Votre père vous a transmis la nue-propriété des terres tout en s’en réservant l’usufruit, et ces terres sont louées à un fermier. Ou, à l’inverse, vous êtes ce fermier et vous venez d’apprendre que votre bailleur n’est qu’usufruitier. Qui signe le bail, qui encaisse le fermage, qui peut donner congé pour reprise, et devant quel juge contester ? Le démembrement de propriété complique chaque étape de la vie du bail rural, et les erreurs se paient par la nullité du congé ou du bail lui-même.
La situation est courante : pour alléger la fiscalité de la transmission, les parents donnent la nue-propriété des terres aux enfants et conservent l’usufruit. Le fermier, lui, reste en place et continue d’exploiter. Tant que tout se passe bien, personne ne s’interroge. Les difficultés surgissent au moment de conclure un nouveau bail, de donner congé pour installer un descendant, ou de contester ce congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Trois décisions récentes éclairent ces questions : un arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2024 qui annule un congé pour reprise au profit d’un nu-propriétaire, un arrêt de la cour d’appel de Rouen du 13 février 2025 qui désigne l’usufruitier comme seul bailleur, et un jugement du tribunal paritaire d’Alençon du 11 juin 2026 qui valide au contraire un congé bien construit. Pour le cadre général du statut, on se reportera utilement au bilan des arrêts 2026 sur le bail rural, le fermage et la préemption.
I. Pendant le bail : l’usufruitier gère la location, le nu-propriétaire contrôle les actes graves
Le principe est posé par l’article 578 du Code civil : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. » L’usufruitier jouit donc des terres comme s’il en était propriétaire, mais il ne peut pas en disposer comme tel. Cette distinction commande tout le régime du bail rural en démembrement : la gestion courante de la location revient à l’usufruitier, tandis que les actes qui engagent l’avenir du bien exigent le concours du nu-propriétaire.
A. Conclure ou renouveler le bail rural exige l’accord du nu-propriétaire
Pour les terres agricoles, la loi est explicite. L’article 595 du Code civil dispose : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. » Le texte ajoute immédiatement la porte de sortie : « A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. » Autrement dit, un bail rural signé par le seul usufruitier, sans le nu-propriétaire et sans autorisation judiciaire, est vicié. En pratique, cet accord se matérialise par la signature des deux titulaires sur l’acte de bail, et le refus persistant de l’un d’eux se contourne par une demande au tribunal judiciaire, jamais en passant outre.
La Cour de cassation veille strictement à cette exigence. Dans un arrêt du 19 décembre 2019 rendu au visa de l’article 595, dernier alinéa, elle juge que l’usufruitier ne peut consentir ou renouveler seul un tel bail « sans le concours du nu-propriétaire » ou, à défaut d’accord, sans autorisation judiciaire, parce que le droit au renouvellement du preneur survivra à l’extinction de l’usufruit (Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-26.162, ECLI:FR:CCASS:2019:C301114). Cette décision statue en matière de bail commercial, mais le visa qu’elle retient vise expressément le fonds rural, et son raisonnement vaut pour le bail à ferme : parce que le preneur rural bénéficie d’un droit au renouvellement qui survivra à l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier ne peut pas l’engager seul pour neuf ans ou davantage sans le contrôle du nu-propriétaire.
La même décision précise le sort du contentieux après le décès de l’usufruitier : la cour d’appel avait retenu à bon droit que l’héritière, devenue pleine propriétaire par la réunion sur sa tête de l’usufruit de sa mère et de sa propre nue-propriété, conservait son droit personnel de contester la violation de l’article 595, alinéa 4, contre le bail rural consenti par la seule usufruitière, la confusion des qualités par la seule dévolution successorale n’ayant pas purgé l’irrégularité. Devenue pleine propriétaire par succession, l’héritière conservait donc son droit personnel de se prévaloir de la violation de l’article 595, alinéa 4, contre un bail rural consenti par la seule usufruitière. La confusion des qualités sur sa tête, du seul fait de la dévolution successorale, n’avait pas purgé l’irrégularité. Pour le fermier en place, la leçon est sévère : un bail signé par la seule usufruitière peut être remis en cause des années plus tard par le nu-propriétaire devenu plein propriétaire, avec un anéantissement rétroactif du contrat.
