-19.702). L’affaire a été renvoyée devant la même cour d’appel autrement composée, mais le message est clair : le confort de garer sa voiture au pied de sa maison ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une enclave lorsque le terrain touche déjà la voie publique.
Un jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse illustre la même logique dans un contexte fréquent : celui du voisin qui veut construire. La propriétaire de deux parcelles situées à l’arrière avait d’abord sollicité de son voisin une servitude conventionnelle de passage, en vue de construire des maisons d’habitation. Les discussions avaient échoué sur l’indemnité, et elle avait alors assigné son voisin sur le fondement de l’enclave, en invoquant l’impossibilité de faire circuler des engins de chantier sur les accès existants. Le tribunal a relevé l’existence, entre le pignon d’une maison et l’une des parcelles, d’un passage de 4,43 mètres, « lequel permet un accès suffisant à la voie publique notamment pour des opérations de construction avec des engins de chantier ». Faute de preuve de l’enclave, la demande a été rejetée et la demanderesse condamnée à verser 1 500 euros au titre des frais de procédure (TJ Mulhouse, 25 février 2025, n° 23/00424). Le voisin qui n’avait pas accepté les conditions proposées pour un passage conventionnel était donc dans son droit, dès lors que l’accès existant suffisait, y compris pour le projet de construction.
Il faut toutefois mesurer la limite de cet argument. Pour une maison d’habitation, l’accès en voiture n’est pas un simple confort. La Cour de cassation a jugé que « l’accès en véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation », en censurant une cour d’appel qui n’avait accordé qu’un passage à pied alors qu’elle avait constaté que le chemin pouvait être emprunté par un véhicule léger (Cass. 3e civ., 7 décembre 2022, n° 21-19.793). Si la maison de votre voisin n’est desservie que par un sentier piéton, votre refus d’un passage carrossable est donc fragile. Si elle dispose déjà d’un accès automobile, même moins direct que celui qu’il convoite chez vous, votre position est nettement plus solide. La situation particulière d’un occupant à mobilité réduite pose des questions spécifiques, que nous avons détaillées dans notre article sur l’accès impraticable en fauteuil roulant et l’enclave.
Deuxième cas de refus légitime : l’enclave qui résulte de la division du terrain voisin. L’article 684 du code civil dispose : « Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ». Concrètement, si le propriétaire voisin, ou celui qui lui a vendu, a cédé la partie de son terrain qui donnait sur la rue, c’est sur cette partie cédée que le passage doit être recherché, et non chez vous. La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt publié : « Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-17.240, publié). Le voisin qui refusait de voir fixer le passage sur sa parcelle a obtenu gain de cause.
Le même arrêt ferme une échappatoire souvent tentée : la revente du terrain enclavé à un tiers. La Cour précise (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-17.240) que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ». L’acquéreur du terrain enclavé hérite donc de la situation créée par la division et doit se tourner vers les parcelles qui en sont issues. Une réserve figure toutefois dans l’article 684 du code civil lui-même : « dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable ». Si aucune solution n’existe sur les terrains issus de la division, le refus redevient discutable. Ce mécanisme est détaillé dans notre article sur le passage issu de la division d’un fonds et l’article 684.
Troisième cas : la demande émane d’une personne qui n’est pas encore propriétaire. C’est la situation du promoteur ou du futur acquéreur qui a signé un compromis sous conditions suspensives et qui veut sécuriser l’accès avant de s’engager. La Cour de cassation a jugé, à propos de bénéficiaires d’une promesse de vente qui revendiquaient un passage pour un terrain sur lequel l’un d’eux avait obtenu un permis de construire, que le bénéficiaire d’une telle promesse « ne dispose avant la réalisation de celles-ci d’aucun droit réel sur cette parcelle » et qu’il « est sans qualité à agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l’article 682 du code civil » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-12.491). Le propriétaire sollicité, une société civile immobilière, a obtenu 3 000 euros au titre des frais de procédure. Vous pouvez donc décliner la demande d’un futur acquéreur sans craindre qu’il obtienne seul un passage en justice. Cette solution ne règle pas tout : le propriétaire actuel du terrain enclavé conserve, lui, le droit d’agir, et l’acquéreur pourra le faire une fois la vente réalisée.
