Votre voisin vous demande de traverser votre terrain pour rejoindre la route, ou c’est vous qui avez besoin de passer sur sa parcelle : la question de l’argent arrive vite. Combien demander, combien offrir, et que coûtera l’acte qui rendra l’accord durable ? Aucun barème national ne fixe le prix d’un droit de passage. Le Code civil distingue deux situations : la servitude que deux propriétaires créent librement par contrat, et le passage qu’un propriétaire enclavé peut exiger de ses voisins, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage causé.
Cette distinction commande tout le reste : la marge de négociation, la méthode de chiffrage, la solidité de l’accord et ses suites fiscales. Les décisions récentes donnent des repères concrets : une indemnité limitée à 500 euros par le tribunal judiciaire de Gap en août 2026, un calcul au mètre carré affecté d’un coefficient par la cour d’appel de Paris, une servitude conventionnelle payée 65 000 euros examinée par la cour d’appel de Basse-Terre en février 2026, un prix convenu en 2006 et jamais réglé, jugé à Draguignan en 2025. Ces montants dépendent des faits de chaque affaire et ne valent pas tarif ; ils montrent surtout ce que les juges regardent.
Nous verrons d’abord comment se fixe le prix, selon que le passage est négocié ou imposé par l’enclave, et quelles méthodes retiennent les juges (I), puis comment formaliser l’accord, ce que coûtent l’acte et les impôts, et ce qu’il advient lorsque le prix n’est pas payé (II).
I. Fixer le prix d’un droit de passage : ce que la loi impose et ce que les juges retiennent
A. Passage négocié ou passage pour enclave : deux logiques de prix
Entre voisins, la règle de départ est la liberté. L’article 686 du Code civil permet aux propriétaires d’établir sur leurs fonds ou en leur faveur « telles servitudes que bon leur semble », à condition que la charge pèse sur un fonds et profite à un fonds, et non à une personne. Le même texte ajoute que l’usage et l’étendue de ces servitudes se règlent par le titre qui les constitue. Rien n’y fixe un prix minimal ou maximal : la servitude peut être consentie gratuitement, contre une somme versée en une fois, contre des versements périodiques ou contre une prestation en nature.
Un jugement récent du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence l’illustre. Des acquéreurs avaient acheté une maison au prix de 425 000 euros et consenti, dans l’acte de vente, une servitude de passage et de tréfonds au profit de la parcelle voisine restée la propriété de leur vendeur, un professionnel de l’immobilier, sans indemnité distincte du prix. Ils en demandaient ensuite l’annulation, en soutenant que la contrepartie était dérisoire et qu’ils avaient cru, à tort, la parcelle voisine enclavée. Le tribunal a rejeté ces demandes : selon lui, l’article 686 « n’impose aucune indemnité en contrepartie de l’instauration d’une servitude conventionnelle », l’article 682 relatif à l’enclave n’était pas applicable, la vente elle-même comportait une contrepartie réelle, et les acquéreurs étaient assistés de leur notaire, tenu d’un devoir d’information et de conseil (TJ Aix-en-Provence, 5 mai 2026, n° 23/05196). Il s’agit d’un jugement de première instance, mais il rappelle qu’une servitude conventionnelle n’a pas besoin d’être payée pour être valable.
Une servitude gratuite n’en est pas moins une vraie servitude. La cour d’appel de Grenoble a jugé que l’absence d’indemnité dans un acte de 1992 ne révélait pas la volonté de créer un simple droit personnel, réservé aux premiers bénéficiaires : la servitude, charge imposée à un fonds en faveur d’un autre fonds, « présente par conséquent un caractère réel transmissible aux acquéreurs successifs des fonds concernés » (CA Grenoble, 9 décembre 2025, n° 24/03932). La cour admet qu’un droit de passage purement personnel reste possible, mais à condition que les termes de l’acte ou les circonstances établissent que telle était la commune intention des parties. Celui qui accorde un passage par simple complaisance doit donc savoir qu’en l’absence de stipulation contraire, il grève durablement son terrain, au profit de tous les propriétaires successifs du fonds voisin.