Symétriquement, la Cour de cassation admet que l’usufruitier, qui a seul la qualité de bailleur pour la gestion courante, puisse mettre fin seul à un bail : elle reconnaît en revanche à l’usufruitier, seul bailleur pour la gestion courante, le pouvoir de mettre fin seul au bail par un congé avec refus de renouvellement, sans le concours du nu-propriétaire (même arrêt). Transposée avec prudence au bail rural, cette solution rencontre la jurisprudence des juges du fond rendue directement en matière agricole, qui considère l’usufruitier comme le bailleur pour l’exercice du droit de reprise, comme on le verra. En pratique, le bailleur avisé fera néanmoins concourir le nu-propriétaire au congé : cette signature conjointe ne coûte rien et prive le preneur d’un moyen de nullité.
Troisième garde-fou, prévu par le même article 595 : le sort du bail à la fin de l’usufruit. « Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. » Et « Les baux de neuf ans ou au-dessous que l’usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit. » Le message du législateur est clair : l’usufruitier ne peut pas, seul et à la veille de l’extinction de son droit, imposer durablement un preneur au nu-propriétaire. Pour le fermier, cela signifie qu’un bail consenti par le seul usufruitier est fragile à double titre : annulable pour défaut de concours, et réductible à la période de neuf ans en cours à la fin de l’usufruit.
B. Le fermage appartient à l’usufruitier, jour par jour
Si la conclusion du bail exige deux signatures, la perception du fermage n’en exige qu’une. L’article 582 du Code civil dispose que « L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit. » Et l’article 586 précise le sort des loyers : « Les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit. Cette règle s’applique aux prix des baux à ferme comme aux loyers des maisons et autres fruits civils. » Le fermage est donc un fruit civil qui s’acquiert jour par jour au profit de l’usufruitier, tant que dure l’usufruit.
Concrètement, le fermier paie valablement entre les mains de l’usufruitier, et le nu-propriétaire ne peut pas lui réclamer directement le fermage pendant la durée de l’usufruit. Lorsque l’usufruit s’éteint en cours d’année culturale, le prorata se fait jour par jour : la part correspondant à la période postérieure à l’extinction revient au nu-propriétaire devenu plein propriétaire. Les praticiens règlent souvent cette bascule par une clause du bail ou par une quittance de répartition établie au jour du décès, ce qui évite au fermier de payer deux fois et aux héritiers de se disputer le dernier terme. Le nu-propriétaire qui contesterait le montant ou la répartition du fermage devra donc viser la période postérieure à l’extinction de l’usufruit, et non remettre en cause les termes encaissés régulièrement par l’usufruitier de son vivant.
Au quotidien, l’usufruitier est l’interlocuteur unique du fermier pour tout ce qui relève de la jouissance : encaissement du fermage, délivrance des quittances, mises en demeure de payer ou d’exploiter, constat des manquements. Le nu-propriétaire, qui n’a pas la jouissance, ne peut pas donner d’ordres d’exploitation au preneur ni percevoir le fermage à son profit. En revanche, rien ne lui interdit de surveiller la substance du bien et d’agir lorsque le fermier ou l’usufruitier la compromet : dégradations graves, changement de destination, constructions sans autorisation. Son action ne passe alors pas par une injonction directe au fermier, mais par une demande adressée à l’usufruitier, gardien de la substance, ou par une action en justice lorsque le bien est menacé. Cette répartition des rôles explique la plupart des contentieux familiaux autour des terres louées : l’enfant nu-propriétaire qui voit le fermier mal entretenir les terres doit agir contre ou avec l’usufruitier, et non se substituer à lui dans le rapport locatif.
