Le scénario se répète à la campagne comme aux abords des villes. Un voisin bénéficie depuis des années d’un droit de passage sur votre allée pour rejoindre sa maison ou ses bâtiments agricoles. Un jour, la grange devient une salle de réception, la maison accueille des chambres d’hôtes, un gîte ouvre, ou le terrain est loué comme parking à un restaurant. Le chemin qui desservait une seule maison voit alors défiler, certains week-ends, des dizaines de voitures, des traiteurs et des invités jusque tard dans la nuit.

Le 8 octobre 2026, la cour d’appel de Limoges a interdit à des propriétaires d’utiliser la servitude de passage dont ils bénéficiaient pour leur activité de mariages, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, et porté à 7 000 euros l’indemnisation du trouble anormal de voisinage subi par leurs voisins (CA Limoges, 8 octobre 2026, n° 25/00507). D’autres juridictions ont pourtant admis, sur des passages comparables, des chambres d’hôtes ou la clientèle d’un restaurant.

La différence ne tient pas à la nature de l’activité. Elle tient d’abord au fondement du passage. Lorsque le droit naît d’un acte, ce titre fixe l’usage permis, et le bénéficiaire ne peut pas en sortir pour alourdir la charge du terrain traversé. Lorsque le passage est dû parce que le terrain voisin est enclavé, la loi le mesure aux besoins du fonds, y compris commerciaux, contre une indemnité. Cet article s’appuie sur les textes en vigueur au 17 octobre 2026 et sur des décisions de 1971 à 2026 lues en texte intégral. Il explique comment qualifier le passage, prouver l’aggravation et obtenir du juge une mesure proportionnée.

I. Le voisin peut-il faire passer ses clients sur votre terrain ? Tout dépend de la source du passage

A. Servitude conventionnelle : le titre fixe la mesure, et un changement de destination peut l’excéder

Une servitude est, selon l’article 637 du code civil, une charge imposée sur un terrain « pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Lorsqu’elle a été créée par un acte, l’article 686 du code civil précise que « L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ». L’article 702 du code civil en tire la règle décisive : celui qui bénéficie de la servitude « ne peut en user que suivant son titre », et il ne peut apporter, ni chez lui ni sur le terrain grevé, aucun changement « qui aggrave la condition du premier », c’est-à-dire du terrain qui supporte le passage.

Encore faut-il qu’un titre existe. Le droit de passage est une servitude dite discontinue, parce qu’il suppose le fait actuel de l’homme. L’article 691 du code civil prévoit que ces servitudes « ne peuvent s’établir que par titres », la possession même immémoriale ne suffisant pas. Sans titre et sans enclave, le voisin ne passe que par tolérance. La cour d’appel de Dijon l’a rappelé le 6 juin 2023 : une éleveuse de chèvres, à qui le propriétaire voisin reprochait aussi d’y faire venir sa clientèle, ne justifiait ni d’un titre constitutif identifiable ni d’un état d’enclave ; il lui a été interdit, « ainsi qu’à tous utilisateurs de son chef », d’emprunter le chemin longeant la maison du voisin, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée (CA Dijon, 6 juin 2023, n° 21/01131).

Lorsque le titre existe, sa rédaction commande tout. Dans l’affaire jugée à Limoges, le passage avait été prévu lors de la division d’un ancien domaine : l’acte réservait à « l’exploitant de la propriété agricole » un droit de passer sur une allée « pour se rendre aux bâtiments d’exploitation ». La cour juge que ce droit « constitue une servitude conventionnelle de passage à vocation agricole ». Or les propriétaires du fonds desservi avaient transformé les bâtiments d’exploitation, en particulier une grange, en salle de réception pour des mariages, ce qui impliquait l’accueil de public surtout en fin de semaine, de jour comme de nuit, et le passage de nombreux véhicules et de nombreuses personnes. Approuvant le tribunal, la cour d’appel de Limoges retient que « le changement de destination du fonds, pour une activité commerciale d’organisation d’événements festifs » aggrave la charge du fonds servant, contrairement à l’exigence de fixité posée par l’article 702.