Le passage est en outre une servitude discontinue, puisqu’il suppose le fait actuel de l’homme pour s’exercer. Or l’article 691 du Code civil dispose que les servitudes discontinues « ne peuvent s’établir que par titres », la possession même immémoriale ne suffisant pas. Payer un voisin pour passer, sans acte écrit qui identifie les fonds, l’assiette et les modalités du passage, revient donc à acheter un droit que l’on aura du mal à prouver et que l’usage, même long, ne consolidera pas, hors le régime particulier de l’enclave.
L’enclave obéit à une autre logique. Selon l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont le fonds n’a sur la voie publique aucune issue, ou une issue insuffisante, peut réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant, « à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Le voisin ne peut alors ni refuser le passage, ni en fixer le prix à sa guise : à défaut d’accord, le juge détermine l’assiette et l’indemnité. Cette indemnité légale constitue le point de repère de toute négociation. Le propriétaire réellement enclavé à qui l’on réclame une somme excessive peut faire fixer judiciairement le passage et l’indemnité ; le propriétaire du fonds servant qui refuse une offre raisonnable s’expose, à l’inverse, à recevoir moins que ce qui lui était proposé. Les conditions de l’enclave et le tracé du passage sont détaillés dans notre article sur le passage que le voisin doit laisser au terrain enclavé et l’indemnité qui l’accompagne ; l’ensemble des servitudes entre voisins est présenté sur notre page consacrée aux servitudes immobilières et aux droits de passage.
Le calendrier compte aussi. L’article 685 du Code civil précise que l’action en indemnité due au titre de l’enclave est prescriptible et que « le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable ». Le propriétaire qui supporte un passage d’enclave sans rien réclamer prend donc le risque de perdre toute indemnité, sans pour autant pouvoir fermer le passage.
Enfin, la rédaction de l’acte détermine la durée de ce que l’on achète. L’article 685-1 du Code civil permet au propriétaire du fonds servant d’invoquer l’extinction de la servitude en cas de cessation de l’enclave, quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode du passage ont été déterminés. La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait déduit, souverainement, qu’une servitude conventionnelle « n’avait été instituée qu’en raison de l’état d’enclave » et qu’elle s’était éteinte lorsque l’enclave avait cessé (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-19.179). Celui qui paie un prix pour obtenir un passage perpétuel, indépendant de toute enclave, a donc intérêt à ce que l’acte exprime clairement cette volonté et ne se borne pas à régler l’assiette d’un passage légal.
Une dernière précaution vise le prix symbolique. L’article 1169 du Code civil frappe de nullité le contrat à titre onéreux lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue est « illusoire ou dérisoire ». Une convention présentée comme onéreuse, mais assortie d’un prix sans rapport avec la charge imposée, pourrait être attaquée sur ce fondement ; une servitude assumée comme gratuite, au titre des relations de bon voisinage, ou consentie pour un prix réel, prête moins à discussion.
B. Chiffrer le prix : méthodes et montants retenus par les juges
Aucun texte ne fixe un prix au mètre carré. Lorsque le juge fixe l’indemnité d’enclave, il répare un dommage ; il ne rachète pas le terrain. La cour d’appel de Paris l’a dit nettement : « L’indemnité ne saurait atteindre la valeur vénale du terrain grevé du droit de passage, puisque celui-ci demeure la propriété du débiteur de la servitude » (CA Paris, 2 février 2023, n° 21/22323). Faute d’évaluation satisfaisante produite par les parties, la cour a retenu une méthode simple : la surface grevée, soit 26,40 m², multipliée par une valeur moyenne de 1 350 euros le mètre carré, puis par un coefficient de 0,40. L’indemnité de dépréciation s’élève ainsi à 14 256 euros, auxquels s’ajoutent 7 000 euros pour la destruction et la reconstruction de la clôture et le replantage des arbustes, 1 500 euros au titre du préjudice de vue et 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance, soit 25 756 euros au total. L’arrêt initial avait omis le coefficient dans son calcul et fixé l’indemnité de dépréciation à 35 640 euros : la cour a dû rectifier cette erreur matérielle (CA Paris, 11 mai 2023, n° 23/03582). L’écart montre à lui seul le poids du coefficient, qui traduit la part d’usage que le propriétaire conserve sur la bande traversée.