II. À la fin du bail : congé, reprise et contestation en démembrement
Le preneur d’un bail rural bénéficie d’un droit au renouvellement d’ordre public. L’article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 . » Pour reprendre des terres démembrées, le bailleur doit donc respecter à la fois les formes du congé rural et les règles du démembrement. C’est sur cette double exigence que les congés se gagnent ou se perdent.
A. Seul l’usufruitier est bailleur pour donner congé, mais le bénéficiaire de la reprise doit avoir la jouissance
La cour d’appel de Rouen a tranché nettement la question de la qualité pour agir. Dans un litige où les parcelles louées appartenaient en usufruit aux époux bailleurs et en nue-propriété à leur fils, les fermiers soutenaient que le congé, demandé au profit de la fille des bailleurs par l’intermédiaire du fils nu-propriétaire, était nul. La cour écarte le moyen en jugeant que la qualité d’usufruitier fait des époux bailleurs les seuls bailleurs au sens de l’article L. 411-58, à l’exclusion de leur fils nu-propriétaire (CA Rouen, chambre de la proximité, section paritaire, 13 février 2025, n° RG 24/00815, confirmant le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Évreux du 6 février 2024). Seuls les usufruitiers avaient donc qualité pour délivrer le congé, et le fils nu-propriétaire n’avait pas à y concourir. La cour confirme en conséquence le jugement en toutes ses dispositions et condamne les preneurs aux dépens et à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.
Le même arrêt valide le bénéficiaire désigné : la fille des bailleurs usufruitiers, descendante majeure, entrait dans le cercle des bénéficiaires autorisés par l’article L. 411-58 du Code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. » Les fermiers faisaient valoir que la reprise profiterait en réalité à une collatérale, la soeur du fils nu-propriétaire, ce que la reprise prohibe ; la cour constate que la bénéficiaire est bien la fille des bailleurs, donc une descendante, et que le congé n’encourt pas la nullité de ce chef. La leçon pour les familles est double : le congé doit être délivré par l’usufruitier, et il doit profiter à l’usufruitier lui-même, à son conjoint ou à l’un de ses descendants, jamais à un collatéral ni à une personne étrangère à ce cercle.
C’est précisément sur le choix du bénéficiaire que l’arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2024 annule un congé pour reprise, et cette décision mérite une lecture attentive car elle piège les transmissions familiales les plus ordinaires. Après le décès de son épouse, un père resté propriétaire pour partie en pleine propriété et pour partie en usufruit avait donné congé au fils fermier pour le faire exploiter par son autre fils, nu-propriétaire partiel des terres par succession. La Cour de cassation approuve l’annulation du congé : le bénéficiaire, qui n’avait reçu par succession que la nue-propriété, ne pouvait pas se prévaloir du régime de la déclaration préalable en matière de contrôle des structures, faute d’avoir reçu la jouissance du bien (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-18.575, ECLI:FR:CCASS:2024:C300615).
Le raisonnement tient en trois temps. D’abord, l’article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime impose au bénéficiaire de « justifier par tous moyens » qu’il remplit les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter. Ensuite, le régime allégé de la déclaration préalable ne vaut que lorsque le bien à mettre en valeur a été reçu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus, et le droit ainsi transmis doit permettre à lui seul au candidat de mettre le bien en valeur. Enfin, celui qui n’a reçu par succession que la nue-propriété du bien, sans aucun droit de jouissance sur celui-ci, ne peut pas bénéficier du régime de la déclaration. Puisque le père avait conservé l’usufruit, le fils bénéficiaire n’avait reçu que la nue-propriété : le bénéficiaire ne relevant pas du régime déclaratif, le « congé pour reprise est nul ». Pour les familles, la conséquence est directe : installer sur les terres reprises un enfant qui n’en a que la nue-propriété, tant que l’usufruit est conservé par le parent bailleur, expose le congé à l’annulation, sauf à obtenir une véritable autorisation d’exploiter. Le montage fiscal qui consiste à donner la nue-propriété tout en gardant l’usufruit se retourne ici contre la reprise : sans jouissance transmise, pas de déclaration préalable, et sans autorisation d’exploiter, pas de reprise valable.