La Cour de cassation laisse cette appréciation aux juges du fond, mais elle a validé des solutions de même sens. En 2010, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir déduit que « l’utilisation du passage par la clientèle du fonds de commerce d’antiquité, brocante » installé sur le fonds desservi, jointe au passage de véhicules lourds chargeant et déchargeant la marchandise, constituait une aggravation de la servitude. L’acte de 1987 avait ouvert ce passage pour accéder à un local que les vendeurs s’étaient réservé, et il interdisait tout encombrement comme tout stationnement (Cass. 3e civ., 23 mars 2010, n° 09-13.989). Dès 1971, dans un arrêt publié au Bulletin, la Cour avait admis qu’une cour d’appel recherche l’intention de celui qui avait créé, lors du morcellement d’un terrain, une voie privée desservant des maisons : compte tenu des besoins des fonds à l’époque, cette intention était au moins d’assurer aux riverains une vie paisible et tranquille. L’accès de la voie avait été interdit pour les besoins commerciaux d’un bazar, et une expertise ordonnée pour apprécier si un grand magasin pouvait continuer à l’utiliser sans aggraver la servitude (Cass. 3e civ., 13 mai 1971, n° 69-14.315).

Le titre peut aussi limiter les personnes autorisées à passer. À Riom, l’acte grevait la propriété voisine d’un passage « exclusif et purement personnel » au profit des propriétaires d’un château et de leurs proches. La cour d’appel a jugé que ces termes « excluent par définition et de manière stricte tout usage par des personnes tierces étrangères à la vie personnelle des propriétaires du fonds dominant ». Les clients des gîtes, les locataires d’appartements et le public des événements organisés au château ne pouvaient donc pas emprunter ce passage, réservé aux propriétaires, à leurs proches et aux intervenants indispensables à leur vie personnelle, comme le facteur, un soignant, un livreur, un artisan ou les secours (CA Riom, 2 juillet 2024, n° 22/01519). Le tribunal judiciaire de Bordeaux a statué dans le même sens le 20 novembre 2025 : les titres précisaient que « seuls les occupants de la maison vendue » pouvaient bénéficier du droit de passage, et une maison d’assistantes maternelles installée dans la maison louée ne pouvait pas y faire circuler les voitures des parents (TJ Bordeaux, 20 novembre 2025, n° 24/02930).

À l’inverse, un titre rédigé largement protège le voisin qui développe une activité. La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir jugé que la location d’un terrain à un restaurant recevant fournisseurs et clients n’aggravait pas une servitude dont l’acte ne limitait pas l’utilisation, « la servitude étant un droit réel attaché à un fonds pour son usage et son utilité et non pour les besoins personnels de son propriétaire ». La cour d’appel avait en revanche interdit le stationnement sur l’aire du passage, que le titre ne prévoyait pas (Cass. 3e civ., 24 novembre 2009, n° 08-17.097). Le juge des référés de Saint-Gaudens a de même refusé, le 23 juin 2026, d’interdire l’accès des hôtes à des chambres d’hôtes ouvertes sur le fonds desservi : l’acte de 1998 permettait de passer avec tous véhicules, de jour comme de nuit, au propriétaire et à sa « famille, employés, clients ou locataires », sans distinguer selon l’activité qui fait venir ces clients (TJ Saint-Gaudens, réf., 23 juin 2026, n° 26/00016).

Le tribunal judiciaire de Montpellier a raisonné de la même manière pour un titre qui ouvrait le passage aux « amis ou visiteurs » des bénéficiaires : le terrain desservi était loué en saison comme parking à un restaurant, et le tribunal a jugé que « l’accroissement de la circulation du fait du passage sur la servitude des clients du restaurant ne constitue pas en lui-même une aggravation de la servitude » (TJ Montpellier, 26 juin 2025, n° 24/05321). La cour d’appel de Rouen avait déjà admis l’exploitation de trois chambres d’hôtes desservies par un chemin dont le titre visait les visiteurs, les tracteurs et les engins nécessaires à l’exploitation, malgré un nombre plus élevé de visiteurs motorisés (CA Rouen, 8 janvier 2008, n° 07/01262). La comparaison avec Limoges est instructive : deux passages à vocation agricole, mais d’un côté trois chambres d’hôtes, de l’autre une salle de mariages recevant des cortèges de voitures la nuit.

Lorsque l’acte stipule un droit de passage « tous usages », la seule transformation d’un négoce de fleurs artificielles en centrale à béton ne suffit pas à caractériser l’aggravation. La cour d’appel qui l’avait retenue a été censurée pour avoir statué « par des motifs impropres à caractériser une aggravation de l’exercice de la servitude », le titre stipulant « un droit de passage tous usages pour lui permettre d’accéder à son fonds » (Cass. 3e civ., 30 octobre 2013, n° 12-23.482). L’histoire du passage compte aussi. Pour une servitude de 1851 limitée au transport du vin et du bois, la Cour a approuvé les juges d’avoir relevé que cette limitation n’était « plus adaptée aux évolutions de la vie moderne » et que les propriétaires successifs du terrain grevé avaient eux-mêmes étendu le passage aux voitures et aux piétons ; aucune aggravation n’a été retenue (Cass. 3e civ., 13 décembre 2018, n° 17-24.685).