Quatrième cas : la simple tolérance. Beaucoup de passages reposent sur un accord verbal, une habitude de bon voisinage ou une autorisation donnée à l’ancien propriétaire. L’article 2262 du code civil pose la règle suivante : « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ». Une tolérance ne crée donc pas de droit, et vous pouvez en principe y mettre fin. La manière de le faire compte cependant beaucoup, comme on le verra plus loin avec un arrêt rendu le 15 octobre 2026. La distinction entre une tolérance, un droit personnel et une véritable servitude est détaillée dans notre article droit de passage ou servitude : quelle différence, et la conduite à tenir face à un voisin qui passe déjà sans autorisation dans notre article sur le voisin qui passe sur votre terrain sans autorisation.
B. Les cas où le refus ne tient pas : enclave réelle, servitude déjà établie, accès temporaire indispensable
Lorsque le terrain voisin est réellement enclavé, le refus de principe ne résiste pas. L’article 682 du code civil dispose dans son ensemble : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Trois éléments de ce texte méritent l’attention. Le passage est dû pour la « desserte complète » du fonds, ce qui inclut l’accès automobile d’une maison d’habitation. Il peut être réclamé pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, ce qui intéresse directement les terrains à bâtir. Il ouvre enfin droit à une indemnité au profit de celui qui le subit.
Le refus ne tient pas, mais vous gardez la main sur deux questions essentielles. La première est le tracé. Selon l’article 683 du code civil : « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique », mais « il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ». C’est vous, propriétaire du terrain traversé, que protège cette seconde phrase. Vous pouvez donc proposer un tracé longeant une limite, évitant un jardin d’agrément ou une piscine, et le juge arbitrera entre la longueur du trajet et le dommage causé. Les questions de largeur et de gabarit sont traitées dans notre article sur la largeur d’une servitude de passage.
La seconde question est l’indemnité. Elle doit être « proportionnée au dommage » que le passage occasionne, selon les termes de l’article 682, et les travaux d’aménagement sont en principe à la charge de celui qui passe. L’article 698 du code civil précise que ces ouvrages « sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire », tandis que l’article 697 reconnaît au bénéficiaire le droit de faire « tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ». Les méthodes de calcul de l’indemnité et les frais d’acte sont présentés dans notre article sur le prix d’un droit de passage entre voisins.
Un point surprend souvent les propriétaires : vous ne pouvez pas bloquer le passage tant que l’indemnité n’a pas été intégralement payée. Dans une affaire où une cour d’appel avait fixé l’indemnité de désenclavement à 31 880 euros, selon les motifs reproduits au moyen annexé, le propriétaire du terrain traversé réclamait la démolition de la rampe d’accès construite par ses voisins et l’interdiction pour eux de pénétrer chez lui, faute de paiement du solde. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu « que l’exercice du droit de passage n’est pas subordonné au paiement préalable de l’indemnité de désenclavement » (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 20-15.155, publié). Le propriétaire impayé doit recouvrer sa créance par les voies d’exécution ordinaires, et non en fermant le chemin.
Le temps joue aussi. L’article 685 du code civil dispose : « L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. » Si un terrain enclavé est desservi depuis plus de trente ans par le même chemin qui traverse votre parcelle, vous ne pouvez plus ni refuser ce passage ni en imposer seul un autre tracé. Le même article ajoute que l’action en indemnité est prescriptible et que le passage peut continuer alors même que l’indemnité ne peut plus être réclamée : l’inaction prolongée du propriétaire traversé peut donc lui faire perdre jusqu’à sa compensation financière.
Lorsqu’une servitude existe déjà, par titre ou par l’effet de l’enclave, le propriétaire du terrain traversé ne peut plus s’y opposer. Selon l’article 701 du code civil, il « ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode ». Le même texte lui offre une soupape : si l’emplacement d’origine est devenu plus onéreux ou l’empêche de faire des réparations avantageuses, il peut proposer « un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits », que le bénéficiaire ne peut pas refuser. La procédure à suivre est présentée dans notre article sur le déplacement d’une servitude de passage. À l’inverse, vous pouvez refuser une aggravation : l’article 702 du code civil interdit au bénéficiaire de faire un changement « qui aggrave la condition » du terrain traversé. Le passage de clients d’une activité nouvelle, de camions ou de véhicules en stationnement prolongé peut ainsi être contesté, comme nous l’expliquons à propos de la servitude de passage utilisée pour une activité commerciale et de l’abus de droit sur une servitude de passage.