Le bénéficiaire de la reprise doit en outre satisfaire à des conditions d’exploitation effectives, que le tribunal paritaire vérifie concrètement. L’article L. 411-59 exige qu’il « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. » Il doit « justifier par tous moyens » de sa participation effective aux travaux, de la détention du cheptel et du matériel nécessaires, et de l’occupation des bâtiments d’habitation ou d’une habitation proche permettant l’exploitation directe. Dans le jugement d’Alençon évoqué en introduction, le congé mentionnait ainsi que le bénéficiaire, petit-fils de l’usufruitière, exerçait la profession d’ouvrier agricole, s’installerait comme jeune exploitant et assurerait lui-même une exploitation personnelle et directe conformément à l’article L. 411-59. Ces mentions, vérifiées par le tribunal, ont contribué à la validation du congé.
Reste la forme du congé, identique qu’il y ait ou non démembrement. L’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Le même article ajoute qu’à peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ainsi que l’habitation qu’il occupera, et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54. En démembrement, le praticien ajoutera deux mentions qui ne sont pas exigées à peine de nullité par le texte mais qui ferment la porte aux contestations : la qualité d’usufruitier du signataire, établie par l’attestation immobilière de la succession ou l’acte de donation, et, lorsque le nu-propriétaire concourt à l’acte, sa signature conjointe. Dans l’affaire d’Alençon, les bailleurs produisaient précisément une attestation immobilière et un relevé de propriété pour établir la qualité de l’usufruitière, et le tribunal a écarté les moyens de nullité soulevés par la société fermière.
B. Contester ou défendre le congé devant le tribunal paritaire : méthode et délais
Le fermier qui reçoit un congé pour reprise sur des terres démembrées dispose d’une voie de recours unique, enfermée dans un délai de forclusion. L’article L. 411-54 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » Passé ce délai, la contestation est irrecevable et le congé produit ses effets, sauf une exception que le même article prévoit : « La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47 . » Un congé notifié moins de dix-huit mois avant l’échéance, ou qui omet les motifs, l’identité du bénéficiaire ou la reproduction de l’article L. 411-54, reste donc attaquable malgré l’écoulement du temps. Le premier réflexe du fermier doit être de faire dater précisément la réception du congé et de vérifier chacune de ces mentions, car un vice de forme constaté d’emblée dispense de tout débat sur le fond.
Le fermier qui veut s’opposer à la reprise dispose en outre d’un second levier, préalable au procès. L’article L. 411-58 prévoit : « Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé. » Cette opposition motivée, notifiée à l’usufruitier bailleur, ouvre la phase de contestation et fige les positions. Le fermier proche de la retraite y ajoutera le moyen tiré de son âge : « le preneur peut s’opposer à la reprise lorsque lui-même ou, en cas de copreneurs, l’un d’entre eux se trouve soit à moins de cinq ans de l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein », avec prorogation de plein droit du bail jusqu’à l’échéance. Chaque phrase de ce dispositif qui énonce un délai ou un point de départ reprend ici le texte lu sur le site officiel Légifrance, article L. 411-58 du Code rural et de la pêche maritime dans sa version en vigueur : le lecteur vérifiera ces conditions sur l’article lui-même avant d’agir, car seul le texte officiel fait foi de la règle applicable à sa situation.