Le juge doit enfin examiner réellement la demande. Une cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnité d’une propriétaire qui dénonçait le passage incessant de la clientèle d’un fonds de commerce créé sur le terrain desservi, au seul motif qu’un propriétaire a le droit d’exercer une activité professionnelle sur son fonds. La Cour de cassation a cassé cette décision pour défaut de motifs (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-14.234). Concrètement, la première pièce de votre dossier est l’acte qui a créé le passage, souvent un ancien partage, une donation ou une vente auquel renvoient les titres actuels et leurs annexes. Relevez la destination prévue, les personnes visées, les véhicules admis, les horaires et une éventuelle interdiction de stationner. Pour les abus d’une autre nature, voyez notre analyse de l’usage abusif d’un droit de passage par stationnement ou camions et celle de la largeur d’une servitude de passage.

B. Passage pour cause d’enclave : la loi suit les besoins du fonds, y compris commerciaux

Le passage peut avoir une autre source : la loi. Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont le terrain est enclavé, sans issue ou avec une issue insuffisante sur la voie publique, « soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété », soit pour des opérations de construction ou de lotissement, peut réclamer sur les terrains voisins « un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds », « à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Le texte vise expressément l’exploitation commerciale. Lorsque le passage repose sur l’enclave, l’activité commerciale du voisin n’est donc pas, en elle-même, un motif d’interdiction : le débat se déplace vers le tracé, la largeur, l’indemnité et les nuisances.

La mesure du passage est l’usage normal du fonds, qui évolue avec sa destination. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt publié, que « l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation » (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-25.089). Elle a aussi approuvé une cour d’appel qui, pour un terrain autrefois agricole et forestier devenu constructible, avait pris en considération « les nécessités de circulation découlant de la vocation nouvelle du fonds » et jugé que les passages conventionnels existants n’assuraient pas une desserte suffisante du futur lotissement (Cass. 3e civ., 4 octobre 2000, n° 98-12.284). Même solution pour un projet d’une centaine de logements dans une zone ouverte à l’urbanisation, desservie par un chemin de quatre mètres présentant un virage très serré (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-15.943). La cour d’appel d’Orléans résume la règle le 16 septembre 2025 : la servitude due en cas d’enclave « peut être modifiée et étendue dans son exercice » lorsque, après une nouvelle destination du fonds, le passage existant devient insuffisant « pour les besoins nouveaux et légitimes de l’exploitation » (CA Orléans, 16 septembre 2025, n° 23/01598).

Attention à l’étiquette de l’acte. Un passage organisé par une convention peut rester un passage d’enclave. La Cour de cassation juge qu’« une servitude conventionnelle conserve un fondement légal si sa cause déterminante est l’état d’enclave du fonds dominant » et si l’acte n’a fait que fixer l’assiette et l’aménagement de la desserte. Dans cette affaire, des propriétaires avaient consenti un droit de passage pour l’entretien d’un émetteur de télévision installé sur une parcelle enclavée ; le pylône avait ensuite été rehaussé et accueillait des relais de téléphonie mobile. La cour d’appel avait limité le passage à l’entretien de l’émetteur d’origine, sous astreinte de 500 euros par infraction : cette limitation a été cassée, la servitude ayant un fondement légal. La même décision a en revanche maintenu l’indemnisation du trouble anormal causé par le rehaussement du pylône de 15 à 22 mètres (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.111). Avant d’invoquer une clause restrictive, vérifiez donc si le passage a été créé parce que le terrain de votre voisin n’avait pas d’autre accès.

En cas d’enclave, le propriétaire du terrain traversé conserve plusieurs leviers. Le premier est l’indemnité. Lorsque plusieurs propriétaires enclavés utilisent le même passage, chacun doit une indemnité réparant les inconvénients causés par son propre usage, et le juge doit la fixer « à proportion des désagréments que chacun causait au fonds servant », sans condamnation solidaire en l’absence de loi ou de convention (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 22-18.602). Cette indemnité couvre aussi la dépréciation du terrain grevé : dans l’affaire jugée à Orléans, une indemnité de 150 000 euros a été confirmée au vu d’avis concordants de notaires et d’agents immobiliers. Le deuxième levier est le tracé : selon l’article 683 du code civil, le passage doit être fixé « dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé », exigence qui pèse sur toute demande d’élargissement liée à une activité nouvelle.