Reste le cas, très fréquent, de l’accès temporaire pour des travaux : poser un échafaudage, enduire un pignon construit en limite, réparer une toiture ou tailler une haie par l’extérieur. Il ne s’agit pas d’une servitude permanente, mais d’une autorisation que le juge peut accorder pour une durée limitée lorsque la situation le justifie. Une ordonnance récente du juge des référés de Cherbourg-en-Cotentin en donne une illustration précise. Une propriétaire devait enduire le pignon de son garage, construit en limite de propriété, et ses voisins refusaient l’accès en soutenant que la construction empiétait sur leur terrain. Le juge a statué sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, qui permet d’ordonner en référé, en cas d’urgence, « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». L’urgence tenait au fait, relevé d’après un courrier de la commune, qu’« un permis de construire périme si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année ». Le juge en a déduit que « le caractère d’urgence de la situation se trouve suffisamment établi », puis a écarté l’empiètement allégué, faute d’évidence (TJ Cherbourg-en-Cotentin, réf., 28 juillet 2026, n° 25/00108).
Les conditions fixées par l’ordonnance de Cherbourg-en-Cotentin montrent ce que peut obtenir le voisin qui subit l’accès. L’autorisation a été limitée à un mois à compter du début des travaux, sur une bande de terrain de la longueur du pignon. La propriétaire devait prévenir ses voisins « au plus tard huit jours avant leur commencement » et leur communiquer « l’attestation de responsabilité civile de tout professionnel qu’elle mandatera ». Elle était autorisée à déposer la clôture séparative le temps des travaux, à charge de la reposer à l’identique à ses frais exclusifs. Aucune astreinte n’a été prononcée et aucune somme n’a été allouée au titre des frais de procédure, les voisins supportant seulement les dépens. Dans cette affaire, les voisins ne contestaient pas que l’accès à leur terrain était la seule manière de réaliser l’enduit, ce qui a pesé dans la décision. Un refus reste donc défendable lorsque les travaux peuvent être menés depuis le terrain du demandeur ou par d’autres moyens techniques. Ces questions sont détaillées dans nos articles sur le tour d’échelle et la réparation d’une toiture et sur la taille d’une haie côté voisin.
Enfin, la demande peut porter non sur un passage de personnes ou de véhicules, mais sur le passage de réseaux : eau, assainissement, électricité ou fibre. Ces situations obéissent à des règles proches de l’enclave, avec leurs propres difficultés techniques, et nous les avons traitées dans nos articles sur le voisin qui refuse le passage de la fibre et sur la canalisation qui passe chez le voisin.
Le tableau suivant résume les principales situations.
| Ce que le voisin demande | Pouvez-vous refuser ? | Fondement et décision de référence |
|---|---|---|
| Un raccourci ou un accès plus commode, alors qu’il a déjà une issue suffisante | Oui | Article 682 ; Cass. 3e civ., 24 octobre 2024 ; TJ Mulhouse, 25 février 2025 |
| Un passage carrossable pour une maison seulement desservie à pied | Difficilement, si un véhicule léger peut passer | Article 682 ; Cass. 3e civ., 7 décembre 2022 |
| Un passage parce que son terrain est réellement enclavé | Non, mais vous discutez le tracé et l’indemnité | Articles 682 et 683 |
| Un passage alors que l’enclave vient de la vente d’une partie de son propre terrain | Oui, il doit passer par les parcelles issues de la division | Article 684 ; Cass. 3e civ., 20 novembre 2025 |
| Un passage demandé par un acquéreur sous promesse ou un promoteur | Oui, tant qu’il n’est pas propriétaire | Cass. 3e civ., 2 juillet 2026 |
| Une servitude conventionnelle à signer chez le notaire, sans enclave | Oui, l’accord reste libre | Articles 686 et 691 |
| Continuer un passage simplement toléré | Oui, mais la fermeture doit être préparée | Article 2262 ; Cass. 3e civ., 15 octobre 2026 |
| Un accès temporaire pour des travaux impossibles autrement | Difficilement, le juge peut l’autoriser | Article 834 ; TJ Cherbourg-en-Cotentin, 28 juillet 2026 |
| L’usage d’une servitude existante, par titre ou par trente ans d’usage en cas d’enclave | Non, sauf aggravation | Articles 685, 701 et 702 |
II. Répondre, encadrer ou refuser : la méthode et les risques
A. Avant de répondre : vérifier l’enclave, proposer un tracé, choisir entre autorisation écrite et servitude notariée
La première étape consiste à vérifier les faits plutôt qu’à répondre sous le coup de l’agacement. Le terrain du demandeur touche-t-il une voie publique ? Par quel côté, avec quelle largeur, et permet-il l’accès d’un véhicule léger ? Existe-t-il un ancien chemin, une cour commune, une voie privée ou un chemin d’exploitation qui le dessert déjà ? Les titres de propriété, le plan cadastral, les plans de bornage et les photographies aériennes anciennes répondent souvent à ces questions. Nos articles sur le terrain borné ou non et la consultation de Géofoncier, sur les photographies aériennes anciennes de l’IGN et sur le chemin d’exploitation bloqué détaillent ces vérifications. Il faut aussi identifier l’origine de l’enclave : si elle résulte de la vente, du partage ou de la donation d’une partie du terrain voisin, l’article 684 du code civil oriente la demande vers les parcelles issues de cette division.