L’expertise et les offres échangées pèsent également. Devant la cour d’appel d’Orléans, un syndicat de copropriétaires, propriétaire du fonds servant, réclamait 61 400 euros : outre les 16 400 euros alloués en première instance, le coût d’un mur destiné à préserver la tranquillité des habitants, estimé à 30 000 euros, et 15 000 euros pour les désagréments du passage des véhicules, en invoquant aussi une moins-value de la résidence. Il faisait valoir qu’en 2018 le promoteur lui avait proposé 15 000 euros, en plus de l’édification du mur. Le premier juge avait limité l’indemnité à 16 400 euros, montant de la valeur vénale retenue par l’expert, et la cour a confirmé, le dommage supplémentaire causé par les véhicules lui paraissant inexistant au regard de la configuration des lieux (CA Orléans, 29 décembre 2025, n° 23/02262). Pour le propriétaire du fonds servant, l’enseignement est pratique : une offre amiable écartée n’engage pas le juge, qui statue sur le dommage démontré.
À l’autre extrémité, le tribunal judiciaire de Gap n’a accordé que 500 euros. Le passage empruntait un chemin préexistant, les parcelles enclavées n’étaient pas construites, aucune utilisation actuelle du passage n’était démontrée et aucune dégradation imputable aux bénéficiaires n’était justifiée. Les propriétaires du fonds servant demandaient en outre une somme annuelle de 1 500 euros depuis 2020 : le tribunal l’a rejetée, en distinguant l’indemnité due pour la constitution de la servitude des questions d’entretien du chemin ou de réparation des dégradations (TJ Gap, 3 août 2026, n° 24/00253).
Lorsque plusieurs propriétaires se partagent la voie, la répartition doit être pensée dès le départ. La cour d’appel de Chambéry a fixé à 12 000 euros l’indemnité due par le propriétaire enclavé aux propriétaires indivis d’une voie privée, à payer indivisément, et rejeté les demandes d’indemnisation personnelle de 15 000 euros présentées par certains d’entre eux qui s’estimaient plus exposés. Elle a ajouté à la reconnaissance de la servitude une clause obligeant les propriétaires des fonds dominants à participer aux frais de rénovation et d’entretien de la voie, déneigement compris, au prorata des lots desservis (CA Chambéry, 13 février 2025, n° 23/00066).
Du côté des bénéficiaires, la Cour de cassation a précisé en 2024 que, lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés passent sur le même fonds, chacun doit sa propre indemnité, « chaque propriétaire bénéficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude ». Elle en déduit qu’en l’absence de convention ou de loi la prévoyant, « aucune condamnation solidaire au paiement de l’indemnité prévue par l’article 682 du code civil ne peut être prononcée » ; le juge doit fixer la part de chacun à proportion des désagréments qu’il cause (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 22-18.602). Cette solution rejoint le droit commun : selon l’article 1309 du Code civil, l’obligation qui lie plusieurs débiteurs se divise de plein droit entre eux, par parts égales si la loi ou le contrat n’en disposent pas autrement. Dans une convention négociée avec plusieurs voisins, il faut donc écrire la part de chacun et, si le propriétaire du fonds servant veut pouvoir réclamer le tout à un seul, stipuler expressément la solidarité.