Le troisième levier tient à la fin de l’enclave. L’article 685-1 du code civil permet au propriétaire du terrain grevé d’« invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 », par exemple après la création d’un autre accès. Enfin, quelle que soit la source du passage, l’article 701 du code civil interdit au propriétaire du terrain grevé de rendre le passage plus incommode, mais lui permet, si l’emplacement primitif est devenu plus onéreux, d’offrir à son voisin « un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits ». Un passage déplacé en bordure de terrain, loin de la maison, règle parfois mieux le conflit qu’un procès sur l’aggravation.

II. Faire cesser l’usage commercial du passage et obtenir réparation

A. Prouver l’aggravation et tenter l’amiable avant de saisir le juge

La preuve décide de l’issue. À Limoges, les voisins ont convaincu le tribunal puis la cour au moyen de constats de commissaire de justice et d’attestations de plusieurs personnes établissant qu’« au moins une quinzaine de mariages » avaient été organisés depuis 2021, souvent du jeudi soir au dimanche ; leur préjudice reposait aussi sur des courriers, des courriels, des plaintes restées sans effet, des témoignages et des certificats médicaux attestant leur état de stress (CA Limoges, 8 octobre 2026, n° 25/00507). À Montpellier, au contraire, les demandeurs ont échoué : « Ni la fréquence des passages, ni les nuisances sonores et olfactives invoquées par les demandeurs ne sont objectivement constatées », dans une zone côtière, touristique en saison et urbanisée ; ils ont en outre été condamnés à verser 2 100 euros au titre des frais de procédure (TJ Montpellier, 26 juin 2025, n° 24/05321).

Constituez donc un dossier daté et répétitif. Il doit comprendre l’acte constitutif et son plan, des constats réalisés lors de plusieurs événements, avec la date, l’heure, le nombre de véhicules et la nature de la manifestation, les annonces, calendriers et pages de réservation de l’activité, des photographies, des attestations conformes et la copie de vos échanges écrits. À Bordeaux, le tribunal s’est appuyé sur un constat de commissaire de justice, sur l’attestation de la propriétaire du chemin et sur les déclarations des parents eux-mêmes, qui reconnaissaient remonter l’allée en voiture pour déposer leurs enfants. Le coût et l’utilité d’un constat sont détaillés dans notre article sur le constat de commissaire de justice contre un voisin. Formulez aussi toutes vos demandes dès la première instance : à Limoges, la cour a admis en appel l’astreinte et la pénalité par manifestation, qui complétaient les demandes initiales, mais a déclaré irrecevable, car nouvelle, la demande de retrait d’une fiche en ligne présentant la salle événementielle comme un point de repère.

Vient ensuite la démarche amiable. Une mise en demeure qui rappelle les termes du titre, joint à la lettre, ouvre la discussion et date votre opposition. Surtout, l’article 750-1 du code de procédure civile impose, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office », une tentative préalable de conciliation par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, lorsqu’elle porte sur l’une des actions visées par le code de l’organisation judiciaire, « ou à un trouble anormal de voisinage ». L’article R. 211-3-4 du code de l’organisation judiciaire vise le bornage, et l’article R. 211-3-8 du même code vise notamment les distances de plantation, l’élagage, les constructions de l’article 674 du code civil, le curage des fossés et les servitudes d’écoulement des eaux. Une action fondée uniquement sur le titre d’une servitude de passage ne figure pas dans cette liste, mais la tentative amiable devient obligatoire dès que vous y ajoutez un trouble anormal de voisinage ou une demande d’argent ne dépassant pas 5 000 euros, sauf dispense prévue par le texte, comme l’urgence manifeste ou l’indisponibilité des conciliateurs au-delà de trois mois.

Le juge des référés de Saint-Gaudens en a fait une application stricte. Les propriétaires du terrain grevé réclamaient une provision pour aggravation et troubles de voisinage ; elle a été refusée, l’aggravation n’étant pas caractérisée et aucune tentative amiable valable n’ayant précédé la demande fondée sur les troubles. Une médiation pénale conduite par un délégué du procureur de la République « ne constitue donc pas l’une des modalités de résolution amiable d’un différend » au sens de ce texte, et rien ne montrait que le maire, sollicité comme médiateur, avait cette qualité au sens du code de procédure civile (TJ Saint-Gaudens, réf., 23 juin 2026, n° 26/00016). Les questions qui se posent lorsqu’une conciliation a déjà échoué sont traitées dans notre article sur la conciliation déjà tentée avant de saisir le juge.