La deuxième vérification porte sur la personne qui demande. Le propriétaire en titre peut agir sur le fondement de l’enclave ; le bénéficiaire d’une promesse de vente sous conditions suspensives ne le peut pas, selon l’arrêt du 2 juillet 2026 déjà cité, qui retient qu’il « est sans qualité à agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l’article 682 du code civil » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-12.491). Lorsqu’un professionnel de l’immobilier vous presse de signer avant la vente, vous pouvez donc prendre le temps d’examiner sa demande, d’exiger des plans et de vérifier si le terrain dispose d’un autre accès.
Votre réponse gagne à être écrite, motivée et prudente. Si vous refusez, indiquez pourquoi : existence d’une issue suffisante, enclave née d’une division, absence de qualité du demandeur, atteinte excessive à votre terrain. Si vous êtes prêt à discuter, proposez un tracé alternatif conforme à l’article 683 du code civil, c’est-à-dire l’endroit le moins dommageable pour vous. Une crainte fréquente est que l’ouverture de discussions vaille reconnaissance de l’enclave. Le tribunal de Mulhouse a écarté cette idée : alors que les parties avaient saisi un notaire pour organiser une servitude conventionnelle, il a jugé qu’« il n’est pas permis de retenir que l’établissement de ce projet d’acte notarié emporte reconnaissance et preuve de l’état d’enclavement » (TJ Mulhouse, 25 février 2025, n° 23/00424). Négocier une contrepartie n’est donc pas, en soi, avouer que le voisin est enclavé. Il reste préférable de le préciser par écrit, en indiquant que la discussion est menée sans reconnaissance d’un quelconque droit. Notre article sur la mise en demeure d’un voisin donne des repères sur la rédaction et l’envoi de ce type de courrier.
Si vous acceptez, choisissez la forme de votre accord en connaissance de cause. Première option, l’autorisation personnelle et révocable : vous laissez passer un voisin déterminé, pour un usage précis, en vous réservant le droit d’y mettre fin. Une telle tolérance, selon l’article 2262 du code civil, ne peut fonder « ni possession ni prescription ». Elle doit toutefois être rédigée avec soin, en précisant son caractère personnel, sa durée, les modalités de préavis et l’absence de toute contrepartie qui pourrait la faire requalifier. Seconde option, la servitude conventionnelle : elle profite au terrain et non à la personne, survit aux ventes successives et doit être constatée par un acte notarié publié pour être opposable aux futurs acquéreurs. En Alsace et en Moselle, l’inscription au Livre foncier obéit à des règles propres, présentées dans notre article sur la servitude non inscrite au Livre foncier. Les risques d’une servitude omise dans l’acte de vente sont expliqués dans notre article sur le droit de passage non mentionné dans l’acte de vente.
Une convention bien rédigée règle d’avance la plupart des conflits futurs. Elle précise le tracé et la largeur, les catégories de véhicules autorisés, l’existence d’un portail et la remise des clés, la répartition de l’entretien, que l’article 698 du code civil met à la charge du bénéficiaire sauf stipulation contraire, l’assurance, l’indemnité et ses modalités de paiement. Elle peut aussi rappeler le sort du passage si l’enclave disparaît. L’article 685-1 du code civil prévoit qu’en cas de cessation de l’enclave, « le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 ». Les points de rédaction d’un accord entre voisins sont présentés dans notre article sur l’accord écrit entre voisins.