Le prix peut aussi prendre une forme mixte. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Basse-Terre, un acte notarié de 2009 avait constitué une servitude de passage qui privait le fonds servant de places de stationnement. Les propriétaires du fonds dominant s’étaient engagés à lui fournir, sur leur propre terrain, deux emplacements de 11,5 m², que le fonds servant pouvait racheter à tout moment moyennant un « prix ferme et définitif non révisable ni indexable » de 35 000 euros par place. La cour relève que la servitude avait été évaluée et payée 65 000 euros et juge la clause de rachat claire et cohérente avec la charge supportée (CA Basse-Terre, 26 février 2026, n° 23/01156).
Ces décisions permettent de dresser la liste des éléments qui font varier un prix négocié, comme une indemnité judiciaire : la surface de l’assiette et ce qu’il reste possible d’y faire, la proximité de la maison, du jardin ou de la terrasse, la nature et la fréquence du passage (piétons, voitures, engins), les réseaux enterrés éventuels, les travaux à réaliser ou à refaire (clôture, portail, revêtement), la perte de vue ou d’intimité, et la dépréciation du bien à la revente. Un rapport d’évaluation établi par un expert immobilier ou un géomètre-expert, avant la signature, aide à objectiver la discussion ; il sera aussi utile pour justifier, sur le plan fiscal, ce que le prix compense.
Le prix dépend enfin de l’usage prévu, qu’il faut écrire. L’article 702 du Code civil interdit au titulaire de la servitude d’en aggraver la condition : il « ne peut en user que suivant son titre ». Mais tout dépend de ce que dit le titre. À Draguignan, des propriétaires avaient consenti en 2006 un passage « en tout temps » et « avec tous moyens de locomotion » pour la desserte de trois terrains à bâtir ; le projet était devenu un lotissement de dix lots. Le tribunal a refusé d’y voir une aggravation, faute de toute restriction dans l’acte quant au nombre de lots ou à la consistance des constructions (TJ Draguignan, 3 juillet 2025, n° 23/02043). Si le prix a été calculé pour une maison, l’acte doit le dire. De même, l’article 698 du Code civil met les ouvrages nécessaires à l’usage de la servitude à la charge de celui qui en profite, « à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire » : l’entretien, le revêtement et le portail font partie de la négociation.
II. Formaliser et payer : acte notarié, frais, impôts et prix impayé
A. L’acte notarié, sa publication et ce qu’il coûte
Un accord sur le prix ne suffit pas : il faut que la servitude soit opposable aux futurs acquéreurs. Selon l’article 710-1 du Code civil, tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, « résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France », d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique administratif. Le décret du 4 janvier 1955 va dans le même sens : « Tout acte sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit être dressé en la forme authentique » (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, article 4). La constitution de droits réels immobiliers figure parmi les actes obligatoirement publiés (article 28 du même décret), et un acte non publié est inopposable aux tiers qui ont acquis du même auteur des droits concurrents sur le même immeuble et les ont publiés (article 30 du même décret).
La Cour de cassation ajoute, en se fondant sur ces textes, qu’« une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention », et qu’elle l’est également lorsque l’acquéreur en connaissait l’existence au moment de la vente (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-19.179). Ces solutions supposent de prouver la mention ou la connaissance de la servitude ; l’acte notarié publié reste la garantie la plus simple pour celui qui a payé. Les difficultés qui naissent d’un passage absent de l’acte de vente sont traitées dans notre article sur le droit de passage non mentionné dans l’acte de vente ou jamais publié.
Un accord sous seing privé n’est pas pour autant sans valeur. Il oblige les parties, et l’administration fiscale rappelle, à propos des mutations immobilières constatées sous seing privé, que la publicité est alors impossible mais que les droits restent exigibles sur un acte dont la validité entre les parties demeure entière (BOFIP, BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 40). Le risque se concentre sur la revente du terrain grevé à un acquéreur qui ignore l’accord. Les avantages et les limites d’un simple écrit entre voisins sont développés dans notre article consacré à l’accord écrit entre voisins et à la façon de le faire respecter, même après une vente.