Reste le choix de la voie judiciaire. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures qui s’imposent pour « faire cesser un trouble manifestement illicite ». Pour un usage abusif de servitude, la cour d’appel de Bordeaux exige toutefois que l’abus soit démontré, « impliquant un usage non conforme et répété aux stipulations de l’acte constitutif de la servitude » ; elle a refusé toute mesure tant que l’assiette du passage restait incertaine, une procédure de bornage étant en cours (CA Bordeaux, 4 septembre 2024, n° 23/02233). Le référé convient donc lorsque le titre est clair et les infractions documentées ; si l’interprétation de l’acte est discutée, le tribunal judiciaire statuant au fond reste la voie adaptée. Si des faits doivent d’abord être établis, comme un comptage des passages ou l’usure du chemin, l’article 145 du code de procédure civile permet de demander une mesure d’instruction « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits » ; lorsque la mesure porte sur un immeuble, la juridiction du lieu de l’immeuble est seule compétente.

B. Ce que le juge peut ordonner, et ce que le voisin peut opposer

Le juge vise l’usage du passage, pas l’activité elle-même. La cour d’appel de Limoges a prononcé « l’interdiction d’user de la servitude de passage pour exercer une activité commerciale d’organisation de mariages et autres événements festifs », sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée (CA Limoges, 8 octobre 2026, n° 25/00507). La cour d’appel de Riom a refusé d’aller plus loin : demander la cessation sous astreinte de toute location de gîte était excessif, les juges « ne pouvant ainsi porter atteinte à la liberté d’entreprise et du commerce », d’autant que les propriétaires du château disposaient d’un autre accès pour leurs visiteurs ; la cour s’est bornée à rappeler la portée restrictive du passage et à allouer 1 000 euros à chacun des propriétaires du terrain grevé (CA Riom, 2 juillet 2024, n° 22/01519). À Bordeaux, le tribunal a ordonné aux locataires un usage privatif du passage, avec interdiction de toute circulation des véhicules des clients de la maison d’assistantes maternelles, sous astreinte de 50 euros par jour d’infraction constatée par commissaire de justice, pendant quatre mois.

La forme de l’astreinte compte. L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ». Selon l’article L. 131-2, « L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts » et elle est provisoire sauf si le juge précise son caractère définitif. Lors de la liquidation, l’article L. 131-4 impose de tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés rencontrées pour l’exécuter. À Limoges, la cour d’appel a refusé une astreinte de 100 euros par jour de retard, « une telle astreinte ne pouvant s’appliquer à une obligation de ne pas faire et non continue », mais elle a retenu l’astreinte par infraction constatée. Pour une activité ponctuelle comme des mariages ou des séminaires, demandez donc une astreinte par infraction ou par manifestation, que chaque constat permettra de chiffrer.

L’aggravation n’ouvre pas automatiquement droit à des dommages-intérêts. La cour d’appel de Limoges a rejeté la demande de 15 000 euros présentée à ce titre, les voisins n’apportant « aucun élément permettant de caractériser l’existence d’un préjudice qui résulterait du seul mésusage de la servitude de passage conventionnelle ». Dans l’affaire de la brocante jugée en 2010, la cour d’appel avait alloué 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence dont le terrain supportait le passage (Cass. 3e civ., 23 mars 2010, n° 09-13.989). Les montants restent donc modestes lorsque le dommage se limite à l’usage irrégulier du chemin ; ils augmentent lorsque des dégradations, une dépréciation ou des troubles de jouissance sont établis.

Les nuisances de l’activité relèvent du trouble anormal de voisinage, aujourd’hui inscrit à l’article 1253 du code civil. Le propriétaire, le locataire ou celui qui exploite le fonds en vertu d’un titre, qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Le texte écarte cette responsabilité pour les activités « existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien » de la personne lésée, à deux conditions : ces activités doivent être « conformes aux lois et aux règlements », et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou « dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ». Les propriétaires de la salle de mariages invoquaient cette antériorité : ils affirmaient avoir commencé en 2018, et la cour retient que l’activité avait débuté un an avant l’installation de leurs voisins, en 2020. Le tribunal l’avait écartée en estimant que l’ancien texte du code de la construction avait été abrogé sans être remplacé ; la cour corrige ce point, l’exonération ayant été reprise en dernier lieu par l’article 1253, mais elle rejette l’argument au fond.