Pour un accès temporaire destiné à des travaux, l’ordonnance de Cherbourg-en-Cotentin fournit une bonne trame de protocole amiable : période limitée, emprise précise, information préalable de huit jours, attestation d’assurance de l’entreprise, dépose et repose de la clôture aux frais du demandeur, remise en état. Un procès-verbal de constat dressé avant et après les travaux protège les deux parties ; son coût et son utilité sont détaillés dans notre article sur le constat de commissaire de justice entre voisins. Accepter un accès bien encadré évite une procédure de référé dont l’issue peut être défavorable au voisin qui refuse lorsque les travaux sont indispensables et urgents, comme à Cherbourg-en-Cotentin.
B. Si le voisin passe outre, vous assigne ou si vous fermez un passage existant
Si votre voisin passe sans droit malgré votre refus, la tentation de bloquer l’accès par une barrière, des plots ou un fossé est forte. Elle doit être examinée avec prudence, parce que le juge distingue nettement la création d’un nouveau passage et la fermeture d’un passage déjà exercé. Pour un passage jamais utilisé et contesté, le juge des référés se montre réservé. La cour d’appel de Paris a ainsi rappelé que « celui qui se prévaut d’un droit de passage consenti au profit du fonds dont il est propriétaire ne saurait valablement saisir le juge des référés aux fins de reconnaissance de ce droit, ou de fixation ou de rétablissement de son assiette ». Elle a ajouté que « seul le juge du fond était compétent pour trancher le litige afférent à l’existence du droit de passage contesté ou encore à son assiette », a dit n’y avoir lieu à référé et a condamné les demandeurs à verser 4 000 euros au titre des frais de procédure (CA Paris, pôle 1, ch. 3, 3 septembre 2026, n° 25/17431). Le voisin qui réclame un passage nouveau doit donc, en principe, engager une action au fond.
La situation est différente lorsque vous fermez brutalement un passage utilisé depuis des années. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, « même en présence d’une contestation sérieuse », de prescrire les mesures qui s’imposent « pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Dans un arrêt du 15 octobre 2026, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait ordonné le rétablissement d’un passage agricole, alors même que l’existence d’une servitude pour enclave était contestée. Les juges avaient relevé que le propriétaire n’établissait pas les dégradations qu’il invoquait et qu’il avait « soudainement mis un terme au passage habituel, qui s’effectuait paisiblement, sans préavis, à une date proche d’une campagne de fauchage », en créant des fossés et en installant une clôture. La Cour a conclu en ces termes : « Procédant au contrôle de proportionnalité qui lui était demandé, la cour d’appel a pu retenir l’existence d’un trouble manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-16.245). Mettre fin à une tolérance reste possible, mais la fermeture soudaine, sans préavis et sans motif établi, d’un passage régulier expose à une condamnation en référé et aux frais de procédure.
Ce contentieux rejoint la protection de la possession : selon l’article 2278 du code civil : « La possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace ». Les conditions de cette protection, désormais assurée par le juge des référés, sont détaillées dans notre article sur l’action possessoire contre un voisin. En pratique, la méthode prudente consiste à annoncer par écrit la fin de la tolérance, à laisser un délai raisonnable, à proposer le cas échéant une solution transitoire, à documenter les nuisances invoquées et à ne fermer qu’ensuite.
Si votre voisin vous assigne pour faire reconnaître l’enclave, l’affaire relève en principe du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, comme nous l’expliquons dans notre article sur le tribunal compétent en matière de voisinage. La tentative préalable de résolution amiable de l’article 750-1 du code de procédure civile s’impose lorsque la demande est relative « à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage », ou lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros. Or l’article R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire vise notamment les plantations, l’élagage, les constructions de l’article 674 du code civil, le curage des fossés et les servitudes des articles 640 et 641 du code civil, mais pas la servitude de passage pour cause d’enclave. À la lecture de ces textes, l’action en désenclavement n’est donc pas soumise à cette obligation en tant que telle, même si une conciliation ou une médiation reste souvent la voie la plus rapide pour fixer un tracé et une indemnité. Nos articles sur le rendez-vous chez le conciliateur de justice et sur la médiation entre voisins présentent ces démarches.