Le coût fiscal de l’acte dépend de l’existence d’un prix. Pour l’administration, les constitutions de servitudes à titre onéreux « fiscalement, sont assimilées à des ventes » (BOFIP, BOI-ENR-DG-40-20-20-10, § 190), et les servitudes foncières figurent parmi les droits immobiliers dont la mutation à titre onéreux supporte le droit départemental et les taxes additionnelles (BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 1). Le droit se liquide sur le prix exprimé, augmenté des charges en capital et des indemnités stipulées au profit du cédant (article 683 du Code général des impôts). Son taux de droit commun est « fixé à 3,80 % », chaque conseil départemental pouvant le moduler entre 1,20 % et 4,50 % (article 1594 D du même code). La loi de finances pour 2025 permet en outre aux départements de relever ce taux au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 105). S’y ajoutent une taxe additionnelle de 1,20 % perçue au profit de la commune ou d’un fonds départemental de péréquation selon la taille de la commune (articles 1584 et 1595 bis du même code), ainsi qu’un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement calculé en pourcentage du droit départemental. Les taux votés par chaque département sont publiés sur le site impots.gouv.fr.
La publication donne également lieu à la contribution de sécurité immobilière prévue par l’article 879 du Code général des impôts, liquidée au taux de 0,10 % sur les sommes énoncées, avec un minimum de 15 euros par acte (articles 881 K et 881 M du même code, dont Légifrance annonce l’abrogation au 1er janvier 2029).
Lorsque la servitude est consentie sans prix, les actes examinés par les tribunaux comportent une évaluation forfaitaire, qui sert d’assiette aux frais : 150 euros dans l’acte jugé à Draguignan pour les servitudes consenties « à titre purement gratuit » (TJ Draguignan, 3 juillet 2025, n° 23/02043), et 150 euros encore, « pour la perception du salaire », dans un acte de 2010 examiné par le tribunal judiciaire de Marseille, qui précisait que la constitution de servitudes était consentie « sans aucune indemnité » (TJ Marseille, 16 janvier 2025, n° 23/08402). Le régime fiscal de cette évaluation relève de l’analyse du notaire : les actes sujets à publicité qui ne sont ni exonérés ni tarifés ailleurs supportent une imposition proportionnelle de 0,70 % (article 678 du Code général des impôts), tandis que la taxe de publicité foncière des donations frappe les transferts à titre gratuit de droits réels immobiliers, servitudes comprises (BOFIP, BOI-ENR-DMTG-20-40, § 30), lorsque l’acte révèle une véritable libéralité.
Reste la rémunération du notaire, réglementée. Pour la constitution d’une servitude, l’article A. 444-115 du Code de commerce prévoit un émolument fixe de 188,66 euros lorsque la valeur de l’assiette n’excède pas 4 875 euros ; au-delà, un émolument proportionnel par tranches : 3,870 % jusqu’à 6 500 euros, 1,596 % de 6 500 à 17 000 euros, 1,064 % de 17 000 à 60 000 euros et 0,799 % au-delà. Cette assiette correspond au capital énoncé dans l’acte, augmenté des charges, y compris les prestations en nature promises, ou à l’évaluation retenue pour les droits si elle est supérieure (article A. 444-54 du même code).
Prenons un prix de 10 000 euros, à titre d’illustration et sous réserve des taux propres au département. L’émolument du notaire s’élève à 251,55 euros sur la première tranche et à 55,86 euros sur la seconde, soit 307,41 euros. Le droit départemental représente 450 euros au taux de 4,50 %, ou 500 euros au taux de 5 %, et la taxe additionnelle 120 euros, avant le prélèvement pour frais d’assiette. La contribution de sécurité immobilière, de 10 euros au taux de 0,10 %, est portée au minimum de 15 euros. Les frais et taxes s’établissent ainsi entre 892 et 943 euros environ pour un passage payé 10 000 euros, avant le prélèvement pour frais d’assiette et les éventuels frais de formalités. La convention doit préciser qui les supporte, comme elle doit répartir le coût des travaux d’aménagement du passage.