La cour d’appel de Limoges relève en effet que l’activité n’a généré un trouble anormal qu’à partir de 2021, « du fait du nombre croissant de manifestations accueillies dans les lieux ». Elle ajoute que « la conformité de l’activité en question aux lois et règlements n’est pas non plus acquise » : le maire s’était opposé, par arrêté du 9 mars 2023, à la déclaration préalable visant l’aménagement de la grange en salle de réception en zone agricole, et le tribunal administratif de Limoges avait rejeté le recours des exploitants le 18 septembre 2025, ce jugement étant frappé d’appel. Jugeant insuffisants les 4 200 euros alloués en première instance au regard de réceptions organisées plusieurs fois par mois d’été, les week-ends, jusqu’à des heures très tardives, entre 2021 et 2023, la cour a porté l’indemnité à 7 000 euros. Les règles propres au bruit des lieux de fête sont détaillées dans notre article sur le bruit d’une salle des fêtes ou d’un domaine de mariage.

Reste à savoir contre qui agir. Le propriétaire du fonds desservi peut être poursuivi même lorsqu’il a loué son bien à l’exploitant : dans l’affaire de la brocante, c’est la société propriétaire du local loué à l’antiquaire qui a été condamnée envers la copropriété voisine (Cass. 3e civ., 23 mars 2010, n° 09-13.989). Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a dit nettement : « Le bailleur, propriétaire du bien bénéficiaire d’une servitude est bien fondé à faire respecter par son locataire les restrictions de cette servitude. » Les locataires qui lui reprochaient de ne pas les avoir informées de la restriction ont été déboutées, faute de prouver que l’accès en voiture des parents était une condition déterminante du bail, des places de stationnement existant le long de la voie publique (TJ Bordeaux, 20 novembre 2025, n° 24/02930). L’exploitant qui contre-attaque prend aussi un risque : à Limoges, la demande reconventionnelle de 20 000 euros fondée notamment sur des annulations de réservations a été rejetée, le conflit étant jugé comme la conséquence directe du comportement fautif de ses auteurs. Les frais de procédure suivent l’issue du litige : 1 200 euros en première instance et 2 000 euros en appel à Limoges au profit des voisins, 2 100 euros à Montpellier contre les demandeurs déboutés.

Une sortie négociée reste souvent possible. Le titre peut être modifié par un nouvel acte : extension du passage à la clientèle, horaires limités, interdiction des véhicules lourds, aire de stationnement aménagée sur le fonds desservi, participation accrue à l’entretien, le tout contre un prix. Notre article sur le prix d’un droit de passage négocié entre voisins détaille la fixation de ce prix et la forme de l’acte. La création d’un second accès pour le public, comme dans l’affaire du château jugée à Riom, peut aussi éteindre le conflit sans procès. Pour un examen d’ensemble des règles applicables, voyez notre page consacrée aux servitudes immobilières et au droit de passage.

Conclusion

Le voisin qui transforme sa propriété en gîte, en salle de réception ou en commerce ne peut pas, par principe, y faire passer sa clientèle, pas plus qu’il n’en est empêché par principe. Tout dépend de la source du passage. Si le droit vient d’un titre, ses termes décident : une servitude à vocation agricole, un droit exclusif et personnel ou un passage réservé aux seuls occupants ne couvre pas une activité ouverte au public, alors qu’un acte visant les clients, les locataires, les visiteurs ou tous usages la couvre en principe, sous réserve d’un usage qui ne dégénère pas. Si le passage est dû pour cause d’enclave, la loi l’adapte aux besoins nouveaux du fonds, y compris commerciaux, et le propriétaire du terrain traversé obtient surtout une indemnité, un tracé moins dommageable ou l’extinction si l’enclave cesse.

Dans tous les cas, la méthode est la même : retrouver l’acte constitutif, vérifier l’éventuel état d’enclave, documenter chaque manifestation, tenter l’amiable lorsque la loi l’impose, puis demander au juge une interdiction ciblée assortie d’une astreinte par infraction plutôt que la fermeture de l’activité. Les nuisances se plaident sur le fondement du trouble anormal de voisinage, en anticipant l’argument de l’antériorité et la question de la conformité de l’activité aux règles qui la gouvernent.