Devant le tribunal, l’enclave, le tracé et l’indemnité sont le plus souvent éclairés par une expertise confiée à un géomètre-expert, dont le déroulement est décrit dans notre article sur l’expertise judiciaire entre voisins. Le perdant supporte les dépens et peut être condamné à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 1 500 euros dans l’affaire jugée à Mulhouse, 4 000 euros dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Paris, 3 000 euros devant la Cour de cassation dans l’arrêt du 2 juillet 2026. Le budget global d’un tel procès est présenté dans notre article sur le coût d’un procès contre un voisin.
Un premier succès ne met pas toujours fin au débat. La Cour de cassation a jugé que « la demande de reconnaissance d’une servitude de passage du fait de l’homme et celle d’une servitude légale n’ont pas le même objet », de sorte qu’un voisin débouté d’une demande de servitude conventionnelle de passage en voiture a pu agir ensuite sur le fondement de l’enclave sans se heurter à l’autorité de la chose jugée (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 19-20.603, publié). Avoir gagné sur le terrain du titre ne vous protège donc pas contre une action fondée sur l’article 682 du code civil, si l’enclave est réelle.
À l’inverse, le passage accordé pour cause d’enclave n’est pas éternel. Si une nouvelle voie publique, un nouvel accès ou l’acquisition d’une parcelle donne au terrain voisin une desserte suffisante, vous pouvez demander l’extinction de la servitude, à l’amiable ou en justice, sur le fondement de l’article 685-1 du code civil. Dans une affaire où une rue nouvelle avait été créée à l’arrière du terrain desservi, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait maintenu le passage en raison de l’emplacement du garage en sous-sol, faute d’avoir recherché si cette rue « assurait un accès suffisant à celle-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-22.441). Un accès automobile suffisant par une autre voie peut donc justifier l’extinction, sans que le juge puisse s’arrêter à la seule configuration existante de la maison.
Reste la question des dommages-intérêts. Aucune des décisions citées dans cet article ne condamne un propriétaire à indemniser son voisin pour le seul fait d’avoir refusé un passage. Elles sanctionnent la fermeture brutale d’un passage exercé, comme dans l’arrêt du 15 octobre 2026, ou conduisent à l’astreinte lorsque la décision de justice n’est pas respectée, mécanisme présenté dans notre article sur le voisin qui ne respecte pas le jugement. Dans l’autre sens, le tribunal de Mulhouse a refusé d’indemniser le propriétaire attrait en justice, en relevant que la demanderesse « a pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits au vu du projet initial commun des parties » (TJ Mulhouse, 25 février 2025, n° 23/00424). Un procès perdu n’est donc pas automatiquement abusif, et le refus légitime d’un passage n’est pas une faute. Pour une vue d’ensemble des questions de servitudes et de limites, notre page consacrée aux servitudes immobilières et limites entre fonds voisins présente les principaux points de vigilance, et notre article sur la maison vendue en plein conflit de voisinage traite du sort d’un litige de passage lorsque l’un des terrains change de propriétaire.
Conclusion
Refuser un droit de passage est possible dans bien plus de situations qu’on ne le croit : lorsque le voisin dispose déjà d’une issue suffisante et ne recherche qu’un accès plus commode, lorsque son enclave résulte de la division de son propre terrain, lorsque la demande émane d’un futur acquéreur qui n’est pas encore propriétaire, ou lorsqu’il ne s’agit que de prolonger une simple tolérance. Le refus ne tient plus face à une enclave réelle, à une servitude déjà établie par titre ou par trente ans d’usage, ni, le plus souvent, face à un accès temporaire indispensable à des travaux. Même dans ces cas, le propriétaire traversé conserve des leviers réels : le choix du tracé le moins dommageable, l’indemnité, le refus de toute aggravation et l’extinction de la servitude lorsque l’enclave disparaît.
La manière compte autant que le droit. Vérifier la configuration des lieux et l’origine de l’enclave, répondre par écrit sans reconnaître de droit, préférer une convention précise à un arrangement verbal, et ne jamais fermer brutalement un passage utilisé de longue date sont les meilleures protections contre un référé coûteux. Les décisions citées éclairent la pratique, mais chaque dossier dépend de ses titres, de ses plans et de la configuration exacte des terrains, que seul le juge apprécie souverainement en cas de désaccord.