B. Après la signature : prix impayé, revente et imposition de celui qui reçoit le prix
Le défaut de paiement est le risque principal de celui qui consent la servitude. Le jugement de Draguignan en offre un exemple complet. Par un acte notarié de 2006, des propriétaires avaient créé, à titre réel et perpétuel, une servitude de passage et de canalisations au profit de leurs voisins, moyennant une indemnité de 22 867,35 euros payable sans intérêt en trois fractions de 7 622,45 euros, lors de la vente de chacun des trois terrains à bâtir issus du fonds dominant et au plus tard le 29 juin 2009. Une hypothèque garantissait la somme, mais les créanciers, confiants dans la solvabilité de leurs voisins, avaient dispensé le notaire de l’inscrire. Les terrains n’ont jamais été vendus et rien n’a été payé. En 2023, les héritiers ont demandé la résolution de l’acte de constitution de servitude.
Le tribunal rappelle que la résolution résulte d’une clause résolutoire ou, « en cas d’inexécution suffisamment grave », d’une notification ou d’une décision de justice (article 1224 du Code civil), et qu’elle peut toujours être demandée en justice (article 1227 du même code). L’acte ne contenait aucune clause résolutoire ; il liait le paiement à des ventes qui n’ont pas eu lieu, sans prévoir cette hypothèse ; aucune hypothèque n’avait été prise ni aucune réclamation formulée. Le tribunal en conclut qu’« il n’est pas démontré que cette inexécution est d’une importance telle qu’elle doive entrainer la résolution de l’acte de constitution de servitude ». Il condamne en revanche solidairement les propriétaires du fonds dominant à verser 22 867,35 euros à titre de dommages-intérêts (TJ Draguignan, 3 juillet 2025, n° 23/02043). Le passage demeure, et le créancier obtient une somme. Les défendeurs soutenaient en outre que l’action était prescrite par cinq ans ; le tribunal ne s’est pas prononcé sur ce point, faute d’avoir été saisi devant le juge de la mise en état. Ce jugement a été rendu en premier ressort.
Les enseignements sont directs. Un paiement à la signature, ou à des dates fixes qui ne dépendent pas d’un événement incertain, protège mieux qu’un paiement subordonné à la vente des lots. Une clause résolutoire expresse ouvre la voie de la résolution sans avoir à démontrer la gravité du manquement ; une hypothèque inscrite garantit le paiement. Le créancier ne doit pas non plus attendre : l’article 2224 du Code civil soumet les actions personnelles à un délai de cinq ans à compter du jour où leur titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, et une demande en paiement du prix pourrait être regardée comme une action de cette nature.
La résolution obéit en outre à une formalité propre aux actes publiés. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Basse-Terre, le propriétaire du fonds servant demandait, à titre reconventionnel, la résolution de l’acte notarié constitutif de servitude. La cour a déclaré cette demande irrecevable, parce qu’elle n’avait pas été publiée au service de la publicité foncière (CA Basse-Terre, 26 février 2026, n° 23/01156). Le décret de 1955 prévoit en effet que les demandes tendant à la résolution, à la révocation, à l’annulation ou à la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité « ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées » (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, article 30). Celui qui veut remettre en cause une servitude publiée pour défaut de paiement doit donc faire publier son assignation ou ses conclusions et en justifier.
La revente de l’un ou l’autre fonds ne remet pas en cause la servitude, attachée aux terrains et non aux personnes, comme l’a rappelé la cour d’appel de Grenoble. Le prix payé une fois profite ainsi à tous les propriétaires successifs du fonds dominant. Lorsque le prix prend la forme d’une redevance périodique, le titre doit régler son sort en cas de vente de l’un ou l’autre fonds : reprise de l’engagement par l’acquéreur, exigibilité du solde, garantie du paiement. Le jugement de Gap montre d’ailleurs qu’une somme annuelle réclamée au titre de l’enclave a été refusée, faute de dommage actuel démontré.