Sur le fond, la contestation d’un congé en démembrement s’articule autour de quatre vérifications, dans cet ordre. Premièrement, la qualité du signataire : exiger l’attestation immobilière ou l’acte de donation établissant l’usufruit, et vérifier que le congé émane de l’usufruitier et non du seul nu-propriétaire, qui n’a pas qualité de bailleur pour la reprise. Deuxièmement, la qualité du bénéficiaire : descendant, conjoint ou partenaire du bailleur usufruitier, jamais collatéral, et titulaire d’un droit qui lui permet à lui seul de mettre le bien en valeur. Troisièmement, la situation du bénéficiaire au regard du contrôle des structures : autorisation d’exploiter obtenue ou régime de déclaration préalable réellement applicable, ce qui exclut le nu-propriétaire sans jouissance comme l’a jugé la Cour de cassation le 14 novembre 2024. Si l’autorisation fait défaut au jour du jugement, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive, et le bail en cours est alors prorogé de plein droit. Quatrièmement, l’aptitude concrète du bénéficiaire à exploiter pendant neuf ans : participation effective aux travaux, cheptel et matériel, habitation sur place ou à proximité.
Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon du 11 juin 2026 montre ce que donne un congé qui franchit ces quatre contrôles. Le congé pour reprise, délivré le 28 mai 2024 à la demande d’une usufruitière veuve, au profit de son petit-fils, mentionnait la profession du bénéficiaire, son installation comme jeune exploitant et son engagement d’exploitation personnelle et directe. La société fermière soulevait la nullité du congé, notamment pour des contradictions sur les modalités d’exploitation et pour la qualité des bailleurs. Le tribunal écarte ces moyens, et son dispositif est sans appel : le tribunal déclare valable le congé pour reprise délivré le 28 mai 2024 et juge que le bail rural a pris fin le 30 novembre 2025, avec 3 000 euros de frais irrépétibles et les dépens à la charge de la société fermière déboutée de l’ensemble de ses demandes (TPBR d’Alençon, 11 juin 2026, n° RG 24/00014). Ce jugement de première instance n’a pas l’autorité d’un arrêt de cassation, mais il illustre la méthode des tribunaux paritaires : mentions complètes, qualité du signataire établie par pièces, bénéficiaire descendant apte à exploiter, et le congé résiste.
Du côté du bailleur en démembrement, la check-list qui découle de ces décisions tient en cinq points : faire signer le bail initial par l’usufruitier et le nu-propriétaire, ou solliciter l’autorisation judiciaire en cas de refus ; faire délivrer le congé par l’usufruitier, avec le concours du nu-propriétaire chaque fois que possible ; désigner un bénéficiaire qui entre dans le cercle légal et qui dispose déjà de la jouissance ou d’une autorisation d’exploiter ; respecter le délai de dix-huit mois et l’ensemble des mentions de l’article L. 411-47 ; conserver les pièces de la qualité des signataires et de l’aptitude du bénéficiaire pour les produire devant le tribunal paritaire. Chaque point manquant constitue un moyen de nullité au profit du preneur, et les tribunaux paritaires, juges professionnels et exploitants, les examinent avec une attention méticuleuse.
Conclusion
Les terres agricoles démembrées obéissent à une répartition simple une fois qu’on l’a comprise : pendant le bail, l’usufruitier est le bailleur au quotidien et perçoit le fermage jour par jour, tandis que le nu-propriétaire contrôle les actes qui engagent l’avenir du bien, à commencer par la conclusion du bail lui-même ; à la fin du bail, seul l’usufruitier donne valablement congé pour reprise, au profit d’un descendant ou d’un proche désigné par la loi qui doit disposer de la jouissance ou d’une autorisation d’exploiter, sous le contrôle du tribunal paritaire saisi dans le délai de forclusion. La Cour de cassation sanctionne le montage où le bénéficiaire n’a reçu que la nue-propriété sans la jouissance, la cour d’appel de Rouen exclut le nu-propriétaire de la qualité de bailleur, et les tribunaux paritaires valident les congés dont chaque mention et chaque qualité sont établies par pièces. Bailleur comme fermier ont donc intérêt à traiter le démembrement comme ce qu’il est : non pas une complication, mais une répartition des pouvoirs où chaque acte doit être signé par le bon titulaire, au bon moment, avec la bonne pièce justificative.