Reste l’imposition de celui qui reçoit le prix, à examiner avant la signature. Deux régimes peuvent entrer en jeu, et la frontière entre eux dépend de ce que rémunère le prix. D’une part, l’article 150 U du Code général des impôts soumet à l’impôt sur le revenu les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers « ou de droits relatifs à ces biens », et l’administration range expressément les servitudes parmi les droits réels immobiliers concernés (BOFIP, BOI-RFPI-PVI-10-20, § 10). D’autre part, les revenus des propriétés non bâties relèvent des revenus fonciers (article 14 du même code), dont les recettes comprennent les « autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit » (article 29 du même code).
Une décision rendue pour Saint-Martin, collectivité dotée de son propre code des impôts, dont les dispositions citées par la cour reprennent les termes des articles 14 et 29 du code national, montre l’enjeu de la qualification. Un propriétaire avait concédé à une société qu’il dirigeait un droit de passage pour une voie et des réseaux, sur 280 mètres de long et 10 mètres de large, ainsi qu’un droit de passage pour dévier une ravine, contre une « indemnité de dépréciation » de 360 000 euros versée en une seule fois, destinée selon la convention à compenser la dépréciation du terrain à hauteur de 75 euros le mètre carré ; la servitude n’avait été ni soumise aux droits de mutation ni publiée. Faute pour le contribuable d’établir la réalité de la dépréciation, la cour administrative d’appel a jugé que la somme « constitue seulement une modalité d’exploitation de sa propriété immobilière » et l’a imposée dans les revenus fonciers. Dans la même décision, elle a refusé de traiter comme un revenu une autre indemnité, versée pour l’absence de remise en état d’un terrain après l’exploitation d’une carrière, dès lors que la compensation d’une dépréciation du patrimoine était établie et que l’administration ne démontrait pas qu’elle la dépassait (CAA Bordeaux, 6 mai 2021, n° 19BX01456).
Cette décision ne vaut pas règle générale, mais elle dicte une méthode. L’acte doit décrire précisément ce que rémunère le prix : une perte définitive de valeur du terrain, l’usage d’une bande de terrain, des travaux ou une gêne. La dépréciation invoquée doit être documentée, par exemple par un rapport d’évaluation antérieur à la signature. Le traitement fiscal de la somme, plus-value, revenu foncier ou indemnité compensant une perte en capital, doit être examiné avec le notaire avant la signature.
Conclusion
Le prix d’un droit de passage ne se lit dans aucun barème. Il se construit à partir de trois questions. Le terrain qui demande le passage est-il réellement enclavé ? Dans l’affirmative, l’indemnité légale, proportionnée au dommage, fixe le cadre de la discussion, et le juge peut trancher. Que compense exactement le prix : la perte de valeur d’une bande de terrain, des travaux, une gêne, ou les trois ? Les décisions récentes montrent que les juges raisonnent sur des surfaces, des valeurs au mètre carré corrigées d’un coefficient et des préjudices démontrés, et non sur les prétentions des parties. Comment sécuriser enfin ce qui a été payé ou promis : acte notarié publié, usage du passage décrit, répartition entre les bénéficiaires, entretien, échéances de paiement, clause résolutoire et garantie ?
Les frais de l’acte se calculent à l’avance : émoluments réglementés, droits de mutation liquidés comme pour une vente, contribution de sécurité immobilière ; dans l’exemple d’un prix de 10 000 euros, ils restent sous le dixième du prix, hors frais d’assiette et de formalités. L’imposition de celui qui reçoit le prix mérite, elle, un examen préalable. Les montants cités dans cet article ont été retenus au vu des circonstances propres à chaque affaire, et plusieurs décisions sont des jugements de première instance. Les actes signés par les parties priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche en cas de désaccord.